Чи є щось погане у 2% податку на прибуток від операцій з нерухомістю?

Згідно з пунктом 1 статті 14 Закону про податок на доходи фізичних осіб (зі змінами та доповненнями, внесеними статтею 243 Закону про землю 2024 року), у разі передачі права користування землею оподатковуваний дохід розраховується на основі ціни землі в таблиці цін на землю.

Податкові інспектори консультують громадян щодо процедур сплати податків - Фото: TTD

Міністерство фінансів розглядає два методи: розрахунок податку на основі оподатковуваного доходу (що дорівнює ціні продажу мінус загальні витрати, пов'язані з переданим майном) або застосування загальної ставки податку до загальної ціни передачі.

У випадках, коли є база даних, яка точно визначає ціну купівлі та пов'язані з нею витрати на передачу нерухомості, спосіб стягнення податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості буде розраховуватися за формулою: ставка податку (пропоновані 20%), помножена на оподатковуваний дохід.

У випадках, коли ціну купівлі та пов'язані з нею витрати на передачу нерухомості неможливо визначити, податок на доходи фізичних осіб розраховується на основі загальної ціни передачі нерухомості, помноженої на ставку податку 2%.

Існує потреба диференціювати податкову політику залежно від цільового використання нерухомості, застосовуючи нижчі ставки оподаткування до землі, що використовується для виробництва та бізнесу, щоб заохочувати ефективне землекористування та створювати цінність для суспільства.

Оподаткування все ще має багато недоліків.

З 1 серпня 2024 року (дата набрання чинності Закону про землю 2024 року) стягнення податку на доходи фізичних осіб з передачі нерухомості поділяється на такі два випадки:

Дохід від передачі прав користування землею для домогосподарств та фізичних осіб оподатковується на основі ціни землі в таблиці цін на землю, помноженої на ставку податку 2%.

Це означає, що якщо передається лише право користування землею (без будь-яких будинків чи забудови на ній), держава більше не базуватиме розрахунок податку на заявленій ціні в договорі, як раніше, а натомість базуватиметься на прейскуранті цін на землю, який щорічно публікує Провінційний народний комітет. Це нове положення Закону про землю 2024 року, спрямоване на зменшення ситуації, коли люди навмисно занижують ціни на землю, щоб зменшити свої податкові зобов'язання.

Для доходу від передачі прав користування землею, пов'язаних з будинками та будівельними роботами на земельній ділянці, оподатковуваний дохід від передачі нерухомості визначається шляхом множення ціни передачі кожної операції на ставку податку 2%.

Згідно зі статтею 17 Циркуляра 92/2015/TT-BTC, ціна передачі для кожної транзакції – це ціна, зазначена в договорі передачі на момент передачі.

У випадках, коли в договорі про передачу землі не зазначена ціна землі або ціна землі, зазначена в договорі, нижча за ціну, встановлену Провінційним народним комітетом, ціною передачі землі вважається ціна, встановлена ​​Провінційним народним комітетом на момент передачі, відповідно до закону про землю.

В обох вищезазначених випадках особа, що передає майно, повинна сплатити податок у розмірі 2% від загальної вартості майна (відповідно до встановленої державою ціни або ціни, узгодженої сторонами), незалежно від того, чи отримує він прибуток чи збиток від продажу.

Простий метод збору, але схильний до перезарядки.

По-перше, податок на доходи фізичних осіб по суті стягується лише з доходу (прибутку), отриманого після вирахування витрат, але насправді він стягується із загальної вартості угоди, що легко призводить до надмірного оподаткування. Люди змушені платити податок навіть тоді, коли продають зі збитком, що викликає обурення та нерозумні дії.

По-друге, застосування прейскуранта земельних ділянок провінційного Народного комітету у випадках передачі лише прав користування землею неточно відображає ринкову вартість, що знижує ступінь узгодженості у цивільних угодах.

По-третє, ставка податку у розмірі 2% від загальної вартості нерухомості є досить високою, що створює фінансовий тягар і змушує багатьох сторін, залучених до передачі, декларувати нижчі договірні ціни, ніж фактична вартість (угоди за двома цінами), що призводить до втрат доходів та зниження прозорості ринку.

Чи можемо ми знизити ставку податку до рівня нижче 1%?

З огляду на цю ситуацію, пропозиція Міністерства фінансів застосовувати 20% ставку податку на прибуток (що дорівнює доходу мінус загальні витрати), якщо всю інформацію можна визначити, або зберегти 2% ставку податку на загальну трансфертну ціну, якщо витрати неможливо визначити, є обґрунтованою. Такий підхід поступово наближається до справжньої сутності податку на доходи фізичних осіб, а також є придатним для сучасних умов податкового адміністрування у В'єтнамі.

Однак, окрім реформування методу розрахунку податку, слід розглянути коригування ставки податку. Якщо до загальної ціни передачі застосовується фіксована ставка податку, її слід зменшити з 2% до менш ніж 1% або встановити прогресивну шкалу ставок податку, що базується на вартості нерухомості, щоб зменшити фінансове навантаження на людей.

Розробляючи методику розрахунку податку на доходи фізичних осіб з передачі нерухомості, необхідно забезпечити принципи справедливості, обґрунтованості та балансу між вимогами держави до податкового управління та фактичними фінансовими можливостями людей.

Читати далі Повернутися на головну сторінку

Повертаючись до теми

МАГІСТР НУО ДЖІА ХОАНГ (ФАКУЛЬТЕТ КОМЕРЦІЙНОГО ПРАВА, ЮРИДИЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ МІСТА ХОШИМІН)

Джерело: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm