کیا زمین کی قیمتوں سے متعلق مسودہ حکم نامے میں کاروبار کے لیے بہت سے اخراجات کو "نظر انداز" کیا گیا ہے؟

اخراجات کا مکمل حساب کتاب کیے بغیر، سرمایہ کاروں کو راغب کرنا مشکل ہے۔

ویتنام ویلیو ایشن ایسوسی ایشن نے بتایا کہ اس نے سرکاری حکمنامہ نمبر 12/2024/ND-CP میں ترمیم اور ضمیمہ کرنے والے حکومتی حکمنامہ نمبر 44/2014/ND-CP زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے اور زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے مسودہ حکومتی حکم نامے تک رسائی حاصل کی ہے جو زمین کے قانون نمبر 02/2024 کے نفاذ کی رہنمائی کرتا ہے۔

ویتنام ویلیو ایشن ایسوسی ایشن تسلیم کرتی ہے کہ فرمان نمبر 12/2024/ND-CP اور مسودہ نئے فرمان میں بہت سی مناسب دفعات شامل ہیں جو عملی مشکلات کو حل کرنے کے تقاضوں کو پورا کرتی ہیں۔

تاہم، ویتنام ویلیوایشن ایسوسی ایشن نے یہ بھی پایا کہ حکم نامے اور مسودے میں طے شدہ زائد طریقہ پر مبنی زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کے مواد میں اب بھی کوتاہیاں ہیں کیونکہ اس میں سرمایہ کاروں کو اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے اٹھانے والے کل اخراجات اور سرمایہ کاری کے منصوبے کی تکمیل پر حاصل ہونے والے منافع کا درست اور مکمل حساب نہیں لگایا گیا ہے۔ لہٰذا، اس سے نہ صرف سرمایہ کاری کو راغب کرنا مشکل ہو جائے گا بلکہ زمین کی قیمتیں بھی غیر معقول حد تک بلند ہو جائیں گی۔

سب سے پہلے، سرمایہ کاری کی کل لاگت کے بارے میں۔

ڈیکری 12/2024/ND-CP اور ڈرافٹ ڈیکری میں تمام قسم کے اخراجات کا مکمل حساب نہیں کیا گیا ہے تاکہ وہ کل لاگت بن سکے جو سرمایہ کاروں کو کسی پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے اٹھانا پڑتی ہے۔ ضوابط صرف زمین کی ترقی میں سرمایہ کاری کی لاگت کا حساب لگاتے ہیں اور اس میں وہ ابتدائی اخراجات شامل نہیں ہیں جو سرمایہ کاروں کو پروجیکٹ کے لیے زمین حاصل کرنے کے لیے اٹھانا ہوں گے، یعنی "زمین کے استعمال کی فیس" (جب تک کہ سرمایہ کار کو ریاست کی جانب سے زمین کے استعمال کی فیس سے استثنیٰ نہ دیا جائے) اور ادھار لیے گئے سرمائے پر سود۔ "یہ غیر معقول ہے،" ویلیویشن ایسوسی ایشن نے کہا۔

دوم، منافع کے حوالے سے۔

حکم نامے اور مسودے کے دونوں اختیارات میں: منافع کا حساب صرف زمین کی ترقی کے اخراجات پر کیا جاتا ہے، سرمایہ کار کی طرف سے اٹھائے گئے کل اخراجات (جیسا کہ اوپر بتایا گیا ہے) پر نہیں (بشمول زمین کے استعمال کی فیس + زمین کی ترقی کے اخراجات + کاروباری اخراجات)۔ یہ حساب کتاب نامکمل ہے اور قیمت کی تشکیل کے اصول کی تعمیل نہیں کرتا: قیمت میں پیداواری اور کاروباری لاگت کا احاطہ کرنا چاہیے اور منافع پیدا کرنا چاہیے (جو کہ زائد کے طریقہ کار کے منافع کے حساب کتاب کے طریقہ کار سے بھی مطابقت نہیں رکھتا، جس کا منافع اثاثہ کی قیمت پر شمار ہوتا ہے)۔ یہ "پیسے کی مستقبل کی قدر" کے اصول کی بھی نفی کرتا ہے، یعنی جب سرمایہ کاروں کے پاس کسی بھی شعبے میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے پیسہ ہوتا ہے، تو انھیں منافع کی توقع کرنی چاہیے، چاہے وہ سود حاصل کرنے کے لیے بینک میں رقم جمع کرائیں۔

