Парам з доходом у 30 мільйонів донгів на місяць важко купити квартиру в Ханої.

(Ден Трі) - Згідно з опитуванням, проведеним Головним статистичним управлінням, групи населення з найвищим рівнем доходу в Ханої та Хошиміні також мають труднощі з володінням житлом, а це означає, що групи з нижчим рівнем доходу майже не мають шансів.

Проблема купівлі житла для групи з найвищим рівнем доходу

У дослідженні рівня життя населення 2023 року, проведеному Головним статистичним управлінням (GSO), було оголошено рівні доходів п'яти груп населення в основних населених пунктах.

Відповідно, група з найвищим доходом, яка становить 20% населення (група 5), має середньомісячний дохід на душу населення у розмірі 14,47 мільйона донгів у Ханої; 13,8 мільйона донгів у Данангу; 13,26 мільйона донгів у Хошиміні; 13,9 мільйона донгів у Донгнаї та 18,38 мільйона донгів у Біньзионзі .

В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) оцінює цю групу, яка, як очікується, зможе володіти будинками у великих містах, таких як Ханой чи Хошимін, без потреби в підтримці з боку уряду . Однак насправді, стикаючись із проблемою володіння будинками у двох згаданих вище великих містах, навіть ця група стикається з багатьма перешкодами.

Цей показник передбачає, що домогосподарство складається з двох осіб працездатного віку, обидві з яких належать до групи з найвищим рівнем доходу, тоді середній дохід такої сім'ї становить близько 30 мільйонів донгів на місяць. Річний дохід еквівалентний 360 мільйонам донгів.

Експерти часто рекомендують використовувати загальне фінансове правило для забезпечення фінансової безпеки, яке полягає в тому, що витрати на житло не повинні перевищувати 1/3 доходу. Таким чином, сім'я з двох осіб з високим рівнем доходу в групі опитування повинна витрачати на житло максимум 180 мільйонів донгів.

Тим часом, кожна комерційна квартира у вищезгаданих великих містах має ціну від 40 до 70 мільйонів донгів/м², залежно від району та сегмента. Невелика квартира площею близько 60 м² коштуватиме приблизно 2,5-3,5 мільярда донгів.

Якщо вищезгадане домогосподарство вирішить придбати квартиру площею 60 м2 приблизно за 3,5 мільярда донгів та позичить у банку 70% вартості будинку, або 2,45 мільярда донгів, з процентною ставкою 8% на рік протягом 20 років, то щомісячний платіж становитиме близько 25-27 мільйонів донгів, що еквівалентно приблизно понад 300 мільйонам донгів на рік. VARS робить висновок, що при максимальному платежі в 80 мільйонів донгів на рік ця група практично не зможе купити будинок.

Багатоквартирний будинок у Ханої (Фото: Хафонг).

Ціни на житло перевищують платоспроможність людей

Пояснюючи причини різкого зниження доступності житла протягом останніх кількох років, цей підрозділ назвав три основні причини.

По-перше, ціни на нерухомість у великих містах значно перевищили фінансові можливості більшості людей і зростають у багато разів швидше, ніж зростання доходів.

Зокрема, після пандемії Covid-19 ціни на нерухомість, особливо на квартири, у великих містах, таких як Ханой, Дананг та Хошимін, постійно зростали, встановивши новий рівень на 30% вищий, ніж у 2019 році.

Тим часом, середній дохід на душу населення в міських районах у 2023 році зріс лише приблизно на 4% порівняно зі статистикою GSO за 2019 рік. Середній дохід групи з найвищим рівнем доходу в Ханої та Данангу у 2023 році зріс лише на 3% та 7% відповідно порівняно з 2019 роком.

Середній дохід цієї групи в Хошиміні навіть зафіксував негативний темп зростання на рівні 8%. Це збільшує розрив між доходами та цінами на житло, особливо для домогосподарств середнього та вищого середнього класу.

Друга – це брак відповідної пропозиції житла. Поточна пропозиція житла в основному зосереджена в сегментах середнього та високого цінового сегментів. Хоча попит у цьому сегменті також дуже великий, попит на доступне житло є основним попитом на ринку. Дуже мало житлових проектів мають ціну нижче 30 мільйонів донгів/м², що залишає більшість людей, включаючи найвищу групу, без відповідних варіантів.

VARS також вважає, що деякі інвестори користуються дефіцитом ринкової пропозиції, щоб необґрунтовано завищувати ціни продажу, що призводить до зростання цін на нерухомість навіть у районах без багатьох інфраструктурних переваг. Це також ускладнює життя тим, хто хоче придбати нерухомість.

По-третє, це пов'язано зі спекулятивною поведінкою. У контексті інших інвестиційних каналів, які все ще зазнають значних коливань, психологія накопичення активів та очікування подальшого зростання цін на нерухомість змушує багатьох людей купувати нерухомість без мети фактичного використання. Ці люди купують нерухомість, а потім залишають її покинутою, не вводячи її в експлуатацію, чекаючи зростання ціни, що ще більше посилює дисбаланс між попитом і пропозицією.

Крім того, ще одним фактором, який згадується менше, але має великий вплив, є фінансові витрати. Хоча процентні ставки знизилися, покупці житла все ще змушені сплачувати плаваючі процентні ставки після нарахування пільг у розмірі близько 10% або більше. Це також створює значний фінансовий тиск.

Фінансові витрати, разом з інвестиційними витратами та вартістю землі, постійно зростають, впливаючи на процес розробки проектів у сфері нерухомості та безпосередньо підвищуючи ціни на житло.

У довгостроковій перспективі VARS вважає, що окрім продовження досліджень та застосування пільгової політики щодо землі, податків та позик для проектів соціального житла та доступного комерційного житла, державі необхідно продовжувати сприяти покращенню сполучної інфраструктури та розширювати міський розвиток відповідно до моделі TOD – моделі міського розвитку, зосередженої на громадському транспорті. Це неминуча тенденція для вирішення житлової проблеми міських жителів В'єтнаму.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm