Полегшити доступ бізнесу до землі

Ілюстрація: Біч Ліен

Щодо труднощів із доступом підприємств до землі для реалізації проектів, що надають послуги в секторах охорони здоров'я та освіти, заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища (MONRE) Ле Мінь Нган дав інтерв'ю журналістам з цього питання.

Репортер: Пане, чи не могли б ви розповісти нам, що передбачає Земельний закон 2024 року та документи щодо його впровадження щодо виділення землі для реалізації проектів, що надають послуги у сфері охорони здоров’я та освіти інвесторам?

Заступник міністра Ле Мінь Нган : Порівняно із Законом про землю 2013 року, Закон про землю 2024 року містить багато змін у положеннях щодо повернення земель для соціально -економічного розвитку в національних та суспільних інтересах. Держава повертає землі у випадках, коли це абсолютно необхідно для реалізації проектів соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах з метою сприяння розвитку земельних ресурсів, підвищення ефективності землекористування, розвитку сучасної соціально-економічної інфраструктури, реалізації політики соціального забезпечення, захисту навколишнього середовища та збереження культурної спадщини у 31 конкретному випадку, зазначеному у статті 79 Закону про землю, незалежно від джерела інвестиційного капіталу в межах чи поза державним бюджетом, включаючи проекти в галузі освіти, охорони здоров'я, фізичної культури та спорту тощо.

Щодо цих випадків, пункт 5 статті 124 Закону про землю також дозволяє розподіл та оренду земельних ділянок без аукціону прав користування землею, без проведення конкурсів з метою відбору інвесторів для реалізації проектів з використанням земельних ділянок для реалізації проектів у випадках, коли держава повертає земельні ділянки відповідно до положень статті 79 без використання державного інвестиційного капіталу або інвестиційних проектів за методом державно-приватного партнерства; у випадках, коли є зацікавлені інвестори, але лише один інвестор відповідає умовам для запрошення зацікавленості в проекті, кількість зацікавлених інвесторів має бути визначена відповідно до положень закону про конкурси, закону про управління промисловістю та секторами.

У разі наявності двох або більше зацікавлених інвесторів необхідно провести аукціон прав користування землею або тендер для відбору інвесторів, щоб забезпечити справедливість та прозорість доступу до землі серед інвесторів, обмежити концентрацію землі в кількох групах інтересів та забезпечити справедливий та ефективний розподіл земельних ресурсів, збільшуючи надходження до державного бюджету...

Крім того, пункт 1 статті 127 Закону про землю дозволяє у випадках, коли капітал державного бюджету не використовується, а повернення землі підлягає статті 79 Закону про землю, за якої інвестор обирає варіант переговорів щодо права користування землею та не пропонує повернення землі, використовувати землю для реалізації проектів соціально-економічного розвитку шляхом укладення угоди про отримання права користування землею.

Або у випадку, коли особа, яка має право користування землею, запропонувала інвестиційний проект, якщо він підпадає під випадок, передбачений статтею 79 цього Закону, але відповідає планам землекористування та має запит на зміну цільового призначення земельної ділянки, а компетентний державний орган затверджує інвестиційну політику та одночасно затверджує інвестора відповідно до положень закону про інвестиції, тоді земельну ділянку дозволяється використовувати для реалізації інвестиційного проекту без повернення землі державою (пункт 6 статті 127).

Таким чином, проекти, що надають послуги у сферах охорони здоров'я та освіти, мають право на повернення земель державою відповідно до положень Закону про землю 2024 року без будь-якого розмежування джерел інвестиційного капіталу.

Репортер: Тож, сер, які підходи до отримання землі мають інвестори в цій галузі?

Заступник міністра Ле Мінь Нган : Закон про землю 2024 року передбачає, що методи доступу до землі для проектів, включаючи проекти охорони здоров'я та освіти, є дуже різноманітними та гнучкими, залежно від фактичної ситуації впровадження, а також існують методи підтримки та заохочення інвестицій (розподіл землі та оренда землі без аукціону чи торгів).

Заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища Ле Мінь Нган. Фото: газета TN&MT

Водночас існують також методи, що дотримуються ринкових принципів, засновані на конкуренції між підприємствами, що забезпечують справедливість та прозорість (аукціон прав землекористування, конкурси з відбору інвесторів для реалізації проектів з використанням землі), та методи, що створюють ініціативу для підприємств (угода про отримання права землекористування або володіння правом землекористування).

Таким чином, згідно з положеннями Закону про землю, доступ інвесторів до прав землекористування в різних сферах, включаючи охорону здоров'я та освіту, є більш відкритим, створюючи публічне, прозоре, справедливе та сприятливе середовище для доступу інвесторів до землі та володіння нею для реалізації проектів місцевого соціально-економічного розвитку відповідно до політики, керівних принципів та законів держави.

Репортер: Дехто стверджує, що Закон про землю 2024 року передбачає право підприємств, які орендують землю у держави, на іпотеку, але немає жодних інструкцій щодо її впровадження, що призводить до труднощів з ідентифікацією іпотекодавця під час мобілізації облігацій під заставу нерухомості. Яка ваша думка з цього питання?

Заступник міністра Ле Мінь Нган : Закон про землю 2024 року дуже детально визначає іпотечні права господарських організацій для кожної форми землекористування. Відповідно, господарські організації, яким держава виділяє землю з платою за землекористування, або орендує землю з одноразовою орендною платою за землю на весь термін оренди, мають право іпотечувати права землекористування та активи, що належать їм, закріплені за землею, у кредитних установах, що мають ліцензію на діяльність у В'єтнамі, у інших господарських організацій або фізичних осіб відповідно до положень закону (пункт d, стаття 33); господарські організації, яким держава орендує землю з річною платою, особи в'єтнамського походження, що проживають за кордоном, та господарські організації з іноземним інвестиційним капіталом мають право іпотечувати активи, що належать їм, закріплені за землею, у кредитних установах, що мають ліцензію на діяльність у В'єтнамі, у інших господарських організацій або фізичних осіб відповідно до положень закону (пункт b, стаття 34).

Реалізація іпотеки відповідно до вищезазначених положень повинна повністю відповідати умовам Земельного закону (стаття 45), таким як наявність одного з типів сертифікатів права користування землею, як передбачено, земля не є предметом спору або спір вирішено компетентним державним органом, рішення суду, рішення або арбітражне рішення набуло законної сили; право користування землею не підлягає вилученню, не застосовуються інші заходи для забезпечення виконання рішення відповідно до положень закону про виконання цивільних рішень; знаходиться в межах терміну користування землею; право користування землею не підлягає тимчасовим надзвичайним заходам відповідно до положень закону...

Таким чином, Земельний закон має відносно повну правову систему для реалізації підприємствами іпотечних прав, пов'язаних з правами користування землею.

Що ж до іпотеки при мобілізації облігацій під заставу нерухомості, що не входить до сфери дії Земельного закону, а підпадає під дію Закону про кредитні установи, то спеціалізований орган управління матиме власні аргументи щодо цього змісту.

Репортер: Яка ваша думка щодо деяких думок про те, що Закон про землю 2024 року та документи, що регулюють впровадження нормативних актів щодо цін на комерційну та сервісну землю, для розрахунку податку використовують ціни на землю в тій самій місцевості та місці, помножені на 70-80%, що призводить до високих цін на комерційну та сервісну землю, створює труднощі та впливає на виробництво та діяльність підприємств?

Заступник міністра Ле Мінь Нган : Закон про землю 2024 року передбачає, що ціни на землю для розрахунку податку за користування землею є цінами на землю, зазначеними в Прейскуранті цін на землю. Пункт 1 статті 12 Урядового декрету № 71/2024/ND-CP від ​​27 червня 2024 року, що регулює ціни на землю, визначив, що ціни на комерційну та об'єкти послуг є обов'язковими, і їх необхідно окремо вказати в Прейскуранті цін на землю, затвердженому Народною радою провінції.

Раніше, відповідно до положень пункту 1 статті 11 Урядового декрету № 44/2014/ND-CP від ​​15 травня 2014 року, що регулює ціни на землю, Прейскурант на комерційні та об'єкти послуг у міських районах та Прейскурант на комерційні та об'єкти послуг у сільській місцевості є двома обов'язковими пунктами Прейскуранту на землю, виданого Провінційним народним комітетом. Водночас, Прейскурант на землю, що використовується для громадських потреб з метою ведення бізнесу, землі для будівництва штаб-квартир агентств, землі для будівництва громадських споруд, Провінційний народний комітет має право порівнювати ціну на землю під житлову забудову з ціною штаб-квартир офісів, землі для будівництва громадських споруд у сусідньому районі, як це передбачено прейскурантом на землю.

Таким чином, як Закон про землю 2013 року, так і Закон про землю 2024 року не містять положень щодо визначення ціни на землю комерційного обслуговування на основі ціни на землю житлової забудови, але вимагають окремих положень щодо ціни на цей тип землі в Прейскуранті цін на землю...

Вищезазначена ситуація може бути пов'язана з процесом впровадження. Міністерство природних ресурсів та довкілля продовжуватиме фіксувати, враховувати та звертати увагу на цей контент для перегляду, перевірки та оперативного вирішення проблем, щоб мати змогу продовжувати коригувати відповідну політику для найкращого впровадження Закону про землю 2024 року в майбутньому.

Репортер: Щиро дякую, пане заступнику міністра!

Джерело: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html