ہوم لون کے معاملے میں محتاط رہیں

دسمبر 2023 کے اوائل میں، ویتنام کی خوشحالی جوائنٹ اسٹاک کمرشل بینک ( VPBank ) نے صرف 5.9%/سال کی ترجیحی ہوم لون سود کی شرح کا اطلاق کیا۔ گلوبل پیٹرولیم بینک (GPBank) نے بھی 6.25%/سال کی شرح سود کا آغاز کیا۔

بہت سے خدشات

اس سے قبل، 2023 کے آخر میں ہوم لون کے لیے لوگوں کی مانگ کو تیز کرنے کے لیے، ویتنام جوائنٹ اسٹاک کمرشل بینک برائے سرمایہ کاری اور ترقی ( BIDV ) نے پہلے 18 یا 24 ماہ کے لیے ہوم لون کی شرح سود کو 7.5% فی سال تک کم کر دیا۔ دریں اثنا، سائگون تھونگ ٹن (ساکوم بینک)، ہو چی منہ سٹی ڈیولپمنٹ (ایچ ڈی بینک) جیسے بینکوں نے شروع میں 6.5% - 6.8%/سال کی ہوم لون سود کی شرح لاگو کی۔

نہ صرف ملکی بینکوں بلکہ کئی غیر ملکی بینکوں نے بھی دسمبر کے آغاز سے ہی ہوم لون کی شرح سود میں کمی کی ہے۔ مثال کے طور پر، Shinhan Bank صرف 6.6%/سال کی ہوم لون پر سود کی شرح لاگو کرتا ہے۔ یہ شرح دسمبر 2022 میں 10.9% کے مقابلے میں 4.3% کم ہے۔ ہانگ لیونگ بینک نومبر میں 7.5% سے کم 7.3%/سال کے حساب سے ہوم لون پیش کرتا ہے۔

اگرچہ قرض کی شرح سود کافی نرم ہے، مسٹر وو من ٹری کے مطابق، جوائنٹ اسٹاک کمرشل بینک برائے فارن ٹریڈ آف ویتنام ( ویت کام بینک ) ڈونگ سائی گون بن ٹائی برانچ کے ڈائریکٹر، بہت کم لوگ اب بھی ہوم لون کے طریقہ کار کو کھولتے ہیں، بنیادی طور پر تحقیق اور تلاش کے مرحلے پر رک کر۔ وجہ یہ ہو سکتی ہے کہ قرض لینے والے مکان کی قیمتوں اور قرض کی شرح سود میں مزید کمی کا انتظار کر رہے ہیں۔ اس کے ساتھ ساتھ وہ معاشی صورتحال کو بھی سن رہے ہیں۔ کیونکہ اگر معیشت میں بہتری کا فقدان جاری رہا تو ان کی ملازمتیں اور آمدنی میں کمی واقع ہو سکتی ہے جس سے مستقبل میں ان کے قرضوں کی ادائیگی پر بہت زیادہ اثر پڑے گا۔

ہو چی منہ شہر میں ایک غیر ملکی کمپنی کی ملازم محترمہ ٹران تھی دیپ نے انکشاف کیا کہ 2 بلین VND کی بچت کے ساتھ، وہ بسنے اور کاروبار شروع کرنے کے لیے ایک گھر خریدنے کے لیے بینک سے تقریباً 1 بلین VND قرض لینا چاہتی ہیں۔ "میں جس چیز کے بارے میں فکر مند ہوں وہ ہے ترجیحی مدت کے بعد، بینک قرض کی شرح سود اور متعلقہ اخراجات کا حساب کیسے لگائے گا؟" - محترمہ Diep نے تعجب کیا.

اس مسئلے کے بارے میں، کریڈٹ افسران نے کہا کہ زیادہ تر بینک صرف مختصر مدت کے لیے "کم" شرح سود لاگو کرتے ہیں، پھر وہ مارکیٹ کی شرح سود کے مطابق چلتے ہیں۔ کچھ بینکوں میں، قرض لینے والوں کو اضافی بچت سروس پیکجز، خوبصورت اکاؤنٹ نمبرز، کریڈٹ کارڈز... میں حصہ لینا پڑ سکتا ہے جس سے قرض لینے کے اخراجات بڑھ جاتے ہیں۔

مسٹر لی وان لی (Binh Tan District, Ho Chi Minh City) نے کہا کہ اپنی موجودہ ملازمت اور آمدنی کے ساتھ وہ مکان خریدنے کے لیے بینک سے بالکل قرض لے سکتے ہیں۔ "تاہم، مشکل یہ ہے کہ میرے پاس کوئی ضمانت نہیں ہے" - مسٹر لی نے کہا۔ تاہم ایگزم بینک کے کریڈٹ آفیسر مسٹر ٹران وان ٹام نے کہا کہ یہ مشکل نہیں ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ قرض لینے والے کے پاس اتنی مضبوط مالی صلاحیت ہونی چاہیے کہ وہ ادائیگی کے اقدامات اور خریداری کے طریقہ کار کو انجام دینے کے لیے بینک کو قرض دینے کے لیے راضی کر سکے۔ اس کے مطابق، 3 بلین VND مالیت کا مکان خریدنے کے لیے، قرض لینے والے کی ماہانہ اوسط آمدنی 20 ملین VND یا اس سے زیادہ ہونی چاہیے، اور اس کے پاس 2 بلین VND دستیاب ہونا چاہیے۔ اس وقت، بینک بقیہ 1 بلین VND کو 20 سال (240 ماہ) کے اندر قرض دے گا، جسے خریدے جانے والے گھر کے ساتھ رہن رکھا جائے گا۔ پہلے سالوں میں سود کی شرح جو قرض لینے والے کو ادا کرنی ہوگی تقریباً 8% - 10%/سال ہے، جس کا مطلب ہے کہ اصل اور سود 10-11 ملین VND فی ماہ ہے۔

بہت سے بینک ہوم لون کے لیے ترجیحی شرح سود کے پیکیج پیش کرتے ہیں، لیکن بہت کم لوگ قرض لیتے ہیں۔ تصویر: TAN THANH

پرانی شرح سود میں کمی نہیں ہوئی۔

درحقیقت، بہت سے صارفین جنہوں نے ماضی میں مکان خریدنے کے لیے قرض لیا تھا، وہ اب بھی بھاری شرح سود برداشت کر رہے ہیں، اور بینکوں نے ان میں بہت کم کمی کی ہے، اور کچھ جگہوں پر انہیں کم نہیں کیا ہے۔ Nguoi Lao Dong اخبار کو رپورٹ کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Pham (جو ڈسٹرکٹ 12، ہو چی منہ سٹی میں رہتے ہیں) نے کہا کہ ان کے پاس 1.2 بلین VND کے بقایا بیلنس کے ساتھ ہوم لون ہے اور اسے 12.35%/سال تک کی شرح سود ادا کرنی ہوگی۔ کریڈٹ کنٹریکٹ کے مطابق ہر 3 ماہ بعد شرح سود کو ایڈجسٹ کیا جائے گا، لیکن گزشتہ چند ماہ سے اسے کوئی کمی موصول نہیں ہوئی۔ "ہر ماہ، مجھے 12 ملین VND سود کی مد میں ادا کرنا پڑتا ہے، اس میں پرنسپل بھی شامل نہیں۔ میں نے کنٹریکٹ کے انچارج کریڈٹ آفیسر سے رابطہ کیا اور مجھے بتایا گیا کہ وہ نہیں جانتے کہ شرح سود کب کم کی جائے گی۔ دریں اثنا، اس بینک میں 12 ماہ کے طویل مدتی ڈپازٹس کے لیے سود کی شرح صرف 5.4%/سال ہے" - مسٹر فام پریشان تھے۔

VinaCapital کے اعدادوشمار کے مطابق، 2023 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے، تیسری سہ ماہی میں ویتنام کے بینکوں میں مارگیج لون کی سود کی شرح (بشمول ہوم لون سود کی شرح - PV) میں نمایاں کمی واقع ہوئی ہے۔ اگر دوسری سہ ماہی میں اب بھی بینک رہن کے قرضے پیش کر رہے ہیں جو سب سے زیادہ شرح سود کے ساتھ ہیں، تو تیسری سہ ماہی میں سب سے زیادہ سود کی شرح 16 فیصد، تیسری سہ ماہی میں۔ اعدادوشمار تقریباً 13%/سال تھے۔ تاہم، یہ شرح سود اب بھی قرض لینے والوں کی توقعات کے مقابلے میں زیادہ ہے، خاص طور پر پرانے قرضوں کے ساتھ۔

قرضے کی شرح توقعات کے مطابق کم کیوں نہیں ہوئی؟ ماہر اقتصادیات - ڈاکٹر وو ٹری تھان نے کہا کہ مختصر مدت میں، آپریٹنگ سود کی شرح کو کم کرنا بہت مشکل ہے، انتظامی ایجنسی بنیادی طور پر کمرشل بینکوں سے قرض دینے والے سود کی شرح کو کم کرنے پر زور دیتی ہے۔ لیکن حقیقت میں کمرشل بینک بھی انتظار میں ہیں۔ خاص طور پر، وہ آپریٹنگ سود کی شرح کو کمرشل سود کی شرح تک کم کرنے کا انتظار کرتے ہیں، پھر قرض دینے والے سود کی شرح کو متاثر کرتے ہیں۔ اہم بات یہ ہے کہ کمرشل بینکوں نے پچھلے سال کے آخر میں اور اس سال کے شروع میں سود کی شرح کو متحرک کیا جو بہت زیادہ تھیں۔ اگر وہ انہیں فوری طور پر کم کر دیتے تو بینکوں کو بھاری نقصان اٹھانا پڑے گا حالانکہ وہ واقعی قرض دینا چاہتے تھے۔

کچھ بینکوں کے نمائندوں نے کہا کہ پچھلے سال کے آخر اور اس سال کے آغاز میں، متحرک سود کی شرح 9%-10%/سال تک تھی اور بہت سے 12 ماہ کے ٹرم سیونگ ڈپازٹس ابھی میچور ہوئے ہیں۔ نئے قرضوں کے لیے سود کی شرح میں تیزی سے کمی آئی ہے، لیکن صارفین کے پرانے قرضے، زیادہ ان پٹ متحرک سرمائے کی وجہ سے، جذب ہونے کے لیے وقت کی ضرورت ہے اور قرض لینے والوں کی توقع کے مطابق تیزی سے کم نہیں ہو سکتے۔

بیکار پیسوں سے خریدیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ ستمبر 2023 کے آخر تک ملک بھر میں 13,000 سے زائد رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس کی تجارت ہوئی، لیکن زیادہ تر خریداروں نے بیکار رقم کا استعمال کیا، اور بینک قرضوں کی شرح بہت کم تھی۔

ماخذ: https://nld.com.vn/de-dat-vay-mua-nha-196231215204339425.htm