زمین کی قیمتوں کے بارے میں مسودہ حکمنامہ بہت سے کاروباری اخراجات کو "بھولتا ہے"؟

کافی اخراجات کا حساب نہ لگانا، سرمایہ کاروں کو راغب کرنا مشکل

ویتنام ویلیو ایشن ایسوسی ایشن نے کہا کہ اس یونٹ نے حکومت کے حکم نامے نمبر 12/2024/ND-CP تک رسائی حاصل کی ہے جس میں زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والی حکومت کے فرمان نمبر 44/2014/ND-CP اور زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے حکومت کے مسودہ حکم نامے تک رسائی حاصل کی گئی ہے۔

ویتنام ویلیو ایشن ایسوسی ایشن کو معلوم ہوا ہے کہ حکمنامہ نمبر 12/2024/ND-CP اور نئے مسودہ حکمنامے دونوں میں بہت سے مناسب مواد ہیں، جو عملی طور پر مشکلات کو دور کرنے کے تقاضوں کو پورا کرتے ہیں۔

تاہم، اس کے علاوہ، ویتنام ویلیوایشن ایسوسی ایشن نے یہ بھی پایا کہ حکم نامے اور مسودے میں طے شدہ زائد طریقہ کے مطابق زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کے مواد میں ابھی بھی کوتاہیاں ہیں کیونکہ سرمایہ کاروں کو اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے خرچ ہونے والی کل لاگت اور سرمایہ کاری کے منصوبے کو مکمل کرنے پر حاصل ہونے والے منافع کا صحیح اور مکمل حساب نہ کرنے کی وجہ سے۔ لہذا، اس کے نتیجے میں نہ صرف سرمایہ کاری کو راغب کرنا مشکل ہو جائے گا بلکہ زمین کی قیمتوں کو غیر معقول حد تک بلند کر دیا جائے گا۔

سب سے پہلے، سرمایہ کاری کے کل اخراجات کے بارے میں۔

ڈیکری 12/2024/ND-CP اور ڈرافٹ ڈیکری میں اس کل لاگت کی تشکیل کے لیے تمام اخراجات شامل نہیں تھے جو سرمایہ کاروں کو پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے خرچ کرنا ہوں گے۔ ضابطہ صرف زمین کی ترقی میں سرمایہ کاری کی لاگت کا حساب لگائے بغیر اس ابتدائی لاگت کا حساب کرتا ہے جو سرمایہ کاروں کو اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے اراضی حاصل کرنے کے لیے خرچ کرنا چاہیے، جو کہ "زمین کے استعمال کی فیس" ہے (جب تک کہ اس منصوبے پر عمل درآمد کرنے والے سرمایہ کار کو ریاست کی جانب سے زمین کے استعمال کی فیس سے استثنیٰ نہیں دیا جاتا ہے، تب تک اس کا حساب نہیں لگایا جاتا ہے) اور قرض کے سود کا۔ "یہ غیر معقول ہے"، ویلیو ایشن ایسوسی ایشن نے اپنی رائے دی۔

دوسرا، منافع کے بارے میں۔

حکم نامے اور مسودہ کے دونوں اختیارات میں: منافع کا حساب صرف زمین کی ترقی کے اخراجات پر کیا جاتا ہے، سرمایہ کار کے خرچ کردہ کل اخراجات (جیسا کہ اوپر بتایا گیا ہے) پر نہیں (بشمول زمین کے استعمال کی فیس + زمین کی ترقی کی لاگت + کاروباری لاگت) ایک کم تخمینہ ہے، قیمت کی تشکیل کے اصول کی تعمیل نہیں کرنا: قیمت کو پیداواری اور کاروباری لاگت کو پورا کرنا چاہیے اور منافع کے طریقہ کار کے مطابق نہیں ہونا چاہیے۔ سرپلس طریقہ، جس کا منافع اثاثہ کی قیمت پر شمار کیا جاتا ہے) اور "پیسے کی مستقبل کی قدر" کے اصول سے انکار کرتا ہے، یعنی جب کسی سرمایہ کار کے پاس کسی بھی شعبے میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے پیسہ ہوتا ہے، تو اسے متوقع منافع کی توقع کرنی چاہیے، بشمول سود حاصل کرنے کے لیے بینک میں رقم جمع کرنا۔

آپشن 1 کے لیے: مسودے نے سرمایہ کار کو حاصل ہونے والے منافع اور اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کار کو خرچ کرنے کی لاگت کو الجھا دیا (مسودہ یہ بتاتا ہے: منافع میں سرمایہ کی لاگت شامل ہے)؛ کیونکہ منافع وہ رقم ہے جس سے سرمایہ کار لطف اندوز ہوتا ہے۔ کیپٹل لاگت رقم کی وہ رقم ہے جو سرمایہ کار کو "کیپٹل پرووائیڈر" کو ادا کرنا ہوگی۔

سرمائے کی لاگت بنیادی طور پر وہ شرح سود ہے جو سرمایہ کار کو قرض دہندہ کو ادا کرنی چاہیے۔ یہ قرض دینے والے کا منافع ہے، لیکن یہ قرض لینے والے کی لاگت ہے، اور ظاہر ہے، سرمایہ کار اس مالی لاگت سے لطف اندوز نہیں ہوتا ہے لیکن اسے ادا کرنا ہوگا، اور یہ پیداوار اور کاروباری لاگت کے ڈھانچے میں شامل ہے۔

آپشن 2 کے لیے: سرمایہ کار کے منافع کا حساب صرف ترقیاتی لاگت پر کیا جاتا ہے، کل لاگت پر نہیں، جس کا صحیح اور مکمل طور پر حساب نہیں کیا گیا جیسا کہ اوپر تجزیہ کیا گیا ہے۔

مندرجہ بالا کوتاہیوں سے، ویتنام ویلیویشن ایسوسی ایشن تجویز کرتی ہے کہ سرمایہ کاروں کے لیے منافع کا حساب لگانے کے لیے کل لاگت کا صحیح اور مکمل حساب کیا جانا چاہیے، جس میں درج ذیل اخراجات شامل ہیں: کل لاگت (1) = زمین کے استعمال کی فیس + ترقیاتی لاگت اور کاروباری لاگت۔

سرمایہ کار کے منافع کا حساب اس فارمولے سے کیا جائے گا: سرمایہ کار کا منافع = % x کل لاگت (1)۔

عنصر "سرمایہ کار کا منافع" شامل کرنے کی تجویز

اس سے پہلے، ویتنام فیڈریشن آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) نے بھی زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے مسودہ حکمنامے پر تبصرہ کیا تھا۔

VCCI کے مطابق، مسودے کا آرٹیکل 6.3 اوسط سالانہ خالص آمدنی (= اوسط سالانہ آمدنی - اوسط سالانہ لاگت) کا تعین کرنے کا فارمولہ طے کرتا ہے۔ کاروباری اداروں کی عکاسی کے مطابق، یہ ضابطہ غیر معقول ہے کیونکہ اس میں "سرمایہ کار کے منافع" کے عنصر کو مدنظر نہیں رکھا جاتا ہے (اس عنصر کو کٹوتی کی اجازت نہیں ہے)۔ سرمایہ کار کے منافع کا تعین نہ کرنا لاگو طریقوں میں انصاف کو یقینی نہیں بنائے گا کیونکہ جب فارمولے سے موازنہ کیا جائے تو سرمایہ کار بغیر منافع کے سرمایہ کاری اور استحصال کرے گا۔ زمین کے پلاٹ کی پوری زمینی لیز کی مدت (ایک بار ادائیگی) کے دوران زمین پر تعمیر کی موجودہ حیثیت کا استحصال کرنے سے پورا اضافی رقم ریاست کو ادا کی جائے گی، اس میں کارپوریٹ انکم ٹیکس شامل نہیں ہے۔

اس طرح کا ضابطہ زمین کے کرایے کے فرق کے تعین کے نظریہ سے مطابقت نہیں رکھتا ہے۔ اس سے پلاٹ کی زمین کی قیمت میں فرق بڑھ جاتا ہے جب اضافی طریقہ کار کے ساتھ آمدنی کا طریقہ لاگو ہوتا ہے (اگر منصوبہ بندی کی وہی معلومات ہو)۔ لہذا، یہ تجویز کیا جاتا ہے کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی مندرجہ بالا فارمولے میں عنصر "سرمایہ کار کے منافع" کو شامل کرے۔

