رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قیمت پر واپس لائیں۔

30 ستمبر کو 15ویں قومی اسمبلی کے 10ویں اجلاس سے قبل ہنوئی میں ووٹروں سے ملاقات کے دوران، جنرل سیکرٹری ٹو لام نے زمین کے مسائل پر بات کرنے میں کافی وقت گزارا۔ جنرل سکریٹری نے اس حقیقت کی نشاندہی کی کہ پٹرول، بجلی اور دیگر کئی اشیا کی قیمتوں کا انتظام ریاست کرتی ہے، لیکن زمین کی قیمت کونسلوں اور مشاورتی کمپنیوں کو سونپی جاتی ہے کہ وہ مارکیٹ کے مطابق قیمتیں طے کریں۔ اس سے مارکیٹ میں ہیرا پھیری ہوتی ہے، قیمتوں میں مہنگائی ہوتی ہے، جس سے لوگوں کی زندگیوں میں مشکلات پیدا ہوتی ہیں۔

انتظامیہ میں بہت سی کوتاہیاں

جنرل سکریٹری نے نشاندہی کی کہ زمین کے بہت چھوٹے، ایک دوسرے سے جڑے ہوئے پلاٹ ہیں جو کسی بھی چیز کے لیے استعمال نہیں کیے جا سکتے، لیکن جب نیلامی ہوتی ہے تو "زمین کے دلال" قیمتوں کو اتنا بڑھا دیتے ہیں کہ ان کے پاس موجود ہزاروں ہیکٹر زمین بہت زیادہ قیمتوں پر فروخت ہو جاتی ہے۔ وہیں سے جنرل سکریٹری نے کہا کہ اراضی قانون اور منصوبہ بندی قانون میں ترمیم کو مؤثر اور مساوی زمین کے استعمال کو یقینی بنانا ہوگا۔

Đưa giá đất về đúng giá trị thực - Ảnh 1. — ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقوں میں زمین کا ایک پلاٹ لیکن اب اس کی فروخت کی قیمت چند سال پہلے کے مقابلے میں بہت زیادہ ہے۔

درحقیقت، حالیہ برسوں میں، ایسے بہت سے معاملات سامنے آئے ہیں جو مہنگے سبق بن گئے ہیں۔ عام طور پر، 2025 میں Soc Son (Hanoi) میں زمین کی نیلامی میں، Pham Ngoc Tuan نے 30 بلین VND/m2 تک ادائیگی کی، جو کہ صرف 40 ملین VND/m2 کی اصل قیمت سے سینکڑوں گنا زیادہ ہے۔ نیلامی جیتنے کے بعد، اس موضوع نے ڈپازٹ چھوڑ دیا اور بالآخر اسے جائیداد کی نیلامی کے ضوابط کی خلاف ورزی کرنے پر 3 سال قید کی سزا سنائی گئی۔ یا Thanh Oai (Hanoi) میں، اس سال فروری میں، "قیمتوں میں افراط زر" کی چال بھی دہرائی گئی جب 4,400 m2 سے زیادہ کے رقبے والے 54 پلاٹوں کو ابتدائی قیمت سے دوگنا کرنے کے لیے دھکیل دیا گیا، اور پھر قیاس آرائی کرنے والوں کے ایک سلسلے نے ڈپازٹ چھوڑ دی، جس سے مارکیٹ میں مزید افراتفری پھیل گئی۔

نہ صرف زمین کی قیمتیں، بلکہ بہت سے علاقوں میں ہاؤسنگ مارکیٹ، خاص طور پر ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی، نے بھی قیمتوں کا ناقابل یقین بخار دیکھا۔

قیاس آرائیوں سے لے کر قیمتوں میں افراط زر، طویل قانونی مسائل کی وجہ سے سپلائی کی کمی، زمین کے استعمال کی فیس کا سست تعین، سرمایہ کاری کی لاگت میں اضافہ اور فروخت کی حتمی قیمتیں آسمان کو چھونے کا سبب بننے کی بہت سی وجوہات ہیں۔

مسٹر Vo Huynh Tuan Kiet، ڈائریکٹر - CBRE ویتنام کے ہاؤسنگ پروجیکٹ مارکیٹنگ ڈیپارٹمنٹ کے سربراہ نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی کے ایک میگا سٹی بننے کے بعد ہونے والی بڑی تبدیلیوں نے سرمایہ کاری کی ایک مضبوط لہر کو جنم دیا ہے۔ ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے کی ترقی، خاص طور پر میٹرو سسٹم، رنگ روڈز، اور پبلک ٹرانسپورٹ (TOD) پر مبنی شہری ترقی کے ماڈل نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں غیر ملکی سرمائے کی کشش کو بڑھایا ہے۔ "تاہم، زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹمنٹ اور رئیل اسٹیٹ سے متعلق ٹیکس پالیسیوں کے ساتھ، مارکیٹ نے قیمتوں کی ایک نئی سطح قائم کی ہے، خاص طور پر مضافاتی علاقوں میں" - مسٹر کیٹ نے تجزیہ کیا۔

