کیوں ہندوستانی بڑی اور زیادہ اعلیٰ جائیدادوں پر زیادہ پیسہ خرچ کر رہے ہیں۔

بنگلورو میں دو بیڈ روم کا ایک چھوٹا اپارٹمنٹ خریدنے کے 10 سال سے بھی کم عرصے کے بعد، ٹیک پروفیشنلز رتنیش اور نیہا مالویہ اپنی پراپرٹی کو اپ گریڈ کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔

ہندوستان کی مضبوط اقتصادی ترقی، بڑھتی اجرت اور خوش کن اسٹاک مارکیٹ کی بدولت لگژری گھروں کی فروخت بڑھ رہی ہے۔ (تصویری ماخذ: گیٹی امیجز اور ڈی ایل ایف)

مالویہ جوڑا، اپنی 40 کی دہائی کے اوائل میں، چار بیڈ روم والے گھر کی تلاش میں تھا۔ رتنیش، جسے مجسمہ سازی کا شوق ہے، نے دو بیڈروم، ایک مطالعہ اور ایک گیسٹ روم کا منصوبہ بنایا۔

اپارٹمنٹ خریدنے کے بعد سے جوڑے کی ماہانہ آمدنی پانچ گنا بڑھ کر تقریباً نصف ملین روپے ($5,955) ہو گئی ہے۔ وہ جس پراپرٹی کو خریدنے والے ہیں اس کی قیمت 40.3 ملین روپے ہے۔

رتنیش کہتے ہیں ، "رہن میں تھوڑا سا اضافہ ہو گا، لیکن ایسی چیز خریدنا بہتر ہے جو ہماری تمام ضروریات کو پورا کرتا ہو، چاہے وہ ہمارے بجٹ میں سب سے اوپر کیوں نہ ہو۔" "کم از کم یہ چند سالوں میں مارکیٹ میں واپس جانے سے بہتر ہے۔"

ہندوستان کی سب سے بڑی رئیل اسٹیٹ کمپنی DLF کے شریک چیف ایگزیکٹو آفیسر آکاش اوہری کے مطابق مالویہ خاندان جیسے پرتعیش ہزار سالہ لوگ ہندوستان میں لگژری گھروں کی فروخت کو آگے بڑھا رہے ہیں۔

"یہ ایک نیا طبقہ ہے جو ابھر رہا ہے اور وہ بہترین چاہتے ہیں،" اوہری نے کہا۔ "رہائش ایک ترجیح بن گئی ہے، جن کے پاس گھر نہیں ہیں وہ اب گھر چاہتے ہیں اور وہ لوگ جن کے گھر بہتر گھر چاہتے ہیں۔"

لگژری گھروں کی فروخت ہندوستان کی اقتصادی ترقی کو دیگر تمام بڑی معیشتوں سے آگے بڑھا رہی ہے۔ اس سے اسٹاک مارکیٹوں کو فروغ دینے میں مدد ملی ہے، کاروباری مالکان اور سینئر ایگزیکٹوز کی دولت میں اضافہ ہوا ہے، اور خاص طور پر سفید کالر کارکنوں کے لیے اجرت میں اضافہ ہوا ہے۔

بوسٹن کنسلٹنگ گروپ کا تخمینہ ہے کہ ہندوستان 2023 تک ریکارڈ 588 بلین ڈالر کی دولت پیدا کرے گا۔ UBS کے مطابق، ہندوستان میں 2023 میں 868,671 ارب پتی ہوں گے، جو 2019 کے مقابلے میں 14.4 فیصد زیادہ ہیں، اور 2028 تک یہ تعداد 1.06 ملین تک پہنچ جائے گی۔

فی الحال، ہندوستان میں دولت مند 185 مربع میٹر سے زیادہ کے رقبے کے ساتھ بلند و بالا اپارٹمنٹس خریدنے کو ترجیح دیتے ہیں، جو زیادہ تر بڑے مضافاتی شہری علاقوں میں واقع ہیں جن میں جدید سہولیات جیسے ٹینس کورٹ، سوئمنگ پول اور جاگنگ ٹریکس ہیں۔

رئیل اسٹیٹ سروسز فرم CBRE کے مطابق، 40 ملین روپے یا اس سے زیادہ کی قیمت والے 11,755 گھر گزشتہ سال ممبئی، دہلی اور حیدرآباد شہروں میں فروخت ہوئے، جو 2019 کے مقابلے میں چار گنا زیادہ ہیں۔