مسودے کے آرٹیکل 7.3.a میں کہا گیا ہے کہ سرپلس طریقہ استعمال کرتے ہوئے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے تعمیراتی سرمایہ کاری کے اخراجات شامل ہیں: تکنیکی انفراسٹرکچر، سماجی انفراسٹرکچر، ہاؤسنگ کی تعمیر، دیگر تعمیراتی کاموں کی تعمیر کے اخراجات؛ سامان کی لاگت؛ تعمیراتی سرمایہ کاری سے متعلق مشاورتی اخراجات؛ پراجیکٹ مینجمنٹ کی لاگت اور دیگر لاگت کی اشیاء کی ایک بڑی تعداد جیسا کہ سرمایہ کاری کیپٹل ریٹ میں تجویز کیا گیا ہے۔

کاروباری اداروں کی عکاسی کے مطابق، یہ ضابطہ بند کر دیا گیا ہے، دیگر اخراجات جو درج نہیں ہیں وہ صرف سرمایہ کاری کے سرمائے کی شرح کے استعمال کے معاملے پر لاگو ہوتے ہیں، جیسے: پراجیکٹ کے نفاذ کے دوران کام کے حجم اور قیمتوں میں افراط زر کے عوامل کے لیے ہنگامی اخراجات؛ قرض کے سود کے اخراجات، عارضی کاموں کے تعمیراتی اخراجات، تعمیراتی کام، انشورنس... اس لیے وی سی سی آئی تجویز کرتا ہے کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی مذکورہ بالا اخراجات کو پورا کرے۔

نیز VCCI کے مطابق، مسودے کے آرٹیکل 7.3.b میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ کاروباری اخراجات کا حساب محلے میں عمومی سطح کے مطابق محصول کے فیصد کے طور پر کیا جاتا ہے۔ کاروباری اداروں کے تاثرات کے مطابق، یہ ضابطہ غیر واضح اور نامناسب ہے۔

خاص طور پر، کاروباری اخراجات جیسے اشتہارات، فروخت، اور آپریٹنگ اخراجات ہر شعبے میں بہت مختلف ہوتے ہیں، اس لیے مقامی طور پر ایک مشترکہ سطح کا تعین کرنا مشکل ہے۔

مزید برآں، "مقامی کامن گراؤنڈ" کو زون کرنا بھی مناسب نہیں ہے، خاص طور پر ایسے منصوبوں کی صورت میں جو غیر ترقی یافتہ علاقوں میں بہت سے بڑے پروجیکٹس کے بغیر واقع ہیں، مقامی مشترکہ زمین اس منصوبے کے لیے موزوں نہیں ہوسکتی ہے۔

مسودے کا آرٹیکل 7.3.c یہ بتاتا ہے کہ دو طریقوں کے مطابق سرمایہ کاروں کے منافع کا حساب کیسے لگایا جائے۔ انٹرپرائزز کی عکاسی کے مطابق، مندرجہ بالا دو طریقے معقول نہیں ہیں کیونکہ وہ سرمایہ کاروں کے لیے سرپلس طریقہ کے مطابق پورے پروجیکٹ کے منافع کا مکمل حساب نہیں لگاتے۔

خاص طور پر، ضابطہ یہ بتاتا ہے کہ منافع کا حساب صرف تعمیراتی سرمایہ کاری کے اخراجات پر ہوتا ہے۔ یہ صرف رئیل اسٹیٹ کی ترقی کے مرحلے (زمین کی ترقی کی سرمایہ کاری) کا منافع ہے، پورے منصوبے کا منافع نہیں۔

اس طرح کا ضابطہ قیمت کی تشکیل کے اصول سے مطابقت نہیں رکھتا، کیونکہ قیمتوں کو پیداواری اور کاروباری لاگت کا احاطہ کرنا چاہیے اور منافع پیدا کرنا چاہیے۔ یہ ضابطہ "پیسے کی وقتی قدر" کے اصول (موقع کے اخراجات، افراط زر اور خطرات کی وجہ سے) اور "پیسے کی مستقبل کی قدر" کے اصول (یعنی کسی بھی شعبے میں سرمایہ کاری کرتے وقت، متوقع منافع کی توقع کرنا چاہیے، بشمول بینک ڈپازٹس) سے بھی انکار کرتا ہے۔

درحقیقت، سرمایہ کار جو خرچ کرتا ہے (کل لاگت) وہ تمام معقول اخراجات ہیں جو سرمایہ کار کو اس منصوبے کو مکمل کرنے کے لیے خرچ کرنا ہوں گے (جب تک کہ انٹرپرائز قائم نہ ہو جائے)۔ کل لاگت میں زمین کے استعمال کی فیس (یا زمین کی قیمت) شامل ہونی چاہیے - سرمایہ کاری کی ابتدائی لاگت جو سرمایہ کار کو ریاست کی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے خرچ کرنا ہوگی۔

اس کے مطابق، اگر اس قسم کی لاگت کا حساب نہیں لگایا جاتا ہے، تو یہ سمجھا جا سکتا ہے کہ سرمایہ کار کو دو بار زمین کی قیمت ادا کرنی پڑتی ہے: ایک بار جب اسے زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت خارج شدہ اخراجات میں شامل نہیں کیا جاتا ہے (اس ضابطے کے مطابق)، اور دوسری بار جب اسے زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنی پڑتی ہے (لیکن لاگت کی قسم کے طور پر کٹوتی نہیں کی جاتی ہے)۔

اس لیے، یہ تجویز کی جاتی ہے کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی ضابطے میں اس سمت میں ترمیم کرے کہ منافع کا حساب ان کل اخراجات کی بنیاد پر کیا جائے جو سرمایہ کاروں کو اس منصوبے کو مکمل کرنے کے لیے خرچ کرنا ہوں گے جب تک کہ پروڈکٹ کو آمدنی پیدا کرنے کے لیے فروخت نہ کیا جائے۔ اس کل لاگت میں تعمیراتی سرمایہ کاری کے اخراجات، کاروباری لاگت اور زمین کے استعمال کی فیس شامل ہونی چاہیے - سرمایہ کاری کے ابتدائی اخراجات جو سرمایہ کاروں کو ریاست کے لیے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے خرچ کرنا ہوں گے۔

2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 257.2.c کے مطابق معاوضے، معاونت اور دوبارہ آبادکاری کی پیشرفت کے مطابق زمین کی تقسیم اور زمین کے لیز کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے مسودے کے ضوابط کا آرٹیکل 4.2.d۔

کاروباری اداروں کے مطابق، زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا وقت صرف اس وقت لاگو کیا جانا چاہئے جب سائٹ کی منظوری اور حوالے کرنے کے لیے زمین مکمل ہو جائے تاکہ سرمایہ کاری کی جا سکے۔

درحقیقت، ایسے معاملات ہیں جہاں زمین کی تقسیم بہت کم ہے اور سرمایہ کاری نہیں کی جاسکتی ہے، لہذا زمین کی قیمت کے لئے وقت کا تعین کرنا مناسب نہیں ہے۔ اگر اس طرح کے ضابطے کو اپنایا جاتا ہے، تو غیر ضروری طریقہ کار پیدا ہو جائے گا، اور یہ ضروری ہو گا کہ ایک غیر مطابقت پذیر قیمتوں کے طریقہ کار کا انتخاب کیا جائے جس میں زمین کے بہت سے حصے مختص کیے گئے ہوں جو سرمایہ کاری کے لیے کافی نہیں ہیں یا ایسے منصوبہ بند رقبے پر جو آمدنی پیدا نہیں کرتے ہیں۔

لہٰذا، یہ ریگولیٹ کیا جانا چاہیے کہ سرپلس طریقہ کار کا حساب تفصیلی تعمیراتی منصوبہ بندی یا ماسٹر پلان کے مطابق زمین کی تشخیص کے وقت تک کے کل پراجیکٹ کے رقبے پر کیا جائے، جو حوالے کیے گئے رقبے کے لیے رقبہ کے تناسب کے مطابق مختص کیا جائے۔

ٹی ایم

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html