ایک قومی معیاری زمین کی قیمت کا فریم ورک بنانا

درحقیقت، زمین کی قیمتیں ہمیشہ ان عوامل میں سے ایک رہی ہیں جو رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ کو سختی سے متاثر کرنے کے ساتھ ساتھ اقتصادی اور سماجی زندگی کو بھی براہ راست متاثر کرتی ہیں۔ غیر معقول اتار چڑھاؤ، قیاس آرائیوں اور گروہی مفادات نے مارکیٹ کو مسخ کر دیا ہے، جس سے لوگوں اور کاروباروں کے لیے مشکل ہو گئی ہے۔ بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ یہ وقت ہے کہ ایک شفاف، سائنسی اور ہم آہنگ میکانزم کی ضرورت ہے تاکہ زمین کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قیمت پر واپس لایا جا سکے، جس سے پائیدار ترقی کی بنیاد بن سکے۔

ڈاکٹر Nguyen Si Dung، سابق ڈپٹی ہیڈ آف نیشنل اسمبلی آفس نے کہا کہ سب سے بنیادی حل یہ ہے کہ قومی معیاری زمین کی قیمت کا فریم ورک بنایا جائے۔ "ایک آزاد قومی زمین کی قیمت کونسل قائم کرنے کی ضرورت ہے جو بڑے اعداد و شمار پر مبنی قیمتوں کا فریم ورک جاری کرے، ماہر کی مشاورت اور قریبی نگرانی کے ساتھ۔ یہ ناممکن ہے کہ ہر علاقے کو اپنی قیمتیں خود مقرر کرنے دی جائیں، کیونکہ گروہی مفادات کا خطرہ بہت زیادہ ہے،" انہوں نے زور دے کر کہا۔

ایک ہی وقت میں، ملک بھر میں ایک متحد لینڈ ڈیٹا بیس کی تعمیر ایک اہم کام ہے۔ اس نظام کو حقیقی وقت میں لین دین، ٹیکس اور کریڈٹ کی معلومات کو مکمل طور پر ریکارڈ کرنا چاہیے، جس سے طلب اور رسد کی درست عکاسی ہو اور مجازی لین دین کو ختم کیا جا سکے جو قیاس آرائیوں کے لیے "کھیل کا میدان" ہیں۔

ڈاکٹر Nguyen Si Dung کے مطابق، قیاس آرائیوں کے محرکات کو ختم کرنے کے لیے، ریاست کو قیاس آرائی مخالف ٹیکس، متروک زمین یا مختصر مدت کے لین دین پر ترقی پسند ٹیکس لاگو کرنے کی ضرورت ہے۔ مزید برآں، زمین کے کرایے کے فرق کی وصولی کے طریقہ کار کو بھی سنجیدگی سے نافذ کرنے کی ضرورت ہے، یعنی جب ریاست زمین کی قیمتوں میں اضافے کا باعث بننے والے انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری کرتی ہے، تو اس اضافی قیمت کا تعلق ٹیکس، فیس یا نیلامی کے ذریعے پوری آبادی سے ہونا چاہیے، اور یہ افراد کے کسی گروپ کی جیب میں نہیں جا سکتی۔ انہوں نے یہ تجویز بھی پیش کی کہ سول لین دین کی قیمتوں کو ریاستی قیمتوں سے ایک معقول حد میں مختلف ہونے کی اجازت دی جائے لیکن استحکام کو یقینی بناتے ہوئے لچک کو برقرار رکھنے کے لیے اس کی ایک حد ہونی چاہیے۔

زمین کے استعمال کی حکمت عملی کا تعین کریں۔

مارکیٹ پریکٹس سے، ہو چی منہ سٹی انسٹی ٹیوٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر فام ویت تھوان نے کہا کہ 2024 کے قانون کے مطابق زمین کی نئی قیمت کی فہرست کے اطلاق سے بہت سی خامیاں سامنے آئی ہیں۔ "صرف ایک سال کے بعد، نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست قانون کے نافذ ہونے سے پہلے کے مقابلے میں 2.3 سے 38 گنا بڑھ گئی ہے۔ اسی وقت، حکم نامہ 103/2024 یہ کہتا ہے کہ زمین کے استعمال کے مقصد کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرتے وقت 100٪ ٹیکس ادا کرنا ضروری ہے، جو کہ لوگوں کی صلاحیت سے باہر ہے، جس کے نتیجے میں آمدنی، سماجی ترقی اور خاص طور پر لوگوں کی سماجی ترقی کو بہت زیادہ متاثر ہوتا ہے۔ سیکورٹی" - اس نے حوالہ دیا۔

