چینی حکام نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بچانے کے لیے کیا کیا؟

رئیل اسٹیٹ کے بحران کے دو سال سے زائد عرصے کے بعد، چین نے شرح سود میں کمی اور گھر کی خریداری کے ضوابط میں نرمی سے لے کر سرمایہ کاری کی حوصلہ افزائی تک مختلف اقدامات نافذ کیے ہیں۔

8 نومبر کو، روئٹرز نے معاملے کے قریبی ذرائع کا حوالہ دیتے ہوئے رپورٹ کیا کہ چینی حکام نے انشورنس کمپنی پنگ این انشورنس گروپ کو کنٹری گارڈن میں کنٹرولنگ حصص کی پیشکش کی ہے، چین کی سب سے بڑی نجی ملکیت والی رئیل اسٹیٹ کمپنی جو اس وقت مشکلات میں گھری ہوئی ہے۔ ان ذرائع کے مطابق، چینی حکومت نے گوانگ ڈونگ کی صوبائی حکومت کو ہدایت کی - جہاں دونوں کمپنیوں کا ہیڈ کوارٹر ہے - کو پنگ این ریسکیو کنٹری گارڈن کی مدد کے لیے ثالث کے طور پر کام کرنے کی ہدایت کی۔

پنگ این کا انتخاب اس لیے کیا گیا کیونکہ یہ کنٹری گارڈن کا بڑا شیئر ہولڈر ہے۔ چینی حکام چاہتے ہیں کہ کنٹری گارڈن کے لیکویڈیٹی کے مسائل صوبے کے اندر حل کیے جائیں۔

کنٹری گارڈن پر جون کے آخر تک 1.4 ٹریلین یوآن (US$190 بلین) کا قرض تھا۔ ان کے پاس اس وقت چین میں تقریباً 3000 تعمیراتی منصوبے چل رہے ہیں۔ کنٹری گارڈن پچھلے کچھ مہینوں سے مشکلات کا شکار ہے، مسلسل ڈیفالٹ کے دہانے پر۔

حکام کا ایک کمپنی کو دوسری کمپنی پر قبضہ کرنے کی ہدایت کرنے کا عمل چین میں بے مثال نہیں ہے۔ تاہم، اگر ایسا ہوتا ہے، تو یہ چین کی جانب سے اپنے قرضوں میں ڈوبے اور غیر قانونی جائیداد کے شعبے کو بچانے کے لیے اب تک کی سب سے سخت مداخلتوں میں سے ایک ہوگی۔

اگرچہ چائنا ایورگرینڈ سمیت بہت سی دوسری چینی رئیل اسٹیٹ کمپنیاں ڈیفالٹ کر چکی ہیں، لیکن ملک کی پالیسیوں میں اب تک بنیادی طور پر قرضے کی شرح سود کو کم کرنے اور گھر کی خریداری پر ضوابط کو نرم کرنے پر توجہ دی گئی ہے۔ پنگ کے بارے میں خبریں اس بات کا اشارہ دیتی ہیں کہ چینی حکومت اس عمل میں بڑا کردار ادا کرنے کے لیے تیار ہے۔

اس ہفتے کے شروع میں، چین وینکے کے سرکردہ شیئر ہولڈر، سرکاری ملکیت والی شینزین میٹرو نے بھی اعلان کیا کہ اس نے چین کے دوسرے سب سے بڑے رئیل اسٹیٹ ڈویلپر کی مدد کے لیے تقریباً 10 بلین یوآن ($1.4 بلین) تیار کیے ہیں۔

اگست 2023 میں چین کے شہر تیانجن میں کنٹری گارڈن کا منصوبہ۔ تصویر: رائٹرز — اگست 2023 میں چین کے شہر تیانجن میں کنٹری گارڈن کا منصوبہ۔ تصویر: *رائٹرز*

چینی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2021 کے وسط سے بحران کا شکار ہوگئی۔ اس وقت، کاروبار کی ایک سیریز، چائنا ایورگرینڈ گروپ جیسی بڑی نجی کمپنیوں سے لے کر حکومت کی حمایت یافتہ کمپنیوں جیسے CIFI ہولڈنگز تک، سبھی کو نقد بہاؤ اور قرض کی ادائیگی میں مشکلات کا سامنا تھا۔

خیال کیا جاتا ہے کہ اس کی وجہ بیجنگ کی "تھری ریڈ لائنز" پالیسی ہے، جس کا نفاذ رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی نئے فنڈز لینے کی صلاحیت کو محدود کرکے نظامی خطرے کو کم کرنے کے لیے کیا گیا ہے۔ ملک میں کئی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے نادہندہ ہونے کی بنیادی وجہ یہی سمجھی جاتی ہے۔ JPMorgan کے مطابق، گزشتہ دو سالوں میں، تقریباً 50 کمپنیاں غیر ملکی بانڈز پر ڈیفالٹ کر چکی ہیں، جو کہ کل $100 بلین ہیں۔ جو لوگ ڈیفالٹ سے گریز کرتے ہیں وہ ہمیشہ ایک نازک صورتحال میں ہوتے ہیں اور انہیں نئے قرضوں کا حصول مشکل ہوتا ہے۔

پچھلے سال کے وسط تک حالات مزید خراب ہو چکے تھے۔ چین میں مکانات کی قیمتیں گر رہی تھیں۔ فنڈز کی کمی کی وجہ سے بہت سے منصوبے تعطل کا شکار ہیں۔ رہن کے نادہندگان کی ایک لہر ہر طرف پھوٹ پڑی۔ چین کے سخت CoVID-19 کریک ڈاؤن نے مارکیٹ کے اعتماد کو مزید نقصان پہنچایا۔

رئیل اسٹیٹ اس وقت چین کے جی ڈی پی میں 25 فیصد حصہ ڈالتی ہے۔ اس لیے اس شعبے میں مشکلات ممکنہ وسیع پیمانے پر مالی بحران کے خدشات کو ہوا دے رہی ہیں۔

اس لیے بیجنگ کو اپنی پالیسیوں کو تبدیل کرنا پڑا اور صنعت کو بحال کرنے کے طریقے تلاش کرنا پڑے۔ مارچ 2022 میں، چینی حکومت نے پراپرٹی ٹیکس لگانے کے اپنے پائلٹ پروگرام کو روک دیا۔ انہوں نے بار بار مالیاتی اداروں پر زور دیا کہ وہ صنعت کو سپورٹ کریں۔

گزشتہ سال نومبر میں، بیجنگ نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بچانے کے لیے ایک 16 نکاتی منصوبہ شروع کیا، جسے پیپلز بینک آف چائنا (PBOC) اور چائنا بینکنگ اینڈ انشورنس ریگولیٹری کمیشن (CBIRC) نے نومبر کے وسط میں جاری کیا تھا۔ یہ منصوبہ ملک بھر میں مالیاتی حکام کے لیے رہنمائی فراہم کرتا ہے، جس میں کاروبار کے لیکویڈیٹی بحران سے نمٹنے اور بینکوں کے قرض دینے پر عارضی طور پر پابندیوں کو کم کرنے پر توجہ دی جاتی ہے۔

اس نے چین کی جانب سے ایک ایسی مارکیٹ کو بچانے کی ایک جامع کوشش کی نشاندہی کی جس کی سابق گورنر یی گینگ کو امید تھی کہ "نرم لینڈنگ" ہوگی۔ چند ہفتوں بعد، متعدد چینی بینکوں نے اعلان کیا کہ وہ رئیل اسٹیٹ میں سیکڑوں بلین ڈالر لگائیں گے۔ اسے منصوبے کی ابتدائی کامیابی کے طور پر دیکھا گیا۔

خاص طور پر، چین میں چھ بڑے سرکاری بینک مارکیٹ میں 140 بلین ڈالر لگانے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ یہ سرمایہ بنیادی طور پر رئیل اسٹیٹ کی ترقی، گاہکوں کے لیے رہن، انضمام اور حصول، سپلائی چین فنانسنگ، اور بانڈ سرمایہ کاری کے لیے استعمال کیا جائے گا۔

اس سال کے وسط میں، PBOC نے قرض دینے کی شرحوں کی ایک حد میں کمی کرنا شروع کر دی۔ انہوں نے 16 نکاتی ریسکیو پیکیج میں کچھ پالیسیوں کو 2024 کے آخر تک بڑھا دیا۔

چینی حکومت نے بڑے شہروں میں سستی رہائش کی تعمیر اور پسماندہ علاقوں کی تزئین و آرائش کے منصوبوں کی بھی منظوری دی ہے، جس کا مقصد رئیل اسٹیٹ کے شعبے میں سرمایہ کاری کو فروغ دینا ہے۔ انہوں نے کچھ ضابطوں میں بھی نرمی کی ہے، جیسے کہ پہلی بار گھر خریدنے والوں کے لیے سود کی شرح کو کم کرنا اور بعض شہروں میں ادائیگیوں کو کم کرنا۔

بینکوں نے بھی ہوم لون کی حوصلہ افزائی کے لیے بے مثال طریقے نکالے ہیں۔ اس سال کے شروع میں، ناننگ، ہانگزو، ننگبو، اور بیجنگ میں کچھ بینکوں نے ہوم لون کے درخواست دہندگان کے لیے عمر کی حد بڑھا کر 80-95 سال کر دی تھی۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ 70 سال کے بچے بھی 10-25 سال کی شرائط کے ساتھ قرض لے سکتے ہیں۔ یہ مانگ کو تیز کرنے کا ایک ٹول ہے، کیونکہ یہ ماہانہ قرض کی ادائیگی کے بوجھ کو کم کر سکتا ہے۔

مقامی حکومتوں نے بھی امدادی کارروائیوں میں حصہ لیا۔ جون 2022 میں، میشان، سیچوان کے ایک شہر نے اس سال نئے گھر کی خریداری کے لیے سبسڈی کا اعلان کیا۔ ژیجیانگ کے ایک شہر وینزو نے پہلی بار گھر خریدنے والوں کو پہلے تین سالوں کے لیے صرف سود ادا کرنے کی اجازت دی۔ Anhui کے ایک شہر Huainan نے بینکوں پر زور دیا کہ وہ قرض دینے میں اضافہ کریں اور پہلی بار گھر خریدنے والوں کے لیے قرض کی منظوری کے اوقات کو کم کریں۔

ریئل اسٹیٹ کمپنیاں خود صارفین کو راغب کرنے کے لیے مختلف مراعات دے رہی ہیں۔ جون 2022 میں، سنٹرل چائنا رئیل اسٹیٹ نے گندم کی ادائیگیاں قبول کیں، جس سے کاشتکاروں کو 160,000 یوآن (US$24,000) تک کی رقم فراہم کی گئی تاکہ کمپنی کے شانگکیو ( ہینان ) میں واقع ریور مینشن اپارٹمنٹ پروجیکٹ میں گھروں کے لیے ادائیگیوں کو ختم کیا جا سکے۔ کچھ ہفتے پہلے، انہوں نے کیفینگ میں ایک اور پروجیکٹ میں ممکنہ گھریلو خریداروں کو لہسن کی ادائیگی کی پیشکش بھی کی تھی۔

ووہو (آنہوئی) میں، حکومت کی طرف سے مقرر کردہ قیمت کی منزل پر عمل کرنے کے بجائے، گولڈن اسکیل ہاؤس - ایک مضافاتی اپارٹمنٹ پروجیکٹ - نے لین دین مکمل ہونے کے ایک ماہ کے اندر 230,000 یوآن تک کی مرمت کی سبسڈی کی پیشکش کی۔

تاہم، چینی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں زیادہ بہتری نہیں آئی ہے۔ پچھلے مہینے جاری کردہ اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ چین میں نئے گھروں کی قیمتیں ستمبر کے آخر تک مسلسل تین ماہ تک گر چکی تھیں۔

ستمبر میں ریئل اسٹیٹ کی فروخت (منزل کے رقبے سے ماپا) میں بھی گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 20 فیصد کمی واقع ہوئی۔ سال کے پہلے نو مہینوں میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری میں 9.1 فیصد کمی واقع ہوئی۔

گھر کے خریدار ہچکچا رہے ہیں کیونکہ وہ قیمتوں میں مزید کمی کا انتظار کرنا چاہتے ہیں۔ یہ جذبہ صورتحال کو مزید خراب کر رہا ہے، کیونکہ رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کو نقد رقم پیدا کرنے اور دیوالیہ ہونے سے بچنے کے لیے مزید گھر فروخت کرنے کی ضرورت ہے۔

اس ہفتے کے شروع میں، بین الاقوامی مالیاتی فنڈ (آئی ایم ایف) نے اس سال چین کے لیے اپنی شرح نمو 5.4 فیصد تک بڑھا دی تھی۔ تاہم، ایجنسی نے خبردار کیا کہ چینی معیشت کو ابھی بھی مالیاتی اور رئیل اسٹیٹ کے شعبوں میں بہت سے خطرات کا سامنا ہے۔ انہوں نے کہا کہ ملک کا رئیل اسٹیٹ سیکٹر اس وقت "کافی کمزور" ہے۔

آئی ایم ایف چین پر زور دے رہا ہے کہ وہ ناقابل بازیافت رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کو مارکیٹ چھوڑنے کی اجازت دے۔ ان کا موقف ہے کہ چین کے کمزور کاروباروں کو کام جاری رکھنے کے فیصلے نے اس شعبے کی بحالی میں رکاوٹ ڈالی ہے۔

اس ہفتے کے شروع میں ہانگ کانگ میں ایک مالیاتی فورم میں، پی بی او سی کے ڈپٹی گورنر ژانگ کِنگ سونگ نے بھی تسلیم کیا کہ رئیل اسٹیٹ سیکٹر زوال پذیر ہے۔

"ہمیں تیز کمی اور غیر متوقع نتائج سے بچنے کے لیے اس رفتار کو مزید مضبوطی سے کنٹرول کرنے کی ضرورت ہے۔ ہم نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے بہت سی پالیسیاں متعارف کرائی ہیں۔" انہوں نے حکام پر زور دیا کہ وہ اقتصادی ترقی کو برقرار رکھنے کے لیے نئے طریقے تلاش کریں، کیونکہ "سرمایہ کاری اور رئیل اسٹیٹ پر مبنی پرانا ماڈل اب پائیدار نہیں رہا۔"

ہا تھو (رائٹرز، NYT کے مطابق)

ماخذ لنک