دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس کا مسئلہ گرم ہے، مارکیٹ کی صحت کے مطابق روڈ میپ تیار کرنے کی ضرورت ہے۔

کیا پراپرٹی ٹیکس سے گھر کی قیمتیں کم ہو سکتی ہیں؟

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں حالیہ اضافے کی وجوہات کے بارے میں سرکاری دفتر کو بھیجی گئی ایک رپورٹ میں، تعمیرات کی وزارت نے کہا کہ وہ ان لوگوں کے لیے ٹیکس پالیسی کا مطالعہ کرے گی اور تجویز کرے گی جو منافع کمانے کے لیے قیاس آرائیوں اور خرید و فروخت کو محدود کرنے کے لیے بہت سے مکانات اور زمینوں کے مالک ہیں اور استعمال کرتے ہیں۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، مکانات کی قیمتوں میں حالیہ اضافے میں جو عوامل کارفرما ہیں ان میں متعدد سرمایہ کاروں، سرمایہ کاروں کے گروپس، سٹہ بازوں اور رئیل اسٹیٹ بروکرز کی "شرکت" شامل ہے۔ 100 ملین فی مربع میٹر سے زیادہ جیتنے والی قیمتوں والی نیلامیوں کے بارے میں، تعمیرات کی وزارت نے کہا کہ بہت سے سرمایہ کاری گروپ نیلامی میں حصہ لینے اور پھر منافع کمانے کے لیے فوری فروخت کرنے میں مہارت رکھتے ہیں۔ نیلامی کے علاقے سے باہر، بہت سے بروکرز نتائج کا انتظار کر رہے ہیں، 200 - 500 ملین VND فی لاٹ کے فرق پر زمین خریدنے اور بیچنے کی پیشکش کرنے کے لیے تیار ہیں۔ غیر قانونی منافع کے لیے بہت سی زمینوں کی خرید و فروخت عام ہے، یہاں تک کہ منظم ہے، جس سے آس پاس کے علاقے میں زمین اور مکانات کی قیمتوں کی سطح میں اضافہ ہوتا ہے۔

کچھ گروہ، سرمایہ کار اور انفرادی رئیل اسٹیٹ بروکرز "قیمتوں کو بڑھانے"، ورچوئل قیمتیں بنانے کے لیے مارکیٹ کی معلومات کو توڑ مروڑ کر پیش کرتے ہیں... اور لوگوں کے علم کی کمی کا فائدہ اٹھاتے ہوئے نفسیات میں ہیرا پھیری کرتے ہیں، منافع کے لیے بھیڑ کی نفسیات کے مطابق سرمایہ کاری کو راغب کرتے ہیں۔

عام طور پر، ہاؤسنگ پروجیکٹس کے سرمایہ کار فروخت کی قیمت کا اوسطاً 3% ٹریڈنگ فلور اور بروکرز کو مصنوعات بیچنے کے لیے خرچ کرتے ہیں۔ تاہم، بروکرز اکثر بازار کی صورت حال کے مطابق گاہکوں کے ساتھ لین دین کرتے وقت زیادہ قیمت شامل کرنے کا انتخاب کرتے ہیں، جس کی وجہ سے خریداروں کو "فرق" ادا کرنا پڑتا ہے۔

"بخار کے دور میں، بہت سے بروکرز بیچنے والوں سے مکان اور زمین خریدنے کے لیے "ڈپازٹ" کا طریقہ بھی استعمال کرتے ہیں اور پھر دوسروں کو فروخت کرنے کے لیے قیمت میں 10-15% اضافہ کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر: ایک اپارٹمنٹ کی قیمت 5 بلین VND ہے، بروکر خریدنے کے لیے 1 بلین VND جمع کرتا ہے اور 1 ماہ کے اندر ادا کرنے پر راضی ہوتا ہے۔ لیکن اس 1 ماہ کے اندر، گاہک کو 6-7 ارب VND کا فرق ملے گا۔

اس کے علاوہ، کچھ سرمایہ کار بھی مکانات کی قیمتوں کو بڑھانے میں اپنا حصہ ڈالتے ہیں "زیادہ فروخت کی قیمتوں کی پیشکش" کرتے ہوئے، متوقع منافع کی سطح کو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی اوسط سے زیادہ بڑھاتے ہیں۔ ان علاقوں میں جہاں صرف چند، یا یہاں تک کہ ایک پروجیکٹ فروخت کے لیے کھلا ہے، سرمایہ کار منافع کمانے کے لیے قیمتیں بڑھا سکتے ہیں، مسابقت اور حوالہ کی قیمتوں کی کمی کی وجہ سے،" وزارت تعمیرات نے رپورٹ میں کہا۔

اس مسئلے پر تبصرہ کرتے ہوئے، ماسٹر Nguyen Van Dinh - رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر نے کہا کہ مکانات اور زمین کی قیمتوں میں اضافے کی ایک وجہ قیاس آرائیوں اور ذخیرہ اندوزی کا رجحان ہے جس میں بینکوں کے تعاون سے "تجارتی زمین سے زیادہ کچھ نہیں" کی ذہنیت ہے۔ یہ بینکوں کا ایک "VIP" کسٹمر گروپ ہے کیونکہ قرض ہمیشہ مکانات اور زمین کے ساتھ رہن رکھے جاتے ہیں - جن کی قیمت میں تقریباً ہمیشہ اضافہ سمجھا جاتا ہے اور اس کا خطرہ کم ہوتا ہے۔ لوگوں کی سرمایہ کاری کی ضروریات جائز ہیں، لیکن جب یہ رجحان بلندی پر ہو تو یہ قیاس آرائی اور مکانات اور زمینوں کی ذخیرہ اندوزی، منڈی کو بگاڑ دینے، زمینوں کو لاوارث اور وسائل کو ضائع کرنے کا باعث بنتا ہے۔

ایم ایس سی۔ Nguyen Van Dinh نے کہا کہ مکانات اور زمین پر ٹیکس لگانا ایک لازمی حل ہے، جو کہ واضح طور پر سنٹرل ایگزیکٹو کمیٹی کی 2022 کی قرارداد نمبر 18-NQ/TW میں جدت اور کامل اداروں اور پالیسیوں کو جاری رکھنے، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنانے سے متعلق ہے۔ قرارداد 18 کاموں اور حلوں کا تعین کرتی ہے: "زمین کو خستہ، آلودہ اور تنزلی چھوڑ کر، بیکار زمین کے استعمال کی صورت حال پر قابو پانا"، "زمین کے بڑے رقبے، بہت سے مکانات، زمین پر قیاس آرائیاں کرنے، زمین کا سست استعمال، اور زمین کو خستہ چھوڑنے والے لوگوں کے لیے ٹیکس کی زیادہ شرحیں تجویز کریں"۔

مسٹر Nguyen Van Dinh نے کہا کہ زمین کی نیلامی میں، جیتنے والی بولی کی قیمت ماضی کی ابتدائی قیمت سے درجنوں گنا زیادہ تھی۔ زیادہ تر لوگ اس حقیقت پر خوش ہونے کے بجائے نیلامی کے نتائج کے بارے میں شکوک و شبہات کا شکار تھے کہ ریاستی بجٹ سے محصولات کے اضافی بڑے ذرائع حاصل ہوں گے۔ وجہ یہ ہے کہ نیلامی جیتنے کے بعد زمین کے پلاٹ اکثر ترک کر دیے جاتے ہیں، بہت سے معاملات میں "گھوسٹ اربن ایریاز" بنتے ہیں، ان میں سے اکثر "پروجیکٹس" پر قبضے کی شرح بہت کم ہوتی ہے، کئی دہائیوں تک عمل درآمد کے بعد بھی صرف چند گھر ہی بنائے گئے ہیں اور لوگ منتقل ہوئے ہیں۔ اسی مناسبت سے، ماسٹر نگوین وان ڈین نے کہا کہ سیاسی بنیادوں پر زمینوں کے ٹیکس کی بنیاد پر پارٹی اور 100 کے ٹیکس کی بنیاد ہے۔ علاقوں کے درمیان ہم آہنگی اور منصفانہ طور پر لاگو کیا جائے گا.

ایک اہم عنصر ٹیکس لگانے کے لیے ڈیٹا بیس کی ضرورت ہے، اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ صحیح مضامین پر ٹیکس لگایا جائے، اور ٹیکس پالیسیوں کی تاثیر کو فروغ دیا جائے۔ اس وقت اس رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کا صحیح تعین مکمل ڈیٹا بیس کی کمی اور جائیداد کسی اور کے نام کرنے کے رجحان کی وجہ سے حل نہیں ہوسکا ہے۔

تاہم، وزیراعظم نے ڈیجیٹل تبدیلی کی خدمت کے لیے آبادی کے ڈیٹا، شناخت اور الیکٹرانک تصدیق کے لیے ایپلی کیشنز تیار کرنے کے لیے پروجیکٹ 06 کی منظوری دے دی ہے۔ نئے زمینی قانون، ہاؤسنگ قانون، اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون میں زمین، رہائش، اور جائیداد کی معلومات پر ایک قومی ڈیٹا بیس کی تعمیر کا بھی ذکر ہے۔ اگر اسے مؤثر طریقے سے نافذ کیا جائے تو مستقبل قریب میں ایک قابل اعتماد ڈیٹا بیس سسٹم بنایا جا سکتا ہے، جو کہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس قانون کی منظوری کے بعد اسے نافذ کرنے کے لیے ایک اہم ڈیٹا بیس ہے۔

" اگر رئیل اسٹیٹ ٹیکس کے تابع ہے، اگر ریل اسٹیٹ کا معلوماتی نظام اور ڈیٹا بیس کو "انتساب ملکیت" کے لیے جمع کیا جا سکتا ہے، تاکہ یہ معلوم ہو سکے کہ اس پراپرٹی کا اصل مالک کون ہے، تو کچھ ایسا ہو سکتا ہے جو ناممکن نظر آتا ہے: رئیل اسٹیٹ اور مکان کی قیمتیں کم ہو جائیں گی، یہاں تک کہ تیزی سے کم ہو جائیں گی۔ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو تقریباً روک دیا جائے گا۔ بینکوں کو بھی زمین کی بجائے نئے کسٹمر بیس کو تلاش کرنا ہو گا۔

ٹیکس لگانے کا مقصد اس نظریے کو ٹھوس بنانا ہے کہ "مکانات رہنے کے لیے ہیں، قیاس آرائیوں کے لیے نہیں" اور تب ہی مزدوروں کے لیے آباد ہونے کا خواب کم ہو جائے گا" ، مسٹر نگوین وان ڈِنہ نے زور دیا۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے حال ہی میں بہتری کے آثار دکھائے ہیں جب قومی اسمبلی نے باضابطہ طور پر مارکیٹ کے تین اہم قوانین کی منظوری دی ہے، جو کہ 1 اگست 2024 سے متوقع طور پر 6 ماہ قبل نافذ العمل ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بہت سی مشکلات کا سامنا ہے اور سرمایہ کار اب بھی صوبائی مارکیٹوں میں "پھنسے ہوئے" ہیں، سیکنڈ ہومز پر ٹیکس لگانے کی حالیہ تجویز کو بہت سے مخالف آراء ملے ہیں۔

درحقیقت دوسرے گھروں پر ٹیکس کوئی نئی تجویز نہیں ہے بلکہ اس کا تذکرہ 2009 سے ہو رہا ہے لیکن کئی وجوہات کی بنا پر اسے قانونی حیثیت نہیں دی جا سکی جب تک کہ اسے قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کی جانب سے جون 2022 میں جاری کردہ قرارداد نمبر 18-NQ/TW میں باضابطہ طور پر شامل نہیں کیا گیا۔ تاہم، زمین کی منڈی کو ریگولیٹ کرنے کے لیے ضوابط/پالیسیوں کو تیار کرنے کے عمل میں، خاص طور پر زمین کے استعمال کے حقوق پر اضافی ٹیکس لگانے اور دوسری رئیل اسٹیٹ یا اس سے زیادہ زمین پر اثاثوں کی ملکیت کے ذریعے، بہت سی رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑا ہے۔

خاص طور پر، بہت سے ماہرین کو تشویش ہے کہ اگر رئیل اسٹیٹ ٹیکس کے نفاذ کا احتیاط سے حساب اور برابری نہیں کی جاتی ہے، تو یہ ایک متضاد اثر پیدا کر سکتا ہے، جس سے مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہو سکتا ہے، جس سے کم آمدنی والے اور درمیانی آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش تک رسائی مشکل ہو جائے گی۔

کون سا راستہ مناسب ہے؟

رئیل اسٹیٹ کی منتقلی، قیاس آرائیوں، قیمتوں میں افراط زر، وغیرہ میں ٹیکس چوری سے نمٹنے کے لیے ٹیکس ایک مؤثر ذریعہ ہے۔ تاہم، دوسرے گھروں پر ٹیکس لگانے کا احتیاط سے حساب لگانے کی ضرورت ہے تاکہ مارکیٹ کی حقیقتوں کے لیے موزوں ہو اور تمام فریقوں کے مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنایا جا سکے۔

بہت سے ماہرین کے مطابق، ٹیکس زمین کی آسمان چھوتی قیمتوں کو کنٹرول کرنے، قیاس آرائیوں کو کم کرنے، مارکیٹ میں ہیرا پھیری کو روکنے اور رئیل اسٹیٹ کو اس کی اصل قیمت پر واپس لانے کا ایک ذریعہ ہو سکتا ہے۔ تاہم، موجودہ غیر واضح لینڈ انفارمیشن مینجمنٹ میکانزم کے ساتھ، ٹیکس لگانا آسان نہیں ہے۔

ٹیکس ایک اچھا حل ہے، جو ریاستی بجٹ کے لیے آمدنی بڑھانے میں مدد کرتا ہے اور 6-12 ماہ یا 1-2 سال کی قلیل مدت میں مارکیٹ کو ایڈجسٹ کرنے میں مدد کرتا ہے، لیکن یہ طویل مدتی اثرات کو برقرار نہیں رکھ سکتا۔ تاہم، بہت سے خدشات یہ بھی ہیں کہ ٹیکس صرف قیمتوں میں اضافہ کرے گا، کیونکہ زمین کی قیمت فروخت کنندہ کے ذریعہ ٹیکس کے ساتھ شامل کی جائے گی۔

پریس کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، مالیاتی ماہر Dinh The Hien نے کہا کہ پراپرٹی ٹیکس کو صرف ان لوگوں پر عائد ٹیکس کے طور پر سمجھا جاتا ہے جو جائیداد کے مالک ہیں۔ جتنی زیادہ جائیداد، اتنا ہی زیادہ ٹیکس۔ اوسط معیار زندگی کے حامل لوگوں کے لیے، جن کے پاس رہنے کے لیے صرف ایک گھر ہے، پریشان ہونے کی ضرورت نہیں ہے۔

ان لوگوں کے لیے جن کے پاس بہت سارے اثاثے ہیں (رئیل اسٹیٹ)، اور اثاثے مسلسل منافع پیدا کرتے ہیں، زیادہ ٹیکس ادا کرنا فطری ہے۔ سرمایہ کاری کے لیے قرض لینے کی صورت میں، ٹیکس اس لاگت کا حصہ ہیں جس کا حساب سرمایہ کاروں کو کرنا چاہیے، "نفع اور نقصان"۔

حال ہی میں، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے بھی دو گروپوں پر لاگو ہونے والی رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کی تجویز پیش کی ہے: دوسرے گھروں یا اس سے زیادہ کے خریدار اور اس منصوبے کو ترک کرنے والے مالکان۔ لین دین کے لیے ٹیکس کی شرح بتدریج بڑھے گی جہاں بیچنے والے کی ملکیت کی مدت مختصر ہوتی ہے۔

اس سے قبل، اگست 2023 میں، ہو چی منہ سٹی کے ووٹروں نے دوسرے گھروں پر ٹیکس لگانے اور ان خالی جائیدادوں پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز جاری رکھی جن سے زمین کی قیمت نہیں بنتی۔ وزارت خزانہ نے کہا کہ اس نے رئیل اسٹیٹ ٹیکس سے متعلق ایک مسودہ قانون پر تحقیق اور تیار کیا ہے، جس کو 2024 کے قانون اور آرڈیننس ڈویلپمنٹ پروگرام میں شامل کیا جائے گا، اور 8ویں اجلاس (اکتوبر 2024) میں تبصرے کے لیے قومی اسمبلی کو پیش کیا جائے گا۔

کھنہ این

ماخذ: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html