اس ماہر کا خیال ہے کہ اس کی وجہ حکمنامہ 71/2024 کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کی غیر معقول تعمیر ہے، اس لیے اسے ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے۔ "میکرو اکنامک ریگولیشن میں زمین کے استعمال کی حکمت عملی کا تعین انتہائی اہمیت کا حامل ہے۔ اس لیے، زمین کی قیمت کی فہرست ہر صوبے اور شہر میں مستحکم ہونی چاہیے اور K کوفیشنٹ کو ایڈجسٹمنٹ کے لیے لاگو کرنے کی ضرورت ہے۔

نظریہ میں، K عددی سر زمین کے ریاستی انتظام کے لیے ایک ٹول ہے، جو اتار چڑھاؤ کے طول و عرض کو محدود کرنے میں مدد کرتا ہے۔ لہٰذا، اس نظرثانی شدہ اراضی قانون میں، یہ واضح طور پر بیان کیا جانا چاہیے کہ یکم جنوری 2026 سے لاگو ہونے والی نئی زمین کی قیمت کی فہرست بنانے کی بنیاد قانون کے نافذ ہونے سے پہلے زمین کی قیمت کی فہرست ہے، ہر بار 3%-5% کے اضافے/کمی کے طول و عرض کے ساتھ ایڈجسٹ کرنے کے لیے K کوفیشنٹ کا استعمال کرتے ہوئے یہ نقطہ نظر طویل مدت میں میکرو اکانومی کو مستحکم کرنے میں مدد دے گا،" مسٹر تھوان نے تجویز کیا۔

انہوں نے اس بات پر بھی زور دیا کہ زمین پیداوار اور خدمات کا ایک ذریعہ ہے، اس لیے سرمایہ کاری کی حوصلہ افزائی اور ملازمتیں پیدا کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کا ہم آہنگ ہونا چاہیے۔ قیاس آرائیوں کو محدود کرنا ایک ناگزیر رجحان ہے، کیونکہ زمین کے فضلے کو روکنا بھی ایک امیر لوگوں اور ایک مضبوط ملک کے لیے ایک شرط ہے۔ زمین کی قیمتوں کو بڑھانے کے بجائے، ریاست کو چاہیے کہ وہ زمین اور شہری تعمیراتی فیس کا حساب لگائے تاکہ آمدنی کا زیادہ پائیدار ذریعہ بنایا جا سکے۔

حقیقی ضروریات کے لیے ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین ڈاکٹر نگوین وان کھوئی نے اس بات پر زور دیا کہ مارکیٹ کو قیاس آرائیوں پر چلنے دینے کی بجائے حقیقی ضروریات کے لیے مکانات تیار کرنا ایک پائیدار حل ہے۔ انہوں نے تجزیہ کیا: "سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس اور درمیانی قیمت والی کمرشل ہاؤسنگ کے لیے ترجیحی پالیسیوں اور مخصوص میکانزم کو فروغ دینا ضروری ہے، جبکہ وسائل کے ضیاع سے بچنے کے لیے اعلی درجے کی انوینٹری کو حقیقی ہاؤسنگ سیگمنٹ میں لچکدار طریقے سے تبدیل کیا جائے۔"

مسٹر کھوئی نے یہ بھی کہا کہ قانونی طریقہ کار کو آسان بنایا جانا چاہیے اور منصوبہ بندی شفاف ہونی چاہیے، خاص طور پر انتظامی یونٹ کے انضمام کے مرحلے کے دوران، تاکہ کاروبار کو طویل مدتی سرمایہ کاری کی بنیاد مل سکے۔ ایک اور مسئلہ سست رفتاری سے چلنے والے انفراسٹرکچر اور معلق منصوبوں سے خطرات کو کنٹرول کرنا ہے، جس سے لوگوں کو بہت نقصان ہوتا ہے۔

مسٹر کھوئی نے یہ تجویز بھی پیش کی کہ حکومت جلد ہی ایک قومی ہاؤسنگ فنڈ اور ایک مقامی ہاؤسنگ فنڈ قائم کرے تاکہ سرمائے کی مدد، طلب اور رسد کو کنٹرول کیا جا سکے اور رینٹل ہاؤسنگ تیار کی جا سکے۔ سوشل ہاؤسنگ اور سیٹلائٹ انفراسٹرکچر کی ترقی میں پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپ (PPP) ماڈل کی حوصلہ افزائی کی جانی چاہیے۔ اس کے ساتھ ساتھ قیاس آرائیوں اور مہنگائی پر نظر رکھنے اور کنٹرول کرنے کے طریقہ کار کو سخت کیا جانا چاہیے تاکہ لوگوں کے لیے "پائیدار اثاثے" کو یقینی بنایا جا سکے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm