Чому бізнесу важко знижувати ціни на житло?

Усі підприємства хочуть знизити ціни на житло та надати пріоритет грошовим потокам

Пан Во Хонг Тханг, директор з консалтингових послуг та розвитку проектів DKRA Group, зазначив, що на сучасному ринку багато інвесторів проактивно знижують ціни на житло, надаючи пріоритет грошовому потоку над прибутком. Бізнес знижує ціни, підтримуючи клієнтів довшими способами оплати, нижчими ставками платежів, маючи можливість сплатити 30%, навіть 10%, щоб отримати будинок, або підтримуючи процентні ставки, пільговий період по основній сумі...

За словами пана Тханга, пропозиція первинних проектів на ринку наразі невелика, кількість проектів, що підлягають продажу, дуже мала. Але більшість інвесторів, коли вони підлягають продажу, надають пріоритет грошовому потоку. Високі ціни не дозволять продавати продукцію, інвестори будуть змушені витрачати гроші, тому ніхто не настільки дурний, щоб закріплювати високі ціни на даний момент, зазначив він.

Крім того, пан Тханг заявив, що проект матиме найпростішу формулу прибутку плюс витрати для отримання ціни продажу. Раніше інвестори могли очікувати прибутку до десятків відсотків, перш ніж реалізувати його, але тепер вони прагнуть досягти беззбитковості, навіть збитків на деяких ранніх етапах. Найвища мета інвесторів сьогодні — це найнижча можлива ціна продажу, якомога швидше зібрати гроші для створення операційного грошового потоку.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), також визнав, що на ринку деякі інвестори елітних та середньоцінових житлових проектів знизили ціни продажу за допомогою політики знижок та акцій, а також післяпродажного обслуговування, що вигідно для клієнтів.

Деякі житлові проекти знизили ціни завдяки численним пільговим політикам (ілюстративне фото: Хай Лонг).

Бізнес прагне знизити ціни на житло, але...

Представник інвестора, який реалізує проекти в Хошиміні та Лонг Ані, зізнався, що компанія справді хоче знизити ціни на житло та дуже сподівається, що ціни на житло будуть достатньо низькими, щоб люди мали до нього легкий доступ.

Однак підприємства також мають труднощі зі скороченням витрат на виробничі ресурси, оскільки вони не можуть їх зменшити. Витрати на виробничі ресурси, такі як плата за користування землею, компенсація за розчищення ділянки, відсотки за банківськими кредитами, витрати на оплату праці, закупівля будівельних матеріалів тощо, останнім часом значно зросли.

Від розробки інвестиційної політики до офіційного завершення проекту може знадобитися до 5-7 років, а в деяких випадках 15 років, замість середнього часу, коли очікується, 3 роки, що призводить до марнування значних ресурсів та втрати бізнесом альтернативних витрат. Не кажучи вже про те, що бізнес також має зобов'язання перед акціонерами та партнерами щодо мінімального прибутку, який має бути отриманий щорічно, сказала ця людина.

Як людина з багаторічним досвідом роботи на ринку нерухомості, пан Чау краще за будь-кого розуміє труднощі, з якими стикаються підприємства, коли йдеться про зниження цін на житло. Він зазначив, що підприємствам доводиться нести багато видів витрат, таких як витрати на будівництво, матеріали, робочу силу; фінансові витрати; витрати на управління зростають, а також є «неназвані витрати».

Зокрема, витрати на землю в рамках проекту включають компенсаційні витрати, витрати на розчищення ділянки шляхом отримання права землекористування, сплату державі плати за користування землею, орендної плати за землю та плати за захист рисових полів (якщо використовуються рисові поля). Витрати на землю становлять приблизно 15% вартості проектів багатоквартирного будівництва; приблизно 30% для проектів таунхаусів; приблизно 20% для проектів вілл.

Зокрема, поточні витрати на компенсацію та розчищення ділянки зазвичай відраховуються компетентним державним органом у розмірі приблизно 70% від фактичних витрат, які підприємство здійснило. Решта фактичних витрат, які не були відраховані, вважаються прибутком, і підприємство повинно сплатити додатково 20% податку на прибуток підприємств. Зрештою, ці витрати включаються до ціни продажу, яку покупці повинні «нести» під час купівлі будинку.

