20 سال پہلے خریدی گئی رئیل اسٹیٹ پر ٹرانسفر منافع پر ٹیکس لگانا غیر معقول ہے۔

20 سال پہلے خریدی گئی جائیدادوں کی اصل قیمتیں بہت کم تھیں، لیکن اب جب فروخت ہوتی ہیں تو مہنگائی کی وجہ سے ان میں دس گنا اضافہ ہوتا ہے۔ اس لیے خرید و فروخت کی قیمت کے فرق پر 20% ٹیکس لگانا غیر معقول اور ٹیکس دہندگان کے لیے نقصان دہ ہے۔

وزارت خزانہ ذاتی انکم ٹیکس (متبادل) کے مسودہ قانون پر رائے طلب کر رہی ہے۔ عرضی کے مطابق، وزارت نے تجویز پیش کی ہے کہ رہائشی افراد کی جانب سے جائیداد کی منتقلی سے حاصل ہونے والی آمدنی پر ذاتی انکم ٹیکس کا تعین ٹیکس قابل آمدنی کو ہر منتقلی کے لیے 20 فیصد ٹیکس کی شرح سے ضرب دے کر کیا جائے۔

ایسے معاملات میں جہاں خریداری کی قیمت اور متعلقہ منتقلی کے اخراجات کا تعین نہیں کیا جاتا ہے، ٹیکس کا حساب ہولڈنگ کی مدت کی بنیاد پر کیا جائے گا۔ ہولڈنگ کی مدت کا حساب اس وقت سے ہوتا ہے جب فرد ملکیت حاصل کرتا ہے یا رئیل اسٹیٹ کو استعمال کرنے کا حق حاصل کرتا ہے (جس تاریخ سے نیا پرسنل انکم ٹیکس قانون نافذ ہوتا ہے) منتقلی کے وقت تک۔

ٹیکس کو درست طریقے سے نشانہ بنایا جانا چاہیے۔

ویت نام نیٹ کے نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے، ہنوئی یونیورسٹی آف بزنس اینڈ ٹیکنالوجی کے لیکچرر ڈاکٹر نگوین نگوک ٹو نے کہا کہ جائیداد کی منتقلی سے حاصل ہونے والی آمدنی پر 20% ٹیکس عائد کرنے کی تجویز ذاتی انکم ٹیکس کی اصل نوعیت کی واپسی ہے۔ یعنی خود آمدنی پر ٹیکس لگانا، محصول پر نہیں – یعنی نقصانات پر بھی ٹیکس لگانا چاہیے۔

20% ٹیکس کی شرح عارضی طور پر قابل قبول ہے کیونکہ اسے کارپوریٹ انکم ٹیکس کے برابر ہونا چاہیے۔ تاہم، مسٹر ٹو نے نوٹ کیا کہ انوائسز اور معاون دستاویزات کے ساتھ معقول اخراجات، جیسے بروکریج فیس، بینک قرض کا سود، اور مرمت اور تزئین و آرائش کے اخراجات، ٹیکس دہندگان کے لیے کاٹنا ضروری ہے۔

مزید برآں، مسٹر ٹو کے مطابق، کافی عرصہ پہلے خریدی گئی جائیدادوں کے لیے، 20 سال پہلے، قیمت خرید کی تصدیق کرنے والی دستاویزات کے ساتھ، قیمت بہت کم تھی۔ اب مہنگائی کی وجہ سے قیمت فروخت دس گنا بڑھ گئی ہے۔ لہٰذا، خرید و فروخت کی قیمت کے فرق کی بنیاد پر 20% ٹیکس لگانا غیر معقول اور ٹیکس دہندگان کے لیے غیر منصفانہ ہے۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ ذاتی انکم ٹیکس کاروباری سرگرمیوں پر لگایا جاتا ہے اور ذاتی ضروریات کے لیے اپنے گھر بیچنے والے لوگوں پر نہیں لگایا جانا چاہیے۔ (تصویر: ہوانگ ہا)

اس معاملے میں، ماہر نے ایک لچکدار ٹیکس طریقہ کار تجویز کیا، جسے نافذ نہیں کیا جانا چاہیے بلکہ ٹیکس دہندگان کو انتخاب کا حق دینا چاہیے۔

اس کے مطابق، ایسے معاملات کے لیے جہاں خریداری بہت لمبے عرصے سے جاری ہے، یا قیمت خرید کا تعین نہیں کیا جا سکتا، ٹیکس دہندگان کو دو آپشنز میں سے انتخاب کرنے کی اجازت ہونی چاہیے: یا تو منافع پر 20% ادا کریں، یا فروخت کی قیمت پر 2% کا فکسڈ ٹیکس ادا کریں جیسا کہ فی الحال نافذ ہے۔

ماہر نے اس بات پر زور دیا کہ یہ واضح طور پر بیان کیا جانا چاہیے کہ ذاتی انکم ٹیکس کاروباری سرگرمیوں پر لگایا جاتا ہے۔ ان لوگوں پر ٹیکس لگانا ناقابل قبول ہے جو زندگی سے متعلقہ ضروریات کے لیے اپنے گھر بیچتے ہیں، جیسے کہ اپنے بچوں کی بیرون ملک تعلیم کے لیے فنڈز بیچنا، طبی اخراجات پورے کرنا، یا Vung Tau سے Ho Chi Minh City میں ملازمت کی منتقلی کی وجہ سے۔ اسی طرح، لوگ چھوٹے گھر بیچ سکتے ہیں تاکہ بڑے گھر خرید سکیں جب کہ ان کے پاس مالی وسائل ہوں، یا بڑھاپے میں اپنے گھر بیچ کر حاصل ہونے والی آمدنی اپنے بچوں اور پوتے پوتیوں میں تقسیم کر دیں۔

"اس طرح کے معاملات کو قابل ٹیکس آمدنی پیدا کرنے کے طور پر نہیں سمجھا جا سکتا، کیونکہ یہ ذاتی انکم ٹیکس کی نوعیت سے مطابقت نہیں رکھتا ہے۔ اس کو قانون میں واضح طور پر بیان کرنے کی ضرورت ہے،" مسٹر ٹو نے دلیل دی۔

ان معاملات کے بارے میں جہاں خریداری کی قیمت اور متعلقہ منتقلی کے اخراجات کا تعین نہیں کیا گیا ہے، ٹیکس کا حساب ہولڈنگ کی مدت کی بنیاد پر کیا جائے گا، جیسے کہ دو سال سے کم عرصے کے لیے رکھے گئے مکانات کی فروخت کی قیمت پر 10% ٹیکس، جس کا مقصد قیاس آرائیوں کا مقابلہ کرنا ہے۔ ماہر کا استدلال ہے کہ یہ ایک "دو دھاری تلوار" اور قانون کے اصولوں کے ساتھ "متضاد" حل ہے۔

"اصول منافع پر 20% ٹیکس لگانا ہے۔ حساب کے ہر طریقہ کو اس اصول پر عمل کرنا چاہیے۔ بغیر انوائس کے معاملات میں، فروخت کی قیمت پر بالکل مختلف ٹیکس کی شرح کیوں لاگو ہوتی ہے؟ کسی کے پاس انوائس والے کو اس کے منافع پر 20% ملتا ہے، جب کہ انوائس کے بغیر اسے پوری فروخت کی قیمت پر 10% ادا کرنا پڑ سکتا ہے۔"

مزید برآں، انہوں نے متنبہ کیا کہ یہ اقدام نہ صرف قیاس آرائیوں کا مقابلہ کرنے میں ناکام رہے گا بلکہ قیمتوں میں اضافے کا ایک عنصر بھی بن سکتا ہے، جس سے رہائش نوجوانوں اور اجرت کمانے والوں کے لیے اور بھی ناقابل رسائی ہو جائے گی۔

"پرسنل انکم ٹیکس کا قانون صرف پیدا ہونے والی آمدنی پر ہی ٹیکس لگاتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں سے نمٹنے کے لیے ایک مؤثر ذریعہ بننے کے لیے، پراپرٹی ٹیکس سے متعلق قانون کو نافذ کرنے کی ضرورت ہے،" انہوں نے کہا۔

20% ٹیکس اور ایک مارکیٹ 'طہارت'

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر جناب Nguyen Quoc Anh کا خیال ہے کہ جائیداد کی منتقلی سے حاصل ہونے والے منافع پر 20% ٹیکس کی شرح کا اطلاق دنیا بھر میں ایک ناگزیر رجحان ہے، اور ویتنام میں یہ صرف وقت کی بات ہے۔

"کئی ممالک پہلے ہی اس پر عمل درآمد کر چکے ہیں۔ اگر کوئی گھر پانچ سال کے اندر بیچا جاتا ہے تو جاپان منافع پر 39% تک ٹیکس لگاتا ہے۔ ویتنام کی تجویز غیر معقول نہیں ہے، یہاں تک کہ معقول بھی۔ تاہم اس پر عمل درآمد انتہائی محتاط غور و فکر کی ضرورت ہے،" مسٹر Quoc Anh نے کہا۔

ان کے مطابق سب سے بڑے چیلنج ٹائمنگ اور ڈیٹا ہیں۔ "اس کو مؤثر طریقے سے لاگو کرنے کے لیے، ہمیں خریداری کی قیمتوں، فروخت کی قیمتوں اور اخراجات کے ایک شفاف ڈیٹا بیس کی ضرورت ہے۔ بصورت دیگر، پالیسی مبہم اور بہت خطرناک ہو گی۔ مزید برآں، ایسی مارکیٹ میں جہاں سپلائی مانگ کے ساتھ مطابقت نہیں رکھتی، یہ ٹیکس حتمی خریدار تک پہنچایا جا سکتا ہے،" انہوں نے خطرات کی نشاندہی کی۔

انہوں نے پیش گوئی کی کہ اگر اس پالیسی پر عمل کیا جاتا ہے تو اس سے مارکیٹ کی ایک بڑی "صفائی" ہو جائے گی۔ رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری ایک حقیقی مالیاتی سرمایہ کاری بن جائے گی۔

"سرمایہ کاروں کو نقد بہاؤ اور منافع کا حساب لگانا چاہیے، اور دوسرے چینلز کے ساتھ ان میں توازن رکھنا چاہیے۔ قلیل مدتی، قیاس آرائی پر مبنی سرمایہ کاروں کو ختم کر دیا جائے گا جو علم سے محروم ہیں۔ جو باقی رہ جائیں گے وہ حقیقی سرمایہ کار ہوں گے جو رئیل اسٹیٹ کی قدر، اس کی قیمت میں اضافے کے امکانات، اور کیش فلو کو سمجھتے ہیں،" مسٹر Quoc Anh نے زور دیا۔

ماخذ: https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-mua-tu-20-nam-truoc-ap-thue-20-lai-chuyen-nhuong-la-bat-hop-ly-2426556.html