 |
| Найновіші новини про нерухомість: Після місяця «розгортання» поділу та розділення ділянок, земельні ділянки на околиці Ханоя почали приваблювати клієнтів, зацікавлених у купівлі. (Фото: N.Le) |
Шкодуючи про ціну, інвестори все ще «бояться» квартир, що рекламуються як збиткові.
Останнім часом ринок постійно переповнений інформацією про продаж квартир зі збитком або зниження цін. Деякі квартири в міській зоні площею майже 300 гектарів у старому 9-му районі (нині місто Тху Дик) пропонуються на продаж за низькими цінами. Двокімнатну квартиру площею близько 54 квадратних метрів власник придбав за понад 3 мільярди донгів понад 2 роки тому, але тепер він має намір продати її приблизно за 2,7 мільярда донгів. Або ж квартиру в зоні відселення 2-го району власник погоджується запропонувати приблизно за 2,5 мільярда донгів за площу 80 квадратних метрів.
Багато людей хочуть скористатися цією можливістю придбати квартиру в оренду, створивши довгострокове джерело доходу. Однак проблема грошового потоку та ефективності інвестицій змушує їх вагатися.
Згідно з розрахунками, якщо купувати квартиру приблизно за 2,7 мільярда донгів, після закінчення пільгового періоду сплати відсотків та основної суми боргу, інвестор повинен платити близько 22-23 мільйонів донгів на місяць. Якщо ж купувати та здавати її в оренду, то ціна оренди становить лише близько 5-6 мільйонів донгів на місяць, чого недостатньо для покриття витрат на відсотки. Це змушує багатьох людей вагатися та сумніватися під час прийняття рішення.
Поточна середня ціна на квартири в Хошиміні становить близько 60-70 мільйонів донгів/м2. Тим часом у сегменті недорогого житла та соціального житла бракує пропозиції. Ціни на квартири зростають, тоді як орендна плата лише відновлюється, через що рентабельність цього типу житла останнім часом не сильно покращилася.
Згідно з опитуванням, проведеним дослідницьким підрозділом ринку, рентабельність оренди квартир у Хошиміні досягла лише 4,4% на рік у першому кварталі 2023 року, що значно нижче за 5,9% у 2019 році. Через пандемію, за останні 3 роки (2020-2022), цей показник знизився до 4,9% на рік, потім залишився на рівні 4,1% і лише нещодавно зріс.
Процентні ставки є одним із сучасних бар'єрів на ринку, коли люди вирішують купувати нерухомість. У попередні роки процентні ставки становили близько 10% на рік, зараз вони становлять близько 13-14% на рік, але людям важко отримати позики.
Пан Во Хонг Тханг, директор з консалтингових послуг та розвитку проектів DKRA Group, зазначив, що наразі на ринку є квартири на продаж за зниженими цінами, зі збитками, багато вторинних товарів знижені навіть на 30%. Однак, можливість скористатися перевагами нерухомості з високими знижками, вигідними місцями для оренди та зростаючим попитом мають ті, хто має фінансовий потенціал, готові грошові потоки.
Для тих, хто змушений використовувати фінансовий леверидж та позичати кошти в банках, ситуація протилежна. Наразі ціни на оренду стабільні та мають тенденцію до зростання, середня рентабельність становить близько 4-5% на рік, але банківські процентні ставки становлять 13-14% на рік.
Очевидно, що виручених коштів недостатньо для покриття відсотків за кредитом. Тому, якщо інвестори використовують фінансовий леверидж, купівля квартири в оренду на даний момент не є привабливою. Хоча ціна квартири може зрости в майбутньому, фінансове навантаження на цей час дуже велике.
Поділяючи таку ж думку, пан Дінь Мінь Туан, директор Batdongsan.com у Південному регіоні, проаналізував, що під час інвестування в оренду квартир інвесторам необхідно враховувати, наскільки може зростати ціна квартири щорічно та яка маржа прибутку від оренди порівняно з банківськими процентними ставками. У сприятливі часи ринку (2018-2020 роки) ціни на квартири можуть зростати на 10-15% щорічно. До 2021-2023 років середнє зростання цін на квартири сягне лише близько 8% на рік і не буде сильно коливатися. На вторинні квартири зростання цін становитиме лише 3-4% на рік.
За словами пана Туана, наразі на ринку спостерігаються дві різні тенденції. Тобто, ціни на квартири на первинному ринку зростають, тоді як квартири на вторинному ринку продаються зі збитками.
Вартість проектів вторинної торгівлі все ще становить близько 50-60 мільйонів донгів/м2, але часто використовуються дисконтні заходи та швидкі платежі для більш відповідного коригування цін. Прибуток від оренди в цій групі не зріс до очікуваного рівня (близько 6%/рік), все ще нижчий за відсотки за банківськими кредитами та обтяжений відсотками за кредитами. Тому інвесторам, які купують квартири для нової оренди, важко досягти привабливості. «Найскладніше на ринку — це мати позиковий капітал, а доступ до позикового капіталу на цьому етапі надзвичайно складний», — сказав пан Туан.
На завершення пан Туан зазначив, що для квартир, які були здані в оренду, ціна оренди зросте. Якщо інвестори купують для інвестицій, вони повинні враховувати питання капіталу та відсотків.
Приміська земля вирує угодами після «розгортання» поділу та розділення ділянок
Згідно з Vietnamnet , після місяця «розгортання» поділу та розділення ділянок, земельні ділянки на околицях Ханоя почали приваблювати клієнтів, зацікавлених у купівлі. Опитування показують, що більшість клієнтів цікавляться лише ділянками з червоними книгами, чітким правовим статусом та ціновим діапазоном від 1 до 1,5 мільярда донгів.
Пан Фам Дик Тоан, генеральний директор акціонерної компанії EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), оцінив, що інформація про те, що Ханой дозволяє перерозподіл та поділ ділянок, матиме позитивний вплив на ринок. Хоча це й не сильно, але стане «поштовхом» для покращення ринку, особливо в сегменті землі.
«Нерухомість «хвора» і не повинна створювати бар’єрів, які ускладнюють ринок. Розділена на невеликі ділянки, вона задовольнить потреби більшості людей із реальними потребами в житлі».
Звідси бізнес з нерухомості також матиме більш позитивний вплив. Особливо, коли ділянки будуть розділені, на ринку відбуватимуться угоди, а держава також збиратиме податок на передачу прав власності», – сказав пан Тоан.
За словами цієї людини, такі райони, як Ту Льєм, Ха Донг, Донг Ань, Ме Лінь... мають багато землі серед людей, тому, коли ділянки будуть поділені, це створить гарну пропозицію для ринку.
Також оцінюючи позитивний вплив на ринок нерухомості після відновлення Ханоєм поділу та розмежування земель, пан Ле Дінь Чунг, генеральний директор акціонерної компанії SGO Homes Real Estate Investment and Development, зазначив, що операції на ринку передмість відновилися.
«Порівняно з часом до Тет, ринок почав привертати увагу інвесторів, з певними угодами. В основному він зосереджений у густонаселених районах з реальними потребами в житлі. Райони, що обслуговують довгострокові інвестиційні потреби у напрямку міського розвитку, такі як Ланг Хоа Лак…»
Поділ та відокремлення ділянок також допомагає ринку відновитися з точки зору реальних споживачів, створюючи цінності, що підходять для більшої кількості суб'єктів. Водночас це також є рушійною силою та загальним впливом на відновлення ринку нерухомості», – сказав пан Чунг.
У контексті слабкої пропозиції, коли продукцію інвестора зараз майже важко продати, пан Чун зазначив, що поділ та розподіл ділянок створить більше джерел товарів для ринку. Коли на ринку буде більше продуктів, обов'язково будуть угоди.
Щодо цін на землю, пан Чунг зазначив, що насправді ринкові ціни все ще знижуються порівняно з піком, зменшуючи приблизно на 15-20%, а в деяких районах на 30%.
«Це той час, коли попит і пропозиція справді мають можливість знайти хороші товари, можливість купувати для життя», – додав пан Чун.
Коментуючи сегмент землі відтепер і до кінця року, пан Чун сказав, що навряд чи будуть «гарячі» чи «лихоманкові» історії, як раніше.
Пан Ле Дінь Хао, директор з продажу Північного регіону Batdongsan.com.vn, оцінив, що дозвіл на поділ землі знову стане «маленьким променем світла» для земельного ринку Ханоя.
За словами пана Хао, для більш сталого розвитку ринку землі потрібна більша підтримка, така як сприяння перенесенню адміністративних центрів, промислових парків, проектів та університетів на околиці Ханоя.
Поряд з цим, слід більше інвестувати в міські райони-супутники на заході, такі як Хоа Лак, Суан Май, та на північ від Червоної річки, такі як Ме Лінь, Сок Сон, Донг Ань...
Зокрема, пан Хао зазначив, що ринку потрібні пакети кредитів на нерухомість з більш прийнятними процентними ставками.
«Відсоткові ставки за кредитами нижчі за 10% замість середнього рівня 11–13%. Водночас пріоритет має надаватися кредитуванню нерухомості, яка вводиться у виробництво та бізнес, створюючи грошовий потік, а не спекулятивної нерухомості», – висловив свою думку пан Хао.
Кханьхоа: Офіційно повертається земля під 5 віллами на місці реліквії палацу Бао Дай
Народний комітет провінції Кханьхоа вирішив повернути землю під 5 реліктовими віллами в межах проекту Bao Dai Luxury Resort, район Вінь Нгуєн, місто Нячанг.
У Рішенні № 1125/QD-UBND від 19 травня 2023 року заступник голови Народного комітету провінції Кханьхоа Ле Хыу Хоанг підписав рішення про анулювання 9 209,4 квадратних метрів землі під 5 реліктовими віллами Бао Дай, орендованих акціонерною компанією Khanh Ha Investment Joint Stock Company для будівництва проєкту Bao Dai Luxury Resort.
 |
| Панорамний вид на місце зберігання реліквій палацу Баодай. (Фото: BXD) |
Земельна ділянка цих 5 реліквійних вілл, після того, як буде вилучена, буде передана Центру охорони пам'яток Кхань Хоа для управління відповідно до положень законодавства.
Згідно з рішенням провінційного народного комітету Кханьхоа про анулювання земельної ділянки, Управління земельної реєстрації Кханьхоа відповідає за анулювання та повторну видачу сертифіката про право користування землею за проектом, щоб Інвестиційна акціонерна компанія Кханьха могла виправити проектну документацію відповідно до положень законодавства.
Відомо, що місце розташування реліквій палацу Баодай розташоване в затоці Нячанг, це національне мальовниче місце, визнане Міністерством культури та інформації у 2005 році.
У 2013 році Народний комітет провінції Кханьхоа видав рішення про затвердження детального планування 1/500 та місцеві коригування плану землекористування місця зберігання реліквій у палаці Баодай.
Згодом, акціонерній компанії Khanh Ha Investment Joint Stock Company було виділено землю, включаючи землю біля реліквій палацу Бао Дай, для реалізації проекту курорту Бао Дай Нячанг.
Палац Бао Дай, де зберігаються реліквії, має площу понад 12 гектарів і був побудований французами на горі Цань Лонг у 1923 році як місце проживання океанографів . З 1940 по 1945 рік король Бао Дай та королева Нам Фуонг часто приїжджали сюди відпочивати, тому назва Палац Бао Дай походить з того часу.
Профіль зміни особистої інформації в Червоній книзі
Згідно з газетою «Будівельна газета» , інформація про пані Нгуєн Тхі Тху Хуєн (Хай Дуонг) та її чоловіка у Сертифікаті про право користування землею та активи, пов'язані з землею, міститься у посвідченні особи громадянина. Наразі обидва змінили посвідчення особи та використовують його.
Пані Гуєн запитала, чи потрібно їй та її чоловікові виправити інформацію про посвідчення особи громадянина у свідоцтві про право користування землею, щоб зареєструвати іпотеку у відділеннях земельного реєстру? Якщо інформацію про посвідчення особи громадянина потрібно виправити, яка процедура?
Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища відреагувало на це питання наступним чином:
Підтвердження змін інформації про юридичних осіб, номерів посвідчень особи, номерів посвідчень громадянина та адрес у виданих Свідоцтвах здійснюється відповідно до потреб землекористувачів та власників активів, закріплених за землею, в Офісі реєстрації земель або відділенні Офісу реєстрації земель.
Подане досьє виконано відповідно до положень пункту 16 статті 9 Циркуляра № 24/2014/TT-BTNMT від 19 травня 2014 року Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища, що регулює кадастровий облік (зі змінами та доповненнями, внесеними пунктом 1 статті 2 Циркуляра № 09/2021/TT-BTNMT від 30 червня 2021 року), зокрема:
"a) Заява про реєстрацію змін щодо земельної ділянки та активів, прикріплених до земельної ділянки, згідно з формою № 09/ДК;
b) Оригінал виданого Сертифіката;
c) Копія нового посвідчення особи, нового військового квитка, нового посвідчення особи громадянина або книги реєстрації домогосподарства, інші документи, що підтверджують зміни в особистих даних, у разі зміни персональних даних особи, зазначеної у посвідченні.
Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища надає їй інформацію.
Джерело
Коментар (0)