Витрати на будівництво становлять приблизно 50% вартості проекту багатоквартирного будинку, приблизно 30% вартості проекту таунхауса, приблизно 20% вартості проекту вілли. Цей тип витрат зростає, наприклад, 1 м² площі багатоквартирного будинку зріс до 12-13 мільйонів донгів/м² порівняно з лише приблизно 7-8 мільйонами донгів/м² раніше.

Фінансові витрати, включаючи відсотки за кредитними позиками та відсоткові платежі за іншими джерелами капіталу, зазвичай становлять близько 10% вартості. Витрати на управління зазвичай становлять близько 5% вартості.

Що стосується «неназваних» витрат, то їхня величина не є незначною. Однак, оскільки «законність, обґрунтованість та розумність» витрат відповідно до положень Податкового законодавства не гарантуються, вони не включаються до інвестиційних витрат проекту та зрештою включаються до ціни продажу, яку мають нести покупці житла.

Пан Чау проаналізував, що всі вищезазначені витрати розраховані за нормальних ринкових умов, приблизно 3 роки для проектів комерційного житла. Якщо цей період буде продовжено через юридичні проблеми, як це траплялося в останні роки, загальна вартість інвестицій значно зросте.

Багато витрат під час будівництва проекту перевищують бюджет (ілюстрація: Куанг Ань).

Яке рішення?

Представник компанії, яка розробляє багато проектів у Лонг Ані та Донг Наї, заявив, що для зниження цін на житло ринку потрібна співпраця багатьох агентств та учасників ринку.

Ця особа запропонувала, щоб держава розглянути питання про податкові пільги на користування землею для проектів соціального житла та житла для працівників; банки могли б сприяти бізнесу в отриманні позик для реалізації проектів з пільговими процентними ставками. Зокрема, процес завершення процедур та оформлення документів на затвердження проектів слід прискорити та швидко впровадити, щоб бізнесу не довелося затягувати терміни реалізації.

Як голова HoREA, пан Ле Хоанг Чау запропонував багато комплексних рішень. Для бізнесу пан Чау порадив інвесторам знизити очікування щодо прибутку, не тримати високі ціни, збільшити знижки та запровадити рекламну та післяпродажну політику для стимулювання попиту, підвищення довіри клієнтів, створення грошового потоку та ліквідності.

Бізнесу також необхідно переорієнтувати свої інвестиції в сегмент доступного житла з цінами, що відповідають доходам людей. Програма будівництва щонайменше 1 мільйона квартир соціального житла в період 2021-2030 років може допомогти бізнесу отримати доступ до кредитного пакету в розмірі 120 000 мільярдів донгів з процентними ставками на 1,5-2% нижчими за звичайні комерційні процентні ставки.

Крім того, підприємства можуть брати участь у програмах з відновлення старих багатоквартирних будинків, реконструкції та переміщення будинків на каналах та вздовж них, а також реконструкції старих, занедбаних міських районів.

З боку держави пан Чау запропонував компетентним державним органам зосередитися на усуненні правових перешкод для збільшення пропозиції житлових проектів, що є основою для збільшення пропозиції доступного житла та соціального житла. Таке збільшення пропозиції житла допоможе стабілізувати ціни на житло відповідно до закону попиту та пропозиції та закону ринкової конкуренції.

Крім того, Асоціація запропонувала Міністерству будівництва невдовзі подати уряду детальні положення щодо етапів інвестиційних проектів житлового будівництва, як це передбачено статтею 34 Закону про житло 2023 року. Це має стандартизувати процес та адміністративні процедури затвердження проектів комерційного житла та проектів соціального житла, скоротивши час реалізації інвестиційних процедур з використанням землі.

Асоціація також запропонувала Постійному комітету Національних зборів розглянути питання про завершення розробки проекту Закону про внесення змін до земельного законодавства з метою розробки механізмів та політики ефективного та економного використання землі для реалізації проектів у сфері нерухомості.

Зокрема, гарантується відповідність проектів комерційного житла та проектів соціального житла Закону про житло та Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року, що створює сприятливі умови для доступу інвесторів до землі та гарантує відсутність втрат бюджетних надходжень.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm