Згідно з уроком, який ми засвоїли на все життя, компанії з нерухомості зосереджуються на продажу того, що потрібно ринку.

«Несинхронізована» пропозиція, ризик зростання цін на житло

Ринок нерухомості щойно пережив період «стазу», коли різко знизилися як пропозиція, так і попит, юридичні питання проектів були заплутані, а джерела капіталу були заблоковані. Багато підприємств пережили надзвичайно складний період, скоротивши тисячі працівників і навіть тимчасово призупинивши діяльність.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), на нещодавній конференції визнав, що бізнес з нерухомості отримав «незабутні уроки» після Covid-19.

Після цього компанії довелося зосередитися на реструктуризації, вирішенні проблеми з капіталом та просуванні розвитку продукції. Найбільша проблема, облігаційна заборгованість, також була вирішена «м’яко» завдяки підтримці уряду та Державного банку, які видали циркуляр, що продовжував термін погашення боргу та продовжував термін дії облігаційної заборгованості.

Однак пан Чау все ще стурбований тим, що на ринку нерухомості в Хошиміні цього року може продовжуватися дисбаланс між пропозицією та попитом на житло. 71% пропозиції все ще знаходиться в сегменті високого класу, решта - в сегменті середнього цінового сегмента, і, згідно з даними станом на кінець 2023 року, спостерігається нестача доступних товарів та соціального житла.

Через юридичні проблеми, що становлять 70% труднощів ринку, у Хошиміні є 148 проектів нерухомості, комерційного житла та соціального житла, які не змогли завершити інвестиційні, будівельні та бізнес-процедури або були призупинені. В результаті понад 58 000 клієнтів, які придбали житло в проектах, не отримали «рожевих книжок».

Дефіцит житла може призвести до високих цін на житло або високих цін на тлі дефіциту доступного житла та соціального житла. Голова HoREA вважає, що підприємствам у сфері нерухомості необхідно просувати структуру продукту, зосереджуючись на доступному житлі та соціальному житлі, щоб збільшити ліквідність, задовольнити реальні потреби людей та забезпечити здоровий розвиток ринку.

Ринок нерухомості стикається з ризиком подальшого зростання цін на житло через брак пропозиції (ілюстрація: Чінь Нгуєн).

«Невідповідність» ринку та брак доступного житла також є одними з проблем, про які нещодавно згадував пан Нгуєн Суан Куанг, голова ради директорів інвестиційної компанії Nam Long. «Невідповідність» між пропозицією та попитом у різних сегментах нерухомості, криза довіри покупців житла, що призводить до зниження ліквідності та збільшення запасів, – це проблеми, з якими стикається ринок.

Крім того, за словами пана Куанга, підприємства також стикаються з фінансовими труднощами, коли борги залишаються, а облігаційні лоти, хоча й продовжені, все ще залишатимуться чинними у 2024 та 2025 роках. По-третє, це юридична проблема проекту, коли деякі закони все ще дублюються. Тим часом реальний попит на житло все ще високий, а сегменти доступного житла та соціального житла все ще мають можливості для розвитку.

Експерти та представники управлінських органів протягом багатьох років попереджають про феномен «різниці фаз» між пропозицією та попитом на житло, коли ринкова пропозиція зміщена в бік сегмента елітного житла та спостерігається брак доступного житла. Останнім часом з’являються думки щодо заохочення бізнесу до розвитку цієї «необхідної ринку» лінійки продуктів.

На думку багатьох експертів, доступне житло та соціальне житло будуть сегментом нерухомості, який цього року вступить у першу фазу відновлення. Попит у цьому сегменті залишається дуже високим, що сприяє ліквідності та незабаром виведе ринок на новий рівень після кризи.

