کیا زمینداروں کے لیے ترجیحی قرضوں کی تجویز دینا ممکن ہے؟

رہائش کی طلب بہت زیادہ ہے۔

گزشتہ روز حکومت اور مقامی لوگوں کے درمیان مشکلات کو دور کرنے اور سماجی رہائش کے منصوبوں کے نفاذ کو فروغ دینے کے بارے میں آن لائن میٹنگ میں، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے سماجی ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ پروگرام کے ساتھ ساتھ کاروبار اور گھر خریداروں کی مدد کے لیے معلومات اور سفارشات کے بارے میں بہت سی تجاویز پیش کیں۔

مذکورہ پروگرام میں، HoREA نے مقامی لوگوں اور کارکنوں کی رہائش اور ضروریات زندگی کو پورا کرنے کے لیے تعمیراتی ترقی میں زمینداروں کی مدد کرنے کی تجویز بھی پیش کی۔

HoREA کے چیئرمین کا خیال ہے کہ زمیندار مزدوروں، مزدوروں اور تارکین وطن کے لیے تیزی سے بہتر معیاری رہائش کے مسئلے کو حل کرنے میں اہم کردار ادا کر رہے ہیں۔

لہذا، اس گروپ کو شامل کرنے کی تجویز ہے کہ وہ ترجیحی قرض کی حمایت کی پالیسیوں سے لطف اندوز ہوں جب ہر علاقے کے لیے موزوں کرائے کے مکانات خود تعمیر کریں یا ان کی تزئین و آرائش کریں۔

رئیل اسٹیٹ - کیا زمینداروں کے لیے ترجیحی قرضوں کی تجویز کرنا ممکن ہے؟ — ہو چی منہ شہر میں کام کرنے والے زیادہ تر کارکنوں اور رہائشیوں کے پاس تجارتی رہائش تک رسائی کے لیے کافی شرائط نہیں ہیں۔ اس کی وجہ سے رہائش کی طلب میں اضافہ ہوتا ہے۔

"ایسوسی ایشن تسلیم کرتی ہے کہ شہری علاقوں میں سوشل ہاؤسنگ کی مانگ بہت زیادہ ہے، سب سے پہلے مرکزی طور پر چلنے والے شہروں اور صوبوں میں جہاں صنعت کاری کی شرح زیادہ ہے، لیکن ہر علاقے میں لوگوں کی ضروریات کے مطابق سماجی رہائش کی اقسام کو تیار کرنے کے لیے محتاط تحقیق کرنے کی ضرورت ہے، سماجی رہائش کی 'غیر فروخت' ہونے کی صورت حال سے گریز کرتے ہوئے جیسا کہ کچھ علاقوں میں ہوا ہے،" مسٹر چاؤ نے کہا۔

ہوری اے کی بحث کے مطابق، ہو چی منہ سٹی لیبر فیڈریشن نے ایک سماجی سروے اور تحقیقات کی۔ نتائج سے پتہ چلتا ہے کہ تقریباً 60% تارکین وطن کارکنوں کو صرف 1.5 ملین VND/ماہ کے کرائے کی قیمت کے ساتھ ایک مکان کرایہ پر لینے کی ضرورت ہوتی ہے اور وہ اپنی ماہانہ آمدنی کا صرف 20% کرایہ کی لاگت برداشت کر سکتے ہیں اور صرف 10-15 سال تک کام کرنا چاہتے ہیں اور پھر اپنے آبائی شہر واپس جانا چاہتے ہیں۔

جب کہ کارکنوں کی رہائش کے علاقوں اور ریاستی ملکیت یا انٹرپرائز کی طرف سے سرمایہ کاری کی گئی ہاسٹلریز کی ابھی بھی کمی ہے، تقریباً 60,470 افراد اور گھرانوں نے کرائے کے لیے بہت سے کمروں کے ساتھ بورڈنگ ہاؤسز بنانے میں سرمایہ کاری کی ہے یا کرائے کے لیے کمرہ بانٹنے والے مکانات ہیں، جن میں کل تقریباً 560,219 کمرے ہیں۔

بشمول 38,800 مرتکز بورڈنگ ہاؤسز کے ساتھ 357,246 کمروں اور 202,973 کمروں کے ساتھ 25,670 مکانات (اپارٹمنٹس) کرائے کے لیے، 1.4 ملین سے زیادہ کارکنوں، مزدوروں، تارکین وطن اور ماہر دانشوروں کے لیے کمروں کے کرایے کی ضرورت کو حل کرنے میں تعاون کرتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ - کیا زمینداروں کے لیے ترجیحی قرضوں کی تجویز کرنا ممکن ہے؟ (تصویر 2)۔ — مزدوروں کا ہاسٹل۔

لہٰذا، HoREA تجویز کرتا ہے کہ مکانات کی تعمیر، تزئین و آرائش اور اپ گریڈنگ میں "ملکی مالکان" کے لیے "ریاستی ہاؤسنگ سپورٹ" کی پالیسی کو بڑھانا ضروری ہے، جس میں یہ تجویز ہے کہ ذاتی انکم ٹیکس کے "فکسڈ ٹیکس" کو کم کرنے پر غور کیا جائے جو فی الحال زمینداروں کے لیے 7%/ریونیو پر لاگو ہے، جو کافی زیادہ ہے اور حقیقتاً معقول نہیں۔

لہٰذا، کاروباری اداروں کو کرائے کے لیے سوشل ہاؤسنگ تیار کرنے میں سرمایہ کاری کرنے کی ترغیب دینے کے لیے مزید ٹیکس مراعات شامل کرنے کی ضرورت ہے۔ مجوزہ ذاتی انکم ٹیکس کی شرح آمدنی کا 5% ہے۔

کم آمدنی، سستا کرایہ اگر سرمائے تک رسائی ہو۔

کچھ ماہرین کے مطابق، ہر کسی کے پاس کمرشل ہاؤسنگ خریدنے کی اتنی صلاحیت نہیں ہے، جب کہ اس وقت سوشل ہاؤسنگ زیادہ نہیں ہے، اور طریقہ کار میں کافی وقت لگتا ہے۔ شہر میں محنت کشوں کے دیرینہ رہائش کے مسئلے کا فوری حل زمیندار ہیں۔

اگر زمینداروں کو قرضوں تک رسائی کی اجازت ہے، تو ریاست کو ایسے گھرانوں کے لیے مخصوص ضابطوں کی ضرورت ہے جو قرض لے سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر، اگر انہیں ترجیحی قرضے لینے کی اجازت ہے، تو انہیں تمام ضروری کاغذی کارروائیاں اور طریقہ کار جیسے کہ کاروبار کے مالک کا اپنا سرمایہ، کہاں تعمیر کرنا ہے، تعمیراتی عمل، پیمانہ، لاگت کا حساب، وغیرہ تیار کرنا ہوں گے اور حکام کی قریبی نگرانی کرنی ہوگی۔

خاص طور پر، کاروباری مالکان جب لیز پر دیتے ہیں تو انہیں قیمتوں کو کم کرنے اور مناسب کم منافع کا حساب لگانے کا عہد کرنا چاہیے تاکہ سرمائے کے اس ذریعہ تک رسائی حاصل ہو۔

مسٹر Nguyen Hong Hai (Tan Phu District, Ho Chi Minh City میں مقیم)، جو اس وقت ضلع 7 میں ایک بورڈنگ ہاؤس چلا رہے ہیں، نے کہا: "میں بورڈنگ ہاؤس کے مالکان کو قرضوں تک رسائی اور شرح سود کو کم کرنے کی تجویز کی بھرپور حمایت کرتا ہوں۔ اس سے میرے جیسے بورڈنگ ہاؤس مالکان کو شہر میں لوگوں، کارکنوں اور طلباء کی زندگی کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے مزید بورڈنگ ہاؤس تیار کرنے میں مدد ملے گی۔"

"یقیناً، ہم سمجھتے ہیں کہ بجٹ اور کم کریڈٹ تک رسائی ایک طویل اور مشکل عمل ہو گا۔ تاہم، اگر ریاست توجہ دے اور ہماری مدد کرے، تو ہم جیسے زمیندار ایک عہد کریں گے۔

خاص طور پر، ہم ایک بورڈنگ ہاؤس بنانے کا منصوبہ تجویز کریں گے، اسکیل، تعمیراتی لاگت، مزدوری... قرض کی بنیاد پر، ہم کتنے سالوں میں اصل اور سود کا حساب لگائیں گے، وہاں سے حساب کریں گے اور لوگوں اور کارکنوں کو مکانات کرایہ پر دینے کا عہد کریں گے۔

اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ جب ہمیں حمایت ملے گی، ہم مشکل میں لوگوں اور کارکنوں کا ضرور ساتھ دیں گے،" مسٹر ہائی نے شیئر کیا۔

رئیل اسٹیٹ - کیا زمینداروں کے لیے ترجیحی قرضوں کی تجویز کرنا ممکن ہے؟ (شکل 3)۔ — بورڈنگ ہاؤس کے مالکان کو بورڈنگ ہاؤسز بنانے کے لیے ترجیحی قرضوں تک رسائی کی اجازت دینے کی تجویز کو بھی قابل عمل سمجھا جاتا ہے۔ تاہم، قرض لینے، قرضوں کے استعمال پر سخت ضابطے ہونے چاہئیں اور صرف اہل افراد ہی ان قرضوں تک رسائی حاصل کر سکتے ہیں۔

تھو ڈک شہر (ہو چی منہ شہر) میں 50 سے زائد کمرے کرائے کے لیے رکھتے ہیں، 67 سالہ مسٹر فان ہو ڈِن نے کہا: "میں 20 سال سے زیادہ عرصے سے بورڈنگ ہاؤس کا کاروبار کر رہا ہوں، بورڈنگ ہاؤس میرے خاندان کی زمین پر بنایا گیا ہے اور میں اسے بنانے کے لیے بینک سے زیادہ قرض لیتا ہوں اور پھر کرایہ پر لیتا ہوں۔ کرایہ دار بنیادی طور پر اس علاقے میں مزدور ہیں اس لیے منافع زیادہ نہیں ہے، لیکن درحقیقت آمدنی مستحکم ہے۔

"خبر پڑھ کر، مجھے معلوم ہوا کہ کاروباری مالکان کے لیے سوشل پالیسی بینک جیسے ترجیحی قرضوں تک رسائی کی تجویز ہے۔ اگر اسے لاگو کیا جاتا ہے، تو یہ بہت اچھا ہوگا۔ ہم لوگوں کے لیے مزید بورڈنگ ہاؤسز تیار کرنے کے لیے سرمایہ کے اس ذریعہ تک رسائی حاصل کرنے کی امید کرتے ہیں۔ یقینا، ہم صحیح طریقہ کار کے مطابق تعمیر کرنے اور کرائے کی قیمتوں کو کم کرنے کا بھی عہد کریں گے تاکہ لوگوں کی مشترکہ ضروریات کو پورا کیا جا سکے۔"

وزارت تعمیرات سوشل ہاؤسنگ کی ترقی اور انتظام سے متعلق ایک حکم نامے کا مسودہ بھی تیار کر رہی ہے، جس میں گھرانے اور افراد ترجیحی قرضوں کے اہل ہیں۔

حکم نامے کے مسودے میں واضح طور پر کہا گیا ہے کہ سماجی ہاؤسنگ پالیسیوں سے مستفید ہونے والوں کو کرایہ کے لیے مکانات کی تعمیر، مرمت یا تزئین و آرائش میں سرمایہ کاری کرنے والے گھرانے اور افراد ضوابط کے مطابق ترجیحی قرضوں کے حقدار ہیں، قرض کی شرح سود کی مدت سماجی ہاؤسنگ منصوبوں میں سرمایہ کاروں کی طرح ہے۔

اس کے مطابق، قرض کی زیادہ سے زیادہ رقم کل پروجیکٹ کی سرمایہ کاری کا 80% ہے، قرض کی کم از کم مدت 15 سال ہے اور 20 سال سے زیادہ نہیں۔ قرض کی شرح سود کا اطلاق سوشل پالیسی بینک کی ترجیحی پالیسی کے مطابق ہوتا ہے یا اسی مدت میں مارکیٹ میں بینکوں کے قرض کی اوسط شرح سود کے 50% سے زیادہ نہیں ہوتا ہے۔

اس کے علاوہ، مسودہ قرض لینے کے لیے سرمائے کے لیے شرائط کے حوالے سے متعدد ضوابط بھی فراہم کرتا ہے جیسے: ایک سماجی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ پروجیکٹ کا ہونا جو سرمایہ کاری سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق کسی مجاز اتھارٹی سے منظور شدہ ہو۔ اراضی مختص کرنے کا فیصلہ ہونا یا زمین پر قانون کی دفعات کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق کا ہونا اور معاوضہ اور سائٹ کی منظوری مکمل کرنا؛ تعمیراتی اجازت نامہ ان صورتوں میں دیا جانا جہاں تعمیرات سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق تعمیر کا اجازت نامہ دیا جانا چاہیے؛ پروجیکٹ میں حصہ لینے کے لیے کم از کم سرمائے کی سطح کا ہونا، قرض دینے والے کریڈٹ ادارے کے ضوابط کے مطابق قرض کا منصوبہ؛ قانون کی دفعات کے مطابق قرض کی ضمانتیں، قرضوں کے لیے رہن کی فراہمی...

ماخذ