گامودا لینڈ پر جان بوجھ کر اپنے وعدے پورے نہ کرنے کا الزام تھا۔

قانونی دستاویزات فراہم کرنے سے قاصر، Gamuda Land Celadon City پروجیکٹ کے حوالے کرنے میں سست ہے، بہت سے صارفین معاہدہ ختم کرنا چاہتے ہیں اور معاوضے کا مطالبہ کرتے ہیں۔

حال ہی میں، بہت سے صارفین جنہوں نے اپارٹمنٹ بلڈنگ A5، تان تھانگ اسپورٹس کمپلیکس اور رہائشی ایریا پروجیکٹ کا حصہ (تجارتی نام سیلادون سٹی ہے، جو کہ زمینی پلاٹ نمبر 39، نقشہ شیٹ نمبر 40، سون کی وارڈ، تان فو ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی میں واقع ہے) میں مکانات خریدے ہیں، نے Nha Bao, Louant News, Gaint Congda کی سرمایہ کاری کمپنی کو اطلاع دی ہے۔ (Gamuda Land) نے فروخت کے معاہدے کی شرائط کو پورا نہیں کیا اور صارفین کے سوالات کے جوابات دینے کے لیے کافی قانونی دستاویزات فراہم نہیں کیں۔

ڈائمنڈ اینالٹا سب ڈویژن میں اپارٹمنٹس خریدنے والے کچھ صارفین کے مطابق، ان کے ساتھ 2019 کے وسط سے 2020 کے آخر تک سرمایہ کار کے ذریعہ فروخت کے معاہدے پر دستخط کیے گئے تھے۔ معاہدے میں بتائی گئی مکان کی منتقلی کی آخری تاریخ 2022 کی دوسری سہ ماہی میں ہے، اس کے ساتھ 90 دن کی اجازت دی گئی تاخیر کے ساتھ، اس کے بعد 2020 کے شروع میں زمین کے لیے 2020 کے آخر تک ذمہ دار ہے۔ گھر کو گاہک کے حوالے کرنا۔

گیموڈا لینڈ اسپین جب سیلڈن سٹی پروجیکٹ قانونی نہیں ہے، صارفین کو حقوق کے تبادلے میں دشواری ہوتی ہے تصویر 1 — ٹین تھانگ اسپورٹس کمپلیکس اور رہائشی ایریا پروجیکٹ - سیلادون سٹی

تاہم، مذکورہ بالا وقت، گامودا لینڈ نے ابھی تک پراجیکٹ مکمل نہیں کیا تھا۔ یہ جنوری 2023 تک نہیں ہوا تھا کہ کچھ صارفین کو Gamuda Land کی طرف سے ایک نوٹس موصول ہوا، جس میں گھر کے حوالے کرنے کے لیے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کی درخواست کی گئی تھی۔ اس طرح، اس سرمایہ کار کو حوالے کرنے میں تقریباً 4 ماہ کی تاخیر ہوئی اور اس وقت سے، صارفین اور سرمایہ کار کے درمیان سیلز کے معاہدے کی شرائط سے متعلق اضافی تنازعات پیدا ہوئے۔

خاص طور پر، Gamuda Land کے ذریعے گاہکوں کے ساتھ دستخط کیے گئے فروخت کے معاہدے کے مطابق، آرٹیکل 11.7a "دیر سے حوالے کرنے کے لیے جرمانہ" میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ اگر خریدار نے مقررہ ادائیگی کی ذمہ داری پوری کر لی ہے لیکن بیچنے والا اپارٹمنٹ خریدار کے حوالے نہیں کرتا ہے، تو بیچنے والے کو 18 فیصد کی شرح سے سود ادا کرنا ہو گا جو خریدار کو اصل میں خریدی گئی قیمت کی کل قیمت پر وصول ہوئی ہے۔ دیر سے ہینڈ اوور کے ہر دن کے لیے خریدار سے، اجازت دی گئی دیر سے ہینڈ اوور کی مدت کی آخری تاریخ سے لے کر ہینڈ اوور نوٹس کی تاریخ تک حساب کیا جاتا ہے جب اپارٹمنٹ تجویز کے مطابق ہینڈ اوور کے لیے اہل ہو۔

مزید برآں، معاہدے کے آرٹیکل 11.7b کے مطابق، اگر بیچنے والے نے اجازت دی ہوئی دیر سے حوالے کی مدت کے اختتام کی تاریخ سے اپارٹمنٹ کے حوالے نہ کرنا جاری رکھا تو، دونوں فریق کسی اور حوالے کی تاریخ پر متفق ہو سکتے ہیں، بیچنے والا اس مدت کے دوران دیر سے ہینڈ اوور کا سود برداشت کرتا رہے گا۔ یا دوسرا آپشن یہ ہے کہ خریدار یکطرفہ طور پر معاہدہ ختم کر سکتا ہے اور معاہدے کی شق 18.4 لاگو ہو گی۔

گیموڈا لینڈ اسپین جب سیلاڈن سٹی پروجیکٹ قانونی نہیں ہے، صارفین کو حقوق کے تبادلے میں دشواری ہوتی ہے تصویر 2 — ڈائمنڈ الناٹا کے علاقے میں عمارتیں - اپارٹمنٹ کمپلیکس A5۔

اس فروخت کے معاہدے کے آرٹیکل 18.4 میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ Gamuda Land لازمی طور پر گاہک سے وصول کی گئی رقم (بغیر سود کے) واپس کرے، وصول شدہ کل رقم پر لیٹ ڈیلیوری کا سود ادا کرے، جس کا حساب دیر سے ڈیلیوری کی مدت کے خاتمے کے وقت سے لے کر معاہدہ ختم ہونے کے نوٹس کی مؤثر تاریخ تک۔

اس کے علاوہ، Gamuda Land کو معاہدے کی خلاف ورزی پر خرید قیمت کے 30% کے برابر جرمانہ بھی ادا کرنا ہوگا اور بیچنے والے کے معاہدے کی خلاف ورزی کی وجہ سے خریدار کو ہونے والے کسی بھی حقیقی نقصان کی تلافی کرنی ہوگی۔

مندرجہ بالا واضح شرائط کے ساتھ، صارفین کے ایک گروپ نے دیر سے ہینڈ اوور کو قبول نہیں کیا اور آرٹیکل 11.7b کے مطابق معاہدہ ختم کرنے اور آرٹیکل 18.4 کے مطابق سرمایہ کار کی ذمہ داریاں ادا کرنے کی درخواست کی۔ اس کے علاوہ، کچھ صارفین نے صرف Gamuda Land سے کنٹریکٹ کی شرائط کے مطابق ادا کی گئی رقم پر 18%/سال کا جرمانہ سود ادا کرنے کی درخواست کی۔

گموڈا لینڈ کو غیر قانونی طور پر سرمایہ اکٹھا کرنے پر جرمانہ کیا گیا، صارفین کا اعتماد ختم ہو گیا اور وہ معاہدہ منسوخ کرنا چاہتے تھے۔

جائز حقوق کا دعویٰ کرنے کے لیے، ورکنگ سیشنز میں، کچھ صارفین نے Gamuda Land سے پروجیکٹ کے مکمل قانونی دستاویزات فراہم کرنے کی درخواست کی جیسے کہ ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کی طرف سے جاری کردہ مستقبل میں مکانات کو فروخت اور لیز پر دینے کی اہلیت کی تصدیق کرنے والے دستاویزات، قبولیت کی اہلیت کی تصدیق کرنے والے دستاویزات، بینک گارنٹی کی منظوری دینے والی دستاویزات وغیرہ۔

کئی مکالموں کے بعد بھی یہ درخواستیں اور حقوق کا مطالبہ پوری طرح پورا نہیں ہو سکا۔ ریزولوشن کی واضح سمت کے بغیر مواد صرف شناخت کی سطح پر رک جاتا ہے۔ لہٰذا، کچھ لوگوں نے اپنے حقوق کے حصول کے لیے بہت زیادہ محنت کرنے پر مایوسی کا اظہار کیا ہے، جو کہ فروخت کے معاہدے میں واضح طور پر درج تھے۔

گیموڈا لینڈ اسپین جب سیلاڈن سٹی پروجیکٹ قانونی نہیں ہے، صارفین کو حقوق کے تبادلے میں دشواری ہوتی ہے، تصویر 3 — اپارٹمنٹ کمپلیکس A5 اور A6 میں اپارٹمنٹس خریدنے والے صارفین نے سرمایہ کار کے ساتھ کئی مکالمے کیے ہیں لیکن وہ کسی حتمی نتیجے پر نہیں پہنچے ہیں۔

مثال کے طور پر، مسٹر P.D.T کے معاملے میں، ایک گاہک جس نے 4 ستمبر 2020 کو ڈائمنڈ الناٹا (A5a) کے P1 پوڈیم پر اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے Gamuda Land کے ساتھ معاہدہ کیا، اس نے کہا کہ چونکہ سرمایہ کار نے ہینڈ اوور کی آخری تاریخ کی خلاف ورزی کی اور اس پراجیکٹ میں مزید اعتماد محسوس نہیں کیا، اس لیے گاہک نے فروخت کے معاہدے کی مدت کے مطابق ختم کرنے کا فیصلہ کیا۔

9 نومبر 2022 کو، مسٹر ٹی نے گیموڈا لینڈ کو معاہدہ ختم کرنے کا نوٹس بھیجا، جس میں سرمایہ کار سے فروخت کے معاہدے میں طے شدہ شرائط کو فعال کرنے کی درخواست کی۔ 18 نومبر 2022 کو، مسٹر ٹی نے گاموڈا لینڈ سے مکمل ادائیگی کرنے کی درخواست کرنے کے لیے سرمایہ کار کو ادائیگی کی درخواست بھیجنا جاری رکھا۔

5 دسمبر 2022 کو صارفین کے حقوق کو پورا کرنے کے بجائے، 5 دسمبر 2022 کو، Gamuda Land نے مسٹر ٹی کو تاخیر سے حوالے کرنے کے معاملے پر کام کرنے کی دعوت دی اور اس بات کا اظہار کیا کہ وہ صارفین کو پروموشنز بھیجیں گے اور سروس فیس میں کمی کریں گے۔ تاہم، مسٹر ٹی نے پیش کردہ ترقیوں سے اتفاق نہیں کیا۔

"وہ حوالے کرنے میں تاخیر کی ذمہ داری سے انکار کرنے کے لیے ایسی پروموشنز کی پیشکش نہیں کر سکتے۔ میں نے سرمایہ کار سے معاہدہ پر دستخط کرتے وقت قانونی دستاویزات کے ساتھ ساتھ گارنٹی کنٹریکٹ کی ایک کاپی بھی فراہم کرنے کو کہا، لیکن وہ اسے فراہم نہیں کر سکے۔ اس پروجیکٹ کی پریشانیوں اور سرمایہ کاروں کے رویے کی وجہ سے میں اب اس اپارٹمنٹ کو نہیں رکھنا چاہتا ہوں،" مسٹر ٹی پریشان تھے۔

آخری حربے کے طور پر، اپنے حقوق کا دعویٰ کرنے کی کئی ناکام کوششوں کے بعد، مسٹر ٹی کو حال ہی میں اپنے جائز حقوق کا دعویٰ کرنے کے لیے تان پھو ڈسٹرکٹ پیپلز کورٹ میں سرمایہ کار گامودا لینڈ کے خلاف دیوانی مقدمہ دائر کرنا پڑا۔

گیموڈا لینڈ اسپین جب سیلاڈن سٹی پروجیکٹ قانونی نہیں ہے، صارفین کو حقوق کے تبادلے میں دشواری ہوتی ہے، تصویر 4 — گامودا لینڈ کے دفتر کے علاقے میں بہت سے صارفین حکام کو ایک درخواست پر دستخط کرنے کے لیے جمع ہوئے، اس امید پر کہ سرمایہ کار ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے جرمانے کے فیصلے کے مطابق اپنے گھروں پر خرچ کی گئی رقم واپس کر دے گا۔ ساتھ ہی انہوں نے درخواست کی کہ سرمایہ کار کو معاہدے کی شرائط کی تعمیل کرنی ہوگی۔

یہ معلوم ہے کہ اگرچہ ٹین تھانگ اسپورٹس کمپلیکس اور رہائشی علاقے کی اپارٹمنٹ بلڈنگز A5 اور A6 میں اپارٹمنٹس کی فروخت اور خریداری کے معاہدے پر کافی عرصہ پہلے دستخط کیے گئے تھے، لیکن حال ہی میں 8 مئی کو ہو چی منہ شہر کے محکمہ تعمیرات نے ایک دستاویز جاری کی جس میں گیموڈا لینڈ کو مستقبل میں مکانات فروخت کرنے کی اجازت دی گئی۔

اس دستاویز کے مطابق، پروجیکٹ کو اپارٹمنٹ کمپلیکس A5 میں 160 اپارٹمنٹس اور اپارٹمنٹ کمپلیکس A6 میں 1,153 اپارٹمنٹس کے لیے مستقبل میں مکانات فروخت کرنے کی اجازت ہے۔

اس منصوبے کے بارے میں، 13 اپریل کو، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے مذکورہ بالا A5 اپارٹمنٹ کمپلیکس پروجیکٹ میں "غیر قانونی سرمائے کی نقل و حرکت" کی خلاف ورزی پر گاموڈا لینڈ کو انتظامی طور پر منظور کرنے کا فیصلہ بھی جاری کیا۔ گامودا لینڈ کو VND900 ملین جرمانہ کیا گیا اور غیر قانونی طور پر جمع کیا گیا سرمایہ واپس کرنے پر مجبور کیا گیا۔

کیا یہ "گاہکوں کو دھوکہ دینے" کا جرم ہے؟

قانونی نقطہ نظر سے کیس کو دیکھتے ہوئے، وکیل Diep Nang Binh - Tinh Thong Luat Law Office کے سربراہ نے کہا کہ مستقبل میں ہاؤسنگ میں کاروبار کرنے کے لیے، رئیل اسٹیٹ بیچنے سے پہلے، سرمایہ کاروں کو مستقبل میں رئیل اسٹیٹ کو کاروبار میں شامل کرنے کے لیے شرائط کو پورا کرنا ہوگا جیسا کہ ریئل اسٹیٹ بزنس 2014 کے قانون کے آرٹیکل 55 میں بیان کیا گیا ہے۔

خاص طور پر، سرمایہ کار کے پاس درج ذیل تمام دستاویزات ہونی چاہئیں: زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات، پراجیکٹ کے دستاویزات، مجاز حکام کی طرف سے منظور شدہ تعمیراتی ڈرائنگ، تعمیراتی اجازت نامہ ان صورتوں میں جہاں تعمیراتی اجازت نامہ درکار ہے، پراجیکٹ کی پیشرفت کے مطابق تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر کی تکمیل کی منظوری سے متعلق دستاویزات؛ مستقبل میں بننے والی رہائشی مقاصد کے ساتھ اپارٹمنٹ کی عمارتوں یا مخلوط استعمال کی عمارتوں کے معاملے میں، اس عمارت کی بنیاد کی تکمیل کو قبول کرنے کا ریکارڈ ہونا چاہیے۔

مستقبل کے مکانات بیچنے یا لیز پر دینے سے پہلے، سرمایہ کار کو صوبائی ہاؤسنگ مینجمنٹ ایجنسی کو تحریری طور پر مطلع کرنا چاہیے کہ ہاؤسنگ فروخت یا لیز پر دینے کا اہل ہے۔

"اس طرح، جب کوئی تعمیراتی اجازت نامہ نہیں ہے، مستقبل میں مکانات کی فروخت کھولنے کے لیے کافی شرائط نہیں ہیں، سرمایہ کار نے صارفین کے ساتھ فروخت کا معاہدہ کیا ہے، جو کہ قانون کے خلاف ہے۔ اس ایکٹ پر صارفین کو دھوکہ دینے کے جرم کے لیے مجرمانہ ذمہ داری کے لیے مقدمہ چلایا جا سکتا ہے، اگر تحقیقات کے بعد، تفتیشی ایجنسی اس بات کی تصدیق کرتی ہے کہ جرم کی تشکیل کے لیے کافی عناصر موجود ہیں۔

گیموڈا لینڈ اسپین جب سیلڈن سٹی پروجیکٹ قانونی نہیں ہے، صارفین کو حقوق کے تبادلے میں دشواری ہوتی ہے تصویر 5 — وکیل Diep Nang Binh - Tinh Thong Luat لاء آفس کے سربراہ۔

2015 پینل کوڈ کی شق 1، آرٹیکل 198 کی دفعات کے مطابق، 2017 میں ترمیم شدہ اور ضمیمہ کیا گیا، صارفین کو دھوکہ دینا سامان خریدنا یا بیچنا یا تولنا، ماپنا، گننا، سامان یا خدمات کا حساب لگا کر خدمات فراہم کرنا سمجھا جا سکتا ہے"۔ وکیل Diep Nang Binh کا تجزیہ کیا.

اس کے برعکس، اگر صارفین کو دھوکہ دینے کا عمل 2015 پینل کوڈ کی دفعات کے مطابق صارفین کو دھوکہ دینے کا جرم نہیں بنتا ہے، تو خلاف ورزی کرنے والے کو انتظامی طور پر حکمنامہ 98/2020/ND-CP کے آرٹیکل 61 کی دفعات کے مطابق سزا دی جائے گی۔

اس کے علاوہ، اس ایکٹ کا ارتکاب کرنے والے کو کاروباری لائسنس، کاروباری اہلیت کا سرٹیفکیٹ، یا پریکٹس سرٹیفکیٹ کو 1 سے 3 ماہ کی مدت کے لیے منسوخ کرنے یا اس آرٹیکل کی شق 4 اور 5 میں بیان کردہ خلاف ورزیوں کے لیے 1 سے 3 ماہ کی مدت کے لیے معطل کرنے کا حق ہو سکتا ہے یا دوبارہ خلاف ورزی کی صورت میں دوبارہ خلاف ورزی کی صورت میں۔

اس کے علاوہ، بہت سے صارفین نے اس بارے میں بھی خدشات کا اظہار کیا کہ آیا صارفین اور گاموڈا لینڈ کے درمیان فروخت کا معاہدہ باطل ہو جائے گا کیونکہ سرمایہ کار نے معاہدے پر دستخط اس وقت کیے جب فروخت کے لیے کھولنے کی شرائط پوری نہیں ہوئیں، اور کیا اس معاہدے کے تحت صارفین کے حقوق کی ضمانت دی جائے گی یا نہیں؟

اس مسئلے کے بارے میں، وکیل ڈیپ نانگ بن نے کہا، آرٹیکل 123 سے 129، آرٹیکل 407، 2015 کے سول کوڈ کے آرٹیکل 408 کے مطابق۔ سول کنٹریکٹ 8 صورتوں میں ناجائز ہیں: قانون کی ممانعتوں کی خلاف ورزی کی وجہ سے معاہدے غلط ہیں، سماجی اخلاقیات کے خلاف، سول کنٹریکٹ جعلسازی کی وجہ سے باطل ہیں۔ نابالغوں کے قیام اور کارکردگی کی وجہ سے معاہدے غلط ہیں، سول ایکٹ کی صلاحیت سے محروم افراد، ادراک میں دشواری کا شکار افراد، رویے کو کنٹرول کرنے، سول ایکٹ کی محدود صلاحیت والے افراد؛ کنٹریکٹ کنفیوژن کی وجہ سے باطل ہیں۔ دھوکے، دھمکیوں، جبر کی وجہ سے معاہدے باطل ہیں۔ معاہدے اس شخص کے قیام کی وجہ سے باطل ہیں جو اپنے رویے کو سمجھنے اور کنٹرول کرنے میں ناکام رہتا ہے۔ فارم پر قواعد و ضوابط کی عدم تعمیل کی وجہ سے معاہدے غلط ہیں۔ کسی چیز کی وجہ سے معاہدے غلط ہیں جو انجام نہیں دے سکتے ہیں۔

لہٰذا، اگر مندرجہ بالا شرائط میں سے کوئی ایک پورا ہو جائے تو معاہدہ کالعدم ہو سکتا ہے۔ تاہم، باطل معاہدوں کی دو قسمیں ہیں: کل باطل معاہدے اور جزوی باطل معاہدے۔

"مکمل طور پر ناجائز معاہدہ کی صورت میں، فریقین اصل حیثیت کو بحال کریں گے اور ایک دوسرے کو وہی واپس کریں گے جو انہوں نے حاصل کیا ہے۔ اگر قسم میں واپسی ممکن نہ ہو، تو اسے نقد رقم میں واپس کیا جانا چاہیے، سوائے ان صورتوں کے جہاں حاصل کردہ اثاثے، مراعات اور منافع قانون کی دفعات کے مطابق ضبط کر لیے جائیں۔ جزوی طور پر غلط معاہدہ کی صورت میں، باقی فریقین کو حصہ جاری رکھا جائے گا۔

اگر اس پروجیکٹ کے معاہدے کی شرائط ہیں: بیچنے والے کو 18%/سال کی تاخیر سے ڈیلیوری پر جرمانہ؛ بیچنے والے کو 30٪ معاوضہ ادا کرنا ہوگا اگر خریدار اس حصے کی تاخیر سے ڈیلیوری کی وجہ سے معاہدہ ختم کرنا چاہتا ہے جو ابھی بھی معاہدے میں درست ہے، تو فریقین کو اس لین دین کو بالکل اسی طرح انجام دینا ہوگا جیسا کہ وعدہ کیا گیا تھا"، وکیل ڈیپ نانگ بن نے تجزیہ کیا۔

قارئین کے تحفظات کے جواب میں، صحافیوں اور عوامی رائے کے اخبار نے بھی سرمایہ کار گاموڈا لینڈ کو سوالات بھیجے تاکہ عکاسی کی گئی معلومات کو واضح کیا جا سکے، اور ساتھ ہی ساتھ آنے والے وقت میں دستخط شدہ معاہدے کے مطابق سرمایہ کار سے صارفین کے فوائد کو حل کرنے کے اقدامات کے بارے میں بھی جانیں۔ تاہم کئی دنوں تک معلومات اور سوالات بھیجنے کے بعد بھی گموڈا لینڈ کے پاس ان مسائل پر کوئی جواب نہیں ہے۔

Gia Nguyen - Le Phong

Gamuda Land کی ویب سائٹ پر متعارف کرائی گئی معلومات کے مطابق، یہ Gamuda Berhad کا رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ ڈویژن ہے، جو ملائیشیا کے اہم انفراسٹرکچر ڈویلپمنٹ اور کنسٹرکشن گروپ ہے۔ شہری اور بلند و بالا ترقی میں 25 سال سے زیادہ کے تجربے کے ساتھ، Gamuda Land نے اب تک ملائیشیا، سنگاپور، ویتنام اور آسٹریلیا میں 12 شہری علاقوں اور 9 بڑے پیمانے پر مربوط ہائی رائز پروجیکٹس بنائے ہیں، جن کی کل ترقیاتی قیمت (GDV) 5.5 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ ہے۔
2007 میں ویتنامی مارکیٹ میں داخل ہونے کے بعد، Gamuda Land اس وقت دو شہری علاقوں میں سرمایہ کاری کر رہا ہے: Gamuda City جس کا رقبہ 274 ہیکٹر ہوانگ مائی ضلع میں ہے، ہنوئی اور Celadon City جس کا رقبہ 82 ہیکٹر کے رقبے کے ساتھ Tan Phu ضلع، Ho Chi Minh City میں ہے۔
اس کے علاوہ، حال ہی میں، 170 لو لو اسٹریٹ (ٹرونگ تھانہ، ڈسٹرکٹ 9، تھو ڈک، ہو چی منہ سٹی) پر ایلیشین پروجیکٹ کو بھی گیموڈا لینڈ نے ہو چی منہ سٹی میں اس سرمایہ کار کے دوسرے پروجیکٹ کے طور پر فروغ دیا تھا۔ یہ ایک اپارٹمنٹ پروجیکٹ ہے جس میں تقریباً 1,400 اپارٹمنٹس کے ساتھ 3 ہیکٹر کے پیمانے کے ساتھ اس علاقے میں ٹریفک کے بنیادی ڈھانچے کی ترقی کا اندازہ لگایا گیا ہے۔

ماخذ