ایک پیشہ ور سماجی تنظیم اور رئیل اسٹیٹ کے شعبے میں ایک ریسرچ یونٹ کے طور پر، ویتنام انسٹی ٹیوٹ فار ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن آف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ (VARS IRE) اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ زمین کی قیمتوں کی فہرست زمین کے انتظام، بجٹ کی وصولی، مالیاتی ذمہ داریوں کے حساب کتاب میں ریاست کا ایک اہم ذریعہ ہے، اور معاوضے کی قیمتوں کے تعین، آباد کاری کی حمایت،...
لہذا، زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کی تعمیر کو احتیاط سے، سائنسی طریقے سے اور ایک معقول روڈ میپ کے ساتھ کرنے کی ضرورت ہے، تاکہ مارکیٹ کی اصل قیمت کو درست طریقے سے ظاہر کیا جا سکے، اور لوگوں اور کاروباری اداروں کے لیے رکاوٹ پیدا کرنے اور مالی دباؤ پیدا کرنے سے گریز کیا جائے۔
VARS IRE کے مطابق، یکم جنوری 2026 سے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کا اجرا ریاستی انتظام میں ایک ناگزیر قدم ہے، جو مارکیٹ کی شفافیت میں معاون ہے اور ریاستی زمین کی قیمتوں اور مارکیٹ کی قیمتوں کے درمیان فرق کو کم کرتا ہے۔ تاہم، اب بھی بہت سی آراء موجود ہیں کہ بہت سے شعبوں میں "حیران کن" اضافہ کاروباروں، لوگوں اور بینک کریڈٹ سرگرمیوں کے لیے قابل ذکر خطرات پیدا کر رہا ہے۔
VARS IRE کا تجزیہ ظاہر کرتا ہے کہ ان میں سے ایک اثر افراد اور گھرانوں کو متاثر کرتا ہے۔ اس کے مطابق، لوگوں کا گروپ جو زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے، زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ دینا یا معاوضہ اور سائٹ کی منظوری حاصل کرنے جیسے طریقہ کار کو انجام دے رہے ہیں، سب سے زیادہ متاثر ہوں گے، کیونکہ مالی ذمہ داریوں کا حساب براہ راست نئی قیمت کی فہرست کے مطابق کیا جاتا ہے۔ ایک ہی وقت میں، زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے، سرخ کتابیں دینے اور اصلی مکانات خریدنے کی لاگت تیزی سے بڑھ سکتی ہے، جس سے درمیانی اور کم آمدنی والے لوگوں کے گروپ متاثر ہو سکتے ہیں۔ یہاں تک کہ اگر زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ منظور شدہ قیمت سے کہیں زیادہ ہو تو معاوضے اور سائٹ کی منظوری سے گزرنے والے علاقوں میں شکایات اور تنازعات پیدا ہونے کا خطرہ ہے۔
اس کے علاوہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار بھی متاثر ہوئے ہیں۔ کیونکہ زمین کی قیمتوں میں اضافہ معاوضے کی لاگت، زمین کے استعمال کی فیسوں کا سبب بنتا ہے - وہ اخراجات جو پروجیکٹ کی ترقی کے اخراجات اور پروجیکٹ کی کل سرمایہ کاری کے ڈھانچے میں سب سے زیادہ تناسب کے لیے تیزی سے بڑھتے ہیں۔ جن منصوبوں پر عمل درآمد ہو رہا ہے، کاروبار ایک مشکل اور مبہم صورت حال میں پڑ جائیں گے جب اس پر غور کرنا پڑے گا کہ آیا عملدرآمد کو جاری رکھا جائے یا معطل کیا جائے، کیونکہ زمین کے استعمال کی فیسوں میں ہوشربا اضافہ کل سرمایہ کاری کو مالی صلاحیت سے زیادہ کرنے کا سبب بن سکتا ہے۔
اس کے برعکس، ایسے منصوبوں کے لیے جن پر عمل درآمد نہیں ہوا ہے، کاروبار بجٹ اور معاوضے اور سائٹ کلیئرنس کے منصوبوں کی منصوبہ بندی میں زیادہ فعال ہو سکتے ہیں۔ تاہم، کیا مارکیٹ فروخت کی قیمتوں میں زبردستی اضافے کو قبول کرے گی، یہ نامعلوم ہے۔ اس سے بھی زیادہ سنگین، کچھ پراجیکٹس کو نقصان ہو سکتا ہے یا صارفین کو سرٹیفکیٹ جاری کرنے میں تاخیر ہو سکتی ہے، جس سے تنازعات کا خطرہ ہوتا ہے - VARS IRE۔
اس کے علاوہ، VARS IRE کے مطابق، مجوزہ اضافے کے ساتھ 2026 کی زمین کی قیمتوں کی فہرست بھی بینکنگ سرگرمیوں اور ہوم کریڈٹ کو متاثر کرے گی۔ مثال کے طور پر، محفوظ اثاثوں کی تشخیص کو ویلیو فریم ورک میں ایڈجسٹ کیا جانا چاہیے، اور بینک قرضے کی شرح کو خراب قرضوں کے خطرات کو کنٹرول کرنے کے لیے سخت کر سکتے ہیں۔ گھر کی قیمتوں میں اضافہ اور گھر کی ملکیت کے اخراجات خاص طور پر پہلی بار گھر خریدنے والوں کے لیے قوت خرید کو کم کر سکتے ہیں۔ اگر زمین کی قیمت کی فہرست حقیقی قیمت سے زیادہ تیزی سے بڑھتی ہے، تو قیمت اور مارکیٹ کے درمیان غلط ترتیب کا خطرہ کریڈٹ کے معیار کو متاثر کرے گا۔
VARS IRE کے ذریعہ ذکر کردہ ایک اور اثر مارکیٹ ہے۔ سپلائی کی طرف، زمین کے استعمال کی لاگت، زمین کے کرایے، معاوضے اور سائٹ کی منظوری کے اخراجات میں تیزی سے اضافے کی وجہ سے، قیمتیں بڑھیں گی اور پراجیکٹس مہنگے ہوں گے۔ سپلائی کا ڈھانچہ بدستور غیر متوازن ہے، بنیادی طور پر اعلیٰ اور اعلیٰ قدر والے طبقوں میں مرکوز ہے کیونکہ مضبوط مالیاتی صلاحیت کے حامل کاروبار ترقی کے وقت کو کم کر سکتے ہیں اور مصنوعات کو تیزی سے مارکیٹ میں لا سکتے ہیں۔ دریں اثنا، چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروباری اداروں کو نئے منصوبوں پر عمل درآمد میں مشکلات کا سامنا ہے، جس کی وجہ سے کمرشل ہاؤسنگ کی فراہمی خاص طور پر بڑے شہری علاقوں کے مضافاتی علاقوں میں جمود کا خطرہ ہے۔
ڈیمانڈ کی طرف، ان پٹ لاگت کے مطابق فروخت کی قیمتوں میں اضافہ متوقع ہے، جس کی وجہ سے حقیقی قوت خرید میں کمی واقع ہو گی، خاص طور پر ان صارفین کے درمیان جن کی رہائش کی حقیقی ضروریات ہیں۔ لہٰذا، ایک محتاط ذہنیت اور معاون پالیسیوں کا انتظار رہے گا جس کی وجہ سے مارکیٹ عارضی طور پر جمود کا شکار ہو سکتی ہے۔
خاص طور پر، فروخت کی قیمتوں میں اوپر کی طرف اتار چڑھاؤ ہونا یقینی ہے۔ VARS IRE نے پیش گوئی کی ہے کہ سرمایہ کاروں کی جانب سے اعلیٰ سطح پر فروخت کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے کا امکان ہے، جبکہ کم زمینی فنڈز کے تناظر میں منافع کے مارجن کو برقرار رکھنے کے لیے اعلیٰ درجے کی مصنوعات تیار کر رہے ہیں۔ اسی وقت، مارکیٹ میں قیمتوں کی عمومی سطح میں اضافہ جاری رہے گا، جس سے لوگوں کی رہائش تک رسائی پر دباؤ پڑے گا۔
ایسے معاملات میں جہاں سرمایہ کار بجٹ کی منصوبہ بندی میں زیادہ فعال ہو کر اور معاوضے اور سائٹ کی منظوری کے لیے وقت کو کم کر کے اخراجات بچا سکتا ہے، اگر انتظامی طریقہ کار، وقت اور قانونی خطرات سے لاگت کی بچت جزوی طور پر زمین سے متعلق مالی ذمہ داریوں میں اضافے کو پورا کر سکتی ہے، تو مجموعی اثر زیادہ منفی نہیں ہوگا۔
مقامی حکام کے لیے، زمین کی قیمت کے جدولوں کی ایڈجسٹمنٹ سے ٹیکس، فیس اور زمین کے استعمال کی فیس کے ذریعے مقامی بجٹ کی آمدنی میں اضافہ کرنے میں مدد ملے گی۔ اس اضافی آمدنی کو بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں، شہری خوبصورتی، اور علاقائی نقل و حمل کی توسیع میں دوبارہ لگایا جا سکتا ہے، جس سے زمین کی قیمت میں اضافہ اور مقامی سماجی و اقتصادی ترقی کو فروغ دیا جا سکتا ہے۔
تاہم، ریکارڈ کے حجم میں تیزی سے اضافہ ہوگا جس میں زمین کی قیمتوں کی تازہ کاری کی ضرورت ہوتی ہے، جو آسانی سے انتظامی بھیڑ کا باعث بنے گی، خاص طور پر 2 سطح کے مقامی منتقلی کے ماڈل کے آسانی سے کام نہ کرنے اور انسانی وسائل کی کمی کے تناظر میں۔ ایک اور عنصر جس سے خبردار کیا جاتا ہے وہ ہے سرمایہ کاری کے بڑھتے ہوئے اخراجات کی وجہ سے کشش میں کمی، خاص طور پر ممکنہ علاقوں میں لیکن ابھی تک انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری نہیں کی گئی ہے۔
ان تجزیوں سے، VARS IRE تجویز کرتا ہے کہ قیمت کے تمام ضابطے، بشمول زمین کی قیمت کی فہرستیں، صرف رشتہ دار ہیں۔ کیونکہ طویل مدتی میں، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کا تعین طلب اور رسد سے ہوتا ہے۔ درحقیقت، زمین کی قیمت کی فہرست سے مضامین کے تمام گروہوں کو مطمئن کرنے کی توقع کرنا مشکل ہے، جب کہ استعمال کے مقاصد، فوائد اور ہر گروپ کی توقعات مختلف ہوں۔
لہذا، VARS IRE کے مطابق، زمین کی قیمت کی فہرست صرف اس وقت معنی خیز ہے جب کسی خاص مقصد کے لیے درخواست کی جائے، جیسے کہ معاوضہ اور سائٹ کی منظوری۔ اگر دیگر مقاصد کے لیے استعمال کیا جاتا ہے جیسے کہ زمین کے استعمال کی فیس، نیلامی یا ٹیکس کا حساب لگانا، قیمت کی فہرست اپنی عملییت کھو دے گی اور ریاست، لوگوں اور کاروبار کے درمیان مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنانے کے لیے اسے لچکدار طریقے سے ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے۔
لہذا، VARS IRE تجویز کرتا ہے کہ زمین کی قیمت کی فہرست کے کردار کو درست طریقے سے بیان کرنا ضروری ہے۔ قیمت کی فہرست ریاستی انتظام اور ٹیکس کی وصولی کا ایک آلہ ہے، نہ کہ مارکیٹ کی طلب اور رسد کو منظم کرنے کا آلہ۔ زمین کی قیمت کی پالیسی کو مستحکم کرنے کا مقصد شفافیت، انصاف پسندی اور پائیداری کے طویل مدتی ہدف پر ہونا چاہیے۔
اس کے ساتھ ساتھ مرکزی اور مقامی سطحوں کے درمیان ذمہ داریوں کا واضح طور پر تعین کرنا ضروری ہے۔ ریاست کو صرف ایک متفقہ تکنیکی فریم ورک اور قیمتوں کا تعین کرنے کا طریقہ جاری کرنا چاہیے، جب کہ علاقہ عمل میں کام کرنے اور ایڈجسٹ کرنے کی جگہ ہے۔ ایک ہی وقت میں، مقامی لوگوں کو ہر علاقے، وقت، زمین کے استعمال کی قسم اور سماجی و اقتصادی ترقی کے اہداف کے مطابق لچکدار ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹس جاری کرنے کی اجازت دے کر زمین کی قیمت کے انتظام میں لچک بڑھائیں۔ استعمال کے مقصد (رہائشی زمین، تجارتی اور خدمتی زمین، پیداواری زمین، زرعی زمین، وغیرہ) اور ہر علاقے کے بنیادی ڈھانچے اور شہری ترقی کی سطح کے مطابق زمین کے استعمال کی فیس، زمین کے کرایے، ٹیکس، فیس، اور چارجز کی مختلف سطحوں کا اطلاق کریں۔
خاص طور پر ماہرین کا مشورہ ہے کہ استحکام اور ایک معقول روڈ میپ کو یقینی بنانا ضروری ہے۔ اس کے مطابق، مناسب ایڈجسٹمنٹ روڈ میپ بنانا ضروری ہے تاکہ مارکیٹ کو "جھٹکا" لگنے اور کاروباروں اور لوگوں پر اچانک اثرات سے بچنے کے لیے، خاص طور پر اس تناظر میں کہ بہت سے علاقے اب بھی دو سطحی شہری حکومت کے ماڈل کو مکمل کر رہے ہیں۔
اس کے علاوہ، مواصلات اور نفاذ کی رہنمائی کو مضبوط بنانے کی ضرورت ہے۔ پالیسیوں کی تشہیر اور وضاحت سے لوگوں، کاروباروں اور بروکرز کو زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کی نوعیت اور کردار کو سمجھنے میں مدد ملے گی، "قیمتیں بڑھانے" یا مارکیٹ کے رجحانات کے بارے میں غلط توقعات پیدا کرنے کے استحصال سے گریز کریں۔
ماخذ: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm
تبصرہ (0)