"پرتشدد، سفاکانہ" نیلامیوں کے بعد رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں پر کریک ڈاؤن

"پرتشدد، سفاکانہ" نیلامیوں کے بعد رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں پر کریک ڈاؤن

ہمیشہ کی طرح، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بحالی کے آثار نظر آنے لگتے ہیں، قیاس آرائیوں اور قیاس آرائی پر مبنی سرمایہ کاروں کے ہاتھوں زمین کی قیمتوں میں اضافے کے خدشات بڑھ جاتے ہیں۔

حالیہ "دھماکہ خیز، سفاکانہ" زمین کی نیلامی کے بعد قیاس آرائیوں کے ساتھ ساتھ آسمانی قیمتوں پر بولی لگانے اور پھر "بھاگنے" کے رویے کے ساتھ، ڈپازٹ کو ترک کرنا، جو ہنوئی کے کچھ علاقوں میں ہوا، نے ایک بار پھر قیاس آرائی کرنے والے سرمایہ کاروں کی چالوں کو دکھایا، "ابھی خریدیں، ابھی بیچیں"۔

جھولے کے تاجر - جو معلومات کو سونگھنے کے ماہر سمجھے جاتے ہیں - کسی خوبصورت انفراسٹرکچر، زمین کی نیلامی، یا یہاں تک کہ افواہوں یا ڈرافٹ پالیسی کی خبروں کے بارے میں سنتے ہیں، وہ گرم جگہ پر جانے کے لیے تیار ہوتے ہیں، اگر وہ چاہیں تو فوراً خرید لیتے ہیں، بغیر کسی ہچکچاہٹ اور انتظار کے تصور کے۔ اور جب لہر آتی ہے تو وہ بھی منافع کمانے کے لیے اسپلٹ سیکنڈ میں بیچ دیتے ہیں۔ وہ کسی اور سے زیادہ لاپرواہ ہیں، یہاں تک کہ اگر ان کے پاس پیسے نہیں ہیں، وہ "جنگ میں جانے" کے لیے قرض لینے کو تیار ہیں۔

تاہم، یہ سوئنگ ٹریڈرز ہی ہیں جو بہت سے رئیل اسٹیٹ فیور شروع کرتے ہیں۔ یہ کہنا شاید زیادہ نہیں ہوگا کہ جھولے کے تاجر، جو اس وقت مارکیٹ پر حاوی ہیں، وہ بھی بازار میں ہلچل مچا رہے ہیں اور اسے بخار میں مبتلا کر رہے ہیں۔

زمینی منڈی، اپنی نوعیت کے اعتبار سے، ایک ایسی مصنوع ہے جس کے بارے میں قیاس کرنا آسان ہے اور قیمتوں میں اضافے کا امکان بہت زیادہ ہے۔ تاہم، قیمتوں میں دن بہ دن اضافہ، ہفتہ بہ ہفتہ نہ صرف انتظامی ادارے بلکہ محتاط سرمایہ کاروں کو بھی خوفزدہ کر دیتے ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ وزارت تعمیرات کو حال ہی میں مقامی لوگوں کو ایک دستاویز بھیجنا پڑی جس میں ریئل اسٹیٹ کی خرید و فروخت پر کنٹرول کی درخواست کی گئی جس کا کئی بار تبادلہ کیا گیا ہے، خاص طور پر ان علاقوں، منصوبوں اور اپارٹمنٹ کمپلیکس میں جہاں قیمتوں میں غیر معمولی اضافہ ہوا ہے۔

تعمیراتی وزارت نے تبصرہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی میں اب بھی بہت سے ممکنہ خطرات موجود ہیں۔ افواہیں پھیلانے کی صورتحال، رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیاں، کچھ علاقوں میں مکانات کی غیرمعمولی قیمتیں اور مقامی علاقوں میں ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ بولیوں کے ساتھ زمین کی نیلامی اب بھی پیچیدہ ہے، جس کی وجہ سے مارکیٹ میں خلل پڑتا ہے، جس سے مجموعی سماجی و اقتصادی ترقی متاثر ہوتی ہے۔

ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی صورتحال پر باقاعدگی سے نظر رکھنے والے یونٹوں میں سے ایک کے طور پر، حال ہی میں شائع ہونے والے ایک نیوز لیٹر میں، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے کہا کہ قانونی نظام کے پاس ابھی تک کوئی طریقہ کار یا پالیسی نہیں ہے جس کی شناخت، کنٹرول، اور مؤثر طریقے سے قیاس آرائی پر مبنی سرگرمیوں، زمین کی ذخیرہ اندوزی، قیمتوں میں افراط زر، اور انفرادی سرمایہ کاروں کے ذریعے ڈپازٹ سکمنگ کو روکا جا سکے۔

اس کے مطابق، ویتنام میں قیاس آرائیوں اور سرمایہ کاری کے تصورات ابھی تک واضح طور پر بیان نہیں کیے گئے ہیں۔ رہائش کے لیے زمین خریدنا، کرائے پر دینا یا منتقل کرنا قانونی ہے اور یہ ایک ایسی سرگرمی ہے جو مارکیٹ کے طریقہ کار کے ساتھ نفع و نقصان کی خود ذمہ داری کی بنیاد پر چلتی ہے، لیکن بے قابو خرید و فروخت اور منتقلی کی سرگرمیاں ملک بھر کے بہت سے علاقوں میں زمینی بخار کی بنیادی وجہ ہیں۔

یہ بھی شامل کرنا ضروری ہے کہ اگرچہ انتظامی ایجنسی نے اپارٹمنٹ کے حصے میں گرم پیش رفت کے پیش نظر سخت کارروائی کرنا شروع کر دی ہے، لیکن دستاویز ابھی بھی انتظامی نوعیت کی ہے اور اس نے بنیادی وجہ کو حل نہیں کیا ہے، کیونکہ فی الحال، زمین کے شعبے میں، کوئی ضابطے موجود نہیں ہیں جو قیاس آرائی اور رئیل اسٹیٹ کی قیمت میں ہیرا پھیری کی وضاحت کرتے ہیں۔ لہٰذا، ایک بار پھر، یہ مسئلہ اٹھانا جاری ہے کہ زمین کو استعمال میں لانے اور اس پروڈکٹ کو اس کی اصل قیمت پر واپس لانے کے لیے جلد ہی رئیل اسٹیٹ ٹیکس سے متعلق ضوابط کی ضرورت ہے۔

اس طرح، مارکیٹ کو ایک محفوظ، صحت مند اور پائیدار سمت میں ترقی کرنے کے لیے ریگولیٹ کرنے کے لیے، تاکہ زمین کی قیمتوں میں مارکیٹ کی حقیقی ضروریات کے مطابق اضافہ اور کمی ہو، رئیل اسٹیٹ ٹیکس کی پالیسیوں کا اجراء ایک فوری کام ہے۔ یہاں، موثر اور شفاف رئیل اسٹیٹ ٹیکس، ان لوگوں کو نشانہ بنانا جو جمع کرتے ہیں اور قیاس آرائی کرتے ہیں، ان لوگوں کے بجائے جو زندگی کے مقاصد کے لیے یا پیداوار اور کاروبار کو منظم کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدتے ہیں، دونوں سے بجٹ کی آمدنی میں اضافہ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو منظم کرنے میں مدد ملے گی۔

زمین کی قیمتوں کی قیاس آرائیوں کی صورت حال کو درست کرنے اور ان پر قابو پانے کے لیے ریاستی انتظامی اداروں کی سخت مداخلت سے حقیقی سرمایہ کاروں کے لیے خطرات کو جزوی طور پر کم کیا جائے گا، لیکن سب سے اہم بات یہ ہے کہ اس سے لہریں پیدا کرنے والوں کے مقاصد کو ختم کرنا چاہیے۔

اس طرح، ٹیکس کی پالیسی لوگوں کی قیاس آرائیوں کے محرک کو محدود یا ختم کر دے گی، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کو روکے گی، کیونکہ سود کی لاگت اور دیگر مواقع کے اخراجات کے ساتھ ساتھ، قیاس آرائی پر مبنی ریل اسٹیٹ کی ملکیت خطرے میں پڑ جائے گی۔ اس وقت، فرق سے منافع حاصل کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت، یا رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بڑھانے کے لیے ورچوئل سپلائی اور ڈیمانڈ پیدا کرنے کی سرگرمی آہستہ آہستہ بے معنی ہو جائے گی۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/dep-loan-luot-song-nha-dat-sau-nhung-phien-dau-gia-bao-phat-bao-tan-d225164.html