Приміські райони встановлюють нові рівні цін, пропонують другий податок на нерухомість, скасовують депозити на земельних аукціонах у Тхань Оай

Друга пропозиція щодо оподаткування нерухомості; вілли та таунхауси на околицях Ханоя поступово «розігріваються», ціни зростатимуть; багато людей відмовилися від своїх депозитів, щоб торгуватися за землю Тхань Оай, випадки переобладнання житлових функцій... ось останні новини ринку нерухомості.

Нерухомість: Земля на аукціоні в районі Хоай Дик, Ханой. (Джерело: Vietnamnet)

Нерухомість «потрапляє» до рук багатіїв, ціни на неї постійно зростають

В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) заявила, що ситуація з покинутими будинками, покинутими віллами та покинутими міськими районами все частіше зустрічається. Навіть у великих містах, де землі мало, а населення щільне, така ситуація все ще поширена, що демонструє парадокс між покинутою землею та будинками з одного боку та ситуацією, коли люди борються за виживання, працюють все своє життя, але все ще не впевнені, чи зможуть вони купити ділянку землі чи будинок.

Також, за даними VARS, практика спекуляцій інвесторів – накопичення товарів, коли вони дефіцитні, недоступні для продажу, а потім їх залишення непроданими в очікуванні зростання цін або створення штучного дефіциту для підвищення цін у пошуках високого прибутку – є дуже поширеною та відбувається як у міських, так і в сільських районах. Це впливає на процес розвитку земельного фонду, відносини між попитом і пропозицією, а також на економіку в довгостроковій перспективі.

VARS вважає, що податок слід застосовувати до другого житла та іншого. Цілком природно, що люди з багатьма активами, які постійно приносять прибуток, сплачують більше податків. Фактично, більшість покупців житла останнім часом купують друге або третє житло.

Ця пропозиція була зроблена в контексті постійного зростання цін на нерухомість без ознак зниження.

Згідно з даними цього підрозділу, індекс цін на квартири у другому кварталі 2024 року в Ханої та Хошиміні зріс на 58% та 27% відповідно порівняно з аналогічним періодом 2019 року. Сегмент середнього цінового сегмента стає дефіцитнішим, і понад 80% пропозиції нещодавно відкритих квартир цього року мають ціну вище 50 мільйонів донгів/м2.

Не лише нові проекти, а й ціни на старі квартири різко зросли. Багато квартир, які використовувалися десятиліттями, досі рекламуються за цінами, що в 2-3 рази вищі, ніж під час їхнього першого запуску. Сегмент вілл, таунхаусів та заміських земельних ділянок також демонструє ознаки зростання цін, оскільки деякі групи інвесторів створюють фальшивий попит та пропозицію для отримання прибутку.

Таким чином, для регулювання ринку, щоб він розвивався у безпечному, здоровому та сталому напрямку, щоб ціни на землю зростали та знижувалися відповідно до ринку, за даними VARS, запровадження політики податку на нерухомість є нагальним завданням, яке не можна ігнорувати, оскільки воно є складним.

VARS пропонує політику податку на майно, яка застосовується до двох груп: покупців другого житла або більше, та власників, які відмовляються від своїх проектів. Ставка податку поступово зростатиме для угод, де продавець має короткий період володіння.

Як і в Сінгапурі, покупці житла повинні сплатити збір у розмірі 20% від вартості нерухомості за друге житло, 30% за третє житло. Власники, які продають своє житло протягом першого року, повинні будуть сплатити податок у розмірі 6% від вартості нерухомості, 8% протягом другого року, 4% протягом третього року, а після четвертого року жодні податки чи збори не стягуватимуться.

VARS також запропонував, що у випадку, якщо власник не будує об'єкт після отримання землі, він також повинен сплатити податок на залишення нерухомості. Цей метод застосовується Кореєю, земля, залишена або перебуває в процесі благоустрою більше 2 років, оподатковується у розмірі 5%, а ставка податку поступово збільшується залежно від кількості років, протягом яких земля залишена: 5 років оподатковується у розмірі 8%, 7 років оподатковується у розмірі 9%, залишена більше 10 років оподатковується у розмірі 10%. У США залишена земля оподатковується у розмірі 3%...

Однак, ця асоціація також визнає, що використання податкових інструментів для регулювання ринку стикається з багатьма викликами. Зокрема, це вимагає значних інвестицій у технології та людські ресурси, оскільки для того, щоб визначити, що є другим чи третім будинком... для ефективного та прозорого використання податкових інструментів, державні органи управління повинні сприяти створенню та завершенню інформаційних систем і баз даних з питань житла та ринку нерухомості.

VARS також рекомендує враховувати можливі негативні наслідки, такі як оподаткування, яке може призвести до «вичерпання» купівельної спроможності людей, що призведе до інших довгострокових наслідків для економіки або створення правових лазівок, де багаті все ще можуть уникати податків, передаючи право власності на другу, третю... нерухомість родичам, збільшуючи орендну плату за житло, щоб компенсувати витрати на сплату податків...

Сусідні, популярні заміські вілли

За даними Vietnamnet, земельні аукціони в передмістях Ханоя останніми днями були "гарячими". Розвиток ринку змусив багатьох інвесторів та реальних покупців поспішати шукати землю для вілл та таунхаусів у передмістях, побудованих у синхронних міських зонах. Опитування в приміських районах Ханоя показують, що пропозиція цього сегмента досить обмежена, кількість проектів вілл та таунхаусів на околицях Ханоя, які виставляються на продаж, невелика та швидко розпродається.

На Заході деякі нові проекти вілл коштують від 180 мільйонів до майже 200 мільйонів донгів/м2.

У південному регіоні 159 торгових будинків Хім Лам Тхуонг Тін є рідкісною пропозицією, що виставляється на продаж. Наразі на ринок виставлені 5-поверхові таунхауси з двома передніми та двома задніми фасадами, які вже завершені та мають червоні книги, за ціною від 100 мільйонів донгів/м2.

Поряд з існуючими пропозиціями, ринок також привернув увагу інформацією про проект у Донг Ані, який готується до запуску в четвертому кварталі за ціною близько 300 мільйонів донгів/м2...

Пропозиція вілл та таунхаусів вважається найнижчою за останні 10 років, що призвело до постійного зростання цін продажу в сегменті вілл та таунхаусів протягом останнього року. Ціни на вілли в деяких районах Хоай Дик та Ха Донг постійно встановлюють нові рівні, збільшуючись на 30-50% порівняно з більш ніж роком раніше. У деяких потенційних районах кількість зацікавлених покупців навіть зросла, що спричинило місцеву цінову лихоманку.

Пані Ле Тхі Біч Нгок, заступниця генерального директора Truong Son Land, зазначила, що різке зростання цін на квартири та високі ціни на аукціонах змусили багатьох інвесторів переорієнтуватися на приміські райони. Відповідно, сегмент малоповерхового будівництва продовжуватиме зростати. Найближчим часом ціни на нові товари в приміських районах можуть встановити новий рівень цін, коли Закон про землю офіційно набуде чинності з 1 серпня, що призведе до зростання вартості вілл та таунхаусів.

За словами спостерігачів, у короткостроковій перспективі ліквідність сегмента вілл та таунхаусів зросте, а ціни на вторинне житло, ймовірно, продовжать зростати. «Відтепер і до кінця року сегмент вілл та таунхаусів у Ханої продовжуватиме демонструвати зростання цін, оскільки пропозиція обмежена, а попит продовжує зростати. Однак пропозиція буде переважно в приміських районах, а в центральній частині міста земельні фонди для нових проектів вичерпані», – сказала пані Нгуєн Хоай Ан, директорка CBRE Hanoi.

За словами пана Нгуєна Ван Діня, віце-президента Асоціації нерухомості В'єтнаму, поки на ринку курортної нерухомості все ще досить тихо, земля в провінціях чекає свого часу, квартири в центральних районах міста користуються великою популярністю, а приміські вілли та таунхауси все ще залишаються вибором багатьох інвесторів, оскільки вони забезпечують стабільність і мають високий потенціал для зростання цін. «Наразі на ринку вілл та таунхаусів у Ханої закінчилися товари для центральних районів, що змушує попит на малоповерхове житло переміщатися до передмість, що також буде рушійною силою подальшого зростання цін у цьому сегменті в майбутньому», – підтвердив пан Дінь.

Земля на аукціоні в Тхань Оай: 55/68 лотів із заставою

Кінцевий термін оплати минув, але лише 13 з 68 земельних ділянок у районі Нго Ба, селі Тхан, комуні Тхан Цао, районі Тхан Оай (Ханой) виконали свої фінансові зобов'язання. 55 ділянок зі скасованими депозитами мають виграшні ціни від 80 мільйонів донгів/м2 до понад 100 мільйонів донгів/м2.

Згідно з регламентом, переможець земельного аукціону повинен виконати фінансові зобов'язання двома частинами протягом 30 днів. Остаточний платіж на цьому аукціоні – 14 вересня.

Однак, згідно з інформацією, наданою пресі Центром розвитку земельного фонду району Тхань Оай, станом на сьогодні (16 вересня), хоча термін оплати минув, лише 13 із 68 земельних ділянок виконали свої фінансові зобов'язання. Серед ділянок, які сплатили повністю, найвища вартістю перевищує 55 мільйонів донгів/м2.

Лоти з високими виграшними цінами від 80 мільйонів донгів/м2, включаючи переможця лота з найвищою ціною 100,5 мільйонів донгів/м2, не сплатили вчасно. Таким чином, вважається, що 55 лотів втратили свої депозити.

Раніше аукціон з продажу 68 земельних ділянок у районі Нго Ба, села Тхань Тхань, комуни Тхань Као викликав ажіотаж серед інвесторів у нерухомість та громадськості, оскільки було подано понад 4000 кваліфікованих заявок з більш ніж 1500 покупцями. Ціна, що виграла, була у 7-8 разів вищою за стартову. Початкова ціна становила 8,6-12,5 млн. донгів/м2, а найвища ціна, що виграла, перевищила 100 млн. донгів/м2.

Зокрема, лот LK03-10 площею майже 65 квадратних метрів має найвищу виграшну ціну до 100,5 мільйонів донгів/квадратний метр, що у 8 разів вище за стартову ціну.

Відомо, що 10 серпня відбувся аукціон з продажу 68 земельних ділянок у районі Нго Ба, села Тхань Тхань, комуни Тхань Као, і очікувалося зібрати понад 400 мільярдів донгів. Завдяки виконанню фінансових зобов'язань щодо 13 земельних ділянок загальна зібрана сума склала трохи більше 80 мільярдів донгів, або 20% від очікуваної суми.

Справи щодо перетворення житлового фонду з 1 серпня

Стаття 124 Закону про житло 2023 року чітко визначає випадки, коли функції житла можуть бути перетворені.

Відповідно, випадки перетворення функцій житла включають:

Перетворення житла для переселенців на соціальне житло.

Перетворити державне або соціальне житло, коли воно більше не потрібне, на житло для переселення.

Перетворення житла відповідно до положень пункту d, пункту 1, статті 13 Закону про житло 2023 року на державне житло або на соціальне житло для оренди.

Інші випадки за рішенням Прем'єр-міністра на основі пропозиції Міністерства будівництва .

Примітка: Перетворення функцій житла, як це передбачено пунктом 1 цієї статті, повинно відповідати таким принципам:

Повинно відповідати затвердженій провінційній програмі та плану житлового будівництва та не призводити до втрати державних активів.

Після переобладнання будинок повинен використовуватися ефективно, за призначенням та відповідно до стандартів і технічних норм переобладнаного будинку.

Повинно бути схвалене Міністерством будівництва або Провінційним народним комітетом.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html