بڑے شہروں میں 25 ملین VND/m2 سے کم اپارٹمنٹس 'ناپید' ہونے کی وجہ، ہنوئی نے زمین کی نیلامی سے متعلق 2 فیصلوں کو ختم کر دیا

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز کے تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ سستی اپارٹمنٹ سیگمنٹ (قیمت VND25 ملین/m2 سے کم ہے) - سستی رہائش - "ناپید" ہو چکی ہے۔ (تصویر: لن این)

سستی رہائش کی ضروریات کو "ترک کیا جا رہا ہے"

حکومت کی جانب سے سپلائی اور سپورٹ کی نئی پالیسیوں کی وجہ سے ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ آہستہ آہستہ "گرم" ہو گئی ہے۔ تاہم، سپلائی میں اضافہ – بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے طبقے کے تعاون سے، لوگوں کی رہائش کی ضروریات کا صرف ایک بہت چھوٹا حصہ پورا ہوا ہے، جب کہ لوگوں کی اکثریت کی ضروریات – سستی مکانات، کو "چھوڑ دیا" جا رہا ہے، جس سے طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن سنگین ہوتا جا رہا ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ سستی اپارٹمنٹ سیگمنٹ (قیمت VND25 ملین/m2 سے کم ہے) - سستی رہائش - پچھلے کچھ سالوں میں "ناپید" ہو گیا ہے اور ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں دوبارہ ظاہر ہونا بہت مشکل، یا حتیٰ کہ ناممکن بھی ہے۔

خاص طور پر، VARS کے اعداد و شمار بتاتے ہیں کہ 2018-2023 کے عرصے میں، نہ صرف مقدار میں مسلسل کمی ہو رہی ہے، بلکہ دو خاص شہری علاقوں میں اپارٹمنٹس کی فراہمی کا ڈھانچہ بھی تیزی سے غیر متوازن ہے۔ سپلائی کا ڈھانچہ تیزی سے اعلیٰ درجے کے اور لگژری طبقے کی طرف "جھکاؤ" رکھتا ہے۔

ہنوئی میں، سنگ میل تک پہنچنے سے پہلے، نئے شروع کیے گئے سستے اپارٹمنٹس کا تناسب 2018 میں 35% تک پہنچ گیا، جو 2019 میں کم ہو کر 20% اور 2020 میں صرف 12% رہ گیا۔ 2021 اور 2022 میں، ہنوئی میں سستے اپارٹمنٹس کی سپلائی جاری رہی، جس کی کل سپلائی تقریباً 4% تک پہنچ گئی۔

ہو چی منہ سٹی میں، 2018 کے بعد سے، سستی اپارٹمنٹس کا تناسب دوہرے ہندسوں کی شرح سے تیزی سے کم ہوا ہے، جو 2018 میں 20% سے 2020 میں 0.5% ہو گیا ہے اور 2021 میں مکمل طور پر غائب ہو گیا ہے۔

2024 کے پہلے 9 مہینوں تک، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی سپلائی میں نمایاں بحالی دیکھنے میں آئی، لیکن طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن اس وقت اور بھی سنگین ہو گیا جب 2024 کے پہلے 9 مہینوں میں ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں فروخت کے لیے کھولے گئے اپارٹمنٹس کی تقریباً 80% سپلائی کی قیمت فروخت VND/50 ملین یا اس سے زیادہ تھی۔

زیادہ قیمت کے باوجود، نئے شروع کیے گئے پراجیکٹس یا نئے لانچوں نے بہت اچھی فروخت کی شرح حاصل کی ہے کیونکہ رہائش اور سرمایہ کاری دونوں کے لیے اپارٹمنٹس کی مانگ ہمیشہ زیادہ اور اوپر کی جانب رجحان پر رہی ہے۔ کچھ اپارٹمنٹ پروجیکٹس نے سرکاری آغاز کے وقت 99% تک جذب کی شرح ریکارڈ کی تھی۔

اس صورت حال کی وجہ سے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہوتا ہے اور ایک نئی سطح قائم ہوتی ہے، پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں اعلیٰ سطح پر، لوگوں کی اکثریت کی استطاعت اور آمدنی میں اضافے کی شرح سے کہیں زیادہ۔