آپشن 1 کے بارے میں: مسودے نے اس منافع کو الجھا دیا ہے جس کا سرمایہ کار کو حقدار ہے ان اخراجات کے ساتھ جو سرمایہ کار کو اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے اٹھانا ہوں گے (مسودہ یہ بتاتا ہے: منافع میں سرمائے کے اخراجات شامل ہیں)؛ کیونکہ منافع وہ رقم ہے جو سرمایہ کار کو حاصل ہوتی ہے۔ سرمائے کی لاگت وہ رقم ہے جو سرمایہ کار کو "فنڈنگ ​​فراہم کرنے والے" کو ادا کرنا ہوگی۔

سرمائے کی قیمت بنیادی طور پر وہ شرح سود ہے جو سرمایہ کار قرض دہندگان کو ادھار کی رقم پر ادا کرتے ہیں۔ یہ قرض دینے والے کا منافع ہے، لیکن قرض لینے والے کے لیے ایک لاگت، اور قدرتی طور پر، سرمایہ کار اس مالی لاگت سے فائدہ نہیں اٹھاتا بلکہ اسے ادا کرنا ہوگا، جو کہ پیداوار اور کاروباری کارروائیوں کی لاگت کے ڈھانچے میں شامل ہے۔

آپشن 2 کے حوالے سے: سرمایہ کار کے منافع کا حساب صرف ترقیاتی لاگت پر کیا جاتا ہے، کل لاگت پر نہیں، جو اوپر تجزیہ کیے گئے درست اور مکمل حساب کتاب نہیں ہے۔

مندرجہ بالا کوتاہیوں سے، ویتنام ویلیوایشن ایسوسی ایشن تجویز کرتی ہے کہ سرمایہ کاروں کے لیے منافع کا حساب لگانے کے لیے کل لاگت کا حساب صحیح اور مکمل طور پر اس طرح کیا جانا چاہیے: کل لاگت (1) = زمین کے استعمال کی فیس + ترقیاتی لاگت اور کاروباری لاگت۔

سرمایہ کار کے منافع کے بارے میں، اس کا حساب اس فارمولے سے کیا جائے گا: سرمایہ کار منافع = فیصد x کل لاگت (1)۔

ہم "سرمایہ کار کے منافع" کے عنصر کو شامل کرنے کی تجویز کرتے ہیں۔

اس سے پہلے، ویتنام چیمبر آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) نے بھی زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے مسودہ حکم نامے پر رائے فراہم کی تھی۔

VCCI کے مطابق، مسودے کا آرٹیکل 6.3 اوسط سالانہ خالص آمدنی (= اوسط سالانہ آمدنی - اوسط سالانہ اخراجات) کے تعین کے لیے ایک فارمولہ طے کرتا ہے۔ کاروباری اداروں نے تبصرہ کیا ہے کہ یہ ضابطہ غیر معقول ہے کیونکہ یہ "سرمایہ کار کے منافع" کا حساب نہیں رکھتا ہے (یہ اس عنصر کی کٹوتی کی اجازت نہیں دیتا ہے)۔ سرمایہ کار کے منافع کا تعین کرنے میں ناکامی لاگو طریقوں میں انصاف پسندی کو یقینی نہیں بنائے گی کیونکہ جب فارمولے سے موازنہ کیا جائے تو سرمایہ کار بغیر منافع کے سرمایہ کاری اور کام کر رہا ہو گا۔ لیز کی پوری مدت (ایک بار ادائیگی) کے دوران زمین پر موجودہ ڈھانچے کے استحصال سے تمام اضافی رقم ریاست کو ادا کی جائے گی، جس میں کارپوریٹ انکم ٹیکس شامل نہیں ہے۔

