گامودا لینڈ پر جان بوجھ کر اپنے وعدے پورے نہ کرنے کا الزام تھا۔

قانونی دستاویزات فراہم کرنے سے قاصر، Gamuda Land Celadon City پروجیکٹ کے حوالے کرنے میں سست ہے۔ بہت سے صارفین معاہدہ ختم کرنا چاہتے ہیں اور معاوضے کا مطالبہ کرتے ہیں۔

حال ہی میں، بہت سے صارفین جنہوں نے اپارٹمنٹ کمپلیکس A5، تان تھانگ اسپورٹس کمپلیکس کا حصہ اور رہائشی ایریا پروجیکٹ (تجارتی نام سیلادون سٹی ہے، جو پلاٹ نمبر 39، نقشہ نمبر 40 پر واقع ہے، سون کی وارڈ، تان فو ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی میں) میں گھر خریدے ہیں، نے صحافی اور عوامی رائے کو رپورٹ کیا ہے کہ سٹاک لینڈ کمپنی، جو لینڈر کمپنی، جو کہ سرمایہ کاری لینڈنگ کمپنی ہے۔ فروخت کے معاہدے کی شرائط کو پورا نہیں کیا اور صارفین کے سوالات کے جوابات دینے کے لیے کافی قانونی دستاویزات فراہم نہیں کیں۔

ڈائمنڈ اینالٹا سب ڈویژن میں اپارٹمنٹس خریدنے والے کچھ صارفین کے مطابق، ان کے ساتھ 2019 کے وسط سے لے کر 2020 کے آخر تک سرمایہ کار کے ذریعہ فروخت کے معاہدے پر دستخط کیے گئے تھے۔ مکان کے حوالے کرنے کی آخری تاریخ 2022 کی دوسری سہ ماہی میں بتائی گئی ہے، اس کے ساتھ 90 دن کی اجازت دی گئی تاخیر کے ساتھ، اس کے بعد 2019 کے آخر تک زمین کے لیے 2020 کے آخر تک ذمہ داری عائد کی جائے گی۔ گھر کو گاہک کے حوالے کرنا۔

Gamuda Land Spain جب Celadon City پروجیکٹ قانونی نہیں ہے، صارفین اپنے حقوق کا تبادلہ نہیں کر سکتے، تصویر 1 — ٹین تھانگ اسپورٹس کمپلیکس اور رہائشی ایریا پروجیکٹ - سیلادون سٹی

تاہم، مذکورہ بالا وقت، گامودا لینڈ نے ابھی تک پراجیکٹ مکمل نہیں کیا تھا۔ یہ جنوری 2023 تک نہیں ہوا تھا کہ کچھ صارفین کو Gamuda لینڈ سے نوٹس موصول ہوا، جس میں گھر کے حوالے سے آگے بڑھنے کے لیے مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کی درخواست کی گئی۔ اس طرح، اس سرمایہ کار کو حوالے کرنے میں تقریباً 4 ماہ کی تاخیر ہوئی اور اس وقت سے، صارفین اور سرمایہ کاروں کے درمیان اضافی تنازعات پیدا ہوئے، جو کہ فروخت کے معاہدے کی شرائط سے متعلق تھے۔

خاص طور پر، Gamuda Land کے گاہک کے ساتھ دستخط کردہ فروخت کے معاہدے کے مطابق، آرٹیکل 11.7a "دیر سے حوالے کرنے پر جرمانہ" میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ اگر خریدار نے مقررہ ادائیگی کی ذمہ داری پوری کر لی ہے لیکن بیچنے والا اپارٹمنٹ خریدار کے حوالے نہیں کرتا ہے، تو بیچنے والے کو 18%/سال کی قیمت پر سود ادا کرنا ہو گا جو اصل میں خریدار کی قیمت سے وصول کی گئی قیمت پر خریدی گئی ہے۔ دیر سے ہینڈ اوور کے ہر دن کے لیے خریدار، دیے گئے ہینڈ اوور کی مدت کی آخری تاریخ سے لے کر ہینڈ اوور نوٹس کی تاریخ تک حساب کیا جاتا ہے جب اپارٹمنٹ نے حوالے کی شرائط کو پورا کیا ہو جیسا کہ تجویز کیا گیا ہے۔

