Податок на нерухомість та прибуток від акцій: правильно, але не шокує

Оподаткування інвестиційного доходу є поширеною практикою, але В'єтнам має звернутися до політики інших країн, таких як США, які дозволяють переносити збитки на наступний рік для зменшення податків, що підлягають сплаті, або Сінгапур, який стягує дуже низький або взагалі відсутній податок на цінні папери для заохочення інвестицій...

Міністерство фінансів запропонувало застосовувати податок на доходи фізичних осіб до передачі нерухомості фізичними особами шляхом множення оподатковуваного доходу на ставку податку 20% за кожну передачу - Фото: NGOC HIEN

Міністерство фінансів В'єтнаму просить надати коментарі щодо проекту переглянутого Закону про податок на доходи фізичних осіб, яким пропонується запровадити 20% податок на прибуток, коли фізичні особи передають нерухомість та цінні папери.

Ця політика має на меті замінити чинний метод стягнення податків (2% від ціни продажу нерухомості, 0,1% від ціни продажу цінних паперів за кожну угоду).

Це дозволило б продавцям зі збитками уникнути сплати податків, тоді як ті, хто має великі прибутки, сплачували б більше податків. Однак пропозиція також викликала занепокоєння щодо її впливу на ринок та доцільності.

Перспектива інвестора та міжнародна практика

З початку 2025 року В'єтнам проводить експансіоністську монетарну політику для підтримки зростання, з низькими процентними ставками та великим кредитуванням. Хоча грошові вливання допомогли стимулювати економіку , історія показує, що жодна економіка не може стабільно зростати лише на основі дешевих грошей та бульбашок активів.

Фактично, коли гроші надмірно спрямовуються в землю та акції, ціни на активи зростають швидше, ніж реальна економіка, створюючи потенційні ризики макроекономічної нестабільності.

Тому багато країн використовують податкові інструменти для збільшення витрат та зменшення привабливості спекуляцій активами. Пропозицію В'єтнаму щодо 20% податку на прибуток від нерухомості та акцій можна розуміти як захід для ребалансування грошових потоків: спрямування капіталу з короткострокових спекулятивних каналів до його справжньої вартості.

Однак, ставка податку у розмірі 20% вважається занадто високою порівняно з поточним рівнем і може спричинити шок, якщо її застосувати раптово.

Особливо, якщо немає різниці між періодами володіння та не враховується резерв на збитки між роками, вплив буде величезним.

Короткострокові інвестори можуть скоротити торгівлю, вивести капітал на інші канали або бути змушеними довше тримати акції замість того, щоб гнучко купувати та продавати.

Крім того, проект не уточнює, які витрати вираховуються при розрахунку відсотків; багато фактичних витрат можуть не враховуватися, що наражає інвесторів на ризик оподаткування номінального прибутку, який перевищує фактичний.

Міжнародна практика показує, що оподаткування інвестиційного доходу є поширеним явищем, але ставки та методи суттєво відрізняються. Багато країн пропонують податкові пільги для довгострокових інвестицій: наприклад, Японія запроваджує фіксований податок у розмірі близько 20% на приріст акцій; Сполучені Штати дозволяють інвесторам переносити збитки на наступний період, щоб зменшити свої податкові зобов'язання. Деякі країни стягують дуже низькі податки з кожної транзакції або взагалі не оподатковують приріст акцій, щоб заохотити індивідуальних інвесторів (наприклад, Сінгапур).

На ринку очікується, що новий податок змінить поведінку інвесторів. У короткостроковій перспективі багато людей можуть бути «шоковані» різким підвищенням податків, особливо на нерухомість, що перебуває у власності менше 2 років, яка підлягатиме оподаткуванню у розмірі до 10% від ціни продажу (якщо витрати не можуть бути доведені).

В умовах спаду на ринку нерухомості необхідна розумна дорожня карта, щоб уникнути шоку ліквідності. У довгостроковій перспективі 20% податок на відсотки допоможе відфільтрувати інвесторів: кількість короткострокових спекулянтів зменшиться, тоді як довгострокові інвестори будуть ретельніше розглядати свої пропозиції.

20% податок може зменшити короткострокову торгівлю, але він заохочує довше тримати акції та переказувати частину капіталу в довгострокові інвестиційні канали – Фото: КВАНГ ДІНЬ

Багато хто боїться, що продавці додадуть податок до ціни будинку, що призведе до її зростання, і зрештою покупець сплатить податок. Але насправді ринок регулюється залежно від попиту та пропозиції і не дозволяє продавцям довільно підвищувати ціни.

Для акцій 20% податок може зменшити короткострокову торгівлю, але він заохочує довше утримувати акції та перенаправляти частину капіталу в довгострокові інвестиційні канали.

Однак, необхідно розглянути додаткові стимули для довгострокових інвестицій (наприклад, звільнення/зниження оподаткування для акцій, що утримуються більше 1 року), нова політика сприятиме стабілізації ринку в довгостроковій перспективі.

Податковим органам потрібна повна база даних транзакцій.

Поточний метод стягнення 2% від ціни продажу нерухомості має багато недоліків. Оскільки він не враховує прибутки та збитки, цей метод фіксованого розрахунку створює стимул для продавців декларувати нижчу ціну в договорі, щоб уникнути сплати податків.

Оподаткування на основі прибутку стимулює людей декларувати правильну ціну покупки та зберігати квитанції про витрати, щоб претендувати на відрахування. Коли ціни на нерухомість різко зростають, уряд також може стягнути більше податків.

Для правильного та повного стягнення податків за допомогою нового методу потрібні адекватні управлінські можливості та інфраструктура даних. Податковим органам потрібна повна база даних транзакцій, щоб точно визначити вартість кожної транзакції, тим самим ефективно стягуючи податки.

Наразі всі зміни щодо передачі нерухомості оновлено в податковій службі, що є початковою перевагою, але інформаційну систему все ще потрібно синхронно оновити перед застосуванням податку на відсотки. Цю політику слід впроваджувати обережно та поступово.

Бізнесмен Дінь Хонг Кі наразі є головою акціонерного товариства Secoin, головою Асоціації будівництва та будівельних матеріалів міста Хошимін (SACA), головою Асоціації зеленого бізнесу міста Хошимін (HGBA) та віце-головою Бізнес-асоціації міста Хошимін (HUBA).

Продумайте маршрут , уникайте шоку

Пропозиція щодо 20% податку на прибуток від нерухомості та цінних паперів демонструє рішучість агентства з управління нерухомістю спрямовувати ринок до прозорості та міжнародної практики. Для ефективного впровадження її необхідно розробити ретельно, гнучко та синхронно.

По-перше, потрібна чітка дорожня карта впровадження. Негайне запровадження високих податкових ставок на слабкому ринку може бути шокуючим; тому можна розглянути перехідний період або пілотне впровадження в Ханої та Хошиміні, поступово збільшуючи санкції в міру готовності системи.

По-друге, влада має незабаром завершити створення земельної бази даних, об’єднавши податкову, банківську, нотаріальну інформацію... щоб створити основу для визначення початкової ціни покупки, витрат та моніторингу транзакцій. Це не лише сприяє точному стягненню податків, але й допомагає ринку функціонувати більш прозоро та ефективно.

По-третє , податкова політика має бути гнучкою та гуманною. Законодавчі органи можуть додавати винятки для законних випадків: таких як звільнення від податків або зниження податків для неминучих операцій (продаж будинку через складні обставини) або низьких прибутків для підтримки людей.

По-четверте , це досить складний податок, який вимагає від платників податків ведення документів та подання детальних декларацій. Податкові органи повинні мати конкретні інструкції щодо обґрунтованих витрат, що підлягають відрахуванню, способів розрахунку прибутків та збитків, а також способів подання декларацій найзручнішим способом...

Повернутися до теми

ДІНЬ ХОНГ КЮ

Джерело: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm