تجارتی منزلوں کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے لازمی ضابطوں کو ختم کریں۔

25ویں اجلاس کے پروگرام کو جاری رکھتے ہوئے، 24 اگست کی سہ پہر قومی اسمبلی ہاؤس میں، قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی نے رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) سے متعلق مسودہ قانون کی وضاحت، منظوری اور نظر ثانی کے بارے میں رائے دی۔

اجلاس میں رپورٹنگ کرتے ہوئے، اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے کہا: قومی اسمبلی کے نمائندوں کی رائے کے جواب میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ) کا جائزہ لیا گیا ہے اور اس کے دائرہ کار کے دائرہ کار میں زمین سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ)، ہاؤسنگ سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ) اور متعلقہ قوانین شامل ہیں۔ قانون کا مسودہ ضابطے کے دائرہ کار میں کوئی اوورلیپ یا تنازعہ کو یقینی بناتا ہے، جبکہ قانونی نظام کی مستقل مزاجی اور ہم آہنگی کو یقینی بناتا ہے اور ریئل اسٹیٹ کا کاروبار، رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے والی تنظیموں اور افراد کے حقوق اور ذمہ داریوں سمیت ریگولیشن کے دائرہ کار کو واضح طور پر متعین کرنے کی سمت میں نظر ثانی کرتا ہے، ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اور اسٹیٹ بزنس مینجمنٹ کے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنا۔

اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے کہا کہ مسودہ قانون میں ایسے معاملات پر دفعات شامل کی گئی ہیں جہاں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کا اطلاق نہیں ہوتا، مسودہ قانون کے دائرہ کار کی تعمیل کو یقینی بناتا ہے۔ "رئیل اسٹیٹ بزنس" کے تصور کے بارے میں، مسودہ قانون نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے تصور کو اس سمت میں تبدیل کیا ہے: رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی اقسام کو واضح کرنا؛ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کی منتقلی اور رئیل اسٹیٹ سروس کے کاروبار کے نفاذ پر مواد شامل کرنا؛ انٹرپرائز قانون میں بیان کردہ کاروبار کے تصور سے مطابقت رکھنے کے لیے "منافع حاصل کرنے کے مقصد کے لیے" کے فقرے کو برقرار رکھنا۔

قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ رپورٹ پیش کر رہے ہیں۔ تصویر: Doan Tan/VNA

اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے کہا کہ بہت سی آراء نے تجویز کیا کہ اسے لازمی نہ بنایا جائے بلکہ صرف رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی حوصلہ افزائی کی جائے۔ کچھ آراء رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے ریئل اسٹیٹ کے لین دین کی اقسام کو ریگولیٹ کرنے پر متفق ہیں۔

اقتصادی کمیٹی کی قائمہ کمیٹی نے پایا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کے قانون کے نفاذ کا عملی خلاصہ ظاہر کرتا ہے کہ موجودہ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز شفافیت کو یقینی نہیں بناتے اور لین دین کی قانونی حفاظت کو یقینی نہیں بناتے ہیں کیونکہ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور لین دین کے تعلقات میں فائدہ مند ہے۔ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے لین دین کو لازمی قرار دینا موجودہ قانونی نظام کے مطابق نہیں ہے، کاروبار کی آزادی کے حق میں رکاوٹ ہے، مارکیٹ میں اجارہ داری اور خلل ڈالنے کے لیے قانونی دفعات سے فائدہ اٹھانے کا ممکنہ خطرہ ہے، اور ایک صحت مند، محفوظ اور پائیدار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کے کام کے نفاذ کو یقینی نہیں بناتا ہے۔

قومی اسمبلی کے نمائندوں کی رائے کے جواب میں، مسودہ قانون میں مندرجہ ذیل سمت میں نظر ثانی کی گئی ہے: مسودہ قانون کے باب VII میں رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے لازمی شق کو ہٹانا تاکہ سرمایہ کاروں اور صارفین کے لیے آزادانہ طور پر لین دین کا طریقہ منتخب کرنے کے لیے سازگار حالات پیدا کیے جا سکیں۔ رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری اور کاروبار سے متعلق ریاستی پالیسی کے مسودہ قانون کی شق 7، آرٹیکل 8 کی تکمیل، جس کے مطابق "ریاست تنظیموں اور افراد کو رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے خرید، فروخت، منتقلی، لیز، مکانات، تعمیراتی کاموں اور زمین کے استعمال کے حقوق کے لین دین کی ترغیب دیتی ہے"۔

مسودہ قانون ہاؤسنگ بزنس اور مستقبل کے تعمیراتی منصوبوں میں ڈپازٹس کے لیے دو اختیارات تجویز کرتا ہے۔

آپشن 1: ریگولیشن "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین کے ساتھ معاہدے کے مطابق صرف ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب پروجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعہ تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک ہو۔ جمع معاہدے میں واضح طور پر فروخت کی قیمت، مکان کی لیز پر خریداری کی قیمت، تعمیراتی کام اور ڈپازٹ کی رقم کو لیز کی قیمت کے %0 سے زیادہ نہیں ہونا چاہیے۔ گھر، تعمیراتی کام"۔

آپشن 2: ریگولیشن "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف تب ہی صارفین سے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب مکانات اور تعمیراتی کام کاروبار میں شامل ہونے کے لیے تمام شرائط کو پورا کر چکے ہوں اور اس قانون کی دفعات کے مطابق لین دین کیے ہوں"۔

اقتصادی کمیٹی کی اسٹینڈنگ کمیٹی نے آپشن 1 کا انتخاب کیا، کیونکہ جب بنیادی ڈیزائن کو ایک خصوصی تعمیراتی ایجنسی کے ذریعے جانچا جائے گا، تو اس منصوبے کی قانونی حیثیت خریدار کے لیے کافی واضح ہو جائے گی۔ انٹرپرائزز اپنے کاروباری منصوبوں میں زیادہ فعال ہوتے ہیں، بنیادی ڈیزائن کے بعد تعمیراتی ڈیزائن کو مکمل کرتے ہیں۔

اس کے علاوہ اقتصادی کمیٹی کی قائمہ کمیٹی کے مطابق، ڈپازٹ کی قبولیت کی شرح کو ایک مناسب سطح پر ریگولیٹ کرنے کی ضرورت ہے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ ڈپازٹ کا مقصد رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے ڈیپازٹس کو کیپیٹل موبلائزیشن چینل کے طور پر حاصل کرنا نہیں ہے۔

اگر ڈپازٹ کی شرح بہت زیادہ ہے، تو یہ نا اہل رئیل اسٹیٹ کاروباروں کو مارکیٹ میں حصہ لینے سے ختم نہیں کرے گا، جس سے سرمایہ کی تخصیص، دھوکہ دہی، اور صارفین کے اثاثوں کی تخصیص کا خطرہ بڑھ جائے گا۔ اگر ڈپازٹ کی شرح بہت کم ہے، تو یہ حصہ لینے والے فریقین کی ذمہ داریوں کو پابند کرنے میں کارگر ثابت نہیں ہو گی، اور اس میں شامل فریق عہد کی خلاف ورزی کرنے اور ڈپازٹ کے نقصان کو قبول کرنے کے لیے تیار ہو سکتے ہیں۔

لہٰذا، مسودہ قانون یہ بتاتا ہے کہ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کی شرح فروخت کی قیمت یا کرایہ پر خریدی جانے والی قیمت کا 10% ہے۔ اس کے علاوہ، مسودہ قانون اس شق کی تکمیل کرتا ہے کہ فریقین کو ڈپازٹ معاہدے میں فروخت کی قیمت یا کرایہ پر خریدی جانے والی قیمت کو واضح طور پر بیان کرنا چاہیے، ذمہ داریوں کے پابند ہونے اور معاہدے پر دستخط کو یقینی بنانے میں مدد ملتی ہے۔

اقتصادی کمیٹی کی اسٹینڈنگ کمیٹی کے مطابق، آپشن 2 کے لیے، جب "گھر یا تعمیراتی کام کاروبار میں ڈالے جانے کے لیے تمام شرائط کو پورا کر چکا ہو اور اس قانون کی دفعات کے مطابق لین دین کر چکا ہو"، تو ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت دینا اب ڈپازٹ کا مطلب نہیں رہے گا بلکہ پیش رفت کے مطابق بنیادی طور پر معاہدہ کی ادائیگی بن جائے گا۔

اس سے قبل، 5ویں اجلاس میں، قومی اسمبلی نے رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) کے مسودہ قانون پر بحث اور تبصرہ کیا۔ قومی اسمبلی کے نمائندوں کی آراء کی بنیاد پر، اقتصادی کمیٹی کی قائمہ کمیٹی نے مسودہ قانون کا مطالعہ کرنے، جذب کرنے اور اس کی وضاحت کرنے کے لیے مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی ( وزارت تعمیرات ) اور متعلقہ ایجنسیوں اور اداروں کے ساتھ سربراہی اور ہم آہنگی کی۔ اس کے ساتھ ہی، مسودہ قانون سے متاثر ماہرین، مینیجرز اور مضامین کے ساتھ مشاورت کے لیے سیمینارز کا انعقاد کیا گیا تاکہ مسودہ قانون کو مکمل کرنے کے لیے مزید نظریاتی اور عملی بنیاد فراہم کی جا سکے۔

مسودہ قانون کو جذب اور نظر ثانی کے بعد 10 ابواب اور 84 آرٹیکلز پر مشتمل ہے جس میں 9 آرٹیکلز کو ہٹا کر 1 آرٹیکل شامل کیا گیا ہے جو کہ 5ویں اجلاس میں قومی اسمبلی میں پیش کیے گئے مسودہ قانون کے مقابلے میں ہے۔

VNA/Tin Tuc اخبار کے مطابق

ماخذ