مزید برآں، معاہدے کے آرٹیکل 11.7b کے مطابق، اگر بیچنے والے نے اجازت دی ہوئی دیر سے منتقلی کی مدت کے اختتام کی تاریخ سے اپارٹمنٹ کے حوالے نہیں کرنا جاری رکھا تو دونوں فریق ایک اور حوالے کی تاریخ پر متفق ہو سکتے ہیں، بیچنے والا اس مدت کے دوران دیر سے ہینڈ اوور کا سود ادا کرتا رہے گا۔ یا دوسرا آپشن یہ ہے کہ خریدار یکطرفہ طور پر معاہدہ ختم کر سکتا ہے اور معاہدے کی شق 18.4 لاگو ہو گی۔

Gamuda Land Spain جب Celadon City پروجیکٹ قانونی نہیں ہے، صارفین اپنے حقوق کا تبادلہ نہیں کر سکتے، تصویر 2 — ڈائمنڈ الناٹا کے علاقے میں عمارتیں - اپارٹمنٹ کمپلیکس A5۔

اس فروخت کے معاہدے کے آرٹیکل 18.4 میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ Gamuda Land لازمی طور پر گاہک سے وصول کی گئی رقم (بغیر سود کے) واپس کرے، وصول شدہ کل رقم پر لیٹ ڈیلیوری کا سود ادا کرے، جس کا حساب دیر سے ڈیلیوری کی مدت کے خاتمے کے وقت سے لے کر معاہدہ ختم ہونے کے نوٹس کی مؤثر تاریخ تک لگایا جاتا ہے۔

اس کے علاوہ، Gamuda Land کو معاہدے کی خلاف ورزی پر خرید قیمت کے 30% کے برابر جرمانہ بھی ادا کرنا ہوگا اور بیچنے والے کے معاہدے کی خلاف ورزی کی وجہ سے خریدار کو ہونے والے کسی بھی حقیقی نقصان کی تلافی کرنی ہوگی۔

مندرجہ بالا واضح شرائط کے ساتھ، صارفین کے ایک گروپ نے دیر سے ہینڈ اوور کو قبول نہیں کیا اور آرٹیکل 11.7b کے مطابق معاہدہ ختم کرنے اور آرٹیکل 18.4 کے مطابق سرمایہ کار کی ذمہ داریاں ادا کرنے کی درخواست کی۔ اس کے علاوہ، کچھ صارفین نے صرف Gamuda Land سے کنٹریکٹ کی شرائط کے مطابق ادا کی گئی رقم پر 18%/سال کا جرمانہ سود ادا کرنے کی درخواست کی۔

گموڈا لینڈ کو غیر قانونی طور پر سرمایہ اکٹھا کرنے پر جرمانہ کیا گیا، صارفین کا اعتماد ختم ہو گیا اور وہ معاہدہ منسوخ کرنا چاہتے تھے۔

جائز حقوق کا دعویٰ کرنے کے لیے، ورکنگ سیشنز میں، کچھ صارفین نے Gamuda Land سے پروجیکٹ کے مکمل قانونی دستاویزات فراہم کرنے کی درخواست کی جیسے کہ ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کی طرف سے جاری کردہ مستقبل کے ہاؤسنگ پروجیکٹس کو فروخت اور لیز پر دینے کی اہلیت کی تصدیق کرنے والی دستاویزات، قبولیت کی اہلیت کی تصدیق کرنے والی دستاویزات، بینک گارنٹی کو منظور کرنے والی دستاویزات وغیرہ۔

کئی مکالموں کے بعد بھی ان درخواستوں کے ساتھ ساتھ حقوق کے مطالبات بھی پوری طرح پورے نہیں ہو سکے۔ ریزولوشن کی واضح سمت کے بغیر مواد صرف شناخت کی سطح پر رک جاتا ہے۔ لہٰذا، کچھ لوگوں نے اپنے حقوق کے حصول کے لیے بہت زیادہ محنت کرنے پر مایوسی کا اظہار کیا ہے، جو کہ فروخت کے معاہدے میں واضح طور پر درج تھے۔

Gamuda Land Spain جب Celadon City پروجیکٹ قانونی نہیں ہے، صارفین اپنے حقوق کا تبادلہ نہیں کر سکتے، تصویر 3 — اپارٹمنٹ کمپلیکس A5 اور A6 میں اپارٹمنٹس خریدنے والے صارفین نے سرمایہ کار کے ساتھ کئی مکالمے کیے ہیں لیکن وہ کسی حتمی نتیجے پر نہیں پہنچے ہیں۔

مثال کے طور پر، مسٹر P.D.T کے معاملے میں، ایک گاہک جس نے 4 ستمبر 2020 کو ڈائمنڈ الناٹا ایریا (A5a) کے P1 بیس بلاک میں ایک اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے Gamuda Land کے ساتھ معاہدہ کیا تھا، نے کہا کہ چونکہ سرمایہ کار نے ہینڈ اوور کی آخری تاریخ کی خلاف ورزی کی اور اس پراجیکٹ میں مزید اعتماد محسوس نہیں کیا، کسٹمر نے سیلز کے معاہدے کی مدت کے مطابق معاہدہ ختم کرنے کا فیصلہ کیا۔

9 نومبر 2022 کو، مسٹر ٹی نے گیموڈا لینڈ کو معاہدہ ختم کرنے کا نوٹس بھیجا، جس میں سرمایہ کار سے فروخت کے معاہدے میں طے شدہ شرائط کو فعال کرنے کی درخواست کی۔ 18 نومبر 2022 کو، مسٹر ٹی نے گاموڈا لینڈ سے مکمل ادائیگی کرنے کی درخواست کرنے کے لیے سرمایہ کار کو ادائیگی کی درخواست بھیجنا جاری رکھا۔

5 دسمبر 2022 کو صارفین کے حقوق کو پورا کرنے کے بجائے، 5 دسمبر 2022 کو، Gamuda Land نے مسٹر ٹی کو تاخیر سے حوالے کرنے کے معاملے پر کام کرنے کی دعوت دی اور اس بات کا اظہار کیا کہ وہ صارفین کو پروموشنز بھیجیں گے اور سروس فیس میں کمی کریں گے۔ تاہم، مسٹر ٹی نے پیش کردہ ترقیوں سے اتفاق نہیں کیا۔

"وہ حوالے کرنے میں تاخیر کی ذمہ داری سے انکار کرنے کے لیے ایسی پروموشنز کی پیشکش نہیں کر سکتے۔ میں نے سرمایہ کار سے معاہدہ پر دستخط کرتے وقت قانونی دستاویزات کے ساتھ ساتھ گارنٹی کنٹریکٹ کی ایک کاپی بھی فراہم کرنے کو کہا، لیکن وہ اسے فراہم نہیں کر سکے۔ اس پروجیکٹ کی پریشانیوں اور سرمایہ کاروں کے رویے کی وجہ سے میں اب اس اپارٹمنٹ کو نہیں رکھنا چاہتا ہوں،" مسٹر ٹی پریشان تھے۔

آخری حربے کے طور پر، اپنے حقوق کا دعویٰ کرنے کی کئی ناکام کوششوں کے بعد، مسٹر ٹی کو حال ہی میں اپنے جائز حقوق کا دعویٰ کرنے کے لیے تان پھو ڈسٹرکٹ پیپلز کورٹ میں سرمایہ کار گامودا لینڈ کے خلاف دیوانی مقدمہ دائر کرنا پڑا۔

Gamuda Land Spain جب Celadon City پروجیکٹ قانونی نہیں ہے، تو صارفین اپنے حقوق کا تبادلہ نہیں کر سکتے، تصویر 4 — بہت سے صارفین Gamuda Land کے دفتر کے علاقے میں حکام کو ایک پٹیشن پر دستخط کرنے کے لیے جمع ہوئے، اس امید پر کہ سرمایہ کار HCM سٹی پیپلز کمیٹی کے جرمانے کے فیصلے کے مطابق اپنے گھروں پر خرچ کی گئی رقم واپس کر دے گا۔ ساتھ ہی انہوں نے یہ بھی درخواست کی کہ سرمایہ کار کو معاہدے کی شرائط کی تعمیل کرنی ہوگی۔

یہ معلوم ہے کہ اگرچہ ٹین تھانگ اسپورٹس کمپلیکس اور رہائشی ایریا پروجیکٹ کی اپارٹمنٹ بلڈنگز A5 اور A6 میں اپارٹمنٹ کی فروخت اور خریداری کا معاہدہ کافی عرصہ پہلے ہوا تھا، لیکن حال ہی میں 8 مئی کو ہو چی منہ شہر کے محکمہ تعمیرات نے ایک دستاویز جاری کی جس میں Gamuda لینڈ کو مستقبل میں مکانات فروخت کرنے کی اجازت دی گئی۔

اس دستاویز کے مطابق، پروجیکٹ کو اپارٹمنٹ کمپلیکس A5 میں 160 اپارٹمنٹس اور اپارٹمنٹ کمپلیکس A6 میں 1,153 اپارٹمنٹس کے لیے مستقبل میں مکانات فروخت کرنے کی اجازت ہے۔

اس منصوبے کے بارے میں، 13 اپریل کو، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے مذکورہ بالا A5 اپارٹمنٹ کمپلیکس پروجیکٹ میں "غیر قانونی سرمائے کی نقل و حرکت" کی خلاف ورزی پر گاموڈا لینڈ کو انتظامی طور پر منظور کرنے کا فیصلہ بھی جاری کیا۔ گامودا لینڈ کو 900 ملین VND جرمانہ کیا گیا اور غیر قانونی طور پر جمع کی گئی سرمایہ کو واپس کرنے پر مجبور کیا گیا۔

کیا یہ "گاہکوں کو دھوکہ دینے" کا جرم ہے؟

قانونی نقطہ نظر سے کیس کو دیکھتے ہوئے، وکیل Diep Nang Binh - Tinh Thong Luat Law Office کے سربراہ نے کہا کہ مستقبل میں بننے والی ہاؤسنگ میں کاروبار کرنے کے لیے، رئیل اسٹیٹ فروخت کرنے سے پہلے، سرمایہ کاروں کو مستقبل میں بننے والی رئیل اسٹیٹ کو کاروبار میں شامل کرنے کے لیے شرائط کو پورا کرنا ہوگا جیسا کہ 2014 کے رئیل اسٹیٹ کے قانون کے آرٹیکل 55 میں بیان کیا گیا ہے۔

خاص طور پر، سرمایہ کار کے پاس درج ذیل تمام دستاویزات ہونی چاہئیں: زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات، پراجیکٹ کے دستاویزات، مجاز حکام کی طرف سے منظور شدہ تعمیراتی ڈرائنگ، تعمیراتی اجازت نامہ ان صورتوں میں جہاں تعمیراتی اجازت نامہ درکار ہے، پراجیکٹ کی پیشرفت کے مطابق تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر کی تکمیل کی منظوری سے متعلق دستاویزات؛ اپارٹمنٹ کی عمارتوں یا مستقبل میں رہائشی مقاصد کے ساتھ مخلوط استعمال کی عمارتوں کی صورت میں، اس عمارت کی بنیاد کی تکمیل کی منظوری کا ریکارڈ ہونا ضروری ہے۔

مستقبل کے مکانات بیچنے یا لیز پر دینے سے پہلے، سرمایہ کار کو صوبائی ہاؤسنگ مینجمنٹ ایجنسی کو تحریری طور پر مطلع کرنا چاہیے کہ ہاؤسنگ فروخت یا لیز پر دینے کا اہل ہے۔

"اس طرح، جب کوئی تعمیراتی اجازت نامہ نہیں ہے، مستقبل میں مکانات کی فروخت کھولنے کے لیے کافی شرائط نہیں ہیں، سرمایہ کار نے صارفین کے ساتھ فروخت کے معاہدے پر دستخط کیے ہیں، جو کہ خلاف قانون ہے۔ اس ایکٹ کے خلاف صارفین کو دھوکہ دینے کے جرم کے لیے مقدمہ چلایا جا سکتا ہے، اگر تحقیقات کے بعد، تفتیشی ایجنسی اس بات کی تصدیق کرتی ہے کہ جرم کو تشکیل دینے کے لیے کافی عناصر موجود ہیں۔

