ریئل اسٹیٹ کریڈٹ کنٹرول: سخت لیکن انتہائی نہیں۔

جب رئیل اسٹیٹ کا کریڈٹ عوامی سرمایہ کاری کے حجم سے تقریباً چار گنا بڑھ جاتا ہے، سوال پیدا ہوتا ہے: اس نقد بہاؤ کو کنٹرول کرنے کے لیے کیا کیا جائے؟

4.1 ٹریلین VND کا سایہ اور سرمائے کی کارکردگی کا سوال

اسٹیٹ بینک کے مطابق، اگست 2025 کے آخر تک، رئیل اسٹیٹ کا کل بقایا قرض 4.1 ملین بلین VND تک پہنچ گیا تھا، جس میں سے صرف رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیوں کے لیے بقایا قرض تقریباً 1.823 ملین VND تھا۔ یہ پیمانہ 2025 میں سرکاری سرمایہ کاری کے تقریباً چار گنا کے برابر ہے، لیکن یہ شعبہ جی ڈی پی میں براہ راست صرف 3.5 فیصد حصہ ڈالتا ہے۔

تعمیراتی وزارت کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ شہری اور مکانات کی ترقی کے منصوبے کریڈٹ پیمانے کے لحاظ سے آگے بڑھ رہے ہیں، VND614,737 بلین کے ساتھ۔ اس کے بعد صنعتی پارک اور ایکسپورٹ پروسیسنگ زون کے منصوبے 114,274 بلین ڈالر کے ہیں۔ کیپٹل فلو ان علاقوں میں بھی مختص کیے جاتے ہیں جیسے دفتر برائے لیز (VND61,946 بلین)؛ سیاحت اور ریزورٹس (VND62,487 بلین)؛ ریستوران اور ہوٹل (VND64,560 بلین) اور زمین کے استعمال کے حقوق کی خریداری کے لیے قرضے (VND190,113 بلین)۔

تجزیہ کاروں کے مطابق، قرضوں کی تقسیم کی تصویر اقتصادی چکروں کے لیے حساس علاقوں میں قرضوں کی مضبوط توسیع کو ظاہر کرتی ہے۔ مزید خاص طور پر، یہ اعداد و شمار بہت کچھ بتاتے ہیں کہ سرمائے کو زیادہ منافع والے علاقوں کی طرف راغب کیا جا رہا ہے لیکن معیشت پر اسپل اوور کا اثر ابھی بھی محدود ہے۔

اگست 2025 کے آخر تک، کل بقایا رئیل اسٹیٹ کریڈٹ VND4.1 ملین بلین تک پہنچ گیا تھا۔ تصویر: Duy Minh.

درحقیقت، لسٹڈ بینکوں کی 2025 کی تیسری سہ ماہی کی مالیاتی رپورٹس کے مطابق، زیادہ تر بینکوں میں رئیل اسٹیٹ کے قرض میں اضافہ ہوا۔ کمرشل بینکنگ سیکٹر میں، Techcombank VND 237,838 بلین کے ساتھ نظام کی قیادت کرتا ہے، جو کل قرضوں کا 32.81% بنتا ہے۔ VPBank VND 205,955 بلین کے ساتھ دوسرے نمبر پر ہے۔ SHB VND 184,044 بلین کے ساتھ تیسرے نمبر پر ہے، لیکن اس کا نظام میں دوسرا سب سے زیادہ تناسب ہے، کل قرض کا 30% سے زیادہ۔ یہ اعداد و شمار رئیل اسٹیٹ میں مضبوط سرمائے کے بہاؤ کے رجحان کی عکاسی کرتے ہیں، ایک ایسا رجحان جو نیا نہیں ہے لیکن اس پیمانے پر پہنچ رہا ہے جس کی قریبی نگرانی کی ضرورت ہے۔

دریں اثنا، درمیانے اور چھوٹے سائز کے بینک اب بھی دفاعی انداز میں ہیں۔ MBBank, HDBank, TPBank, MSB اور LPBank سبھی اپنے رئیل اسٹیٹ قرضے کے تناسب کو سنگل ہندسوں پر برقرار رکھتے ہیں، مارکیٹ کے اتار چڑھاو کے پیش نظر احتیاط کا مظاہرہ کرتے ہوئے تاہم، اس گروپ میں بھی، بقایا قرضوں میں اضافہ جاری ہے، جس سے ثابت ہوتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ "پائی" کی اپیل ٹھنڈی نہیں ہوئی ہے۔

ماہرین نے خبردار کیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ میں آنے والا کریڈٹ سرمایہ اس وقت معیشت کے کل سرمائے کا تقریباً ایک چوتھائی حصہ ہے، جب کہ ملازمتیں پیدا کرنے کی صلاحیت، اضافی قدر اور سپل اوور اثرات مینوفیکچرنگ، تجارت اور خدمات کے شعبوں کے مقابلے میں بہت کم ہیں۔ "غلط طریقے سے" نقد بہاؤ معاشی عدم توازن کا سبب بن سکتا ہے اور اگر مارکیٹ پلٹ جاتی ہے تو نظامی خطرات میں اضافہ کر سکتا ہے۔

بحالی اور بلبلے کے درمیان ٹھیک لائن

بینکنگ اکیڈمی کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر Pham Thi Hoang Anh کے مطابق، کریڈٹ سسٹم میں کولیٹرل بنیادی طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے آتا ہے۔ اگر مارکیٹ کساد بازاری کا شکار ہو جاتی ہے تو بینکنگ سسٹم خراب قرضوں سے شدید دباؤ کا شکار ہو جائے گا۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کے خطرات نہ صرف بقایا قرض کے پیمانے پر ہوتے ہیں بلکہ ضمانت کے معیار اور صداقت میں بھی ہوتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اس وقت "زیادہ خریدیں، زیادہ فروخت کریں" کی حالت میں ہیں۔ تصویر: Quoc Anh.

ایک محتاط نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، ماہر اقتصادیات ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے کہا کہ موجودہ مارکیٹ "زیادہ خریدیں، زیادہ فروخت کریں" کی حالت میں ہیں، جو کہ قیمت کے بلبلے کا ابتدائی انتباہی اشارہ ہے۔ انہوں نے وضاحت کی کہ جب خرید و فروخت کی سرگرمیاں صرف قلیل مدتی قیاس آرائی پر مبنی نفسیات پر مبنی ہوتی ہیں، حقیقی کیش فلو یا استحصالی قدر سے منسلک نہیں ہوتیں، رئیل اسٹیٹ کی قدریں بہت زیادہ بڑھ جاتی ہیں، جبکہ لیکویڈیٹی تیزی سے خراب ہوتی جارہی ہے۔

مسٹر ہیئن نے خبردار کیا ، "'زیادہ خریدیں، زیادہ فروخت کریں' کی ذہنیت سرمایہ کاروں کے ایک گروپ کو قلیل مدت میں فائدہ پہنچانے میں مدد دے سکتی ہے، لیکن یہ زیادہ گرمی کا ایک ایسا چکر پیدا کرتا ہے جو آسانی سے تباہی کا باعث بن سکتا ہے۔

یہ بات قابل غور ہے کہ رئیل اسٹیٹ میں قرضے میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے لیکن اس نے "لہر" پیدا نہیں کی ہے۔ سال کے پہلے 9 مہینوں میں کریڈٹ گروتھ تقریباً 13 فیصد تک پہنچ گئی، جبکہ رئیل اسٹیٹ میں سرمائے کا بہاؤ تقریباً 20 فیصد زیادہ تھا، لیکن لیکویڈیٹی اب بھی سست ہے۔ "پیسہ بڑھ گیا ہے لیکن مارکیٹ کو صحت مند نہیں بنایا ہے"، مسٹر ہین نے تبصرہ کیا۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ سرمائے کا بہاؤ اب مثبت اثرات نہیں لا رہا ہے بلکہ بینکوں اور مارکیٹ پر دوہرا دباؤ پیدا کر رہا ہے۔

حفاظتی اصول کے مطابق، بینکوں کو جائیداد کی قیمت کا صرف 70% قرض دینا چاہیے، خریدار یا سرمایہ کار کو ہم منصب سرمایہ کا 30% حصہ دینا چاہیے۔ تاہم، حقیقت میں، ایسی صورت حال پیدا ہوئی ہے کہ بینک ڈپازٹ کو بھی قرض دیتے ہیں، یعنی کریڈٹ قیاس آرائیوں کے چکر میں گہرا چلا گیا ہے۔ جب قیمتیں بہت تیزی سے بڑھ جاتی ہیں، "سرفنگ" سرمایہ کاروں کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، کریڈٹ جمع ہو جائے گا، خراب قرض بڑھے گا،... یہ وہ منظر ہے جس کا مشاہدہ بہت سے ماہرین نے پچھلے چکروں میں کیا ہے۔

تاہم، اس سے انکار نہیں کیا جا سکتا کہ کریڈٹ کیپٹل ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے لیے اب بھی "خون کی نالی" ہے، خاص طور پر جب بہت سے ایسے منصوبے جو قانونی طور پر "منجمد" تھے، ان بلاک کیے جا رہے ہیں۔ کریڈٹ میں اضافہ جزوی طور پر بحالی کی توقع کی عکاسی کرتا ہے، لیکن قیاس آرائی کے شعبے میں جانے سے بچنے کے لیے اسے منتخب طریقے سے رہنمائی کرنے کی ضرورت ہے۔

لہذا، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو کنٹرول کرنے کا مطلب انتہائی سختی نہیں ہے، بلکہ رفتار کو ایڈجسٹ کرنا ہے، جس کا مقصد بحالی اور نظام کی حفاظت کے درمیان توازن قائم کرنا ہے۔ گھر کی حقیقی ضروریات کے لیے سرمائے، مکانات کی تعمیر کے لیے سرمایہ، صنعتی زون، سیاحت اور قیاس آرائیوں کے لیے سرمائے کے درمیان واضح طور پر فرق کرنا ضروری ہے۔

درحقیقت، اگر رئیل اسٹیٹ کریڈٹ حقیقی قدر پیدا کیے بغیر پھیلتا رہتا ہے، تو بلبلا واپس آسکتا ہے اور پھر ادا کرنے کی قیمت نہ صرف خراب قرض یا ترقی میں کمی ہوگی، بلکہ پورے مالیاتی نظام کا عدم استحکام بھی ہوگا۔

وزیر اعظم کی پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن ڈاکٹر لی شوان نگہیا کے مطابق، موجودہ بقایا قرض تقریباً 40 لاکھ بلین VND ہے، جو پورے نظام کے مجموعی بقایا قرضوں کا تقریباً 24% بنتا ہے، جو کہ بہت سے ترقی یافتہ ممالک کے مقابلے میں اعلیٰ سطح پر نہیں، 40% تک ہے۔ بنیادی حل یہ ہے کہ قیاس آرائیوں یا اعلیٰ درجے کے منصوبوں میں ڈالنے کے بجائے، سماجی ہاؤسنگ سیگمنٹ، کم لاگت والے مکانات پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے، کریڈٹ کے بہاؤ کو معقول طریقے سے ہدایت کی جائے۔

ماخذ: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html