کیوں ہندوستانی بڑی اور پرتعیش ریل اسٹیٹ پر زیادہ پیسہ خرچ کر رہے ہیں۔

بنگلورو میں دو بیڈ روم کا ایک چھوٹا اپارٹمنٹ خریدنے کے 10 سال سے بھی کم وقت میں، ٹیک پروفیشنلز رتنیش اور نیہا مالویہ اپنی پراپرٹی کو اپ گریڈ کرنے کے خواہاں تھے۔

ہندوستان کی مضبوط اقتصادی ترقی، بڑھتی ہوئی اجرت اور خوش کن اسٹاک مارکیٹ کی وجہ سے لگژری گھروں کی فروخت میں اضافہ ہو رہا ہے۔ (تصویری ماخذ: گیٹی امیجز اور ڈی ایل ایف)

مالویہ جوڑا، اپنی 40 کی دہائی کے اوائل میں، چار بیڈ روم والے گھر کی تلاش میں تھا۔ رتنیش، جو مجسمہ سازی کے شوقین ہیں، نے دو بیڈروم، ایک مطالعہ اور ایک گیسٹ روم کا منصوبہ بنایا۔

اپارٹمنٹ خریدنے کے بعد سے جوڑے کی ماہانہ آمدنی پانچ گنا بڑھ کر تقریباً نصف ملین روپے ($5,955) ہو گئی ہے۔ وہ جس پراپرٹی کو خریدنے والے ہیں اس کی قیمت 40.3 ملین روپے ہے۔

رتنیش نے کہا ، "رہن میں تھوڑا سا اضافہ ہو گا، لیکن ایسی چیز خریدنا بہتر تھا جو ہماری تمام ضروریات کو پورا کرتا ہو، چاہے وہ ہمارے بجٹ میں سب سے اوپر کیوں نہ ہو۔" "کم از کم یہ چند سالوں میں مارکیٹ میں واپس جانے سے بہتر تھا۔"

ہندوستان کی سب سے بڑی رئیل اسٹیٹ کمپنی DLF کے شریک چیف ایگزیکٹو آفیسر آکاش اوہری کے مطابق مالویہ خاندان جیسے پرتعیش ہزار سالہ لوگ ہندوستان میں لگژری گھروں کی فروخت کو آگے بڑھا رہے ہیں۔

"یہ ایک نیا طبقہ ہے جو ابھر رہا ہے اور وہ بہترین چاہتے ہیں،" اوہری نے کہا۔ "رہائش ایک ترجیح بن گئی ہے، جن کے پاس گھر نہیں ہیں وہ اب گھر چاہتے ہیں اور وہ لوگ جن کے گھر بہتر گھر چاہتے ہیں۔"

لگژری گھروں کی فروخت ہندوستان کی اقتصادی ترقی کو دیگر تمام بڑی معیشتوں سے آگے بڑھا رہی ہے۔ اس سے سٹاک مارکیٹ کو فروغ دینے میں مدد ملی ہے، جس سے کاروباری مالکان اور سینئر ایگزیکٹوز کی دولت میں اضافہ ہوا ہے، جبکہ اجرتوں میں بھی اضافہ ہوا ہے، خاص طور پر سفید کالر کارکنوں کے لیے۔

بوسٹن کنسلٹنگ گروپ کا تخمینہ ہے کہ ہندوستان 2023 تک ریکارڈ 588 بلین ڈالر کی دولت پیدا کرے گا۔ UBS کے مطابق، ہندوستان میں 2023 میں 868,671 ارب پتی ہوں گے، جو 2019 سے 14.4 فیصد زیادہ ہے، اور 2028 تک 1.06 ملین تک پہنچنے کے راستے پر ہے۔

آج کے امیر ہندوستانی 185 مربع میٹر سے زیادہ بلند و بالا اپارٹمنٹس خریدنے کو ترجیح دیتے ہیں، زیادہ تر بڑے مضافاتی علاقوں میں جہاں جدید سہولیات جیسے ٹینس کورٹ، سوئمنگ پول اور جاگنگ ٹریکس ہیں۔

رئیل اسٹیٹ سروسز فرم CBRE کے مطابق، 40 ملین روپے یا اس سے زیادہ کی قیمت والے 11,755 گھر گزشتہ سال ممبئی، دہلی اور حیدرآباد شہروں میں فروخت ہوئے، جو 2019 کے مقابلے میں چار گنا زیادہ ہیں۔

ممبئی میں قائم سرمایہ کاری کنسلٹنسی ایمبٹ کے ڈائریکٹر کرن کھنہ نے کہا ، "مطالبہ زیادہ ہے لیکن معیاری گھروں کی فراہمی محدود ہے۔" "مطالبہ عوامل کے امتزاج سے چل رہا ہے جیسے کہ بڑھتے ہوئے ہائبرڈ ورک کلچر کے ساتھ بڑے گھروں کی ترجیح، بڑھتی ہوئی آمدنی کے ساتھ اعلی استطاعت اور تیزی سے شہری کاری۔"

مارچ کو ختم ہونے والے مالی سال میں، ڈی ایل ایف نے نئے رہائشی اپارٹمنٹس کی پیشگی فروخت سے 147.78 بلین روپے اکٹھے کیے، جس نے اپنے 130 بلین روپے کے ہدف کو عبور کیا اور دو سال پہلے کی فروخت کو دوگنا کیا۔

گزشتہ سال کے تقریباً نصف پریزیلز ایک ہی پروجیکٹ سے آئے تھے، دہلی کے مضافاتی علاقے گڑگاؤں میں 1,113 یونٹ پریوانا ساؤتھ ڈویلپمنٹ۔ اگرچہ زیادہ تر اپارٹمنٹس کی قیمت 60 ملین سے 80 ملین روپے کے درمیان تھی، لیکن یہ سبھی لانچ ہونے کے تین دن کے اندر فروخت ہو گئے۔ ڈی ایل ایف نے مئی میں اس کارنامے کو دہرایا، تین دن کے اندر اندر قریبی پریوانا ویسٹ میں 795 اپارٹمنٹس اسی طرح کی قیمتوں پر فروخت کر دیے۔

"اگر آپ حقائق پر نظر ڈالیں تو، DLF نے واقعی گڑگاؤں مارکیٹ کو تیار کیا ہے، جو کہ ایک لگژری ہاؤسنگ ہاٹ سپاٹ ہے،" پنکج کمار، ممبئی میں کوٹک سیکیورٹیز کے نائب صدر، نے لگژری گھروں کی تعمیر اور مارکیٹنگ میں کمپنی کی طاقت کی تعریف کرتے ہوئے کہا۔

"انہیں پہلا موور اور برانڈ ویلیو ہونے کا فائدہ ہے،" انہوں نے کہا۔ "اس کے علاوہ، ان کے پاس گڑگاؤں میں سستی زمین ہے۔ اس سے انہیں زیادہ مارجن حاصل کرنے میں مدد ملتی ہے۔" درحقیقت، ڈی ایل ایف کا خالص منافع گزشتہ سال 34 فیصد بڑھ کر 27.24 بلین روپے ہو گیا، جبکہ ریونیو 15.7 فیصد بڑھ کر 69.58 بلین روپے ہو گیا۔

DLF، جو بنیادی طور پر دارالحکومت کے علاقے میں رہائشیوں پر مرکوز ہے، اس مالی سال میں ممبئی اور گوا کے ساحلی شہری بازاروں میں جنوب کی طرف بڑھ رہی ہے۔ کمپنی کا مقصد کل 1.2 ملین مربع میٹر نئے اپارٹمنٹس کی مارکیٹنگ کرنا ہے، جو پچھلے سال سے 14 فیصد زیادہ ہے۔ ان میں سے زیادہ تر اپارٹمنٹس لگژری یا انتہائی لگژری سیگمنٹ میں ہوں گے، جن میں سے کچھ کی قیمت 500 کروڑ روپے اور اس سے زیادہ ہے۔

ایچ ڈی ایف سی سیکیورٹیز نے پیش گوئی کی ہے کہ اس اقدام سے ڈی ایل ایف کو 170 بلین روپے سے 180 بلین روپے کے اپنے سالانہ فروخت کے ہدف کو عبور کرنے میں مدد مل سکتی ہے۔

DLF واحد کمپنی نہیں ہے جو جدید لگژری اپارٹمنٹ کی تلاش میں ہندوستانیوں کو نشانہ بناتی ہے۔ بڑے حریفوں میں اوبرائے ریئلٹی، گودریج پراپرٹیز اور لودھا گروپ شامل ہیں۔

CBRE کے مطابق، گزشتہ سال بھارت میں 15,870 نئے لگژری گھر فروخت کے لیے رکھے گئے تھے، جو کہ 2019 کے مقابلے میں تقریباً پانچ گنا زیادہ ہے۔ یہ تعداد 2024 کی پہلی ششماہی میں بڑھ کر 13,020 تک پہنچ گئی۔ 15 ملین روپے سے زیادہ کی قیمت والے لگژری گھر جولائی تا ستمبر کے مقامی عرصے کے دوران نئے گھروں کا ایک تہائی حصہ تھے۔ مشاورت 2018 میں، لگژری گھروں نے نئی سپلائی کا صرف 9% حصہ لیا۔

