Ми повинні уникати марнування систем соціальної інфраструктури.

На 5-й сесії 15-ї Національної асамблеї обговорили Закон про діяльність у сфері нерухомості (зі змінами). Щодо змісту законопроекту, Нгої Дуа Тін провела інтерв'ю з депутатом Національної асамблеї Куан Мінь Куонгом - головою делегації Національної асамблеї провінції Донгнай .

Інвестор: Шановний делегате, 15-та Національна Асамблея обговорила Закон про ріелторську діяльність (зі змінами). Закон чітко визначає права та обов'язки фізичних та юридичних осіб, які будують житло та беруть участь у ринку нерухомості. Отже, які у вас занепокоєння щодо цього законопроекту?

Депутат Національних зборів Куан Мінь Куонг: Можна сказати, що Закон про нерухомість (зі змінами) досі чітко визначив права та обов'язки фізичних та юридичних осіб, які будують житло, беруть участь на ринку нерухомості та гармонізують відносини між державою, людьми та підприємствами.

Через дублювання Закону про нерухомість (зі змінами), Житлового закону, Закону про інвестиції та, особливо, проекту зміненого Закону про землю... я також пропоную деякі змістовні положення.

Щодо умов щодо капіталу для організацій, що беруть участь на ринку нерухомості. У пункті «в» пункту 1 статті 10 Закону передбачено, що окрім умов щодо власного капіталу на загальний інвестиційний капітал, також передбачено умову «повинна забезпечуватися здатність мобілізувати капітал для реалізації інвестиційних проектів» .

Делегат Національної асамблеї Куан Мінь Куонг розмовляє з Нгуоі Дуа Тіном (фото: Хоанг Біч).

Однак, згідно з положеннями Закону про інвестиції та Закону про торги, існують чіткі положення щодо фінансової спроможності інвестора. Під час оцінки документів інвестиційних проектів, тендерних документів та затвердження інвестиційної політики проводиться перевірка демонстрації інвестором фінансової спроможності, тому додаткові положення в цьому Законі є зайвими та можуть спричинити додаткові адміністративні процедури.

Крім того, пункт 1 статті 10 додає пункт d, який передбачає, що «Інвестори проектів нерухомості повинні забезпечити співвідношення непогашеної кредитної заборгованості та непогашеної корпоративної облігаційної заборгованості до власного капіталу відповідно до урядових норм».

Наразі уряд не має конкретних нормативних актів щодо співвідношення непогашених кредитів та непогашених корпоративних облігацій до капіталу, що належить підприємству (наразі відповідні нормативні акти існують лише в банківському секторі) .

Тому я пропоную, щоб редакційний орган вивчив і не включав цей зміст до проекту або мав проект постанови Уряду з цього питання, щоб делегати могли висловити свої думки.

Інвестор: На вашу думку, як має бути реалізована відповідальність інвестора за будівництво соціальної інфраструктури в проектах нерухомості, щоб вирішити проблеми?

Делегат Національних зборів Куан Мінь Куонг: Щодо відповідальності інвесторів за будівництво соціальної інфраструктури в проектах нерухомості, пункт 7 статті 18 передбачає, що інвестори «мають право передавати будинки клієнтам лише після завершення будівництва будинків та робіт з технічної інфраструктури та соціальної інфраструктури відповідно до графіка, зафіксованого в затвердженому проекті».

На мою думку, соціальна інфраструктура – ​​це дуже широке поняття, яке розуміється як усі комерційні, громадські, освітні, медичні тощо комунальні об'єкти.

Фактично, проекти, залежно від мети та бізнес-плану інвестора, можуть бути виставлені на продаж багато разів, тому кількість мешканців, які переїжджають жити в проект, буде змінюватися в залежності від прогресу продажів. Тому інвестори часто заздалегідь будують необхідну інфраструктуру для задоволення потреб мешканців (наприклад, парки, дерева, місця загального користування, парковки, зони розваг...).

Решта соціальної інфраструктури, така як школи, супермаркети та торгові центри, зазвичай буде реалізована вторинними інвесторами, коли в проєкті буде багато мешканців.

Якщо інвестор зобов'язаний будувати всі системи соціальної інфраструктури проекту, коли щільність населення не висока, це призведе до марнотратства.

Потрібні конкретні правила щодо важливої ​​соціальної інфраструктури (Фото: Фам Тунг).

З іншого боку, насправді постачальники послуг в освіті, торгівлі та супермаркетах здійснюють впровадження лише за наявності певної кількості учасників кожного проекту (за винятком інвесторів з екосистемою, що включає нерухомість, медичні, освітні та комерційні послуги, які самі здійснюватимуть інвестиції та впровадження бізнесу... Однак на практиці деякі інвестори, інвестуючи в багато сфер, призвели до фінансового дисбалансу або неефективного ведення бізнесу).

Положення «завершене будівництво…» розуміється як таке, що роботи мають бути завершені. Наприклад, у випадку проекту, що складається з багатьох пунктів, включаючи окремий шкільний проект, який був завершений і проходить процедури завершення, але не був затверджений, згідно з положеннями проекту, інвестор не має права передавати будинок замовнику.

Фактично, передача будинків між інвесторами та покупцями здійснюється відповідно до договору купівлі-продажу будинку/квартири, а проект також містить конкретні положення щодо терміну передачі та оплати після передачі будинку.

Водночас, пункт b, пункт 1, стаття 31 також вимагає, щоб проекти нерухомості з правами користування землею, в які було інвестовано в будівництво технічної інфраструктури та введено в експлуатацію, відповідали вимозі: «Інвестиції в будівництво об’єктів обслуговування та робіт з важливих робіт технічної інфраструктури були завершені відповідно до проекту, детального плану будівництва 1/500 або затвердженого генерального плану та змісту проекту», але ще не уточнює, які саме роботи з важливих обслуговування включаються.

Тому я вважаю, що мають бути спеціальні правила щодо важливої ​​соціальної інфраструктури та вимагати від інвесторів лише виконання «робіт з важливої ​​технічної інфраструктури та соціальної інфраструктури відповідно до графіка, зазначеного у затвердженому проекті», щоб мати право передавати будинки або права користування землею клієнтам. Це вирішить проблеми та буде придатним для практики.

Інвестор: Щиро дякую !

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html