اس طرح کا ضابطہ تفریق اراضی کے کرایے کے تعین کے نظریہ سے مطابقت نہیں رکھتا ہے۔ یہ زمین کی قیمتوں میں فرق کو بڑھاتا ہے جب آمدنی کا طریقہ بمقابلہ فاضل طریقہ (اگر وہی منصوبہ بندی کی معلومات دستیاب ہو)۔ لہذا، ہم تجویز کرتے ہیں کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی مذکورہ فارمولے میں "سرمایہ کار کے منافع" کا عنصر شامل کرے۔

مسودے کے آرٹیکل 7.3.a میں کہا گیا ہے کہ سرپلس طریقہ استعمال کرتے ہوئے زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے سرمایہ کاری کے اخراجات میں شامل ہیں: تکنیکی انفراسٹرکچر، سماجی انفراسٹرکچر، ہاؤسنگ، اور دیگر تعمیراتی کاموں کی تعمیر کے اخراجات؛ سامان کی قیمت؛ تعمیراتی سرمایہ کاری سے متعلق مشاورتی اخراجات؛ پروجیکٹ مینجمنٹ کے اخراجات؛ اور سرمایہ کاری کے سرمائے کی شرح میں متعین دیگر قیمتی اشیاء کی ایک بڑی تعداد۔

کاروباری اداروں کے تاثرات کے مطابق، یہ ضابطہ محدود ہے۔ دیگر اخراجات جو درج نہیں ہیں صرف سرمایہ کاری کیپٹل کوٹہ استعمال کرنے والے معاملات پر لاگو ہوتے ہیں، جیسے: غیر متوقع کام کے حجم کے لیے ہنگامی اخراجات اور پروجیکٹ کے نفاذ کے دوران افراط زر؛ سود کے اخراجات، عارضی ڈھانچے کی تعمیر کے اخراجات، تعمیراتی خدمات فراہم کرنے والے ڈھانچے، انشورنس وغیرہ۔

VCCI کے مطابق، مسودے کے آرٹیکل 7.3.b میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ کاروباری اخراجات کا حساب آمدنی کے فیصد کے طور پر کیا جاتا ہے، جو علاقے میں عمومی سطح کے مطابق ہوتا ہے۔ کاروباری اداروں نے تبصرہ کیا ہے کہ یہ ضابطہ غیر واضح اور نامناسب ہے۔

خاص طور پر، کاروباری اخراجات جیسے اشتہارات، فروخت، اور آپریٹنگ اخراجات مختلف شعبوں میں بہت زیادہ مختلف ہوتے ہیں، جس کی وجہ سے عام اوسط مقامی سطح کا تعین کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔

مزید برآں، "عمومی مقامی حالات" کی بنیاد پر پراجیکٹ ایریا کی وضاحت کرنا بھی نامناسب ہے، خاص طور پر ایسے معاملات میں جہاں پراجیکٹس پسماندہ علاقوں میں واقع ہیں جن میں بڑے پیمانے پر کچھ پروجیکٹس ہیں، کیونکہ عام مقامی حالات اس خاص پروجیکٹ کے لیے موزوں نہیں ہو سکتے۔

مسودے کا آرٹیکل 7.3.c سرمایہ کاروں کے منافع کا حساب لگانے کے دو طریقے بتاتا ہے۔ کاروباری اداروں کے تاثرات کے مطابق، کوئی بھی طریقہ معقول نہیں ہے کیونکہ یہ سرپلس طریقہ استعمال کرتے ہوئے پورے پروجیکٹ سے سرمایہ کار کے منافع کا مکمل حساب نہیں رکھتا ہے۔

خاص طور پر، ضوابط یہ بتاتے ہیں کہ منافع کا حساب صرف تعمیراتی سرمایہ کاری کے اخراجات پر کیا جاتا ہے۔ یہ صرف رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ فیز (لینڈ ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ) کا منافع ہے، پورے پروجیکٹ کا منافع نہیں۔