سنگاپور اور امریکہ جیسی منڈیوں کے برعکس ہندوستان کی شرح سود فروری 2023 کے بعد سے نہیں بڑھی ہے، جس سے گھروں کی فروخت میں مضبوط اضافہ برقرار رکھنے میں مدد ملتی ہے۔ 23 اگست تک ہندوستان کے کل بقایا ہوم لون 28.3 ٹریلین روپے تھے، جو ایک سال پہلے کے مقابلے میں 13 فیصد زیادہ تھے۔ اس نمو نے بیجاج ہاؤسنگ فائنانس کی ستمبر میں 65.6 بلین روپے کی ابتدائی عوامی پیشکش کو ہوا دی، جو اس سال اب تک ملک کی سب سے بڑی مارکیٹ ڈیبیو ہے۔

جیسا کہ ہندوستانی اپنے گھروں کو اپ گریڈ کرنا چاہتے ہیں، ہوم لون اگست 2022 سے اگست 2024 تک ہندوستان کے کل ذاتی قرضوں کے 2 فیصد پوائنٹس سے بڑھ کر 51 فیصد ہو گئے ہیں۔ نیچے ادائیگی کی ضروریات گھر کی قیمت کے لحاظ سے مختلف ہوتی ہیں۔ 7.5 ملین روپے سے زیادہ قیمت والے گھروں کے لیے، خریداروں کو گھر کی قیمت کے 25% کی ڈاؤن پیمنٹ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، چاہے وہ بینک سے لیا گیا ہو یا دوسرے رہن قرض دہندہ سے۔

مالی عوامل کے علاوہ، مبصرین کا کہنا ہے کہ ہندوستان کی رئیل اسٹیٹ میں تیزی کو جزوی طور پر رئیل اسٹیٹ (ریگولیشن اینڈ ڈیولپمنٹ) ایکٹ آف 2016، یا RERA سے منسوب کیا جا سکتا ہے۔ قانون نے گھریلو خریداروں کو یکساں لائسنسنگ نظام اور ڈیولپرز کو ایسکرو اکاؤنٹس میں ادائیگیاں روکنے جیسے اقدامات کے ساتھ تحفظ کا زیادہ احساس دیا۔

ایچ ڈی ایف سی کے تجزیہ کار پریکشت کندپال نے کہا، "سیکٹر اس وقت مضبوط ترقی کے راستے پر ہے، جو کہ RERA جیسے مضبوط پالیسی اقدامات سے چل رہا ہے، جس نے شفافیت اور صارفین کی توجہ میں اضافہ کیا ہے، جس کے ساتھ ساتھ مضبوط اقتصادی رفتار اور گھر کی ملکیت اور گھر کی اپ گریڈیشن کے لیے بڑھتی ہوئی بھوک شامل ہے،" HDFC تجزیہ کار پریکشت کندپال، جو کہ کلائنٹس کے لیے ایک حالیہ نوٹ میں DLF کو "خرید" کے طور پر درجہ دیتے ہیں۔

ڈی ایل ایف کے لگژری گھروں کی فروخت کو بیرون ملک مقیم ہندوستانی برادری نے بھی بڑھایا، جسے غیر مقیم ہندوستانی (NRIs) کے نام سے جانا جاتا ہے۔

"یہاں صرف پیسہ کمانا اور خرچ نہیں کیا جا رہا ہے، این آر آئی کی سرمایہ کاری کے ذریعے بیرون ملک سے بھی بہت بڑی رقم آرہی ہے،" مسٹر اوہری نے کہا، جس کا اندازہ ہے کہ اس سال کمپنی کے گھروں کی فروخت کا ایک چوتھائی حصہ امریکہ، جنوب مشرقی ایشیا، مشرق وسطی، افریقہ اور آسٹریلیا کے این آر آئیز سے آئے گا۔ "وہ واپس آکر ایک حقیقی اقدام کرنا چاہتے ہیں۔"

ابوظہبی میں ایک میڈیکل پریکٹیشنر شیلج شرما نے گزشتہ سال گڑگاؤں میں اپنا دوسرا اپارٹمنٹ خریدا جب انہوں نے 2011 میں وہاں خریدے گئے اپارٹمنٹ کی قیمت میں پانچ گنا اضافہ دیکھا۔

"اگرچہ میں ایک این آر آئی ہوں، میں نے محسوس کیا کہ ہندوستان میں ایک گھر ہونا ضروری ہے تاکہ جب میں ریٹائر ہوجاؤں، تو میرے پاس رہنے کی جگہ ہو،" شرما نے کہا، جس نے ابوظہبی اور لندن میں جائیداد میں سرمایہ کاری بھی کی ہے، جہاں انہوں نے تعلیم حاصل کی ہے۔ "کون جانتا ہے کہ زندگی کیسی ہو گی؟"

ماخذ: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html