رئیل اسٹیٹ کمپنیاں کے ایک سلسلے نے اپنے قرض لینے میں اضافہ کیا، قرض تقریباً 10 بلین امریکی ڈالر تک بڑھ گیا

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مضبوط کریڈٹ کے بہاؤ کے بارے میں خدشات - تصویر: کوانگ ڈِن

مارکیٹ ریسرچ یونٹس کی ایک بڑی تعداد کی رپورٹوں سے پتہ چلتا ہے کہ اس سال کے پہلے مہینوں میں زیادہ تر کریڈٹ ابھی بھی رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے ذریعے چلایا جاتا ہے۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار قرضوں میں اضافہ کرتے ہیں۔

شماریاتی Tuoi Tre Online کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مینجمنٹ اور ڈویلپمنٹ انڈسٹری ( ونگ گروپ کو چھوڑ کر) میں تقریباً 80 کاروباری اداروں کی مالی رپورٹوں کی بنیاد پر، 2024 کی دوسری سہ ماہی کے اختتام پر کل قرض (قرضے اور مالیاتی لیزنگ قرض) VND 245,640 بلین سے زیادہ تک پہنچ گیا۔

اس اعداد و شمار میں سال کے آغاز کے مقابلے میں صرف 10 فیصد اضافہ ہوا، لیکن 2020 کے اختتام کے مقابلے میں 52 فیصد اضافہ ہوا۔

	قرض میں
سہ ماہی 4-2020	161892
سہ ماہی 4-2021	179697
سہ ماہی 4-2022	207161
سہ ماہی 2-2023	222483
سہ ماہی 1-2024	236042
سہ ماہی 2-2024	245640

اعداد و شمار میں رئیل اسٹیٹ مینجمنٹ اور ڈویلپمنٹ (بنیادی طور پر بینک لون، بانڈز، فنانشل لیز...) کے تقریباً 80 درج اداروں کی مالیاتی رپورٹس پر مبنی قلیل مدتی اور طویل مدتی قرض شامل ہیں۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ سب سے بڑے بقایا قرضوں کے ساتھ سرفہرست 12 کاروباری ادارے اس پورے گروپ کے کل بقایا قرضوں کا 80% سے زیادہ ہیں۔

اس سال کی دوسری سہ ماہی کے اختتام پر، ان میں سے زیادہ تر بڑے اداروں نے سال کے آغاز کے مقابلے میں اپنے قرضوں میں اضافہ کیا۔ صرف 3 یونٹ "مخالف سمت" گئے تھے۔

	سہ ماہی 4-2023	سہ ماہی 2-2024
وی ایچ ایم	56682	70500
مواد	57711	59214
Becamex (BCM)	19717	21273
کھانگ ڈائن ہاؤس (KDH)	6345	7739
نام لانگ (NLG)	6107	6532
وان فو (VPI)	5357	6218
ہا ڈو (HDG)	5425	5151
Dat Xanh (DXG)	5288	5087
Kinh Bac (KBC)	3659	4899
سونادیزی (SNZ)	4814	4355
ڈی آئی جی	3111	4323
فاٹ ڈیٹا (PDR)	3104	4183

ڈیٹا: کارپوریٹ مالیاتی بیانات

جن میں سے، سب سے تیز قرض کی شرح نمو کنسٹرکشن ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کارپوریشن - ڈی آئی سی گروپ (ڈی آئی جی) میں ہے، جو گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں تقریباً 39 فیصد ہے۔

اس کے بعد Phat Dat (PDR) ہے جس میں 6 ماہ کے بعد تقریباً 35 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ Nha Khang Dien اور Van Phu Invest بھی ایسے کاروبار ہیں جن کے بقایا قرضے پچھلے سال کے اختتام کے مقابلے میں دوہرے ہندسوں سے بڑھ رہے ہیں۔

اس کے برعکس، کچھ لسٹڈ کمپنیوں نے اپنے قرضے کو "کلین اپ" کیا ہے۔ اس کے مطابق، 2024 کی دوسری سہ ماہی کے لیے مالیاتی رپورٹ کے اعداد و شمار میں اب قرض اور مالیاتی لیز پر قرض کے حصے میں کوئی قرض درج نہیں ہے۔

مثال کے طور پر، سوناڈیزی گیانگ ڈائن (SZG)، ہوانگ ہیو سروس انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (HHS)، Tu Liem Urban Development Joint Stock Company (NTL) کے معاملات...

اس کے علاوہ، بہت سے دوسرے ادارے ہیں جن کے کم اور کم ہوتے بقایا قرضے ہیں جیسے کہ Nam Tan Uyen Industrial Park Joint Stock Company (NTC)، Nam Mekong Group Joint Stock Company (VC3)...

قرض بڑھنے پر غور کرنے کی چیزیں

جب کاروبار بہت زیادہ قرض لیتے ہیں تو خطرات پیدا ہو سکتے ہیں۔ دریں اثنا، ریل اسٹیٹ قرضے کی شرح اکثر مارکیٹ کی اوسط سے زیادہ ہوتی ہے۔ سود کی لاگت ناموافق کاروباری حالات میں کاروبار کے منافع کو ختم کر سکتی ہے۔ یہ اتفاق سے نہیں ہے کہ بہت سے کاروباری رہنماؤں نے انکشاف کیا ہے کہ ان کا بڑا مقصد قرض سے پاک ہونا ہے۔

جب قرض ایکویٹی کے مقابلے میں بہت زیادہ ہو تو نہ صرف انٹرپرائز بلکہ "کریڈیٹر" بھی پریشان ہوں گے۔ آڈیٹرز اکثر کاروبار کے کام جاری رکھنے کی صلاحیت پر شک کرتے ہیں جب یہ یونٹ ایسی صورت حال میں آتا ہے جہاں اس کی ذمہ داریاں اس کے اثاثوں سے زیادہ ہوتی ہیں۔

کاروبار کی صحت کا جائزہ لینے کے لیے اہم اشاریوں میں سے ایک D/E ہے - قرض سے ایکویٹی تناسب کے لیے مختصر۔

	D/E
مواد	4.26
بی سی ایم	1.77
این ایل جی	1.23
ڈی آئی جی	1.34
ایچ ڈی جی	0.88
وی پی آئی	1.9
ڈی ایکس جی	0.86
KOS	1.04
ایس ایس ایچ	1

D/E معیار کے طور پر 1 لیتا ہے۔ جب یہ تناسب 1 سے زیادہ ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ کاروبار پر ایکویٹی سے زیادہ قرض ہے۔ کاروبار کی صحت کا جائزہ لینے کے لیے استعمال ہونے والا ایک اور اشاریہ ہے قرض کا توازن/کل اثاثہ - DAR (D/A)۔

DAR بہت زیادہ ہے، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ کاروبار کے پاس اتنی مالی طاقت نہیں ہے، اور بنیادی طور پر کاروبار کرنے کے لیے قرض لیتا ہے۔ تاہم، اگر DAR بہت کم ہے، تو اس بات کا اندازہ لگانے کے لیے دیگر عوامل پر بھی غور کیا جانا چاہیے کہ آیا کاروبار نے کیپٹل موبلائزیشن چینلز کا فائدہ نہیں اٹھایا۔

VPBanks Securities کے ماہرین کے مطابق، مضبوط ضمانت کے ساتھ ساتھ اعلی اور مستحکم مانگ کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ بینک قرضے کے لیے ایک پرکشش میدان ہے۔

تاہم، ترقی پائیدار نہیں ہو سکتی، اثاثوں کی قدروں میں کمی کے باعث خطرات پیدا ہوتے ہیں۔ طویل مدتی رئیل اسٹیٹ قرضوں کا ذکر نہ کرنا، جو سرمائے کو باندھ سکتے ہیں اور بینکوں کی منافع بخش مواقع کو حاصل کرنے کی صلاحیت کو محدود کر سکتے ہیں۔

ایک اور ماہر نے Tuoi Tre کو بتایا کہ انہیں اس سال کریڈٹ گروتھ کو 14 فیصد تک پہنچنے کی کوشش نہیں کرنی چاہیے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ جب بینک KPIs کو "کریڈٹ" کرتے ہیں تو یہ آسانی سے خطرات پیدا کر سکتا ہے، اس طرح قیاس آرائی پر مبنی ریل اسٹیٹ خریدنے کے لیے قرضوں میں بہت زیادہ رقم تقسیم کرتا ہے، جس سے کم شرح سود اور سستی رقم کے تناظر میں "بلبلوں" کا خطرہ بڑھ جاتا ہے۔

ماخذ: https://tuoitre.vn/loat-dai-gia-bat-dong-san-tang-vay-khoi-no-phinh-to-gan-10-ti-usd-20240903135729445.htm