ممبئی میں مقیم انویسٹمنٹ کنسلٹنسی ایمبٹ کے ڈائریکٹر کرن کھنہ نے کہا ، "مطالبہ زیادہ ہے لیکن معیاری گھروں کی فراہمی محدود ہے۔" "مطالبہ بڑے گھروں کی ترجیح، بڑھتے ہوئے ہائبرڈ ورک کلچر، بڑھتی ہوئی آمدنی کے ساتھ اعلی استطاعت اور تیزی سے شہری کاری سمیت عوامل کے امتزاج سے چل رہی ہے۔"

مارچ کو ختم ہونے والے مالی سال میں، ڈی ایل ایف نے نئے رہائشی اپارٹمنٹس کی پیشگی فروخت سے 147.78 بلین روپے اکٹھے کیے، جو اس کے 130 بلین روپے کے ہدف سے زیادہ ہے اور دو سال پہلے کی فروخت سے دوگنا ہے۔

گزشتہ سال کے تقریباً نصف پریزیلز ایک ہی پروجیکٹ سے آئے تھے، دہلی کے مضافاتی علاقے گڑگاؤں میں 1,113 یونٹ پریوانا ساؤتھ ڈویلپمنٹ۔ اگرچہ زیادہ تر اپارٹمنٹس کی قیمت 60 ملین سے 80 ملین روپے کے درمیان تھی، لیکن تمام اپارٹمنٹس مارکیٹ میں آنے کے تین دن کے اندر فروخت ہو گئے۔ ڈی ایل ایف نے مئی میں اس کارنامے کو دہرایا، تین دن کے اندر اندر قریبی پریوانا ویسٹ میں 795 اپارٹمنٹس اسی طرح کی قیمتوں پر فروخت کر دیے۔

"اگر آپ حقائق پر نظر ڈالیں تو، DLF نے واقعی گڑگاؤں مارکیٹ کو تیار کیا ہے، جو کہ ایک لگژری ہاؤسنگ ہاٹ سپاٹ ہے،" پنکج کمار، ممبئی میں کوٹک سیکیورٹیز کے نائب صدر، نے لگژری گھروں کی تعمیر اور مارکیٹنگ میں کمپنی کی طاقت کی تعریف کرتے ہوئے کہا۔

انہوں نے کہا کہ "انہیں پہلے موور اور برانڈ ویلیو ہونے کا فائدہ ہے۔" "اس کے علاوہ، ان کے پاس گڑگاؤں میں سستے زمین کے پلاٹ ہیں۔ اس سے انہیں زیادہ منافع حاصل کرنے میں مدد ملتی ہے۔" درحقیقت، گزشتہ سال ڈی ایل ایف کا خالص منافع 34 فیصد بڑھ کر 27.24 بلین روپے ہو گیا، جبکہ ریونیو 15.7 فیصد بڑھ کر 69.58 بلین روپے ہو گیا۔

DLF، جس نے بنیادی طور پر دارالحکومت کے علاقے میں رہائشی جائیدادوں پر توجہ مرکوز کی ہے، اس مالی سال میں ممبئی اور گوا کے ساحلی شہری بازاروں میں جنوب کی طرف بڑھ رہی ہے۔ کمپنی کا مقصد کل 1.2 ملین مربع فٹ نئے اپارٹمنٹس کی مارکیٹنگ کرنا ہے، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 14 فیصد زیادہ ہے۔ ان میں سے زیادہ تر اپارٹمنٹس لگژری یا انتہائی لگژری سیگمنٹ میں ہوں گے، جن میں سے کچھ کی قیمت 500 ملین روپے یا اس سے زیادہ ہے۔

ایچ ڈی ایف سی سیکیورٹیز نے پیش گوئی کی ہے کہ اس اقدام سے ڈی ایل ایف کو 170 بلین روپے کے اپنے سالانہ پری سیلز ہدف کو 180 بلین روپے تک پہنچانے میں مدد مل سکتی ہے۔

DLF واحد کمپنی نہیں ہے جو جدید لگژری اپارٹمنٹ کی تلاش میں ہندوستانیوں کو نشانہ بناتی ہے۔ کلیدی حریفوں میں اوبرائے ریئلٹی، گودریج پراپرٹیز اور لودھا گروپ شامل ہیں۔

CBRE کے مطابق، گزشتہ سال بھارت میں 15,870 نئے لگژری گھر فروخت کے لیے پیش کیے گئے، جو کہ 2019 کے مقابلے میں تقریباً پانچ گنا زیادہ ہے۔ 2024 کی پہلی ششماہی میں یہ تعداد بڑھ کر 13,020 ہو گئی۔ 15 ملین روپے سے زیادہ کی قیمت والے لگژری گھر جولائی سے ستمبر کے مقامی عرصے کے دوران نئے گھروں کا ایک تہائی حصہ تھے۔ مشاورت 2018 میں، لگژری گھروں نے نئی سپلائی کا صرف 9% حصہ لیا۔

ہندوستان میں فروری 2023 کے بعد سے شرح سود میں اضافہ نہیں ہوا ہے، جس سے سنگاپور اور امریکہ جیسی مارکیٹوں کے برعکس گھروں کی فروخت میں مضبوط اضافہ برقرار رکھنے میں مدد ملی ہے۔ 23 اگست تک ہندوستان کے کل بقایا ہوم لون 28.3 ٹریلین روپے تھے جو ایک سال پہلے کے مقابلے میں 13 فیصد زیادہ تھے۔ اس نمو نے بیجاج ہاؤسنگ فائنانس کی ستمبر میں 65.6 بلین روپے کی ابتدائی عوامی پیشکش کو ہوا دی، جو اس سال اب تک ملک کی سب سے بڑی مارکیٹ ڈیبیو ہے۔

چونکہ ہندوستانی اپنے گھروں کو اپ گریڈ کرنا چاہتے ہیں، ہوم لون اگست 2022 اور اگست 2024 کے درمیان ہندوستان کے کل ذاتی قرضوں کے 2 فیصد پوائنٹس سے بڑھ کر 51 فیصد ہو گئے ہیں۔ نیچے ادائیگی کی ضروریات گھر کی قیمت کے لحاظ سے مختلف ہوتی ہیں۔ 7.5 ملین روپے سے زیادہ کی قیمت والے گھروں کے لیے، خریداروں کو گھر کی قیمت کے 25% کی ڈاون پیمنٹ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، خواہ وہ بینک ہو یا دیگر قرض دہندہ سے۔

مالی عوامل کے علاوہ، مبصرین کا کہنا ہے کہ ہندوستان کی رئیل اسٹیٹ میں تیزی کو جزوی طور پر رئیل اسٹیٹ (ریگولیشن اینڈ ڈیولپمنٹ) ایکٹ آف 2016، یا RERA سے منسوب کیا جا سکتا ہے۔ قانون نے گھریلو خریداروں کو یکساں لائسنسنگ نظام اور ڈیولپرز کو ایسکرو میں ادائیگیوں کو روکنے جیسے اقدامات کے ساتھ تحفظ کا زیادہ احساس دیا۔

ایچ ڈی ایف سی کے تجزیہ کار پریکشت کاندپال نے کہا، "سیکٹر اس وقت مضبوط ترقی کے راستے پر ہے، جو کہ RERA جیسے مضبوط پالیسی اقدامات کے ذریعے چل رہا ہے، جس سے شفافیت اور صارفین کی توجہ میں اضافہ ہوا ہے، جس کے ساتھ ساتھ مضبوط اقتصادی رفتار اور گھر کی ملکیت اور گھر کی اپ گریڈیشن کی بڑھتی ہوئی خواہش ہے،" HDFC تجزیہ کار پریکشت کاندپال، جو کہ کلائنٹس کے لیے ایک حالیہ نوٹ میں DLF کو "خرید" کے طور پر درجہ دیتے ہیں۔

ڈی ایل ایف کے لگژری گھروں کی فروخت کو بیرون ملک مقیم ہندوستانی برادری نے بھی بڑھایا، جسے غیر مقیم ہندوستانی (NRIs) کے نام سے جانا جاتا ہے۔

"یہاں نہ صرف پیسہ کمایا اور خرچ کیا جا رہا ہے، بلکہ این آر آئی کی سرمایہ کاری کے ذریعے بیرون ملک سے بھی بڑی رقم آرہی ہے،" مسٹر اوہری نے کہا، جو اس سال کمپنی کے گھروں کی فروخت کا ایک چوتھائی حصہ امریکہ، جنوب مشرقی ایشیا، مشرق وسطی، افریقہ اور آسٹریلیا کے این آر آئیز سے آئے گا۔ "وہ واپس آکر ایک حقیقی اقدام کرنا چاہتے ہیں۔"

ابوظہبی میں ایک میڈیکل پریکٹیشنر شیلج شرما نے 2011 میں یہاں خریدے گئے اپارٹمنٹ کی قیمت میں پانچ گنا اضافہ دیکھ کر گزشتہ سال گڑگاؤں میں اپنا دوسرا اپارٹمنٹ خریدا۔

"اگرچہ میں ایک این آر آئی ہوں، میں نے محسوس کیا کہ ہندوستان میں ایک گھر ہونا ضروری ہے تاکہ جب میں ریٹائر ہوجاؤں، تو میرے پاس رہنے کی جگہ ہو،" شرما نے کہا، جس نے ابوظہبی اور لندن میں جائیداد میں سرمایہ کاری بھی کی ہے، جہاں انہوں نے تعلیم حاصل کی ہے۔ "کون جانتا ہے کہ زندگی کیسی ہو گی؟"

ماخذ: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html