دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس کا معاملہ پھر گرم ہے، مارکیٹ کی صحت کے لیے موزوں روڈ میپ بنانا ضروری ہے۔

کیا پراپرٹی ٹیکس سے گھر کی قیمتیں کم ہو سکتی ہیں؟

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں حالیہ اضافے کی وجوہات کے بارے میں سرکاری دفتر کو بھیجی گئی ایک رپورٹ میں، تعمیرات کی وزارت نے کہا کہ وہ ان لوگوں کے لیے ٹیکس پالیسی کا مطالعہ کرے گی اور تجویز کرے گی جو منافع کمانے کے لیے قیاس آرائیوں اور خرید و فروخت کو محدود کرنے کے لیے بہت سے مکانات اور زمینوں کے مالک ہیں اور استعمال کرتے ہیں۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، مکانات کی قیمتوں میں حالیہ اضافے میں جو عوامل کارفرما ہیں ان میں متعدد سرمایہ کاروں، سرمایہ کاروں کے گروپس، سٹہ بازوں اور رئیل اسٹیٹ بروکرز کی "شرکت" شامل ہے۔ 100 ملین فی مربع میٹر سے زیادہ جیتنے والی قیمتوں والی نیلامیوں کے بارے میں، تعمیرات کی وزارت نے کہا کہ بہت سے سرمایہ کاری گروپ نیلامی میں حصہ لینے اور پھر منافع کمانے کے لیے فوری فروخت کرنے میں مہارت رکھتے ہیں۔ نیلامی کے علاقے سے باہر، بہت سے بروکرز نتائج کا انتظار کر رہے ہیں، 200 - 500 ملین VND فی لاٹ کی قیمت کے فرق پر زمین خریدنے اور بیچنے کی پیشکش کرنے کے لیے تیار ہیں۔ غیر قانونی منافع کے لیے بہت سی زمینوں کی خرید و فروخت عام ہے، یہاں تک کہ منظم ہے، جس سے آس پاس کے علاقے میں زمین اور مکانات کی قیمتوں کی سطح میں اضافہ ہوتا ہے۔

کچھ گروہ، سرمایہ کار اور انفرادی رئیل اسٹیٹ بروکرز "قیمتوں کو بڑھانے"، ورچوئل قیمتیں بنانے کے لیے مارکیٹ کی معلومات کو توڑ مروڑ کر پیش کرتے ہیں... اور لوگوں کے علم کی کمی کا فائدہ اٹھاتے ہوئے نفسیات میں ہیرا پھیری کرتے ہیں، منافع کے لیے بھیڑ کی نفسیات کے مطابق سرمایہ کاری کو راغب کرتے ہیں۔

عام طور پر، ہاؤسنگ پروجیکٹس کے سرمایہ کار فروخت کی قیمت کا اوسطاً 3% ٹریڈنگ فلور اور بروکرز کو مصنوعات بیچنے کے لیے خرچ کرتے ہیں۔ تاہم، بروکرز اکثر بازار کی صورت حال کے مطابق گاہکوں کے ساتھ لین دین کرتے وقت زیادہ قیمت شامل کرنے کا انتخاب کرتے ہیں، جس کی وجہ سے خریداروں کو "فرق" ادا کرنا پڑتا ہے۔

"بخار کے دور میں، بہت سے بروکرز بیچنے والوں سے مکان اور زمین خریدنے کے لیے "ڈپازٹ" کا طریقہ بھی استعمال کرتے ہیں اور پھر دوسروں کو فروخت کرنے کے لیے قیمت میں 10-15% اضافہ کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر: ایک اپارٹمنٹ کی قیمت 5 بلین VND ہے، بروکر خریدنے کے لیے 1 بلین VND جمع کرتا ہے اور 1 ماہ کے اندر ادا کرنے پر راضی ہوتا ہے۔ لیکن اس 1 ماہ کے اندر، گاہک کو 6-7 ارب VND کا فرق ملے گا۔

اس کے علاوہ، کچھ سرمایہ کار بھی مکانات کی قیمتوں کو بڑھانے میں اپنا حصہ ڈالتے ہیں "زیادہ فروخت ہونے والی قیمتوں کی پیشکش" کرتے ہوئے، متوقع منافع کو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی اوسط سے زیادہ بڑھاتے ہیں۔ ان علاقوں میں جہاں صرف چند، یا ایک بھی، فروخت کے لیے پروجیکٹ ہیں، سرمایہ کار مسابقت اور حوالہ کی قیمتوں کی کمی کی وجہ سے منافع کمانے کے لیے قیمتیں بڑھا سکتے ہیں،" وزارت تعمیرات نے رپورٹ میں کہا۔

اس مسئلے پر تبصرہ کرتے ہوئے، Ths. Nguyen Van Dinh - رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر نے کہا کہ مکانات اور زمین کی قیمتوں میں اضافے کی ایک وجہ قیاس آرائیوں اور ذخیرہ اندوزی کا رجحان ہے جس میں بینکوں کے تعاون سے "کچھ بھی تجارتی زمین سے زیادہ امیر نہیں" کی ذہنیت ہے۔ یہ بینکوں کا ایک "VIP" کسٹمر گروپ ہے کیونکہ قرض ہمیشہ مکانات اور زمین کے ساتھ رہن رکھے جاتے ہیں - جن کی قیمت میں تقریباً ہمیشہ اضافہ سمجھا جاتا ہے اور اس کا خطرہ کم ہوتا ہے۔ لوگوں کی سرمایہ کاری کی ضروریات جائز ہیں، لیکن جب یہ رجحان بلندی پر ہو تو یہ قیاس آرائی اور مکانات اور زمینوں کی ذخیرہ اندوزی، منڈی کو بگاڑ دینے، زمینوں کو لاوارث اور وسائل کو ضائع کرنے کا باعث بنتا ہے۔

ایم ایس سی۔ Nguyen Van Dinh نے کہا کہ مکانات اور زمین پر ٹیکس لگانا ایک لازمی حل ہے، جو کہ واضح طور پر سنٹرل ایگزیکٹو کمیٹی کی 2022 کی قرارداد نمبر 18-NQ/TW میں جدت اور کامل اداروں اور پالیسیوں کو جاری رکھنے، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنانے سے متعلق ہے۔ قرارداد 18 کاموں اور حلوں کا تعین کرتی ہے: "زمین کو خستہ، آلودہ اور تنزلی چھوڑ کر، بیکار زمین کے استعمال کی صورت حال پر قابو پانا"، "زمین کے بڑے رقبے، بہت سے مکانات، زمین پر قیاس آرائیاں کرنے، زمین کا سست استعمال، اور زمین کو خستہ چھوڑنے والے لوگوں کے لیے ٹیکس کی زیادہ شرحیں تجویز کریں"۔

مسٹر Nguyen Van Dinh نے کہا کہ زمین کی نیلامی میں، جیتنے والی بولی کی قیمت ماضی کی ابتدائی قیمت سے درجنوں گنا زیادہ تھی۔ زیادہ تر لوگ اس حقیقت کے بارے میں خوش ہونے کی بجائے نیلامی کے نتائج کے بارے میں زیادہ شکوک و شبہات کا شکار تھے کہ ریاستی بجٹ کو آمدنی کے اضافی بڑے ذرائع حاصل ہوں گے۔ وجہ یہ ہے کہ نیلامی جیتنے کے بعد اکثر زمین کے پلاٹ چھوڑ دیے جاتے ہیں، بہت سے معاملات میں "گھوسٹ اربن ایریاز" بنتے ہیں، ان میں سے اکثر "پروجیکٹس" پر قبضے کی شرح بہت کم ہوتی ہے، کئی دہائیوں تک عمل درآمد کے بعد بھی صرف چند گھر ہی بنے ہیں اور لوگ منتقل ہوئے ہیں، اس کے مطابق ماسٹر صاحب۔ Nguyen Van Dinh نے کہا کہ گھروں اور زمینوں پر ٹیکس لگانے کی پارٹی کی قرارداد 18 میں سیاسی بنیاد ہے لیکن اسے مقامی لوگوں کے درمیان ہم آہنگی اور منصفانہ طور پر لاگو کیا جانا چاہیے۔

ایک اہم عنصر ٹیکس لگانے کے لیے ڈیٹا بیس کی ضرورت ہے، اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ صحیح مضامین پر ٹیکس لگایا جائے، اور ٹیکس پالیسیوں کی تاثیر کو فروغ دیا جائے۔ اس وقت، اس رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کا صحیح تعین مکمل ڈیٹا بیس کی کمی اور جائیداد کا ٹائٹل کسی اور کے لینے کے رجحان کی وجہ سے حل نہیں ہوسکا ہے۔

تاہم، وزیراعظم نے ڈیجیٹل تبدیلی کی خدمت کے لیے آبادی کے ڈیٹا، شناخت اور الیکٹرانک تصدیق کے لیے ایپلی کیشنز تیار کرنے کے لیے پروجیکٹ 06 کی منظوری دے دی ہے۔ نئے زمینی قانون، ہاؤسنگ قانون، اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون میں زمین، رہائش، اور جائیداد کی معلومات پر ایک قومی ڈیٹا بیس کی تعمیر کا بھی ذکر ہے۔ اگر اسے مؤثر طریقے سے نافذ کیا جائے تو مستقبل قریب میں ایک قابل اعتماد ڈیٹا بیس سسٹم بنایا جا سکتا ہے، جو کہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس قانون کی منظوری کے بعد اسے نافذ کرنے کے لیے ایک اہم ڈیٹا بیس ہے۔

اگر رئیل اسٹیٹ ٹیکس کے تابع ہے، اگر ہم رئیل اسٹیٹ پر انفارمیشن سسٹم اور ڈیٹا بیس کو "مالکیت کو منسوب کرنے" کے لیے جمع کر سکتے ہیں اور یہ دیکھ سکتے ہیں کہ اس پراپرٹی کا مالک کون ہے، تو کچھ ایسا ہو سکتا ہے جو ناممکن لگتا ہے: مکان اور زمین کی قیمتیں کم ہو جائیں گی، یہاں تک کہ تیزی سے کم ہو جائیں گی۔ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیاں تقریباً مکمل طور پر بند ہو جائیں گی۔ بینکوں کو بھی زمین کے نئے کسٹمر بیس کو تلاش کرنا ہو گا۔

ٹیکس لگانے کا مقصد اس نظریے کو ٹھوس بنانا ہے کہ "مکانات رہنے کے لیے ہیں، قیاس آرائیوں کے لیے نہیں" اور تب ہی مزدوروں کے لیے آباد ہونے کا خواب کم ہو جائے گا" ، مسٹر نگوین وان ڈِنہ نے زور دیا۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے حال ہی میں بہتری کے آثار دکھائے ہیں جب قومی اسمبلی نے باضابطہ طور پر مارکیٹ کے 3 اہم قوانین کی منظوری دی ہے، جو کہ یکم اگست 2024 سے 6 ماہ قبل نافذ العمل ہیں۔ جب کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ صرف ہنوئی میں ہلچل مچا رہی ہے، دیگر علاقے اب بھی کافی پرسکون ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بہت سی مشکلات کا سامنا ہے اور سرمایہ کار اب بھی صوبائی مارکیٹوں میں "پھنسے ہوئے" ہیں، سیکنڈ ہومز پر ٹیکس لگانے کی حالیہ تجویز کو بہت سے مخالف آراء ملے ہیں۔

درحقیقت دوسرے گھروں پر ٹیکس کوئی نئی تجویز نہیں ہے بلکہ اس کا تذکرہ 2009 سے ہو رہا ہے لیکن کئی وجوہات کی بنا پر اسے قانونی حیثیت نہیں دی جا سکی جب تک کہ اسے قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کی جانب سے جون 2022 میں جاری کردہ قرارداد نمبر 18-NQ/TW میں باضابطہ طور پر شامل نہیں کیا گیا۔ تاہم، زمین کی منڈی کو ریگولیٹ کرنے کے لیے ضوابط/پالیسیوں کو تیار کرنے کے عمل میں، خاص طور پر زمین کے استعمال کے حقوق پر اضافی ٹیکس کے ذریعے اور دوسری رئیل اسٹیٹ یا اس سے زیادہ زمین پر جائیداد کے مالکانہ حقوق کے ذریعے، بہت سی رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑا ہے۔

خاص طور پر، بہت سے ماہرین کو تشویش ہے کہ اگر رئیل اسٹیٹ ٹیکس کے نفاذ کا احتیاط سے حساب اور برابری نہیں کی جاتی ہے، تو یہ ایک متضاد اثر پیدا کر سکتا ہے، جس سے مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہو سکتا ہے اور کم اور درمیانی آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش تک رسائی مشکل ہو سکتی ہے۔

کون سا راستہ مناسب ہے؟

رئیل اسٹیٹ کی منتقلی، قیاس آرائیوں، قیمتوں میں افراط زر، وغیرہ میں ٹیکس چوری سے نمٹنے کے لیے ٹیکس ایک مؤثر ذریعہ ہے۔ تاہم، دوسرے گھروں پر ٹیکس لگانے کا احتیاط سے حساب لگانے کی ضرورت ہے تاکہ مارکیٹ کی حقیقتوں کے مطابق ہو اور تمام فریقین کے مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنایا جاسکے۔

بہت سے ماہرین کے مطابق، ٹیکس زمین کی آسمان چھوتی قیمتوں کو کنٹرول کرنے، قیاس آرائیوں کو کم کرنے، مارکیٹ میں ہیرا پھیری کو روکنے اور رئیل اسٹیٹ کو اس کی اصل قیمت پر واپس لانے کا ایک ذریعہ ہو سکتا ہے۔ تاہم، موجودہ غیر واضح لینڈ انفارمیشن مینجمنٹ میکانزم کے ساتھ، ٹیکس لگانا آسان نہیں ہے۔

ٹیکس لگانا ایک اچھا حل ہے، جس سے ریاستی بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہوتا ہے اور 6-12 ماہ یا 1-2 سال کی مختصر مدت میں مارکیٹ کو ایڈجسٹ کرنے میں مدد ملتی ہے، لیکن یہ طویل مدت میں اپنا اثر برقرار نہیں رکھ سکتا۔ تاہم، بہت سے خدشات یہ بھی ہیں کہ ٹیکس لگانے سے صرف قیمتیں بڑھیں گی، کیونکہ زمین کی قیمت بیچنے والے کے ٹیکس کے ساتھ شامل کی جائے گی۔

پریس کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، مالیاتی ماہر Dinh The Hien نے کہا کہ پراپرٹی ٹیکس صرف ایک ٹیکس ہے جو ان لوگوں پر لگایا جاتا ہے جو جائیداد کے مالک ہوں، جتنا زیادہ جائیداد، اتنا ہی زیادہ ٹیکس۔ اوسط معیار زندگی کے حامل لوگوں کے لیے، جن کے پاس رہنے کے لیے صرف ایک گھر ہے، پریشان ہونے کی ضرورت نہیں ہے۔

ان لوگوں کے لیے جن کے پاس بہت زیادہ اثاثے ہیں (رئیل اسٹیٹ)، اور ان کے اثاثے مسلسل منافع پیدا کرتے ہیں، زیادہ ٹیکس ادا کرنا فطری ہے۔ سرمایہ کاری کے لیے قرض لینے کی صورت میں، ٹیکس اس لاگت کا حصہ ہیں جس کا حساب سرمایہ کاروں کو کرنا چاہیے، "نفع اور نقصان"۔

حال ہی میں، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے بھی لوگوں کے دو گروہوں کے لیے ایک رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کی تجویز پیش کی، بشمول دوسرے گھر یا اس سے زیادہ کے خریدار اور پروجیکٹ ترک کرنے والے مالکان۔ لین دین کے لیے ٹیکس کی شرح بتدریج بڑھے گی جہاں بیچنے والے کی ملکیت کی مدت مختصر ہوتی ہے۔

اس سے قبل، اگست 2023 میں، ہو چی منہ شہر کے ووٹرز نے دوسرے گھروں پر ٹیکس لگانے اور خالی زمینوں اور مکانات پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز جاری رکھی جن سے زمین کی قیمت نہیں بنتی۔ وزارت خزانہ نے کہا کہ اس نے رئیل اسٹیٹ ٹیکس سے متعلق ایک مسودہ قانون کا مطالعہ کیا ہے اور اسے تیار کیا ہے، جسے 2024 میں لاء اینڈ آرڈیننس ڈویلپمنٹ پروگرام میں شامل کیا جائے گا، اور 8ویں اجلاس (اکتوبر 2024) میں تبصرے کے لیے قومی اسمبلی میں پیش کیا جائے گا۔

کھنہ این

ماخذ: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html