نئی پالیسیوں کی "لہر کو پکڑنا"، زمین کے تاجر شہری زمین کا شکار کرتے ہیں۔

شہری زمین کا شکار

ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق ترمیم شدہ قانون میں نئے ضوابط کا ایک سلسلہ 1 جنوری 2025 سے نافذ العمل ہوگا۔ اس قانون میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر موجودہ ضوابط سے زیادہ سخت ضابطے ہیں، جو رائے عامہ، خاص طور پر زمین کے تاجروں کے لیے دلچسپی کا باعث ہیں۔

خاص طور پر، نیا ضابطہ وارڈز، اضلاع، اور خصوصی کلاس، کلاس I، کلاس II، اور کلاس III کے شہری علاقوں کے شہروں میں زمینی پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو روکے گا۔ زمین کی تزئین کے فن تعمیر کے لیے اعلی تقاضوں کے حامل علاقے، مرکزی علاقوں اور عمارتوں کے ارد گرد جو شہری علاقوں میں تعمیراتی جھلکیاں ہیں؛ علاقائی سطح کی یا اونچی سڑکوں اور شہری علاقوں میں زمین کی تزئین کے اہم راستوں کے سامنے والے حصے۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق، طویل مدت میں، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنے کے ضابطے سے مارکیٹ کو زیادہ شفاف اور پائیدار سمت میں ترقی کرنے میں مدد ملے گی۔ تاہم، 2025 کے اوائل میں نئے قانون کے نافذ ہونے کے بعد مارکیٹ میں بڑے اتار چڑھاؤ ہوں گے۔

نئے منصوبوں کی منظوری حاصل کرنا مشکل ہوگا۔ اس کے علاوہ، قسم II اور III کے شہری علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم کے منصوبے جو لاگو کیے گئے ہیں، اب بھی عام طور پر منتقل کیے جا رہے ہیں، اور قیمت کے فوائد سے بھی مستفید ہو سکتے ہیں۔ طلب اور رسد کے درمیان تعلق ان مصنوعات کی قیمتوں میں کمی کے بجائے اضافہ کرتا ہے۔

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 1 — ہنوئی کا ایک گوشہ اوپر سے گنجان آباد ٹاؤن ہاؤسز کے ساتھ دیکھا گیا (تصویر: ہا فونگ)۔

اس نئی پالیسی کی لہر کو پکڑتے ہوئے، زمین کی تجارت میں کئی سالوں کا تجربہ رکھنے والے بہت سے سرمایہ کاروں نے بھی ایسے علاقوں میں زمین تلاش کرنا شروع کر دی ہے جہاں نئے ضوابط کے تحت زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت ممنوع ہے۔ خاص طور پر، اس تناظر میں، زمین کی منڈی میں سست روی کے آثار نظر آ رہے ہیں، کچھ جگہوں پر قیمتوں میں گہری کمی اور نقصانات میں کمی ہے۔

مسٹر Nguyen Van Khanh - ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار - نے کہا کہ آنے والے وقت میں زمین کی مارکیٹ خاص طور پر ان شہری علاقوں میں بہت کم ہوگی جو فروخت کے لیے پلاٹوں میں تقسیم نہیں ہیں۔ ظاہر ہے، جب سپلائی کم ہوگی، تو اس پراڈکٹ کے پاس قیمت میں اضافے کے بہت سے مواقع ہوں گے۔

"پہلے، ہم سرمایہ کار مضافاتی علاقوں میں زمین کے بڑے پلاٹوں کی تلاش میں تھے، جس کا مقصد انہیں تقسیم کرنا اور فروخت کرنا تھا۔ لیکن آنے والے نئے ضوابط کے ساتھ، بہت سے سرمایہ کار رہائشی علاقوں، نیلامی والے علاقوں، اور وسطی ضلع میں سرٹیفکیٹ کے ساتھ دوبارہ آباد ہونے والے علاقوں میں زمین کے پلاٹ تلاش کریں گے،" مسٹر خان نے مزید کہا کہ ممکنہ طور پر مستقبل میں زمین کی قانونی قیمتوں میں تیزی سے قانونی دستاویزات کے ساتھ موجودہ پلاٹوں کی قیمت میں تیزی سے اضافہ ہوگا۔

تاہم، مسٹر خان کے مطابق، اگرچہ وہ زیادہ قیمتوں میں اضافے کا امکان دیکھتے ہیں، لیکن تمام سرمایہ کار زمین کی اس مصنوعات کو نہیں خرید سکتے۔ کیونکہ ہنوئی کے کچھ وسطی اضلاع میں قانونی زمینی پلاٹوں کی قیمتیں زیادہ ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری میں 20 سال سے زیادہ کے تجربے کے ساتھ، تھانہ شوآن ڈسٹرکٹ (ہانوئی) میں مسٹر ٹران وان ہوئی نے تبصرہ کیا کہ نئے ضوابط کے مطابق ان علاقوں کی زمین کی مارکیٹ جنہیں فروخت کے لیے پلاٹوں میں تقسیم کرنے کی اجازت نہیں ہے، قیمتوں میں اضافے کے رجحان میں بہت سے اتار چڑھاؤ ہوں گے۔ سب سے واضح وجہ یہ ہے کہ اس رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ کی سپلائی قلت کی حالت میں آجائے گی۔

"زمین کے بخار" کی مدت کے بعد ذیلی تقسیم شدہ زمین کی قیمت میں کمی کے آثار نظر آئے ہیں، لیکن یہ اب بھی زیادہ ہے۔ مارکیٹ میں، زمین کے صرف چند ایسے پلاٹ ہیں جن کی قیمتیں کم ہوئی ہیں یا نقصان میں فروخت ہو رہی ہیں کیونکہ زمیندار مالی دباؤ کا شکار ہیں اور اچھی جگہوں پر نہیں ہیں،" مسٹر خان نے کہا۔

اب بھی طویل مدتی حساب کی ضرورت ہے۔

Batdongsan.com.vn ویب سائٹ کے ماہرین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک چیلنجنگ سال سے گزرنے کے تناظر میں، رئیل اسٹیٹ کے مالک ہونے کی ضرورت اب بھی موجود ہے۔ طبقات کے لحاظ سے، زمین وہ قسم ہے جس میں ممکنہ خریدار سب سے زیادہ دلچسپی رکھتے ہیں (33%)، اس کے بعد نجی مکانات (26%) اور اپارٹمنٹس (24%)۔

زمین کے اس اہم رجحان کی وضاحت کرتے ہوئے، مذکورہ معلوماتی سائٹ کے اسٹریٹجک ڈائریکٹر لی باو لانگ نے کہا کہ صارفین کو زمین سے بہت زیادہ توقعات ہیں۔ کم قیمتوں کے ساتھ، اس قسم کی زمین ہمیشہ سرمایہ کاروں کی توجہ اپنی طرف کھینچتی ہے۔

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 2 — ایک ہاؤسنگ پراجیکٹ جسے کبھی ہونگ مائی ضلع میں زمین کے پلاٹوں کو تقسیم کرنے اور بیچنے کی اجازت دی گئی تھی (مثال: ہا فونگ)۔

جب بھی ان کے پاس اضافی رقم ہوتی ہے لوگ رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرتے ہیں اور دیکھتے ہیں کہ مارکیٹ تھوڑی بہت بہتر ہو رہی ہے۔ پہلی قسم جو ذہن میں آتی ہے وہ ہے زمین اور تصور یہ ہے کہ زمین ایک قسم کی جائیداد ہے جس کا بہت اچھا، بہت زیادہ منافع ہے۔

درحقیقت، زمین کی مصنوعات کو خریدنا اور بیچنا دیگر اقسام کے رئیل اسٹیٹ کے مقابلے میں آسان ہے۔ ایک نجی گھر کی قیمت تقریباً 7-12 بلین VND ہے، لیکن زمین کے ساتھ، خریدار اسے صرف 3-5 بلین VND میں خرید سکتے ہیں۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بحالی ریکارڈ کی گئی ہے، لیکن یہ اب بھی کم سطح پر ہے۔

تاہم، اگر آپ اس وقت زمین میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں، تو سب سے اہم مسئلہ یہ ہے کہ سرمایہ کاروں کو اپنی مالی صلاحیت پر غور کرنا چاہیے کیونکہ یہ قیاس آرائی کرنے والے سرمایہ کاروں کے لیے اب وقت نہیں رہا۔ اس کے ساتھ ساتھ، سرمایہ کاروں کو ایسی مصنوعات کا انتخاب کرنا چاہیے جس میں واضح قانونی حیثیت ہو، حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کریں۔

"مارکیٹ کو بحال ہونے کے لیے مزید وقت درکار ہے۔ میرے خیال میں یہ وہ دور ہے جب سرمایہ کار جو بہت زیادہ مالی فائدہ استعمال نہیں کرتے ہیں وہ زیادہ خریدیں گے۔ اس وقت زمینی سرمایہ کاروں کو درمیانی اور طویل مدت کا تعین کرنا چاہیے،" ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے نائب صدر مسٹر نگوین دی ڈیپ نے مشورہ دیا۔

ماخذ