چینی حکام نے رئیل اسٹیٹ کو بچانے کے لیے کیا کیا؟

رئیل اسٹیٹ کے بحران کے دو سال سے زیادہ کے بعد، چین نے شرح سود میں کمی، گھر کی خریداری کے ضوابط میں نرمی سے لے کر سرمایہ کاری کی حوصلہ افزائی تک بہت سے اقدامات کا اطلاق کیا ہے۔

8 نومبر کو، رائٹرز نے رپورٹ کیا کہ چینی حکام نے انشورنس کمپنی پنگ این انشورنس گروپ سے کہا ہے کہ وہ چین کی سب سے بڑی نجی رئیل اسٹیٹ کمپنی کنٹری گارڈن میں ایک کنٹرولنگ حصص خریدے، جو مشکل میں پھنسی ہوئی ہے۔ ذرائع کے مطابق، چینی حکومت نے گوانگ ڈونگ کی صوبائی حکومت کو، جہاں دونوں کمپنیوں کا صدر دفتر ہے، کو ہدایت کی ہے کہ وہ پنگ این ریسکیو کنٹری گارڈن کی مدد کے لیے ثالث کے طور پر کام کریں۔

پنگ این کا انتخاب اس لیے کیا گیا کیونکہ یہ کنٹری گارڈن کا بڑا شیئر ہولڈر ہے۔ چینی حکام چاہتے ہیں کہ کنٹری گارڈن کے لیکویڈیٹی کے مسائل صوبے کے اندر حل کیے جائیں۔

کنٹری گارڈن پر جون کے آخر تک 1.4 ٹریلین یوآن ($190 بلین) قرض تھا۔ اس وقت چین میں تقریباً 3000 منصوبے زیر تعمیر ہیں۔ کنٹری گارڈن پچھلے کچھ مہینوں سے مسلسل ڈیفالٹ کے دہانے پر جدوجہد کر رہا ہے۔

حکام کے لیے ایک کمپنی کو دوسری کمپنی پر قبضہ کرنے کی ہدایت کرنا بے مثال نہیں ہے۔ لیکن اگر ایسا ہوتا ہے تو یہ چین کی جانب سے قرضوں میں ڈوبے اور غیر قانونی جائیداد کے شعبے کو بچانے کے لیے اب تک کی سب سے زیادہ جارحانہ مداخلتوں میں سے ایک ہوگی۔

جبکہ چائنا ایورگرینڈ سمیت دیگر چینی ڈویلپرز ڈیفالٹ کر چکے ہیں، ملک کی پالیسیوں نے اب تک قرضے کی شرح کو کم کرنے اور گھر خریدنے کے قوانین کو آسان بنانے پر توجہ مرکوز کی ہے۔ پنگ این کی خبر چینی حکومت کی اس عمل میں بڑا کردار ادا کرنے کی خواہش کا اشارہ دیتی ہے۔

اس ہفتے کے شروع میں، چائنا وینکے کے سب سے بڑے شیئر ہولڈر، سرکاری ملکیت والی شینزین میٹرو نے بھی اعلان کیا کہ اس نے چین کے دوسرے سب سے بڑے رئیل اسٹیٹ ڈویلپر کی مدد کے لیے تقریباً 10 بلین یوآن ($1.4 بلین) تیار کیے ہیں۔

اگست 2023 میں تیانجن (چین) میں کنٹری گارڈن کا منصوبہ۔ تصویر: رائٹرز — اگست 2023 میں تیانجن (چین) میں کنٹری گارڈن کا منصوبہ۔ تصویر: *رائٹرز*

چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2021 کے وسط سے بحران کا شکار ہے۔ اس وقت، کاروبار کا ایک سلسلہ، بڑی نجی کمپنیوں جیسے چائنا ایورگرینڈ گروپ سے لے کر حکومتی حمایت یافتہ کمپنیوں جیسے کہ CIFI ہولڈنگز، کو نقد بہاؤ اور قرض کی ادائیگی میں مشکلات کا سامنا تھا۔

خیال کیا جاتا ہے کہ اس کی وجہ بیجنگ کی "تھری ریڈ لائنز" پالیسی ہے، جو کہ ریئل اسٹیٹ کمپنیوں کی نئی رقم ادھار لینے کی صلاحیت کو محدود کرکے نظامی خطرے کو کم کرنے کے لیے شروع کی گئی تھی۔ اس ملک میں بہت سی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے ڈیفالٹ ہونے کی بنیادی وجہ یہی سمجھی جاتی ہے۔ JPMorgan کے مطابق، پچھلے دو سالوں میں، تقریباً 50 کمپنیاں غیر ملکی بانڈز پر ڈیفالٹ کر چکی ہیں، جن کا پیمانہ $100 بلین ہے۔ وہ کمپنیاں جو دیوالیہ ہونے سے بچ گئی ہیں وہ ہمیشہ ایک نازک صورتحال میں رہتی ہیں اور انہیں نیا سرمایہ ادھار لینے میں دشواری ہوتی ہے۔

پچھلے سال کے وسط تک حالات مزید خراب ہو چکے تھے۔ چین میں مکانات کی قیمتیں گرتی رہیں۔ فنڈز کی کمی کی وجہ سے کئی منصوبے تعطل کا شکار ہیں۔ رہن کے نادہندگان کی ایک لہر پورے ملک میں پھوٹ پڑی۔ چین کی کووڈ-19 کے خلاف سخت مہم نے مارکیٹ کے اعتماد کو مزید ٹھیس پہنچائی۔

رئیل اسٹیٹ کا اب چین کے جی ڈی پی کا 25% حصہ ہے، اور اس شعبے کی مشکلات ایک وسیع مالیاتی بحران کے خدشات کو ہوا دے رہی ہیں۔

اس لیے بیجنگ کو اپنی پالیسیوں کو تبدیل کرنا پڑا اور صنعت کو بحال کرنے کے طریقے تلاش کرنا پڑے۔ مارچ 2022 میں، چینی حکومت نے رئیل اسٹیٹ ٹیکس لگانے کے لیے اپنے پائلٹ پروگرام کو روک دیا۔ انہوں نے بارہا مالیاتی اداروں پر بھی زور دیا ہے کہ وہ صنعت کو سپورٹ کریں۔

گزشتہ سال نومبر میں، بیجنگ نے پراپرٹی مارکیٹ کو بچانے کے لیے ایک 16 نکاتی منصوبہ تیار کیا، جسے پیپلز بینک آف چائنا (PBOC) اور چائنا بینکنگ اینڈ انشورنس ریگولیٹری کمیشن (CBIRC) نے مہینے کے وسط میں جاری کیا تھا۔ یہ منصوبہ ملک بھر کے مالیاتی حکام کو رہنمائی فراہم کرتا ہے، جو کاروباری اداروں کے لیکویڈیٹی بحران سے نمٹنے پر توجہ مرکوز کرتا ہے اور بینکوں کے قرض دینے پر پابندیوں کو عارضی طور پر کم کرے گا۔

اس نے مارکیٹ کو بچانے کے لیے چین کی جانب سے ہر ممکن کوشش کی نشاندہی کی، جس کی سابق گورنر یی گینگ نے امید ظاہر کی تھی کہ "نرم لینڈنگ" ہوگی۔ چند ہفتوں بعد، چینی بینکوں کی ایک سیریز نے اعلان کیا کہ وہ سینکڑوں ارب ڈالر رئیل اسٹیٹ میں ڈالیں گے، جسے اس منصوبے کی ابتدائی کامیابی سمجھا جاتا تھا۔

خاص طور پر، چین کے چھ بڑے سرکاری بینک مارکیٹ میں 140 بلین ڈالر لگانے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ سرمایہ بنیادی طور پر رئیل اسٹیٹ کی ترقی، صارفین کے رہن، انضمام اور حصول، سپلائی چین فنانسنگ، اور بانڈ سرمایہ کاری کے لیے استعمال کیا جائے گا۔

پی بی او سی نے اس سال کے وسط میں پورے بورڈ میں قرضے کی شرحوں میں کمی کا آغاز کیا۔ اس نے اپنے 16 نکاتی ریسکیو پیکیج میں کچھ پالیسیوں کو 2024 تک بڑھا دیا۔

چینی حکومت نے رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں سرمایہ کاری کو فروغ دینے کے لیے بڑے شہروں میں سستی رہائش کی تعمیر اور پسماندہ علاقوں کی تزئین و آرائش کے منصوبوں کی بھی منظوری دی ہے۔ اس نے کچھ ضابطوں میں بھی نرمی کی ہے، جیسے کہ پہلی بار خریداروں کے لیے قرض کی شرح سود کو کم کرنا اور کچھ شہروں میں گھر کی خریداری کے لیے ادائیگیوں کو کم کرنا۔

بینکوں نے بھی ہوم لون کی حوصلہ افزائی کے لیے بے مثال طریقے نکالے ہیں۔ اس سال کے شروع میں، ناننگ، ہانگزو، ننگبو، اور بیجنگ میں کچھ بینکوں نے ہوم لون کے لیے عمر کی حد بڑھا کر 80-95 سال کر دی تھی۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ 70 سال کے بچے بھی 10-25 سال تک قرض لے سکتے ہیں۔ یہ ایک محرک ٹول ہے کیونکہ یہ ماہانہ ادائیگیوں کے بوجھ کو کم کر سکتا ہے۔

مقامی حکومتیں بھی امدادی کارروائیوں میں شامل ہو رہی ہیں۔ جون 2022 میں، میشان، سیچوان کے ایک شہر نے کہا کہ وہ اس سال نئے گھر کی خریداری پر سبسڈی دے گا۔ ژیجیانگ کا ایک شہر وینزو پہلی بار گھر خریدنے والوں کو صرف پہلے تین سالوں کے لیے سود ادا کرنے کی اجازت دے گا۔ Anhui کے ایک شہر Huainan نے بینکوں سے کہا ہے کہ وہ قرضے میں اضافہ کریں اور پہلی بار گھر خریدنے والوں کے لیے قرض کی منظوری کے اوقات کو کم کریں۔

خود رئیل اسٹیٹ کمپنیوں نے بھی خریداروں کو راغب کرنے کے لیے مراعات کی پیشکش کی ہے۔ جون 2022 میں، سنٹرل چائنا رئیل اسٹیٹ نے گندم کی ادائیگیاں قبول کیں، جس سے کاشتکاروں کو 160,000 یوآن ($24,000) تک کی گرانٹ فراہم کی گئی تاکہ شینگکیو، ہینن میں واقع اس کے دریائے مینشن اپارٹمنٹ پراجیکٹ میں گھروں کے لیے ادائیگیوں کو ختم کیا جا سکے۔ کچھ ہفتے پہلے، اس نے کیفینگ شہر میں ایک اور پروجیکٹ میں گھر خریدنے کے خواہشمند خریداروں سے لہسن میں ادائیگی قبول کرنے کی پیشکش بھی کی تھی۔

ووہو، آنہوئی میں، حکومت کی طرف سے طے شدہ منزل کی قیمت پر قائم رہنے کے بجائے، گولڈن اسکیل ہاؤس، شہر کے مضافات میں ایک اپارٹمنٹ پروجیکٹ، نے معاہدے کو بند کرنے کے ایک ماہ کے اندر 230,000 یوآن تک کی مرمت کی سبسڈی کی پیشکش کی۔

تاہم، چینی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں زیادہ بہتری نہیں آئی ہے۔ پچھلے مہینے جاری کیے گئے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ چین میں نئے گھروں کی قیمتیں ستمبر تک مسلسل تین ماہ تک گر گئی تھیں۔

ستمبر میں جائیداد کی فروخت (منزل کے رقبے کے لحاظ سے) بھی سال بہ سال تقریباً 20% گر گئی۔ رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری سال کے پہلے نو مہینوں میں 9.1 فیصد کم ہوئی۔

گھر خریدار روکے ہوئے ہیں کیونکہ وہ چاہتے ہیں کہ قیمتیں مزید گریں۔ اس سے صورتحال مزید خراب ہو رہی ہے، کیونکہ رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کو نقد رقم جمع کرنے اور دیوالیہ ہونے سے بچنے کے لیے مزید گھر بیچنے کی ضرورت ہے۔

اس ہفتے کے شروع میں، بین الاقوامی مالیاتی فنڈ (آئی ایم ایف) نے اس سال چین کے لیے اپنی شرح نمو 5.4 فیصد تک بڑھا دی تھی۔ تاہم، ایجنسی نے خبردار کیا کہ چین کی معیشت کو ابھی بھی مالیاتی اور رئیل اسٹیٹ کے شعبوں میں بہت سے خطرات کا سامنا ہے۔ انہوں نے کہا کہ ملک کا رئیل اسٹیٹ سیکٹر "اب بھی کافی کمزور" ہے۔

آئی ایم ایف نے چین سے مطالبہ کیا ہے کہ وہ ناقابل عمل پراپرٹی فرموں کو مارکیٹ سے باہر نکلنے دیں، یہ کہتے ہوئے کہ کمزور فرموں کو کام جاری رکھنے کی اجازت دینے سے اس شعبے کی بحالی رک گئی ہے۔

اس ہفتے کے شروع میں ہانگ کانگ میں ایک مالیاتی فورم میں، پی بی او سی کے ڈپٹی گورنر ژانگ کنگ سونگ نے بھی تسلیم کیا کہ رئیل اسٹیٹ سیکٹر زوال کا شکار ہے۔

"ہمیں اس رفتار کو زیادہ قریب سے کنٹرول کرنے کی ضرورت ہے، تاکہ تیزی سے گراوٹ سے بچا جا سکے اور غیر متوقع نتائج پیدا ہوں۔ ہم نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے بہت سی پالیسیاں متعارف کرائی ہیں۔" انہوں نے حکام پر زور دیا کہ وہ اقتصادی ترقی کو برقرار رکھنے کے لیے نئے طریقے تلاش کریں، کیونکہ "سرمایہ کاری اور رئیل اسٹیٹ پر مبنی پرانا ماڈل اب پائیدار نہیں رہا۔"

ہا تھو (رائٹرز، NYT کے مطابق)

ماخذ لنک