اپارٹمنٹ کی قیمت کے اشاریہ پر تحقیق، VARS کے منتخب کردہ اور مشاہدہ کردہ 150 پروجیکٹس کے نمونے کے سیٹ میں پراجیکٹس کی فروخت کی قیمت کے اوسط اتار چڑھاو کی عکاسی کرتی ہے، یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ، 2024 کی تیسری سہ ماہی تک، ہنوئی میں نمونے کے پروجیکٹ کلسٹر کی اوسط فروخت کی قیمت 60 ملین VND/m2 کے قریب ہے، جو کہ سیکنڈ کے مقابلے میں 2000 فیصد اضافہ ہے۔

ہو چی منہ سٹی میں پراجیکٹ کلسٹر کی اوسط فروخت کی قیمت VND49.2 ملین/m2 سے VND64.2 ملین/m2 تک بڑھ گئی، جو بنیادی مدت کے مقابلے میں 30.6% کے اضافے کی عکاسی کرتی ہے۔

دا نانگ میں، دا نانگ مارکیٹ پرائس انڈیکس نے تیسری سہ ماہی میں 46.2% کا اضافہ دکھایا، جو ہو چی منہ سٹی سے زیادہ ہے، تیسری سہ ماہی میں نئی ​​سپلائی کے 50% سے زیادہ کے ساتھ جس کی قیمت VND80 ملین/m2 سے زیادہ ہے۔

اس طرح، یہ کہا جا سکتا ہے کہ بڑے شہروں میں، اگرچہ سستی مکانات کی مانگ بہت زیادہ ہے اور پوری نہیں ہوتی۔ لیکن لگژری اپارٹمنٹس کی سپلائی بے کار نہیں ہے اور صرف مانگ کے ایک خاص حصے کو پورا کرتی ہے۔

وجہ کیا ہے؟

VARS کا خیال ہے کہ اس بات کا امکان نہیں ہے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ شہر کے مرکزی علاقوں میں سستی رہائش "ظاہر" ہو، کیونکہ حالیہ برسوں میں سرمایہ کاری کے لیے منظور کیے گئے ہاؤسنگ پراجیکٹس کی تعداد صرف "انگلیوں پر گنی جا سکتی ہے"۔ 2023 اور 2024 کے اوائل میں، سستی ہاؤسنگ سیگمنٹ میں تقریباً کوئی نیا پروجیکٹ لاگو نہیں کیا جائے گا، اور ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس جو لاگو کیے جارہے ہیں وہ بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے طبقے پر مرکوز ہیں۔

وجہ بیان کرتے ہوئے، VARS نے کہا:

سب سے پہلے ، رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کی جانب سے سستی مکانات پر زیادہ توجہ نہ ملنے کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ اس طبقہ سے منافع کا مارجن اعلیٰ درجے کے طبقات سے کم ہے۔

سستی رہائش کی تعمیر کے لیے، ڈویلپرز کو زمینی فنڈ، تعمیر سے لے کر آپریشن تک لاگت کو بہتر بنانا چاہیے۔ دریں اثنا، پروجیکٹ ڈویلپرز کے حساب سے پتہ چلتا ہے کہ صرف 15% کے منافع کے مارجن کے ساتھ، اگر سرمایہ 1-2 سال تک جمود کا شکار رہتا ہے یا فروخت میں 1-2 سال تک تاخیر ہوتی ہے، تو ڈویلپرز کو پیسے کا نقصان ہوگا۔

مزید برآں، مرکزی زمین تیزی سے نایاب ہوتی جا رہی ہے، فی الحال اور مستقبل میں یہ بنیادی طور پر بڑے شہری علاقوں میں واقع ہے جس میں انفراسٹرکچر اور عوامی سہولیات کی ایک سیریز ہے جس میں سرمایہ کاری کی ضرورت ہے، نیز ان پٹ لاگت، خاص طور پر زمین کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں، قیمتیں قابل برداشت نہیں ہیں۔

دوسرا ، اگرچہ حکومت سماجی رہائش اور سستی رہائش کی ترقی کی حوصلہ افزائی کے لیے بہت سی پالیسیاں متعارف کروا رہی ہے، لیکن زمین اور منصوبہ بندی سے متعلق قانونی طریقہ کار اب بھی بڑی رکاوٹیں ہیں۔ لائسنسنگ کا پیچیدہ عمل، طویل عرصے سے، بڑے شہروں میں ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ کے لیے بڑھتے ہوئے قلیل اراضی فنڈ کے ساتھ، پروجیکٹ ڈویلپرز کو اس سیگمنٹ میں سرمایہ کاری کرنے سے پہلے احتیاط سے غور کرنا چاہیے۔

اس کے علاوہ، اس طبقہ میں گھر کے خریداروں کے لیے کریڈٹ سپورٹ پالیسیوں کو ہم آہنگی سے لاگو نہیں کیا گیا ہے۔ کم اور درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے مالی معاونت کے پیکیجز، جیسے ترجیحی شرح سود اور قرض کے ذرائع، تک رسائی اور پیچیدہ طریقہ کار میں اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

تیسرا ، اعلیٰ درجے کے منصوبے اعلیٰ منافع کا مارجن لاتے ہیں اور بیچنا مشکل نہیں ہوتا۔ چونکہ رہائشی اور سرمایہ کاری دونوں ضروریات سمیت اعلیٰ درجے کے مکانات کی مانگ بہت زیادہ ہے، اس لیے اقتصادی ترقی کے ساتھ ساتھ اعلیٰ آمدنی والے صارفین کے گروپ میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے اور غیر ملکی سرمایہ کاری کی لہر سے غیر ملکیوں کے ساتھ ساتھ بیرون ملک مقیم ویت نامی نئے قانونی راہداری کی بنیاد پر اس گروپ کے لیے ملکیت کی شرائط "آرام دہ" ہیں۔

درحقیقت، بہت سے ایسے صارفین ہیں جو پراجیکٹ میں انتہائی محدود اور اعلیٰ درجے کی مصنوعات کے مالک ہونے کے لیے پریمیم ادا کرنے کو تیار ہیں۔ یہ سستی ہاؤسنگ سیگمنٹ کو پروجیکٹ ڈویلپرز کے لیے اور بھی کم پرکشش بناتا ہے۔

Duy Tien میں اربن ہاؤسنگ پروجیکٹ کے لیے 12.5 ہیکٹر سے زیادہ اراضی حوالے کرنا

ہا نام صوبے کی عوامی کمیٹی نے ابھی ابھی ایک فیصلہ جاری کیا ہے کہ 125,012.07m2 زمین Trung Dong تعمیراتی سرمایہ کاری جوائنٹ اسٹاک کمپنی (Trung Dong Company) کو دی جائے تاکہ Duy Tien ٹاؤن میں شہری رہائشی علاقے کی تعمیر کے منصوبے کو عملی جامہ پہنایا جا سکے۔ جس میں سے 11,979.28m2 اراضی سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے ہے۔

فیصلے کے مطابق، ہا نام صوبے کی عوامی کمیٹی نے ٹرنگ ڈونگ کمپنی کو 125,012.07m2 اراضی Hoang Dong اور Tien Noi, Duy Tien ٹاؤن میں ایک شہری رہائشی علاقے کی تعمیر کے منصوبے پر عمل درآمد کے لیے تفویض کی ہے۔ جن میں سے 82,882.5m2 اراضی تکنیکی اور سماجی بنیادی ڈھانچے کے کاموں کی تعمیر کے لیے استعمال کی جائے گی، بشمول: سماجی رہائش (11,979.28m2)، ثقافتی گھر، اسکول، سبز زمین، پانی کی سطح اور ٹریفک کے کام... منظور شدہ تفصیلی منصوبہ بندی کے مطابق۔

تعمیراتی سرمایہ کاری کے بعد، سرمایہ کاروں کے زیر استعمال نہ ہونے والے بنیادی ڈھانچے کے کام کو ضابطوں کے مطابق انتظام کے لیے مقامی حکام اور خصوصی ایجنسیوں کے حوالے کر دیا جائے گا۔

اس کے علاوہ، ہا نام صوبے کی عوامی کمیٹی نے بھی 50 سال کی زمین کے استعمال کی مدت کے ساتھ ٹرنگ ڈونگ کمپنی کو 42,129.57 مربع میٹر رہائشی زمین تفویض کی ہے۔ رہائشی اراضی کے استعمال کے حقوق کی منتقلی اور رہائشی زمین کے استعمال کے حقوق سے منسلک مکانات کے خریدار زمین کو مستحکم اور مستقل طور پر استعمال کرنے کے حقدار ہیں۔

اس کے علاوہ صوبائی عوامی کمیٹی نے بھی Tien Noi وارڈ میں 10,409.48 مربع میٹر زمین تجارتی اور خدماتی سرگرمیوں کے مقصد کے لیے Trung Dong کمپنی کو قانون کے مطابق 50 سال کی مدت کے لیے لیز پر دی۔

ہانام صوبے کی پیپلز کمیٹی نے کہا کہ زمین کی تقسیم اور زمین کی لیز کا طریقہ زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر، زمین کا استعمال کرتے ہوئے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے بولی لگائے بغیر ہے۔ ہا نام صوبے کی عوامی کمیٹی نے ڈوئے تیئن ٹاؤن کی عوامی کمیٹی سے درخواست کی کہ وہ ہوانگ ڈونگ اور تیئن نوئی وارڈز کے حکام، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ساتھ سرحد کا تعین کرنے اور زمین کو ترونگ ڈونگ کمپنی کے حوالے کرنے کے لیے تعاون کرے، اور ساتھ ہی ساتھ زمین کی بازیابی کی پیشرفت کو تیز کرے اور بو کے علاقے کے اندر موجود زمین کی منظوری کے لیے زمین کی بحالی کا کام تیز کرے۔

صوبائی پیپلز کمیٹی نے ٹرنگ ڈونگ کمپنی سے بھی درخواست کی کہ وہ اس منصوبے کو تیزی سے نافذ کرنے کے لیے وسائل پر توجہ دیں۔ پروجیکٹ کا کام مکمل کرنے کے بعد کمپنی کو انفراسٹرکچر کے کام اور غیر استعمال شدہ زمین مقامی حکومت کے حوالے کرنی ہوگی۔

متعلقہ محکمے اور ایجنسیاں سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو انجام دینے، زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی اور قانون کے مطابق منصوبے کو نافذ کرنے میں کمپنی کے ساتھ تعاون اور تعاون جاری رکھیں گی۔

Duy Tien ٹاؤن میں اربن ہاؤسنگ پروجیکٹ شہری بنیادی ڈھانچے کی ترقی، لوگوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے اور علاقے کی سماجی و اقتصادی ترقی کو فروغ دینے کے لیے اہم منصوبوں میں سے ایک ہے۔

ہنوئی: زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے متعلق 2 فیصلوں کو منسوخ کر دیا گیا۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی نے ابھی ابھی فیصلہ نمبر 67/2024/QD-UBND جاری کیا ہے جس میں ہنوئی میں زمین کے استعمال کی فیس یا لیز پر اراضی کے ساتھ زمین مختص کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کی منظوری کے لیے اتھارٹی کے ضوابط پر دو فیصلوں کو ختم کیا گیا ہے۔ فیصلہ یکم دسمبر 2024 سے نافذ العمل ہوگا۔

خاص طور پر، ہنوئی پیپلز کمیٹی نے سٹی پیپلز کمیٹی کے 15 اکتوبر 2019 کے پورے فیصلے نمبر 19/2019/QD-UBND کو ختم کر دیا جو ہنوئی میں زمین کے استعمال کی فیس یا لیز پر اراضی کے ساتھ زمین مختص کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت منظور کرنے کے اختیار کو ریگولیٹ کرتی ہے۔

اسی وقت، شہر نے سٹی پیپلز کمیٹی کے 21 اپریل 2023 کے فیصلے نمبر 07/2023/QD-UBND کو بھی ختم کر دیا جس میں فیصلہ نمبر 19/2019/QD-UBND مورخہ 15 اکتوبر 2019 کو زمین کے استعمال کے حقوق کے ضوابط کے لیے اتھارٹی کے استعمال کے لیے اتھارٹی کے آرٹیکل 1 میں ترمیم کی گئی تھی۔ ہنوئی شہر میں زمین کے استعمال کی فیس یا لیز پر زمین کے ساتھ زمین مختص کرنا۔

اس کے مطابق، فیصلہ نمبر 07/2023/QD-UBND میں، ہنوئی پیپلز کمیٹی زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ زمین مختص کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کی منظوری دے گی یا پوری لیز کی مدت کے لیے ایک بار کی ادائیگی کے ساتھ، زمین کے پلاٹوں یا زمینی علاقوں پر لاگو کیا جائے گا جس کی قیمت 30 ارب VND ہے۔

فیصلہ یکم دسمبر 2024 سے نافذ العمل ہوگا۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dhtml952-at