Що не так з 2% податком на прибуток від нерухомості?

Згідно з пунктом 1 статті 14 Закону про податок на доходи фізичних осіб (зі змінами та доповненнями, внесеними статтею 243 Закону про землю 2024 року), у разі передачі права користування землею оподатковуваний дохід розраховується за ціною землі, зазначеною в таблиці цін на землю.

Податкові експерти консультують людей щодо процедур сплати податків - Фото: TTD

Міністерство фінансів вивчає два методи: розрахунок на основі оподатковуваного доходу (що дорівнює ціні продажу мінус загальні витрати, пов'язані з переданою нерухомістю) або застосування загальної ставки податку до загальної ціни передачі.

У разі наявності бази даних, яка точно визначає ціну купівлі та витрати, пов'язані з передачею нерухомості, застосовується метод стягнення податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості, розрахований за формулою ставки податку (пропоновані 20%), помноженої на оподатковуваний дохід.

У випадках, коли ціну купівлі та витрати, пов'язані з передачею нерухомості, неможливо визначити, податок на доходи фізичних осіб визначається із загальної ціни передачі нерухомості, помноженої на ставку податку 2%.

Потрібна диференціація податкової політики залежно від цільового призначення нерухомості, застосування нижчих податкових ставок до землі для виробничих та бізнес-цілей для заохочення ефективного землекористування та створення цінності для суспільства.

Податки все ще мають багато недоліків

З 1 серпня 2024 року (дата набрання чинності Закону про землю 2024 року) стягнення податку на доходи фізичних осіб з передачі нерухомості поділяється на такі два випадки:

Дохід від передачі прав користування землею для домогосподарств та фізичних осіб, податок на доходи фізичних осіб розраховується на основі ціни землі в таблиці цін на землю, помноженої на ставку податку 2%.

Тобто, якщо передаються лише права користування землею (без будинків чи споруд на землі), держава не базуватиметься на ціні, заявленій у договорі, як раніше, а базуватиметься на прейскуранті цін на землю, який щорічно публікує Провінційний народний комітет, для розрахунку податку. Це нове положення Закону про землю 2024 року, спрямоване на зменшення ситуації, коли люди навмисно занижують ціни на землю, щоб зменшити податкові зобов'язання.

Для доходів від передачі прав користування землею, пов'язаних з будинками та будівельними роботами на земельній ділянці, оподатковуваний дохід від передачі нерухомості визначається як ціна передачі, щоразу помножена на ставку податку 2%.

Згідно зі статтею 17 Циркуляра 92/2015/TT-BTC, ціна передачі для кожного разу є ціною, зазначеною в договорі передачі на момент передачі.

Якщо в договорі передачі землі не зазначена ціна землі або ціна землі в договорі передачі нижча за ціну, встановлену Провінційним народним комітетом, ціною передачі землі вважається ціна, встановлена ​​Провінційним народним комітетом на момент передачі відповідно до положень закону про землю.

В обох вищезазначених випадках особа, що передає нерухомість, повинна сплатити податок у розмірі 2% від загальної вартості нерухомості (за державною ціною або ціною, узгодженою сторонами), незалежно від того, чи отримує продавець прибуток чи збиток.

Простий метод збору, але легко завищити ціну

По-перше, податок на доходи фізичних осіб по суті стягується лише з доходу (прибутку), отриманого після вирахування витрат, але насправді він стягується із загальної вартості угоди, що може легко призвести до перевитрати. Люди все одно повинні сплачувати податок, навіть якщо вони продають зі збитком, що є неприємним та нерозумним.

По-друге, застосування прейскуранта земельних ділянок Провінційного народного комітету у випадку лише передачі прав користування землею не відображає ринкову вартість належним чином, що зменшує обсяг ведення цивільних угод.

По-третє, ставка податку у розмірі 2% від загальної вартості нерухомості є досить високою, що створює фінансовий тягар, змушуючи багатьох осіб, що передають нерухомість, знаходити способи декларувати договірні ціни нижчими за фактичні (угоди за двома цінами), що призводить до втрат бюджету та знижує прозорість ринку.

Знизити ставку податку нижче 1%, гаразд?

З огляду на цю ситуацію, пропозиція Міністерства фінансів застосовувати ставку податку у розмірі 20% на прибуток (що дорівнює доходу мінус загальні витрати), якщо визначено повну інформацію, або зберегти ставку податку у розмірі 2% на загальну трансфертну ціну, якщо витрати неможливо визначити, є обґрунтованою. Такий підхід допомагає поступово наблизитися до сутності податку на доходи фізичних осіб, а також є придатним для сучасних умов податкового управління у В'єтнамі.

Однак, окрім впровадження інновацій у метод розрахунку податку, необхідно розглянути питання коригування ставки податку. Якщо застосовується загальна ставка податку до загальної ціни передачі, ставку податку слід зменшити з 2% до менш ніж 1% або визначити прогресивну ставку податку відповідно до вартості нерухомості, щоб зменшити фінансове навантаження на людей.

Розробляючи методику розрахунку податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості, необхідно забезпечити принципи справедливості, обґрунтованості та балансу між вимогами держави до податкового управління та реальними можливостями людей.

Читати далі Назад до тем

Повернутися до теми

Магістр наук. НУО ДЖІА ХОАНГ (ФАКУЛЬТЕТ КОМЕРЦІЙНОГО ПРАВА, ЮРИДИЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ МІСТА ХОШИМІН)

Джерело: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm