کیا نیشنل ہاؤسنگ فنڈ ویتنام میں رہائش کے 'بحران' کا حل ہے؟

(CLO) حکومت نے مکانات کی سنگین کمی سے نمٹنے کے لیے ابھی نیشنل ہاؤسنگ فنڈ قائم کیا ہے، جب مکان کی قیمتیں آمدنی سے کہیں زیادہ ہیں اور رسد تیزی سے کم ہو رہی ہے۔

ہنوئی میں مکانات کی قیمتیں صرف 6 سالوں میں تقریباً دوگنی ہو گئیں۔

حالیہ برسوں میں، مکانات کی قیمتوں نے مسلسل "چوٹی کو توڑ دیا" اور قیمتوں کی نئی سطحیں قائم کیں، جو قومی اسمبلی کے ایجنڈے سے لے کر سماجی فورمز تک ایک گرما گرم موضوع بن گیا۔

ویتنام ریئل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (VARS IRE) کے تحقیقی اعداد و شمار کے مطابق، 2025 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام تک، ہنوئی، ڈا نانگ اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں کے اشاریہ میں بالترتیب 2019 کے مقابلے میں 96.2%، 72.6% اور 56.9% کا اضافہ ہوا۔

ان تین شہروں میں سیٹ نمونے میں پراجیکٹس کی فروخت کی اوسط قیمت ہنوئی میں 78.9 ملین VND/m2، دا نانگ میں 67.4 ملین VND/m2 اور ہو چی منہ سٹی میں 81.6 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی ہے۔

کئی علاقوں میں مکانات کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ (تصویر تصویر/DN)

اب تک، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں طویل عرصے تک جمع ہونے کے بعد بلند قیمتوں کی طرف بڑھ رہی ہیں، جب کہ دا نانگ اور ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں اونچی قیمتوں کی طرف بڑھ رہی ہیں کیونکہ سرمایہ کار ابھی زیادہ مالی دباؤ میں نہیں ہیں اور قیمتوں میں اضافے کی توقعات ابھی بھی برقرار ہیں۔

دریں اثنا، کارکنوں کی اوسط آمدنی صرف 15 ملین VND/ماہ ہے، جس سے مکان کی قیمت/آمدنی کا تناسب قابل استطاعت سے کہیں زیادہ ہے۔

ایک نوجوان جوڑے کو گھر خریدنے کے لیے کافی سرمایہ بچانے میں تقریباً 10 سال لگتے ہیں، لیکن اس دوران گھر کی قیمتیں بچت سے زیادہ تیزی سے بڑھ جاتی ہیں، جس کی وجہ سے ایسی صورت حال پیدا ہوتی ہے کہ "بچتیں کبھی بھی مکان کی قیمتوں کے مطابق نہیں رہ سکتیں۔"

حقیقت یہ ہے کہ ایک طویل عرصے کے لئے ایک گھر کرائے پر لینے کا انتخاب تیزی سے مقبول رجحان بن گیا ہے۔ تاہم، ویتنام میں ہاؤسنگ رینٹل مارکیٹ کے تناظر میں ابھی بھی پیشہ ورانہ مہارت اور استحکام کا فقدان ہے، مکان کرایہ پر لینا نہ صرف مختصر مدت میں مالی دباؤ کو کم کرنے میں مدد دے سکتا ہے، لیکن لوگوں کی پائیدار رہائش کی ضروریات کو پورا نہیں کر سکتا۔

اگرچہ ریاست نے سماجی رہائش (NƠXH) کی ترقی کو فروغ دینے کے لیے بہت سی پالیسیاں جاری کی ہیں، جو NƠXH پروجیکٹ کو لاگو کرنے کی رفتار کو بہتر بنانے میں مدد کرتی ہیں، لیکن نتائج توقعات پر پورا نہیں اترے۔

چونکہ سوشل ہاؤسنگ کی موجودہ ترقی بنیادی طور پر کاروبار کی حوصلہ افزائی کے لیے پالیسیوں پر انحصار کرتی ہے، تاہم، کم منافع کا مارجن، پیچیدہ طریقہ کار، صاف اراضی کے فنڈز کی کمی اور غیر مستحکم ترغیبی میکانزم کاروباری اداروں میں شرکت کے لیے حوصلہ افزائی کی کمی کا باعث بنتے ہیں۔

اس صورت حال کا سامنا کرتے ہوئے، بہت سے ماہرین نے پالیسی کی منصوبہ بندی، زمین کی تقسیم، سرمائے کے ذرائع سے لے کر عمل آوری کی تنظیم تک، ریاست کی سمت میں سماجی ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ ماڈل کو تبدیل کرنے کی سفارش کی ہے۔

نیشنل ہاؤسنگ فنڈ کی ضرورت ہے۔

حال ہی میں، حکومت نے قومی ہاؤسنگ فنڈ کے قیام کا حکم نامہ 302/2025 جاری کیا، جو دو سطحوں پر کام کر رہا ہے: مرکزی فنڈ قائم اور اس کا انتظام وزارت تعمیرات کے ذریعے کیا جاتا ہے، جبکہ مقامی فنڈ کا قیام اور انتظام صوبائی عوامی کمیٹی کے ذریعے کیا جاتا ہے۔

فنڈ کے ذرائع متنوع ہیں، بشمول ریاستی بجٹ، سماجی ہاؤسنگ کے بنیادی ڈھانچے کے لیے زمین کے فنڈ کی قیمت، عوامی املاک کی فروخت سے حاصل ہونے والی آمدنی، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے حاصل ہونے والی آمدنی، اور ملک کے اندر اور باہر سے رضاکارانہ تعاون کے ساتھ ساتھ دیگر قانونی ذرائع۔

خاص طور پر، فنڈ کا بنیادی مقصد کرائے کے لیے سوشل ہاؤسنگ بنانا اور تیار کرنا ہے، اور اسے حکام، سرکاری ملازمین، سرکاری ملازمین اور کارکنوں کے لیے کرائے پر کمرشل ہاؤسنگ خریدنے کی بھی اجازت ہے۔

اس مسئلے پر تبصرہ کرتے ہوئے، ویتنام کے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (VARS IRE) کا خیال ہے کہ بین الاقوامی رجحانات کے مطابق سماجی رہائش، خاص طور پر کرائے کے لیے سماجی رہائش بنانے میں ریاست کی براہ راست شرکت، ایک اسٹریٹجک ہاؤسنگ حل ہے۔

بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ نیشنل ہاؤسنگ فنڈ کا قیام ضروری ہے۔ (تصویر تصویر/سی ڈی)

درحقیقت بہت سے ممالک نے اس ماڈل کو کامیابی سے نافذ کیا ہے۔ مثال کے طور پر، سنگاپور میں، 80% سے زیادہ آبادی HDB کے تیار کردہ گھروں میں رہتی ہے، جنوبی کوریا نے سماجی رہائش کی ترقی میں مہارت رکھنے والے سرکاری ادارے قائم کیے ہیں، جرمنی کے پاس 15-25 سال کے لیے مارکیٹ سے کم کرائے پر دینے کے عزم کے ساتھ کم لاگت والے مکانات کے لیے طویل مدتی معاونت کی پالیسی ہے۔

ویتنام میں، رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ کی ترقی ایک ضروری قدم ہے۔ سماجی رہائش کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کے تناظر میں، بہت سے درمیانی آمدنی والے گروہوں کی مالی صلاحیت سے باہر اور پالیسیوں کو لاگو کرنے کے عمل میں پیدا ہونے والے بہت سے مسائل، صرف رینٹل ماڈل پر توجہ مرکوز کرنا، فروخت کے لیے نہیں، ایک مستحکم فراہمی کو یقینی بنانے، قیاس آرائیوں کو محدود کرنے اور کرائے کے اخراجات کو ایک معقول اور پائیدار سطح پر برقرار رکھنے میں مدد ملے گی۔

"اس کی بدولت، لوگوں کو، خاص طور پر کم اور درمیانی آمدنی والے گروہوں کو، گھر کی ملکیت پر دباؤ کو آہستہ آہستہ کم کرتے ہوئے، بسنے کا حقیقی موقع ملے گا،" VARS IRE نے زور دیا۔

تاہم، حقیقی معنوں میں ایک پائیدار حل بننے کے لیے کرائے پر لینا، VARS IRE کا خیال ہے کہ پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپ (PPP) کو فروغ دینا ضروری ہے، جس میں کاروبار پروجیکٹ کی تعمیر میں حصہ لیتے ہیں، اور ریاست ملکیت خرید لیتی ہے یا آپریشن کے لیے واپس لیز پر دیتی ہے۔

اس کے ساتھ ساتھ، رینٹل ہاؤسنگ کے معیارات پر تحقیق اور ان کے ضوابط کو جاری رکھنا ضروری ہے، بشمول سالانہ قیمتوں میں اضافے کو محدود کرنا، طویل مدتی لیز کے معاہدوں کو لاگو کرنا اور ایڈجسٹمنٹ کی شرائط کو شفاف بنانا، اور رینٹل ہاؤسنگ کی تعمیر کو فروغ دینے میں سماجی شرکت کی حوصلہ افزائی کے لیے ترغیبی طریقہ کار اور پالیسیاں تجویز کرنا۔

طویل مدتی میں، جب مکانات کی فراہمی، خاص طور پر سستی رہائش اور کرائے کے مکانات میں بہتری آئے گی، تو مارکیٹ میں طلب اور رسد کا توازن بتدریج مستحکم ہوگا۔ ملکیت کی مانگ کا ایک حصہ کرائے کی مانگ سے بدل جائے گا، جس سے قیمتوں میں اضافے کے دباؤ کو کم کرنے میں مدد ملے گی اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو زیادہ شفاف اور پائیدار طریقے سے کام کرنے کے لیے حالات پیدا ہوں گے، جبکہ لوگوں کی اکثریت کے لیے رہائش کے حقیقی مواقع کھلیں گے۔

دریں اثنا، پراپرٹی گرو ویتنام کے بزنس ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے بھی تجزیہ کیا: 2030 سے ​​پہلے 10 لاکھ سماجی گھروں کی تعمیر ایک بہت ہی پرجوش منصوبہ ہے۔ تاہم، اگر ہم پرانی شکل کو جاری رکھتے ہیں، کاروبار اور بینکوں کو شراکت کی سمت میں حصہ لینے کی ترغیب دینے کی راہ میں، مقصد حاصل کرنا مشکل ہو جائے گا۔

"اگر ہمارے پاس ایک ایسا فنڈ ہے جو لوگوں کے لیے سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے سرمایہ پیدا کرنے میں ریاست کے فعال کردار کو ظاہر کرتا ہے اور تعمیرات کے لیے سرمایہ کے ساتھ سرمایہ کاروں کی مدد کرتا ہے، تو یہ سماجی ہاؤسنگ مارکیٹ کو تیزی سے فروغ دینے کے لیے دوہری اقدام ہو گا،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، نیشنل ہاؤسنگ فنڈ کا پہلا اثر یقینی طور پر سرمایہ کاروں کو زیادہ مناسب قیمتوں پر سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کی تعمیراتی پیشرفت کو تیز کرنے کے لیے سرمایہ فراہم کرنے میں مدد فراہم کرتا ہے۔

دوسرا اثر عوام کا ساتھ دینا ہے۔ فی الحال، گھر خریدنے کے لیے قرض لینے والے صارفین کو اپنی آمدنی کے بڑے حصے کے ساتھ سود ادا کرنا پڑتا ہے۔ تاہم، نیشنل ہاؤسنگ فنڈ کے نئے لون پیکج کے ساتھ، قرض کی مدت طویل ہے، ادائیگی کم ہے، لہذا گھر خریدنا آسان ہو سکتا ہے۔

ماخذ: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html