Gamuda Land Spain جب Celadon City پروجیکٹ قانونی نہیں ہے، صارفین اپنے حقوق کا تبادلہ نہیں کر سکتے، تصویر 5 — وکیل Diep Nang Binh - Tinh Thong Luat Law Office کے سربراہ۔

2015 پینل کوڈ کی شق 1، آرٹیکل 198 کی دفعات کے مطابق، 2017 میں ترمیم شدہ اور ضمیمہ کیا گیا، صارفین کو دھوکہ دینے کو سمجھا جا سکتا ہے کہ سامان خریدنا، بیچنا یا خدمات فراہم کرنا تولنے، ماپنے، گننے، سامان یا خدمات کا حساب لگا کر یا غیر قانونی طور پر فائدہ اٹھانے کے لیے غیر قانونی طریقے سے خریدنا اور فروخت کرنے کے دوسرے دھوکے باز حربے استعمال کرنا ہے۔ بن نے تجزیہ کیا۔

اس کے برعکس، اگر صارفین کو دھوکہ دینے کا عمل 2015 پینل کوڈ کی دفعات کے مطابق صارفین کو دھوکہ دینے کا جرم نہیں بنتا ہے، تو خلاف ورزی کرنے والے کو انتظامی طور پر حکمنامہ 98/2020/ND-CP کے آرٹیکل 61 کی دفعات کے مطابق سزا دی جائے گی۔

اس کے علاوہ، ایکٹ کا ارتکاب کرنے والے مضمون کا کاروباری لائسنس، کاروباری اہلیت کا سرٹیفکیٹ، یا پریکٹس سرٹیفکیٹ 1 سے 3 ماہ کی مدت کے لیے منسوخ کیا جا سکتا ہے یا اس آرٹیکل کی شق 4 اور 5 میں متعینہ خلاف ورزیوں کے لیے اس کے آپریشنز کو 1 سے 3 ماہ کے لیے معطل کیا جا سکتا ہے۔

اس کے علاوہ، بہت سے صارفین نے اس بارے میں بھی خدشات کا اظہار کیا کہ آیا گاہک اور گاموڈا لینڈ کے درمیان فروخت کا معاہدہ غلط ہوگا کیونکہ سرمایہ کار نے اس معاہدے پر دستخط اس وقت کیے جب فروخت کے لیے کھولنے کی شرائط پوری نہیں ہوئیں، اور کیا اس معاہدے کے تحت صارف کے حقوق کی ضمانت دی جائے گی یا نہیں؟

اس مسئلے کے بارے میں، وکیل ڈیپ نانگ بن نے کہا، آرٹیکل 123 سے 129، آرٹیکل 407، 2015 کے سول کوڈ کے آرٹیکل 408 کے مطابق۔ سول کنٹریکٹ 8 صورتوں میں ناجائز ہیں: سماجی اخلاقیات کے منافی، قانون کی ممانعتوں کی خلاف ورزی کی وجہ سے معاہدے ناجائز ہیں۔ جعلسازی کی وجہ سے سول معاہدے باطل ہیں؛ نابالغوں کے قیام اور کارکردگی کی وجہ سے معاہدے غلط ہیں، سول ایکٹ کی صلاحیت سے محروم افراد، ادراک میں دشواری کا شکار افراد، رویے پر قابو پانے، سول ایکٹ کی محدود صلاحیت والے افراد؛ معاہدے غلطیوں کی وجہ سے باطل ہیں۔ دھوکے، دھمکیوں، جبر کی وجہ سے معاہدے باطل ہیں۔ معاہدے اس شخص کے قیام کی وجہ سے باطل ہیں جو اپنے رویے کو سمجھنے اور کنٹرول کرنے میں ناکام رہتا ہے۔ فارم پر قواعد و ضوابط کی عدم تعمیل کی وجہ سے معاہدے غلط ہیں۔ غیر حقیقی موضوع ہونے کی وجہ سے معاہدے غلط ہیں۔