Багато підприємств беруть участь у перегонах

Згідно з оцінками Savills та дослідницькою моделлю, для задоволення потреб населення в житлі Хошиміну потрібно близько 50 000 квартир, щоб задовольнити реальні потреби в житлі, і 60-70% від загальної пропозиції припадає на сегмент доступного житла. Однак у Хошиміні не вистачає цих продуктів, і пропозиція зосереджена на сусідніх ринках, таких як Біньзионг, Донгнай, Лонган, але цього може бути недостатньо.

Проекти квартир у передмістях орієнтовані на клієнтів у Хошиміні, які купують житло для проживання та інвестицій. Ціна продажу двокімнатних квартир становить близько 2 мільярдів донгів за квартиру, що дуже підходить для невеликих сімей.

З таким великим ринком багато компаній швидко включилися в гонку за розширення поставок цього високоліквідного продукту. Компанія Nam Long реалізує стратегію, зосереджуючись на продуктах доступного житла, які відповідають ринковому попиту, просуваючи політику підтримки, керуючи запасами та збільшуючи продажі. Цільовий дохід цього року становить близько 6 657 мільярдів донгів, що надходить від ключових проектів у Хошиміні, Лонг Ані та Кан Тхо .

Компанія An Gia твердо обирає розвиток проектів у середньому та доступному сегменті, оскільки це відповідає ринковому попиту. Керівники An Gia вважають, що цей сегмент все ще доводить свою «непереможну силу» навіть за умов процвітання чи застою ринку, задовольняючи потреби більшості людей та маючи високу ліквідність.

Акціонерна компанія TT Capital Investment та два японські партнери, Cosmos Initia (член Daiwa House Group) та Koterasu, також запустили довгострокове спільне підприємство для розвитку проектів доступної нерухомості в Хошиміні та сусідніх провінціях. Спільне підприємство оголосило про інвестування близько 150 мільйонів доларів США протягом наступних 5 років, прагнучи виводити на ринок близько 1000 доступних квартир щороку.

Спільне підприємство також заявило про завершення внесення капіталу для проекту поблизу Вінком Ді Ан, місто Ді Ан, провінція Бінь Дуонг, масштаб якого становить майже 2000 квартир, ціна продажу яких становить менше 2 мільярдів донгів за квартиру. Згідно з останньою інформацією, проект проходить необхідні процедури для запуску ринку з третього кварталу цього року.

Щодо соціального житла, уряд має проект будівництва щонайменше 1 мільйона одиниць соціального житла для малозабезпечених та працівників промислових парків у період 2021-2030 років. Багато підприємств зареєструвалися для виконання цієї мети та поступово її реалізують.

Група Novaland зареєструвалася для інвестування в будівництво 200 000 одиниць соціального житла в Хошиміні та сусідніх провінціях. Група Hoang Quan має на меті завершити 50 проектів, що еквівалентно 50 000 одиниць до 2030 року. Кількість зареєстрованих цих двох одиниць житла дорівнює 1/4 від загальної цільової оцінки, яку прагне досягти уряд.

Раніше низка великих підприємств нерухомості, таких як Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex… взяли на себе зобов’язання щодо будівництва соціального житла. Від зобов’язання до реальності Vingroup розпочала багато проектів соціального житла у Північному та Центральному регіонах.

Повернення доступного житла та соціального житла може привернути велику увагу ринку найближчим часом. Пропозиція цього продукту може стрімко зрости на приміських ринках Хошиміна протягом наступних 1-2 років, що полегшить «спрагу» володіння житлом для людей, які мають реальні потреби в житлі.

Однак, враховуючи, що 70% пропозиції житла все ще знаходиться в елітному сегменті, ліквідність ринку є складною, а юридичні питання проектів не вирішені, підприємствам все ще потрібна серйозна реструктуризація. Особливо, коли ринок облігацій "м'яко приземлився", але тиск на терміни погашення все ще присутній.

Тому багато думок стверджують, що підприємствам все ще потрібно планувати реструктуризацію продуктів, продовжувати очищувати фінансове здоров'я та зміцнювати апарат, щоб мати здоровіше тіло, перш ніж вступати в нові перегони.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm