زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی: رئیل اسٹیٹ مارکیٹ زیادہ صحت مند ترقی کرتی ہے۔

توقع ہے کہ 1 اگست 2024 سے، ریئل اسٹیٹ بزنس پر قانون (ترمیم شدہ) نافذ ہو جائے گا۔ جس میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی کا اطلاق 105 شہروں اور قصبوں میں ہوگا جو کہ موجودہ ضوابط کے مقابلے میں 81 یونٹس کا اضافہ ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے مشکل تناظر میں، کیا یہ نئے ضابطے صورتحال کو مزید مشکل بنا دیں گے؟

این فو ٹائی کمیون، بن چان ضلع میں فروخت کے لیے زمین۔ تصویر: ہوانگ ہنگ

قلت اور قیمتوں میں اضافے کا خطرہ

منسٹری آف ہاؤسنگ اینڈ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ کے ڈائریکٹر جناب Nguyen Hoang Hai کے مطابق، زمین ہمیشہ سب سے زیادہ مانگ والا حصہ ہوتا ہے اور جائیداد کے تمام لین دین میں سب سے زیادہ تجارت ہوتی ہے۔ 2024 کی پہلی سہ ماہی میں، پورے ملک میں زمین کے 97,659 کامیاب لین دین ہوئے، جو اپارٹمنٹ اور انفرادی گھر کے حصے کے لین دین کے حجم سے تقریباً 3 گنا زیادہ ہے۔ درحقیقت، پچھلے 15 سالوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بھی کئی بار زمینی بخار سے لرز چکی ہے۔

پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ 2013 کے اراضی قانون میں متضاد ضابطوں کی وجہ سے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کا استحصال کیا جاتا ہے اور مسلسل بخار پیدا ہوتا ہے۔ زمینی بخار کی چوٹی 2020-2022 کی مدت ہے، جب مرکزی سے لے کر مقامی سطح تک کئی طرح کی منصوبہ بندی کا اعلان کیا جاتا ہے، شہری ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے پر بہت زیادہ سرمایہ کاری کی جاتی ہے، اور زمین کی قیمتیں بڑھانے کے لیے زمین کے دلالوں کی چالیں چلتی ہیں۔

حکومت اور متعلقہ وزارتوں کے بہت سے سخت اقدامات سے، 2022 کے آخر تک، بخار ٹھنڈا ہو گیا تھا۔ تاہم، مارکیٹ ایک اور انتہائی حالت میں گر گئی جب پچھلے 2 سالوں سے بہت سے علاقوں میں زمین کا حصہ تقریباً منجمد تھا۔ وزارت تعمیرات کے اعدادوشمار کے مطابق، 2024 کی پہلی سہ ماہی میں پروجیکٹوں میں رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری تقریباً 23,029 یونٹس تھی، جس میں انوینٹری کا تناسب بنیادی طور پر انفرادی ہاؤسنگ رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ اور پروجیکٹس کے زمینی پلاٹوں میں تھا، جس میں صرف 10,855 زمینی پلاٹ تھے۔

وزارت تعمیرات کے پاس فی الحال ترک شدہ زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے منصوبوں کی تعداد کے بارے میں کوئی خاص ڈیٹا نہیں ہے، لیکن صرف ان علاقوں میں واپس جا کر جہاں 2 سال قبل زمینی بخار کا سامنا کرنا پڑا تھا، ہم ان علاقوں کی مایوس کن صورتحال کو دیکھ سکتے ہیں۔ عام طور پر جنوب مشرقی، وسطی پہاڑی علاقوں، وسطی علاقوں، یا شمال میں، بہت سے منصوبے اب بھی غیر فعال ہیں۔ بہت سے لوگوں نے اونچی قیمتوں پر زمین خریدی ہے، اب "فرار" ہونا آسان نہیں ہے کیونکہ مارکیٹ میں کوئی لین دین نہیں ہے۔

قلیل مدتی مشکلات، طویل مدتی پائیداری

اگرچہ یہ خیال کیا جاتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اس ضابطے سے کسی حد تک متاثر ہوگی جس میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی ہے، ماہرین اب بھی پر امید ہیں کہ طویل مدت میں، مارکیٹ زیادہ صحت مند طریقے سے ترقی کر سکتی ہے۔ ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ڈاکٹر نگوین وان ڈِن کے مطابق، نیا ضابطہ ایک "فلٹر" کی طرح ہے، جو ایسے سرمایہ کاروں کو ختم کرنے میں مدد کرتا ہے جو صرف منصوبوں کے لیے زمین مانگتے ہیں اور پھر زمین کو ذیلی تقسیم اور فروخت کرتے ہیں، جس سے ملک میں معاشی کارکردگی نہیں آتی؛ قیاس آرائی کی صورت حال کو روک کر زمین کو چھوڑا جا رہا ہے، لوگوں کا پیسہ زمین میں پڑا ہے، جس سے معیشت کو بہت نقصان ہو رہا ہے۔

ان خدشات کے بارے میں کہ زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی کے ضابطے سے لوگوں کے حقوق متاثر ہوتے ہیں، وزارت تعمیرات کے نمائندے نے تصدیق کی کہ نئے ضوابط صرف ان سرمایہ کاروں کو متاثر کرتے ہیں جو نجی سرمایہ کو رئیل اسٹیٹ کے شعبے میں سرمایہ کاری کے لیے استعمال کرتے ہیں، زمین کے فنڈز تیار کرنے کے ریاستی منصوبوں کو متاثر نہیں کرتے، ریاستی بجٹ زمین صاف کرنے، مکانات کی تعمیر کے لیے لوگوں کو پورا کرنے کے لیے رقم خرچ کرتا ہے۔ قدرتی آبادی میں اضافے کا تناظر۔ نئے ضوابط دوسروں کو دینے، عطیہ کرنے، وراثت میں دینے، یا منتقل کرنے کے مقصد کے لیے قانونی زمین کے استعمال کے حقوق کے حامل افراد کے ذریعے زمین کی ذیلی تقسیم کے نفاذ کو بھی متاثر نہیں کرتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ بزنس پروجیکٹ ڈویلپرز کے نقطہ نظر سے، کاروباریوں کا خیال ہے کہ یہ مختصر مدت میں مشکل لیکن طویل مدتی میں مستحکم ہوسکتا ہے۔ DKRA گروپ کے سرمایہ کاری ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے بتایا کہ حالیہ برسوں میں قسم II اور III کے شہری علاقوں میں فروخت کے لیے زمین کی ذیلی تقسیموں کی تعداد میں اضافہ ہوا ہے۔ لہذا، رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے نئے ضوابط (ترمیم شدہ) کے مطابق ذیلی تقسیم کو سخت کرنے سے شمال سے جنوب تک پوری مارکیٹ متاثر ہوگی، 90% سرمایہ کار متاثر ہوں گے جو قسم II اور III کے شہری علاقوں میں ہیں۔ درحقیقت، فروخت کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم آسانی سے لوگوں کو کمزور بنا دیتی ہے۔ کمزور مالی صلاحیت کے حامل بہت سے سرمایہ کاروں نے اس پالیسی کا فائدہ اٹھاتے ہوئے زمین اکٹھا کرنے، سائٹ کو خالی کرنے، خاکے دار بنیادی ڈھانچے کی تعمیر اور پھر پیسے جمع کرنے کے لیے لوگوں اور قیاس آرائی کرنے والوں کو اونچی قیمتوں پر زمین فروخت کی۔ یہ مہنگائی کی بنیادی وجہ ہے، جس سے "زمین کا بخار" پیدا ہوتا ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے خطرات پیدا ہوتے ہیں۔ لہذا، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنے سے سرمایہ کاروں کی "اسکریننگ" کرنے میں مدد ملے گی، پیشہ ورانہ جائداد غیر منقولہ کاروبار کی تشکیل۔

دریں اثنا، ایشین ہولڈنگز رئیل اسٹیٹ جے ایس سی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر نگوین وان ہاؤ نے کہا: خصوصی، قسم I، قسم II، اور قسم III شہری علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی کا رئیل اسٹیٹ مصنوعات کے حصوں کی ساخت پر بہت زیادہ اثر پڑتا ہے۔ آنے والے عرصے میں ذیلی تقسیم سے زمین کی مصنوعات کی تعداد میں کمی آئے گی، فراہمی کی کمی زمین کی قیمتوں میں اضافے کا سبب بنے گی۔ تاہم، طویل مدتی میں، یہ مارکیٹ کو زیادہ صحت مند طریقے سے ترقی کرنے میں مدد دے گا، اور شہری منصوبہ بندی کو زیادہ منظم بنائے گا۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کے قانون میں کہا گیا ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق ایسے افراد کو منتقل نہیں کیے جا سکتے جو خود گھر بناتے ہیں، اراضی کے پلاٹوں کو وارڈز، اضلاع اور خصوصی، قسم I، II، اور III شہری علاقوں میں فروخت کے لیے پلاٹوں میں تقسیم کرتے ہیں، اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے مشروط ہیں جو کہ قانون کے مطابق مکانات کی تعمیر کے منصوبوں میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے ہیں۔ وزارت تعمیرات کے مطابق، ملک میں 2 خاص قسم کے شہری علاقے ہیں جن میں ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی؛ 22 قسم I شہری علاقے؛ 36 قسم II شہری علاقے؛ 45 قسم III شہری علاقے۔

منہ دوئ - ڈک ٹرنگ

ماخذ: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html