لہٰذا، اگر مندرجہ بالا شرائط میں سے کوئی ایک پورا ہو جائے تو معاہدہ کالعدم ہو سکتا ہے۔ تاہم، باطل معاہدوں کی دو قسمیں ہیں: کل باطل معاہدے اور جزوی باطل معاہدے۔

"اگر معاہدہ مکمل طور پر غلط ہے تو، فریقین اصل حیثیت کو بحال کریں گے اور ایک دوسرے کو وہی واپس کریں گے جو انہوں نے حاصل کیا ہے۔ اگر اسے قسم کے طور پر واپس نہیں کیا جا سکتا ہے، تو اسے نقد میں واپس کیا جانا چاہیے، سوائے ان صورتوں کے جہاں اثاثے، فوائد اور حاصل کردہ منافع قانون کی دفعات کے مطابق ضبط کر لیے جائیں۔

اگر اس پروجیکٹ کے معاہدے کی شرائط درج ذیل ہیں: بیچنے والے کو 18%/سال کی تاخیر سے ڈیلیوری پر جرمانہ؛ بیچنے والے کو 30٪ معاوضہ ادا کرنا ہوگا اگر خریدار اس حصے کی تاخیر سے ڈیلیوری کی وجہ سے معاہدہ ختم کرنا چاہتا ہے جو ابھی بھی معاہدے میں درست ہے، تو فریقین کو اس لین دین کو بالکل اسی طرح انجام دینا ہوگا جیسا کہ وعدہ کیا گیا تھا"، وکیل ڈیپ نانگ بن نے تجزیہ کیا۔

قارئین کے تحفظات کے جواب میں، صحافیوں اور عوامی رائے کے اخبار نے بھی سرمایہ کار گموڈا لینڈ کو سوالات بھیجے تاکہ عکاسی کی گئی معلومات کو واضح کیا جا سکے، اور ساتھ ہی آنے والے وقت میں دستخط شدہ معاہدے کے مطابق سرمایہ کار سے صارفین کے مفادات کو حل کرنے کے اقدامات کے بارے میں بھی جانیں۔ تاہم کئی دنوں تک معلومات اور سوالات بھیجنے کے بعد بھی گموڈا لینڈ کے پاس ان مسائل کا کوئی جواب نہیں ہے۔

Gia Nguyen - Le Phong

Gamuda Land کی ویب سائٹ پر متعارف کرائی گئی معلومات کے مطابق، یہ Gamuda Berhad کا رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ ڈویژن ہے، جو ملائیشیا کے معروف تعمیراتی اور بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے گروپ ہے۔ شہری اور بلند و بالا ترقی میں 25 سال سے زیادہ کے تجربے کے ساتھ، Gamuda Land نے اب تک ملائیشیا، سنگاپور، ویتنام اور آسٹریلیا میں 12 شہری علاقوں اور 9 بڑے پیمانے پر مربوط ہائی رائز پروجیکٹس بنائے ہیں، جن کی کل ترقیاتی قیمت (GDV) 5.5 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ ہے۔
2007 میں ویتنامی مارکیٹ میں داخل ہونے کے بعد، Gamuda Land اس وقت دو شہری علاقوں میں سرمایہ کاری کر رہا ہے: Gamuda City جس کا رقبہ 274 ہیکٹر ہوانگ مائی ضلع میں ہے، ہنوئی اور Celadon City جس کا رقبہ 82 ہیکٹر کے رقبے کے ساتھ Tan Phu ضلع، Ho Chi Minh City میں ہے۔
اس کے علاوہ، حال ہی میں، 170 لو لو اسٹریٹ (ٹرونگ تھانہ، ڈسٹرکٹ 9، تھو ڈک، ہو چی منہ سٹی) پر ایلیشین پروجیکٹ کو بھی گیموڈا لینڈ نے ہو چی منہ سٹی میں اس سرمایہ کار کے دوسرے پروجیکٹ کے طور پر فروغ دیا تھا۔ یہ ایک اپارٹمنٹ پروجیکٹ ہے جس میں تقریباً 1,400 اپارٹمنٹس کے ساتھ 3 ہیکٹر کے پیمانے کے ساتھ اس علاقے میں ٹریفک کے بنیادی ڈھانچے کی ترقی کا اندازہ لگایا گیا ہے۔

ماخذ