اس طرح کے ضابطے قیمت کی تشکیل کے اصولوں سے مطابقت نہیں رکھتے، کیونکہ قیمتوں میں پیداوار اور کاروباری لاگت کا احاطہ کرنا چاہیے اور منافع پیدا کرنا چاہیے۔ یہ ضابطہ "پیسے کی وقتی قدر" کے اصول (موقع کی لاگت، افراط زر اور خطرے کی وجہ سے) اور "پیسے کی مستقبل کی قدر" کے اصول کی بھی نفی کرتا ہے (مطلب یہ ہے کہ کسی بھی شعبے میں سرمایہ کاری کرتے وقت، واپسی کی توقع کرنی چاہیے، چاہے بینک میں رقم جمع کراتے وقت)۔

درحقیقت، سرمایہ کار کی طرف سے اٹھنے والی لاگت (کل لاگت) میں وہ تمام معقول اخراجات شامل ہیں جو سرمایہ کار کو اس منصوبے کو مکمل کرنے کے لیے اٹھانا ہوں گے (جب تک کہ کاروبار قائم نہ ہو جائے)۔ کل لاگت میں زمین کے استعمال کی فیس (یا زمین کی قیمت) شامل ہونی چاہیے – ایک ابتدائی سرمایہ کاری کی لاگت جسے سرمایہ کار کو ریاست کے لیے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے برداشت کرنا چاہیے۔

اس کے مطابق، اگر اس قسم کی لاگت کو حساب سے خارج کر دیا جائے تو، سرمایہ کار کو زمین کے لیے دو بار ادائیگی کرنے پر غور کیا جا سکتا ہے: ایک بار جب زمین کی قیمت کا تعین کرتے وقت یہ کٹوتی لاگت میں شامل نہیں ہوتی ہے (اس ضابطے کے مطابق)، اور دوسری بار جب اسے زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنی پڑتی ہے (لیکن یہ لاگت کے طور پر کٹوتی نہیں ہوتی ہیں)۔

لہذا، ہم تجویز کرتے ہیں کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی پروڈکٹ کی فروخت اور آمدنی پیدا ہونے تک پراجیکٹ کو مکمل کرنے کے لیے سرمایہ کار کی طرف سے کیے گئے کل اخراجات کی بنیاد پر منافع کا حساب لگانے کے لیے ضوابط پر نظر ثانی کرے۔ ان کل اخراجات میں تعمیراتی سرمایہ کاری کے اخراجات، کاروباری آپریٹنگ اخراجات، اور زمین کے استعمال کی فیسیں شامل ہونی چاہئیں – سرمایہ کاری کے ابتدائی اخراجات جو سرمایہ کار کو ریاست کے لیے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے برداشت کرنا ہوں گے۔

مسودے کے ضوابط کا آرٹیکل 4.2.d 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 257.2.c کے مطابق معاوضے، معاونت، اور دوبارہ آبادکاری کی پیشرفت کے مطابق زمین کی تقسیم اور لیز پر دینے کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرتا ہے۔

کاروباری اداروں کے مطابق، زمین کی قیمت کا اطلاق صرف اس وقت کیا جانا چاہیے جب زمین کی منظوری مکمل ہو اور زمین سرمایہ کاری کے لیے تیار ہو۔

حقیقت میں، ایسے معاملات ہیں جہاں بہت چھوٹے، بکھرے ہوئے پلاٹوں میں زمین مختص کی جاتی ہے، جس سے سرمایہ کاری ناممکن ہو جاتی ہے۔ ایسے میں زمین کی قیمت کا تعین کرنے سے گریز کرنا چاہیے۔ اس طرح کے ضوابط غیر ضروری طریقہ کار کو تشکیل دیں گے اور ان علاقوں کے لیے متضاد تشخیصی طریقوں کا باعث بنیں گے جہاں سرمایہ کاری کے لیے مختص رقم ناکافی ہے یا جہاں منصوبہ بند علاقے آمدنی پیدا نہیں کرتے ہیں۔

لہذا، یہ مشورہ دیا جاتا ہے کہ کل پراجیکٹ کے رقبے کی بنیاد پر سرپلس کا حساب لگانے کے طریقہ کار کو تفصیلی تعمیراتی منصوبے یا ماسٹر پلان کے مطابق زمین کی تشخیص کے وقت تک، متناسب طور پر مختص کیے گئے رقبے کے حوالے سے ترتیب دیا جائے۔

ٹی ایم

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html