رئیل اسٹیٹ میں سرمائے کے بہاؤ کو کنٹرول کریں۔

رسد میں تیزی سے اضافے اور مالیاتی پالیسیوں میں بتدریج نرمی کے ساتھ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مضبوطی سے بحال ہو رہی ہے۔ تاہم، یہ بحالی بہت سے خدشات کے ساتھ بھی آتی ہے، خاص طور پر قیاس آرائیوں، مصنوعی قیمتوں میں اضافے، اور طلب اور رسد میں عدم توازن، اگر بروقت کنٹرول نہ کیا گیا تو۔

یہ پھر سے جاندار ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے مطابق، 2025 کی پہلی سہ ماہی میں، مارکیٹ میں فروخت کے لیے پیش کردہ 27,000 رہائشی رئیل اسٹیٹ مصنوعات ریکارڈ کی گئیں، جو گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 33 فیصد زیادہ ہے۔ ان میں سے 14,500 سے زیادہ پروڈکٹس کو نئی لانچ کیا گیا۔ نئے منظور شدہ ہاؤسنگ پراجیکٹس کی تعداد میں بھی تقریباً 18 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے میں مضبوط سرمایہ کاری کاروبار کے لیے نئے منصوبے شروع کرنے کے لیے ایک اہم محرک ہے۔ Savills Vietnam میں انویسٹمنٹ ایڈوائزری مینیجر محترمہ Huynh Thi Kim Thanh نے نوٹ کیا کہ بنیادی ڈھانچے کے منصوبے نہ صرف قلیل مدتی اثرات مرتب کرتے ہیں بلکہ خاص طور پر مضافاتی علاقوں اور پڑوسی صوبوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک طویل مدتی بنیاد بھی رکھتے ہیں۔

Kiểm soát dòng vốn vào bất động sản- Ảnh 1. — تھو ڈک سٹی، ہو چی منہ شہر میں نووالینڈ کے وکٹوریہ ولیج پروجیکٹ نے حال ہی میں ایک نئی پالیسی کی بدولت اس کے قانونی مسائل حل کیے ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر جناب Nguyen Quoc Anh نے کہا کہ صوبوں اور شہروں کے انضمام کے بارے میں معلومات نے بھی رئیل اسٹیٹ میں دلچسپی بڑھانے میں اہم کردار ادا کیا ہے۔ مثال کے طور پر، مارچ 2025 میں، دا نانگ میں گھروں اور زمینوں کی تلاشی کی تعداد میں 39 فیصد اضافہ ہوا، اور کوانگ نام میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں 96 فیصد اضافہ ہوا۔

قومی اسمبلی کی فنانس اینڈ بجٹ کمیٹی کے رکن پروفیسر ہوانگ وان کوونگ کے مطابق حال ہی میں قومی اسمبلی کی طرف سے منظور کی گئی قراردادیں 170 اور 171 تعطل کا شکار منصوبوں کے لیے بہت سی رکاوٹیں دور کریں گی، خاص طور پر زمین کی منتقلی اور قانونی طریقہ کار سے متعلق۔ ان کا خیال ہے کہ بہت سے "پرائم لینڈ" منصوبے دوبارہ بولی لگائے بغیر عمل درآمد جاری رکھ سکیں گے، جس کے لیے صرف منصوبہ بندی یا قیمتوں میں ایڈجسٹمنٹ کی ضرورت ہوگی۔

لی تھانہ کنسٹرکشن جوائنٹ سٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ہُو اینگھیا نے پیش گوئی کی ہے کہ 2025 سے رئیل اسٹیٹ کیپٹل وافر ہو جائے گا اور 2027 میں مارکیٹ میں تیزی آ سکتی ہے۔ تاہم، وہ بینکنگ سسٹم کی طلب کو پورا کرنے کی اہلیت کے بارے میں بھی فکر مند ہیں اگر مانگ میں اچانک اضافہ ہوتا ہے۔

سرمائے کے بہاؤ کو صحیح سمت میں لے جانا۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ڈاکٹر نگوین وان ڈِنہ نے اندازہ لگایا کہ قرارداد 170 اور ریزولیوشن 171 تقریباً 1,000 رکے ہوئے منصوبوں کو جاری کرنے میں مدد کر سکتے ہیں، جو کہ 30 بلین ڈالر کے "ٹائیڈ اپ کیپٹل" کے برابر ہے۔ ایک بار جب یہ سرمائے کا بہاؤ کھل جاتا ہے، تو یہ معیشت کے لیے ایک بڑا فروغ پیدا کرے گا، جس سے کاروبار اور سرمایہ کاروں کے درمیان اعتماد بحال ہوگا۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ شہر میں اس وقت ریزولوشن 171 کے تحت عمل درآمد کے لیے 343 پروجیکٹ رجسٹرڈ ہیں، جو تقریباً 1,913 ہیکٹر کے رقبے پر محیط ہیں۔ ایک اندازے کے مطابق اگر ہر پروجیکٹ میں تقریباً 830 مکانات ہیں تو ہو چی منہ شہر میں اگلے 3-10 سالوں میں اضافی 216,000 مکانات ہوں گے۔

درحقیقت، رئیل اسٹیٹ جی ڈی پی میں تقریباً 7.62 فیصد کا حصہ ڈالتا ہے اور 40 سے زیادہ دیگر اقتصادی شعبوں کو متاثر کرتا ہے۔ لہذا، اس شعبے میں سرمائے کے بہاؤ کو منظم اور کنٹرول کرنا ہمیشہ حکومت کی اولین ترجیح ہوتی ہے۔ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی علاقائی برانچ II کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Duc Lenh نے اطلاع دی کہ ہو چی منہ شہر میں اس وقت بقایا جائداد غیر منقولہ قرض 1,085 ٹریلین VND ہے جو کہ کل بقایا قرضوں کا 27.5% ہے۔ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں اوسط سے زیادہ اضافہ اس بات کی نشاندہی کرتا ہے کہ بینک "کاروبار کے لیے چیزوں کو مشکل نہیں بنا رہے ہیں۔" انہوں نے اس بات کی تصدیق کی کہ اگر قانونی معاملات کو بہتر بنایا جاتا ہے تو، بینک درمیانی اور طویل مدتی میں کاروبار کے لیے قرض لینے کے لیے مزید سازگار حالات پیدا کریں گے۔

نیشنل فنانشل سپروائزری کمیشن کے سابق قائم مقام چیئرمین مسٹر ٹرونگ وان فوک کے مطابق، ویتنام کو چین کے رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ ماڈل، خاص طور پر واضح سمت کے ساتھ سرمائے کی تقسیم کا حوالہ دینا چاہیے۔ انہوں نے پائیدار رئیل اسٹیٹ کی ترقی میں مدد کے لیے مالیاتی منڈی میں تیز رفتار اصلاحات کی تجویز پیش کی۔ "سرمایہ کہاں سے آتا ہے اور کس کو قرض دینا ہے" کے سوال کا فیصلہ مارکیٹ کو کرنا چاہیے، لیکن ریاست کو اس کی رہنمائی کے لیے ایک معقول ادارہ جاتی ڈھانچہ وضع کرنے کی ضرورت ہے۔

ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کا کہنا ہے کہ سرمایہ کاری کے سرمائے اور قیاس آرائیوں کے درمیان واضح طور پر فرق کرنا ضروری ہے۔ قیاس آرائی پر مبنی سرمایہ اکثر مصنوعات نہیں بناتا بلکہ صرف منافع کے لیے قیمتیں بڑھاتا ہے۔ مکانات کی فراہمی بڑھ رہی ہے لیکن اصل طلب سے پوری طرح میل نہیں کھاتی۔ کچھ علاقوں میں تعمیرات تیزی سے جاری ہیں لیکن خریدار نہیں ہیں، کیونکہ یہ حقیقی سروے پر مبنی نہیں ہے۔ لہٰذا، اگر سرمائے کے بہاؤ کو سختی سے کنٹرول نہیں کیا جاتا ہے، تو یہ ایسی صورت حال کا باعث بنے گا جہاں حقیقی طور پر مکان خریدنے کی ضرورت والوں کو مکان تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑتا ہے، جبکہ یہ قیاس آرائی کرنے والوں کو قیمتوں میں اضافے کی توقع میں رئیل اسٹیٹ جمع کرنے کی ترغیب دیتا ہے۔

"چین اور جاپان میں اس کے سنگین نتائج برآمد ہوئے ہیں، جس سے سماجی ڈھانچہ متاثر ہوا ہے کیونکہ نوجوان شادی کرنے میں ہچکچاتے ہیں کیونکہ وہ گھر خریدنے کی استطاعت نہیں رکھتے،" مسٹر ڈنہ نے اپنی تشویش کا اظہار کیا۔

بازار کے لیے علاج تجویز کرنا۔

ایک اور نقطہ نظر سے، پروفیسر ٹران نگوک تھو (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف اکنامکس) نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو تین خطرناک اشارے کے ساتھ "بڑھاپے سے متعلقہ بیماریوں" میں مبتلا ایک درمیانی عمر کے شخص سے تشبیہ دی: ہائی بلڈ پریشر (گھروں کی قیمتیں آمدنی سے کہیں زیادہ)، ہائی بلڈ شوگر (کریڈٹ پر انحصار)، اور ہائی کولیسٹرول (بڑے قرضوں میں اضافہ)۔ اگر یہ صورت حال برقرار رہتی ہے تو مارکیٹ کے "فالج کا شکار" ہونے کا بہت امکان ہے۔

اس لیے، موجودہ پالیسیوں کو ایک اچھے ڈاکٹر کی طرح ہونے کی ضرورت ہے - بیماری کی درست تشخیص، صحیح دوا تجویز کرنا، اور کافی مضبوط خوراک استعمال کرنا، بجائے اس کے کہ بازار کو آدھے دل کے حل سے مطمئن کیا جائے۔ "مریض" - یعنی کاروبار اور سرمایہ کاروں کو - قیمتوں میں کمی، منافع کی تنظیم نو، اور لیکویڈیٹی بڑھانے کے لیے سستی رہائش پر توجہ دے کر خود کو ٹھیک کرنا بھی سیکھنا چاہیے۔

مسٹر تھو نے قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ پر اعلیٰ ترقی پسند ٹیکس لگانے کی تجویز بھی پیش کی۔ زمین کی منڈی کو زیادہ شفاف طریقے سے کنٹرول کرکے، عوامی نیلامیوں کا انعقاد، اور قیمتوں کی مخصوص حدیں مقرر کرکے ان پٹ لاگت کو کم کرنا۔ اس کے علاوہ، نظامی خطرات سے بچنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قرض پر سخت کنٹرول کی ضرورت ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm