خود ساختہ لگژری اپارٹمنٹس کے 'میٹرکس'، خریدار آسانی سے پیسے کھو دیتے ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے اعداد و شمار کے مطابق، 2023 کی دوسری سہ ماہی میں بڑے شہروں میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں بلند سطح پر ریکارڈ کی جاتی رہیں کیونکہ نئے کھولے گئے منصوبے بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے منصوبے تھے۔

ہنوئی میں پراجیکٹس کی لاگت اوسطاً VND52 ملین/m2 ہے، جو پچھلی سہ ماہی سے 1.46% زیادہ ہے۔ ہو چی منہ سٹی میں، اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت VND67 ملین/m2 تھی، جو پچھلی سہ ماہی سے 4.6% کم ہے۔ مارکیٹ میں تقریباً کوئی سستی اپارٹمنٹس نہیں تھے، جن کی قیمت VND25 ملین/m2 ہے۔ 2019 کے مقابلے سستی اپارٹمنٹس کی کل سپلائی میں 98 فیصد کمی واقع ہوئی ہے۔

اسی طرح، CBRE کی رپورٹ کے مطابق، 2023 کے پہلے 6 ماہ میں، ہنوئی میں کل ہاؤسنگ سپلائی تقریباً 3,926 اپارٹمنٹس تھی۔ خاص طور پر، فروخت کے لیے تمام سپلائی ہائی اینڈ اور درمیانی رینج والے حصوں میں تھی، جن میں سے ہائی اینڈ اپارٹمنٹس کا حصہ 51% تھا۔

مندرجہ بالا اعداد و شمار کو دیکھتے ہوئے، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ سرمایہ کار تیزی سے اعلی درجے کے اپارٹمنٹ کے حصوں کو ترقی دے رہے ہیں.

زیادہ سے زیادہ خود ساختہ لگژری اپارٹمنٹس ہیں، خریداروں کو الجھا رہے ہیں۔ (تصویر تصویر)

تاہم، بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق، حقیقی معنوں میں اعلیٰ درجے کے منصوبوں کے علاوہ، بہت سے سرمایہ کاروں نے اپارٹمنٹس فروخت کے لیے کھولتے وقت صارفین کو راغب کرنے اور اصل معیار سے زیادہ قیمتیں بڑھانے کے لیے اپنے پراجیکٹس کو "اعلیٰ درجے" یا "سپر لگژری" کا عنوان دیا ہے۔ بہت سے پراجیکٹس نے غلط فہمیوں کی وجہ سے خریداروں کو مایوس کیا ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ بہت سے ممالک میں لگژری اپارٹمنٹس کا کوئی تصور نہیں ہے۔ کیونکہ اپارٹمنٹ عمارتوں میں، لوگ عام ضوابط کی پیروی کرنے پر مجبور ہوتے ہیں اور آس پاس کے گھرانوں سے متاثر ہوتے ہیں۔

" مثال کے طور پر، اگر اگلے دروازے کی مرمت کی جا رہی ہے، تو دوسرے گھرانوں کو دھول اور شور کو قبول کرنا پڑتا ہے۔ اس لیے، اپارٹمنٹ کی عمارت میں رہنے کا مطلب ہے کچھ تکلیفوں کو قبول کرنا ،" مسٹر وو نے کہا۔

مسٹر وو کے مطابق، بہت سے سرمایہ کار صارفین کو متوجہ کرنے اور قیمتوں میں اضافے کا فائدہ اٹھانے کے لیے صرف پینٹنگ کر رہے ہیں اور خود کو "اعلی درجے" کے طور پر لیبل لگا رہے ہیں۔ ایسے اپارٹمنٹس ہیں جنہیں اعلیٰ درجے کا لیبل لگا ہوا ہے لیکن ان میں صرف بڑے علاقے، تازہ ہوا، اچھی روشنی اور اچھی جگہیں ہیں۔ یہ بنیادی طور پر صرف ایک اشتہاری "چال" ہے۔

اس سے قبل، ہوری اے کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے بھی اس معاملے کے حوالے سے متعلقہ حکام کو ایک دستاویز بھیجی تھی۔ اسی مناسبت سے HoREA کے چیئرمین نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس، لگژری اپارٹمنٹس، سپر لگژری اپارٹمنٹس کے ناموں سے بھر گئی ہے، جو غیر ملکی فقروں سے منسلک ہیں جیسے کہ "لگژری"، "پریمیئر"، "ہائی اینڈ"، "رائل"...

یہ صارفین کو راغب کرنے اور سرمایہ کاروں کی مصنوعات کو فروغ دینے کی محض ایک چال ہے۔ جبکہ حقیقت میں، صرف چند رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں جو اعلیٰ درجے کے معیارات یا ماڈل شہری علاقوں کے معیارات پر پورا اترتے ہیں۔

درحقیقت، بہت سے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، ہائی رائز اپارٹمنٹس، اور کنڈومینیم کو سرمایہ کار اعلیٰ درجے کے پروجیکٹس اور لگژری اپارٹمنٹس کے طور پر لیبل کرتے ہیں جبکہ انہیں محکمہ تعمیرات یا کسی آزاد تشخیصی یونٹ نے تسلیم نہیں کیا ہے۔

پچھلے 10 سالوں میں، وزارت تعمیرات نے اپارٹمنٹ بلڈنگ کی درجہ بندی پر دو سرکلر جاری کیے ہیں۔ اگرچہ اپارٹمنٹ کی عمارت کی درجہ بندی اور شناخت سے متعلق ضوابط موجود ہیں، ابھی تک، چند پروجیکٹ سرمایہ کاروں یا اپارٹمنٹ بلڈنگ مینجمنٹ بورڈز نے اپارٹمنٹ کی عمارت کی درجہ بندی تجویز کرنے کے لیے دستاویزات تیار کی ہیں۔

اس لیے قانونی دستاویزات کی عملییت کا جائزہ لینا ضروری ہے کیونکہ وہ شفافیت، دیانتداری اور منصفانہ مسابقت کے حوالے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور صارفین کی حقیقت اور تقاضوں کو پورا نہیں کرتے۔

مزید برآں، HoREA نے ایک کوتاہیوں کی نشاندہی کی کہ مکمل ہونے والے پراجیکٹس کے معاملے میں اپارٹمنٹس کی درجہ بندی شفاف ہوگی کیونکہ اس کے بعد حقیقی اپارٹمنٹس ہوں گے، گھر خریداروں کو دھوکہ نہیں دیا جائے گا۔ تاہم، مستقبل کے اپارٹمنٹس کے لیے جو اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس، لگژری اپارٹمنٹس کے طور پر مشتہر کیے گئے ہیں، گھر کے خریدار آسانی سے اشتہار کے مطابق غلط پروڈکٹ خرید سکتے ہیں۔

لہذا، HoREA نے اس سمت میں ترمیم کرنے کی تجویز پیش کی کہ اپارٹمنٹ کی عمارت مکمل ہونے اور اسے قبول کرنے کے بعد ہی اعلیٰ درجے کی اپارٹمنٹ بلڈنگ کے زمرے کو تسلیم کیا جا سکتا ہے تاکہ شفافیت، منصفانہ مسابقت کو یقینی بنایا جا سکے اور گھر کے خریداروں کے جائز مفادات کا تحفظ کیا جا سکے۔

مستقبل کے اپارٹمنٹ پراجیکٹس کی تشہیر اور مارکیٹنگ صرف لگژری اپارٹمنٹ پروجیکٹس کے نام سے سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے کی جا سکتی ہے اگر ان کے پاس کوئی دستاویز ہو جس میں یہ تسلیم کیا جائے کہ وہ محکمہ تعمیرات کی طرف سے جاری کردہ اس معیار پر پورا اترتے ہیں۔

وزارت تعمیرات کی رپورٹ کے مطابق، 30 نومبر 2022 تک، پورے ملک میں کچھ صوبوں میں صرف 7 کلاسیفائیڈ اپارٹمنٹ بلڈنگز ہیں، جن میں تھائی نگوین (3 اپارٹمنٹ بلڈنگز)، ہا ٹِن (3 اپارٹمنٹ بلڈنگز)، این جیانگ (1 اپارٹمنٹ بلڈنگ) شامل ہیں، باقی 2014 ہاؤسنگ قانون کی دفعات کے مطابق درجہ بندی اور تسلیم شدہ نہیں ہیں۔

درحقیقت، بہت سے معاملات میں، سرمایہ کار قواعد و ضوابط کے مطابق اپارٹمنٹس کی عمارتوں کی درجہ بندی نہیں کرتے اور انہیں تسلیم نہیں کرتے، بلکہ اس کے بجائے ان اپارٹمنٹس کی "درجہ بندی" کرتے ہیں جن میں وہ سرمایہ کاری کرتے ہیں اور ان ناموں سے تعمیر کرتے ہیں جو اپارٹمنٹس کے خریداروں اور کرایہ داروں کو الجھا دیتے ہیں جیسے کہ اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس، لگژری اپارٹمنٹس، غیر ملکی ناموں والے اپارٹمنٹس۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہرین کے مطابق، اس وقت بہت سے اپارٹمنٹس ہیں جن کا اشتہار آسمان سے اونچی قیمتوں کے ساتھ ہائی اینڈ کے طور پر دیا جاتا ہے۔ خریداروں کو صرف اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس کے لیبل پر یقین کرنے کے بجائے بہت سے عوامل پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔

سب سے پہلے، یہ منصوبہ بڑے شہروں کے مرکزی اضلاع میں واقع ہونا چاہیے، جس میں اہم، کلیدی راستوں کے لیے آسان ٹریفک کنکشن ہوں۔

دوسرا، پروجیکٹ میں ایک جدید، ہم آہنگ انفراسٹرکچر اور سروس سسٹم ہونا چاہیے، جس میں عالمی معیار کے انتظامی برانڈز کے ذریعے اعلیٰ درجے کا انتظام اور آپریشن کا معیار ہونا چاہیے۔

تیسرا، پراجیکٹ کی سرمایہ کاری اور ترقی یافتہ سرمایہ کاروں نے کی ہے۔

چو انہ

ماخذ