3 بڑے مسائل مارکیٹ میں 'رکاوٹ'، زمینی پلاٹ بتدریج حقیقی قیمت کی طرف لوٹ رہے ہیں، سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کا سلسلہ شیڈول سے پیچھے ہے۔

زمین اور ولا کی قیمتوں میں بیک وقت کمی ہوئی ہے، ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے چیئرمین نے 3 مارکیٹ کے مسائل اٹھائے ہیں، اور 6 سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹوں کا نام دیا ہے جو کہ Thanh Hoa میں شیڈول سے پیچھے ہیں... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے 3 بڑے مسائل

3 اگست کی سہ پہر، وزیر اعظم فام من چن نے حکومت کی 11 مارچ کی قرارداد نمبر 33/NQ-CP کے نفاذ کے نتائج کا جائزہ لینے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے حل تجویز کرنے کے لیے ایک آن لائن کانفرنس کی صدارت کی۔

آئی ایم جی انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے چیئرمین مسٹر لی ٹو من نے کانفرنس سے خطاب کیا۔ (ماخذ: وی جی پی)

کانفرنس سے خطاب کرتے ہوئے، آئی ایم جی انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے چیئرمین مسٹر لی ٹو من نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے کا خلاصہ یہ ہے کہ حکومت 3 مسائل میں جھوٹ بولنے میں دلچسپی رکھتی ہے۔

سب سے پہلے زمین کی قیاس آرائیوں کا مقابلہ کرنا ہے۔

ان کے مطابق زمین کی قیاس آرائیاں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری اس وقت ویتنام کی معیشت کو متاثر کر رہی ہے۔ لوگ قیمتوں میں اضافے کے موقع کے انتظار میں زمین خریدتے ہیں، جس کی وجہ سے پیداواری قوتوں کا ایک حصہ "سوتا" ہے اور کارآمد نہیں ہوتا، جو کہ ایک بہت بڑی بربادی ہے۔

دوسرے ممالک کا تجربہ قیاس آرائیوں کو کنٹرول کرنے کے لیے ٹیکسوں کو استعمال کرنا ہے۔ انہوں نے ایک کمپنی کی مثال دی جس کا اس وقت آسٹریلیا میں ایک پروجیکٹ ہے جسے ہر سال 2 فیصد لینڈ ٹیکس ادا کرنا پڑتا ہے۔ زمین کی قیمت کا تعین ٹیکس اتھارٹی ہر سال آزادانہ طور پر کرتی ہے۔

ہر سال، اس یونٹ کو 700,000-800,000 USD کا زمینی ٹیکس ادا کرنا پڑتا ہے جب اس منصوبے پر عمل درآمد نہیں ہوا ہے۔ اس سال مقامی حکومت نے ٹیکس کی اس شرح کو 4 فیصد تک بڑھانے کا فیصلہ کیا۔

"اگر ویتنام اس پالیسی کو لاگو کرتا ہے، تو صرف وہی لوگ جو اصل میں پروجیکٹ کرتے ہیں زمین رکھنے کی ہمت کریں گے، اور زمین رکھنے پر، انہیں بہت تیزی سے پراجیکٹس پر عمل درآمد کرنا چاہیے۔ یہ اقدام نہ صرف زمین کی قیاس آرائیوں کو روکتا ہے بلکہ وزارت خزانہ کو آمدنی کا ایک بڑا ذریعہ بنانے میں بھی مدد کرتا ہے،" مسٹر من نے شیئر کیا۔

کاروباری نمائندوں نے تجویز پیش کی کہ لینڈ لا کی ڈرافٹنگ کمیٹی 2٪ سالانہ لینڈ ٹیکس کی شرح کو ضمیمہ کرے اور لاگو کرے اور پروگریسو ٹیکس لاگو کرے جب زمین کے پلاٹ کاروبار میں نہ ہوں یا منافع پیدا نہ کریں، جیسا کہ بیرونی ممالک میں کیا جا رہا ہے۔

دوسری اسٹیٹ بینک کی شرح سود کے انتظام کی پالیسی ہے۔ ان کا خیال ہے کہ اب وقت آگیا ہے کہ درمیانی مدت کی شرح سود کو 10%/سال سے کم کر دیا جائے، خاص طور پر 2 سال پہلے کی طرح 8.5%/سال پلس یا مائنس، کیونکہ درمیانی مدت کے سود کی شرح 10% سے زیادہ ہونے کے ساتھ، کوئی بھی معیشت صحت مند نہیں ہوتی۔

دوسرے ممالک میں یہ شرح سود 3-5%/سال ہے۔ ویتنام میں، 5-6 ماہ قبل شرح سود تقریباً 12-14%/سال تھی۔ کاروبار قرض نہیں لینا چاہتے، قرض لینے کی ہمت نہیں رکھتے اور صارفین کا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اعتماد ختم ہو جاتا ہے، وہ اپنا پیسہ دوسرے شعبوں میں لگا دیتے ہیں۔

انہوں نے یہ تجویز بھی پیش کی کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بینکنگ اور اس کے برعکس میں حصہ لینے سے روکنے یا محدود کرنے کے لیے اقدامات کیے جائیں۔ کیونکہ ان دونوں شعبوں میں حصہ لینے والے کاروبار بنیادی طور پر اپنے کاروبار کے لیے سماجی سرمائے کو متحرک کرتے ہیں اور اس کا معاشرے پر بہت کم اثر پڑتا ہے، یہاں تک کہ ایسے ٹائیکونز بھی پیدا ہوتے ہیں جو معیشت پر اجارہ داری کرتے ہیں۔

تیسرا قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا اور انتظامی طریقہ کار کو سنبھالنا ہے۔

آج رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے سب سے بڑی مشکل قانونی مسائل ہیں، بینکنگ کے مسائل نہیں۔ قانونی اوورلیپ ہے، ایک ہی مسئلہ، وہی ضابطہ لیکن بہت سی تشریحات، نفاذ کی سطح بنیادی طور پر مقامی سطح پر عمل درآمد نہیں کرتی اور کرنے کی ہمت نہیں کرتی۔

اس لیے انہوں نے قانونی نظام کو جلد مکمل کرنے کی سفارش کی تاکہ اہلکار ذہنی سکون کے ساتھ کام کر سکیں۔ طاقت کے وکندریقرت اور تمام سطحوں کی ذمہ داری کے بارے میں ایک واضح حکم نامہ ہونا چاہیے، جس میں واضح طور پر یہ شرط رکھی گئی ہے: مکمل ہونے والا مواد، تکمیل کا وقت، اور اگر مقررہ تاریخ سے تجاوز ہو جائے تو ذمہ داری۔

کمپنی کے رہنماؤں نے یہ تجویز بھی پیش کی کہ وزارت منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری ویتنام کے کاروباری اداروں کو سرمایہ کاری کے قانون کے آرٹیکل 44.3 اور اراضی قانون کے آرٹیکل 126 کو لاگو کرنے، زمین کی لیز کی مدت میں توسیع کرنے یا کاروباری اداروں کو 70 سال کے لیے زمین کا کرایہ ادا کرنے کی اجازت دینے کی اجازت دے تاکہ صنعتی پارکوں کی مدت کافی ہو اور وہ کرایہ داروں کے لیے کافی پرکشش ہوں۔ یہ دونوں قانون کے مطابق ہے اور مقامی آمدنی میں اضافہ ہوتا ہے۔

ولا اور زمینی پلاٹ دونوں رعایتی ہیں۔

وزارت تعمیرات کی حال ہی میں جاری کی گئی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ دوسری سہ ماہی میں تقریباً 100,000 کامیاب ٹرانزیکشنز ہوئیں۔ جن میں سے، دوسری سہ ماہی میں لین دین کی تعداد بنیادی طور پر 67,525 کامیاب لین دین کے ساتھ زمینی حصے پر مرکوز رہی، جو کہ پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں تقریباً 99.9% کے برابر ہے، اور پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 31.5% کے برابر ہے۔

بقیہ تقریباً 30,000 ٹرانزیکشنز اپارٹمنٹس اور انفرادی مکانات کے لیے کامیاب ہوئیں، جو کہ گزشتہ سہ ماہی کے مقابلے میں 75.61 فیصد ہیں، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 43.03 فیصد کے برابر ہیں۔

تاہم، دوسری سہ ماہی میں، انفرادی مکانات اور زمینوں کا رئیل اسٹیٹ طبقہ جن منصوبوں میں سرمایہ کاروں کی دلچسپی ہے وہ بنیادی طور پر قیاس آرائی پر مبنی ہے۔ خریداروں کو پہلے کی طرح ریئل اسٹیٹ کے اوپر والے حصوں میں مزید دلچسپی نہیں رہی۔

اس کے علاوہ، بہت سے سرمایہ کار نقد بہاؤ کے مسائل کا سامنا کر رہے ہیں، بہت زیادہ مالی فائدہ اٹھا رہے ہیں اور ڈویلپر نے قرض کی شرح سود کی حمایت کرنا بند کر دیا ہے۔ مارکیٹ میں لیکویڈیٹی میں زبردست کمی واقع ہوئی ہے، جس کی وجہ سے نقصان میں کمی کی نوعیت کے ساتھ بہت سے لین دین مضبوط ہو رہے ہیں۔

اس سہ ماہی میں کئی علاقوں میں ولا اور پروجیکٹ اراضی کی فروخت کی قیمت پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں تقریباً 2-5% تک کم ہوتی رہی۔ اس کے علاوہ، ان خصوصیات کو مناسب قدروں میں ایڈجسٹ کیا جانا جاری رکھا جا سکتا ہے، آنے والے وقت میں پروڈکٹ کی سرمایہ کاری کی قیمت اور علاقائی بنیادی ڈھانچے کے مطابق۔

کچھ علاقوں میں لین دین کی قیمتوں میں نمایاں کمی دیکھی گئی ہے، خاص طور پر سہ ماہی میں مضافاتی اضلاع اور باہری علاقوں میں جیسے: ہا ڈونگ ڈسٹرکٹ، می لن ڈسٹرکٹ، ہوائی ڈک (ہانوئی)؛ ضلع 12، بن چان ضلع، نہ بی ضلع (HCMC)؛ Ngu Hanh Son District (Da Nang)؛ Bien Hoa شہر، Nhon Trach ضلع (Dong Nai)

Vinh Phuc: 6 سماجی ہاؤسنگ منصوبوں میں سرمایہ کاری کا مطالبہ

علاقے میں عملی ضروریات کی بنیاد پر، Vinh Phuc صوبے کی پیپلز کمیٹی سرمایہ کاروں سے 6 سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس بنانے کا مطالبہ کر رہی ہے جس میں کارکنوں کے لیے تقریباً 8,000 اپارٹمنٹس اور ٹاؤن ہاؤسز ہوں گے۔

Vinh Phuc ایک ترقی یافتہ صنعت والا صوبہ ہے، اس علاقے میں بہت سے صنعتی پارکس ہیں جو کارکنوں کی ایک بڑی تعداد کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں، لہذا بہت سے مزدوروں کے خاندانوں کے لیے خاص طور پر اور کم آمدنی والے افراد کے لیے رہائش کی ضرورت ایک فوری مسئلہ ہے۔

یہ معلوم ہے کہ 2014 سے لے کر اب تک، عوامی کونسل اور عوامی کمیٹی برائے Vinh Phuc صوبے نے سماجی مضامین کے لیے ہاؤسنگ مینجمنٹ اور ڈویلپمنٹ سے متعلق بہت سے طریقہ کار، پالیسیاں، اور ضوابط جاری کیے ہیں۔ خاص طور پر، 2015-2020 کی مدت میں صوبے میں مزدوروں اور کم آمدنی والے لوگوں کے لیے سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کی حمایت سے متعلق صوبائی عوامی کونسل کا فیصلہ نمبر 159؛ صوبے میں سوشل ہاؤسنگ کرایہ پر لینے اور خریدنے کے اہل مضامین کے انتخاب کے لیے ترجیحی معیار پر صوبائی عوامی کمیٹی کا فیصلہ نمبر 14؛ Vinh Phuc صوبے کے ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ پروگرام کو 2020 تک لاگو کرنے کے منصوبے پر فیصلہ نمبر 179، وژن 2030 تک؛ 5 سالہ ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پلان، مدت 2021 - 2025 کو جاری کرنے سے متعلق فیصلہ نمبر 1247...

محکموں، شاخوں اور علاقوں کو انتظامیہ کو مضبوط کرنے اور ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پراجیکٹس میں سرمایہ کاری کو راغب کرنے کی ہدایت کرنے کے علاوہ، Vinh Phuc صوبہ ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے سرمایہ مختص کرنے کو بھی ترجیح دیتا ہے۔ صرف 2023 میں، صوبے میں ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ کا سرمایہ VND 8,606 بلین ہے۔ جس میں سے کمرشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے سرمایہ 2,748 بلین VND ہے۔ سماجی رہائش کی تعمیر کے لیے سرمایہ 164 بلین VND ہے اور گھرانوں اور افراد کے لیے خود کو تعمیر کرنے کے لیے سرمایہ VND 5,694 بلین ہے۔

مسٹر Nguyen Thanh Ha - Vinh Phuc صوبے کے محکمہ تعمیرات کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے کہا کہ Vinh Phuc صوبے میں اس وقت 5 سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس پر عمل درآمد کیا جا رہا ہے، جن میں شامل ہیں: Vinaconex Xuan Mai کم آمدنی والے ہاؤسنگ ایریا؛ کھائی کوانگ وارڈ میں مزدوروں اور کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش کا علاقہ؛ Goc Nu کے علاقے، Khai Quang وارڈ (Vinh Yen City) میں کارکنوں کے لیے اونچی جگہ پر سماجی رہائش کا علاقہ؛ 8T کم آمدنی والے ہاؤسنگ ایریا، Xuan Hoa وارڈ، Phuc Yen شہر؛ فوک تھانگ وارڈ (فچ ین شہر) میں سماجی رہائش کا علاقہ۔

"مذکورہ سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس نے 50 - 70m2/گھر کے رقبے کے ساتھ 1,623 مکانات میں سرمایہ کاری کی اور مکمل کی ہے، جس سے 2015 سے لے کر اب تک مزدوروں اور کم آمدنی والے افراد کی رہائش کی ضروریات کو پورا کیا جا رہا ہے۔ فی الحال، Vinh Phuc صوبے کی پیپلز کمیٹی 6 سماجی ہاؤسنگ منصوبوں میں سرمایہ کاری کا مطالبہ کر رہی ہے۔ پراجیکٹ پر عمل درآمد کے طریقہ کار کو ضابطوں کے مطابق انجام دیا جا رہا ہے،" مسٹر Nguyen Thanh Ha نے کہا۔

وزیر اعظم کے منصوبے کے مطابق "2021-2030 کے عرصے میں کم آمدنی والے لوگوں اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے کم از کم 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری"، Vinh Phuc صوبے کا ہدف 28,300 سماجی ہاؤسنگ یونٹس کو مکمل کرنا ہے، جن میں سے 8,800 یونٹس کو مکمل کرنا ضروری ہے، اور 2020-2030 کی مدت میں یونٹس کو مکمل کرنا ہوگا۔ 2026-2030 کی مدت میں مکمل کیا جائے گا۔ یہ ایک بڑا ہدف ہے، جس کی تکمیل کے لیے متعلقہ محکموں اور شاخوں کی جانب سے بڑی کوششوں اور عزم کی ضرورت ہے۔

Thanh Hoa: شیڈول کے پیچھے سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کی فہرست

Thanh Hoa محکمہ تعمیرات کی معلومات کے مطابق، صوبے میں اس وقت 18 سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس ہیں جن پر سرمایہ کاری کی گئی ہے اور زیر تعمیر ہیں، جن میں سے 12 پراجیکٹس شیڈول پر ہیں، استعمال میں آچکے ہیں یا تمام پراجیکٹ، اور 6 پراجیکٹ شیڈول سے پیچھے ہیں۔

Bao Ngoai گلی میں سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹ۔ (ماخذ: BXD)

یہ معلوم ہے کہ سست پیشرفت کی وجہ تھانہ ہو صوبے کی فعال ایجنسیوں کی طرف سے منصوبے کی سست سائٹ کلیئرنس، سرمایہ کار کی جانب سے تفویض کردہ اراضی کے لیے سرمایہ کاری اور تعمیرات پر سست عمل درآمد، اور منصوبوں کے لیے سرمایہ کاری اور تعمیرات کا انتظام کرنے کی غیر سائنسی صلاحیت کی وجہ سے طے کی گئی ہے۔ Thanh Hoa شہر، جو کئی سالوں سے "شیلف" ہے۔

24 ستمبر 2014 کو، تھانہ ہوا کی صوبائی عوامی کمیٹی نے کوانگ تھانہ وارڈ، تھانہ ہو شہر میں AMC I سوشل ہاؤسنگ ایریا کے سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروجیکٹ میں سرمایہ کاری کی منظوری دیتے ہوئے دستاویز نمبر 8870 جاری کیا۔

اس کے مطابق، تھانہ ہوا صوبے کی عوامی کمیٹی نے سرمایہ کار، AMC گلوبل ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کو AMC I سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ میں سرمایہ کاری کرنے کی منظوری دی۔ سرمایہ کاری اور تعمیر کا مقصد علاقے میں کم آمدنی والے لوگوں کے لیے مستحکم رہائش کے لیے حالات پیدا کرنا ہے، جو کہ تقریباً 527 بلین VND کی کل سرمایہ کاری کے ساتھ تقریباً 900 گھرانوں کی ضروریات کو پورا کرنا ہے، جو خود ملکیتی سرمائے اور دیگر قانونی طور پر متحرک سرمائے کے ذرائع سے استعمال ہوتا ہے۔

اس پراجیکٹ کو تھانہ ہوا پراونشل پیپلز کمیٹی نے 36 ماہ کے اندر عملدرآمد کے وقت اور پیشرفت کے لیے بڑھایا تھا۔ جس میں سے، سرمایہ کاری کی تیاری کا مرحلہ پراجیکٹ کی سرمایہ کاری کی منظوری کی تاریخ سے 6 ماہ کا ہے، سرمایہ کاری کے نفاذ کا مرحلہ 6 اگست 2020 سے 6 فروری 2023 تک 30 ماہ کا ہے۔ 21 جنوری 2021 کو باضابطہ طور پر تعمیر شروع کرنے کے بعد، اب تک، AMC I سوشل ہاؤسنگ ایریا میں صرف چند نامکمل تعمیراتی اشیاء ہیں، ہم نے کیمپس کے اندر پراجیکٹ کے اندر اضافہ کیا ہے۔

اس کے بعد، Bao Ngoai سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹ، Dong Huong وارڈ، Thanh Hoa شہر میں خلاف ورزیوں کا ایک سلسلہ ہے، جس کی وجہ سے یہ منصوبہ ابھی تک "بلاک" ہے۔ Thanh Hoa کی صوبائی عوامی کمیٹی نے 2018 میں اس منصوبے کی سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری پر دستاویز نمبر 3071 جاری کیا۔ تعمیراتی - ٹریڈنگ جوائنٹ اسٹاک کمپنی 379 (ہانوئی میں واقع) سرمایہ کار ہے۔

2022 کے آخر میں، اگرچہ مجاز حکام نے ابھی تک اپارٹمنٹس کو استعمال میں لانے کی اجازت نہیں دی تھی، بہت سے گھرانے جنہوں نے اپارٹمنٹس کی عمارت 379 میں اپارٹمنٹس خریدے تھے، وہاں منتقل ہو گئے اور آزادانہ طور پر رہتے تھے۔

9 جنوری 2023 کو، تھانہ ہوا صوبے کی پیپلز کمیٹی نے تعمیراتی - ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی 379 کے خلاف 80 ملین VND کا انتظامی طور پر جرمانہ کرنے کا فیصلہ کیا جس میں آگ سے بچاؤ اور لڑائی کی منظوری کے نتائج کی منظوری دینے والے دستاویز کے بغیر پروجیکٹ کو استعمال اور آپریشن میں شامل کیا گیا۔

منصوبے کی تکمیل کی منظوری کے معائنے کا اہتمام کرنے کے بعد، وزارت تعمیرات نے حال ہی میں تھانہ ہوا صوبے کی عوامی کمیٹی کو ایک دستاویز بھیجی، جس میں کہا گیا کہ مذکورہ منصوبہ ضوابط کے مطابق تکمیل کے قبولیت کے نتائج کی منظوری کے لیے شرائط پر پورا نہیں اترتا ہے۔

مندرجہ بالا دو سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کے علاوہ، تھانہ ہو میں چار دیگر سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کا بھی یہی انجام ہوا، جن میں شامل ہیں: کوانگ تھانہ وارڈ، تھانہ ہو شہر میں سوشل ہاؤسنگ، ہاپ لوک انفراسٹرکچر ڈویلپمنٹ اینڈ کنسٹرکشن انویسٹمنٹ کمپنی لمیٹڈ کی سرمایہ کاری؛ ہوانگ لانگ انڈسٹریل اینڈ اربن پارک، تاؤ زیوین وارڈ، تھانہ ہوا شہر میں کارکنوں کے لیے رہائش، ویتنام ہاؤسنگ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے ذریعے سرمایہ کاری؛ لی مون انڈسٹریل پارک، تھانہ ہو شہر کے مشرقی علاقے میں مزدوروں کے لیے سماجی رہائش کی ترقی، جس کی سرمایہ کاری Sunjade Vietnam Shoes Company Limited نے کی ہے۔ کوانگ تھانگ وارڈ، تھانہ ہوا شہر میں سماجی رہائش، این فو کنسٹرکشن، ٹورازم اینڈ ٹریڈ کمپنی لمیٹڈ کی سرمایہ کاری۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html