شہری زمین کے پلاٹوں کا شکار۔
ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق ترمیم شدہ قانون میں نئے ضوابط کا ایک سلسلہ، جو 1 جنوری 2025 سے لاگو ہے، موجودہ ضوابط کے مقابلے میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر سخت دفعات شامل ہیں، جس نے خاص طور پر زمین کے قیاس کرنے والوں کی طرف سے کافی عوامی توجہ حاصل کی ہے۔
خاص طور پر، نئے ضوابط وارڈز، اضلاع، اور خصوصی، قسم I، قسم II، اور قسم III کے شہری علاقوں میں زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی عائد کریں گے۔ آرکیٹیکچرل زمین کی تزئین کی اعلی ضروریات کے ساتھ علاقے؛ مرکزی علاقے اور شہری علاقوں میں تعمیراتی نشانیوں کے ارد گرد کے علاقے؛ اور علاقائی سطح کی سڑکوں کے اگلے حصے اور اس سے اوپر، نیز شہری علاقوں میں بڑی خوبصورت سڑکیں۔
بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق، طویل مدت میں، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت سے متعلق سخت ضوابط سے مارکیٹ کو زیادہ شفاف اور پائیدار سمت میں ترقی کرنے میں مدد ملے گی۔ تاہم، 2025 کے آغاز میں نئے قانون کے نافذ ہونے کے بعد مارکیٹ میں نمایاں اتار چڑھاؤ آئے گا۔
نئے منصوبوں کی منظوری حاصل کرنا مشکل ہو جائے گا۔ اس کے علاوہ، قسم II اور III شہری علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم کے منصوبے جو پہلے ہی لاگو ہو چکے ہیں، اب بھی عام طور پر منتقل کیے جا رہے ہیں، اور قیمتوں میں اضافے سے بھی فائدہ اٹھا سکتے ہیں۔ طلب اور رسد کا رشتہ ان مصنوعات کی قیمتیں گرنے کے بجائے بڑھنے کا سبب بن رہا ہے۔
ہنوئی کا پرندوں کا نظارہ اس کے گنجان آباد ٹاؤن ہاؤسز کے ساتھ (تصویر: ہا فونگ)۔
اس نئی پالیسی کی توقع کرتے ہوئے، زمین کی تجارت میں برسوں کا تجربہ رکھنے والے بہت سے سرمایہ کاروں نے ان علاقوں میں زمین کے پلاٹوں کی تلاش شروع کر دی ہے جہاں نئے ضوابط کے تحت ذیلی تقسیم اور فروخت ممنوع ہے۔ خاص طور پر اس تناظر میں، زمینی مارکیٹ جمود کے آثار دکھا رہی ہے، کچھ علاقوں میں قیمتوں میں نمایاں کمی اور نقصانات کا سامنا ہے۔
ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار مسٹر Nguyen Van Khanh کا خیال ہے کہ زمین کے پلاٹوں کی مارکیٹ خاص طور پر شہری علاقوں میں بہت کم ہوگی جہاں زمین کو ذیلی تقسیم اور انفرادی لاٹ کے طور پر فروخت نہیں کیا جاسکتا۔ واضح طور پر، جب سپلائی محدود ہو گی، تو اس پروڈکٹ کو قیمت میں اضافے کے زیادہ مواقع ملیں گے۔
"پہلے، ہم سرمایہ کاروں نے شہر کے مضافات میں زمین کے بڑے پلاٹوں کو ذیلی تقسیم اور فروخت کرنے کے مقصد سے نشانہ بنایا تھا۔ لیکن آنے والے نئے ضوابط کے ساتھ، بہت سے سرمایہ کار رہائشی علاقوں، نیلامی والے علاقوں، اور وسطی اضلاع میں موجودہ زمینوں کے ساتھ دوبارہ آباد ہونے والے علاقوں میں زمین کے پلاٹ تلاش کریں گے،" مسٹر خان نے کہا کہ ممکنہ طور پر زمین کے قانونی دستاویزات کو مکمل طور پر قانونی دستاویز میں شامل کیا جائے گا۔ مستقبل قریب میں تیزی سے قدر میں۔
تاہم، مسٹر خان کے مطابق، قیمتوں میں اضافے کے امکانات کو دیکھنے کے باوجود، ہر سرمایہ کار یہ زمینی پلاٹ خریدنے کا متحمل نہیں ہو سکتا۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ ہنوئی کے کچھ وسطی اضلاع میں قانونی طور پر تعمیل شدہ زمین کے پلاٹوں کی قیمتیں پہلے ہی زیادہ ہیں۔
رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری میں 20 سال سے زیادہ کے تجربے کے ساتھ، تھانہ شوان ڈسٹرکٹ (ہانوئی) میں رہائش پذیر مسٹر ٹران وان ہوئی نے پیش گوئی کی ہے کہ نئے ضوابط کے تحت پلاٹوں کو ذیلی تقسیم اور فروخت کرنے کی اجازت نہ دینے والے علاقوں میں زمین کی مارکیٹ قیمتوں میں اضافے کے رجحان کے ساتھ نمایاں اتار چڑھاؤ کا سامنا کرے گی۔ سب سے واضح وجہ اس قسم کی رئیل اسٹیٹ کی فراہمی کی کمی ہے۔
"ذیلی تقسیم شدہ زمین کے پلاٹوں کی قیمت 'زمین کے بخار' کے عرصے کے بعد کم ہونے کے آثار ظاہر کر رہی ہے، لیکن یہ اب بھی زیادہ ہے۔ مارکیٹ میں، صرف چند زمینی پلاٹوں کی قیمتوں میں کمی دیکھی گئی ہے، کچھ زمینداروں کے مالی دباؤ کی وجہ سے اور پلاٹ ناموافق جگہوں پر ہونے کی وجہ سے نقصان میں فروخت ہو رہے ہیں،" مسٹر خان نے کہا۔
طویل مدتی سوچ کی اب بھی ضرورت ہے۔
Batdongsan.com.vn کے ماہرین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک مشکل سال کے باوجود، جائیداد کی ملکیت کی مانگ مضبوط ہے۔ طبقات کے لحاظ سے، زمینی پلاٹ ممکنہ خریداروں کی طرف سے سب سے زیادہ مطلوب قسم ہیں (33%)، اس کے بعد علیحدہ مکانات (26%) اور اپارٹمنٹس (24%)۔
زمینی پلاٹوں میں اس اہم رجحان کی وضاحت کرتے ہوئے، مذکورہ معلوماتی سائٹ کے حکمت عملی ڈائریکٹر لی باو لانگ نے کہا کہ صارفین کو زمینی پلاٹوں سے بہت زیادہ توقعات ہیں۔ کم قیمت پر اپنی ملکیت رکھنے کی صلاحیت کے ساتھ، اس قسم کی جائیداد سرمایہ کاروں کی دلچسپی کو اپنی طرف متوجہ کرتی رہتی ہے۔
ایک ہاؤسنگ پروجیکٹ جسے پہلے ہونگ مائی ڈسٹرکٹ میں زمین کے پلاٹوں کو ذیلی تقسیم اور فروخت کرنے کی اجازت دی گئی تھی (مثالی تصویر: ہا فونگ)۔
لوگ رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کا رجحان رکھتے ہیں جب بھی ان کے پاس فالتو پیسہ ہوتا ہے اور وہ دیکھتے ہیں کہ مارکیٹ قدرے بہتر ہوتی ہے۔ پہلی قسم کی سرمایہ کاری جو ذہن میں آتی ہے وہ ہے زمین، اور خیال یہ ہے کہ زمین سرمایہ کاری پر بہت اچھا، بہت زیادہ منافع فراہم کرتی ہے۔
درحقیقت، زمینی پلاٹ خریدنا اور بیچنا دیگر اقسام کی رئیل اسٹیٹ کے مقابلے میں آسان ہے۔ جب کہ ایک علیحدہ گھر کی قیمت تقریباً 7-12 بلین VND ہے، خریدار زمین کا پلاٹ 3-5 بلین VND تک خرید سکتے ہیں۔
بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بحالی کے آثار نظر آئے ہیں لیکن یہ کم سطح پر برقرار ہے۔
تاہم، اگر آپ اس وقت زمین میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں، تو سب سے اہم بات یہ ہے کہ سرمایہ کاروں کو اپنی مالی صلاحیت پر غور کرنا چاہیے کیونکہ یہ قیاس آرائی کرنے والے سرمایہ کاروں کا اب وقت نہیں رہا۔ اس کے علاوہ، سرمایہ کاروں کو واضح قانونی حیثیت کے ساتھ جائیدادوں کا انتخاب کرنا چاہیے جو ان کی حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتی ہیں۔
"مارکیٹ کو بحال ہونے کے لیے مزید وقت درکار ہے۔ میرا ماننا ہے کہ یہ ایک ایسا دور ہے جہاں بہت زیادہ مالی فائدہ اٹھانے والے سرمایہ کار زیادہ خریدیں گے۔ اس وقت زمین کے سرمایہ کاروں کو درمیانی اور طویل مدتی پر غور کرنا چاہیے،" ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے وائس چیئرمین مسٹر نگیوین دی ڈیپ نے مشورہ دیا۔
ماخذ
تبصرہ (0)