Нові проекти необхідно створювати, щоб їх будувати та продавати, міні-квартири ризикують занепасти.

Закон про житло (зі змінами), нещодавно прийнятий Національними зборами, містить багато нових пунктів, зокрема, що інвестування в будинки з багатьма квартирами на продаж або в оренду (широко відомі як міні-квартири) вимагає проекту.

Коментуючи це, пан Фам Дук Тоан, генеральний директор акціонерної компанії EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), зазначив, що посилення будівництва та управління міні-апартаментами є необхідним, оскільки цей тип квартир вже давно інтенсивно розвивається з багатьма порушеннями.

Ринок міні-апартаментів найближчим часом скоротиться. (Фото: Конг Х'єу).

Міні-квартири найближчим часом буде практично неможливо продати людям без інвестиційного проекту. Тому розвиток міні-квартир буде значно обмежений через суворі процедурні правила.

Тим часом, реалізація інвестиційних проектів та виконання умов для інвестування інвестиційних проектів житлового будівництва буде величезним викликом. Оскільки міні-квартири – це висотні будівлі, зведені переважно на площі 200-300 м2, розташовані в глибоких провулках. Тому реалізація проектів, подібних до звичайних комерційних квартир, практично неможлива.

« З провулками шириною менше 2 метрів неможливо встановити планування 1/500, оскільки багато факторів не гарантовано, такі як: запобігання пожежам, інфраструктура, показники чисельності населення та оцінка впливу на навколишнє середовище. Задовольнити ці вимоги з сучасними міні-квартирами практично неможливо », – проаналізував пан Тоан.

За словами пана Тоана, у випадку з комерційними квартирами, ліцензування проекту та планування можуть тривати кілька років, тоді як у випадку з міні-квартирами цей період буде ще довшим.

Багато міні-квартир розташовані в глибоких провулках, які не відповідають стандартам пожежної безпеки та гасіння пожеж. (Фото: Конг Х'єу).

Крім того, міні-квартири зводяться переважно в центральних районах, тому правила щодо висоти забудови дуже суворі, зазвичай на ділянці площею 200 м² можна побудувати лише близько 5-6 поверхів. З такою щільністю та висотою інвестори не можуть отримати прибуток, тому ніхто цим не займатиметься.

Фактично, наразі до 95% існуючих міні-квартир будуються без дозволу, оскільки якби їх будували відповідно до норм, інвестори відчували б збитки ще до початку будівництва.

« Якщо ви купуєте ділянку площею 200 м² за 10 мільярдів, але можете побудувати лише 5 поверхів і забудувати 70% площі, тобто 700 м², вартість як землі, так і будівництва становитиме близько 22 мільйонів донгів/м². Якщо ви продасте її за 25 мільйонів донгів/м², то очевидно, що інвестор не отримає прибутку, будуючи 5 поверхів », – пояснив пан Тоан.

Тому, за словами пана Тоана, найближчим часом ринок міні-апартаментів ризикує занепасти, оскільки необхідність створювати новий інвестиційний проект зробить це неможливим для багатьох людей.

Для міні-квартир, які відповідають умовам будівництва, вартість також буде дуже високою, неконкурентоспроможною з комерційними квартирами, оскільки інвестиційні витрати занадто високі.

Поділяючи таку ж думку, пан Ву Куонг Куєт, генеральний директор акціонерного товариства з нерухомості та послуг Dat Xanh Mien Bac, також підтримує точку зору Закону про житло про необхідність посилення управління міні-квартирами для захисту прав, обов'язків та безпеки власників.

Пан Куєт зазначив, що звичайна підготовка проекту займає близько двох-трьох років, а вартість цього етапу становить близько 5-10% залежно від масштабу та місця розташування проекту.

Хоча проєкт дуже складний, не всі мешканці можуть його виконати самостійно. Міні-квартири розташовані переважно в глибоких провулках, тому важко забезпечити запобігання пожежам та їх гасіння.

« У майбутньому, будуючи міні-квартири, власники будуть змушені створювати бізнес. Тоді буде неможливо ухилятися від сплати податків, як зараз, домовласники матимуть землю, а потім самі подаватимуть заявки на отримання дозволів на будівництво », – сказав пан Куєт.

Більш прозорі та чіткі правила допоможуть міні-квартирам розвиватися у правильному напрямку, але також унеможливлять для багатьох людей отримання прибутку від такого типу квартир.

За словами пана Куєта, найближчим часом ціна продажу міні-квартир буде вищою, але люди будуть захищені законом і матимуть безпечніше середовище проживання.

« Ринок будівництва, продажу та оренди міні-апартаментів буде дуже складним найближчим часом, тому гра буде лише за професійних забудовників, які можуть формувати професійні компанії, що спеціалізуються на розробці цієї моделі. Окремим домогосподарствам або інвесторам-аматорам буде важко брати участь у такому типі проектів », – наголосив пан Куєт.

Розповідаючи про це питання, пан Нгуєн Мань Кхой, заступник директора Департаменту житлового будівництва та управління ринком нерухомості Міністерства будівництва , наголосив, що необхідно регулювати будівництво 20 і більше квартир, щоб створити інвестиційний проект, як звичайний проект, щоб продемонструвати відповідальність, незалежно від масштабу чи кількості квартир. Під час продажу необхідно дотримуватися Закону про ріелторську діяльність.

Крім того, в документах дозвіл на будівництво має чітко вказувати, скільки квартир можна побудувати, скільки поверхів, скільки квартир на поверсі та скільки квадратних метрів становить кожна квартира.

Крім того, воно також повинно відповідати критеріям пожежної безпеки та пожежогасіння; будівництво повинно мати спільну та приватну власність; дозволи на будівництво потрібні у всіх ситуаціях; дозволи видаються на кожну квартиру тощо.

Згідно з новими правилами, фізичні особи, які бажають будувати міні-апартаменти (будинки з 2 або більше поверхами, на кожному поверсі є квартири, або 2 або більше поверхів з 20 квартирами) для продажу або здачі в оренду, повинні будуть відповідати умовам інвестора в проект житлового будівництва.
Квартири, які мають право на отримання сертифіката згідно із земельним законодавством (рожева книга), будуть продані, здані в оренду або придбані в оренду відповідно до положень Житлового закону та Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості.
Крім того, інвестування в міні-квартири для оренди повинно відповідати будівельним вимогам, виданим Міністром будівництва. Будівля повинна відповідати вимогам пожежної безпеки та гасіння пожеж, передбаченим законом.

Чау Ань

Джерело