رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں: کیا ہمیں 'لگام لگانے' کے لیے قیمت کی حد بنانا چاہیے؟

اس مسئلے پر بحث کرتے ہوئے، بہت سے ماہرین کا کہنا ہے کہ یہ ایک ایسا حل ہے جو "اچھے سے زیادہ نقصان پہنچاتا ہے"۔

ماہر اقتصادیات Dinh Trong Thinh نے تجزیہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمت کی حدوں کا اطلاق بہت سے خطرات کو جنم دے گا۔ ان میں سب سے زیادہ تشویشناک مسئلہ "زیر زمین" مارکیٹ بننے کا امکان ہے۔

" جب قیمت کی حد کو سختی سے ریگولیٹ کیا جاتا ہے، تو بہت سے لین دین ضوابط سے بچنے کے لیے سرکاری معاہدوں سے باہر ہوتے ہیں۔ یہ نہ صرف قانونی خطرات کا باعث بنتا ہے بلکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی شفافیت کو بھی کم کرتا ہے ،" مسٹر تھین نے خبردار کیا۔

اس کے علاوہ، مسٹر تھین کے مطابق، زیادہ سے زیادہ قیمت منصوبوں کے تنوع اور خصوصیات کی عکاسی نہیں کر سکے گی۔ شہر کے مرکز میں ایک اپارٹمنٹ کی قیمت مضافاتی علاقوں میں اپارٹمنٹ کے برابر نہیں ہو سکتی، چاہے اس کا رقبہ ایک ہی ہو۔ چھت کی قیمت کا اطلاق - منزل کی قیمت آسانی سے اس صورت حال کی طرف لے جاتی ہے جہاں مرکز میں پروجیکٹس کی قیمت ان کی اصل قیمت سے کم ہوتی ہے۔

لہذا، اگر ہم قیمت کی حد کا اطلاق کرتے ہیں، تو ہمیں ایک لچکدار پالیسی بنانا چاہیے جو مارکیٹ کو کنٹرول کرنے اور شرکاء کے مفادات کو یقینی بنانے میں مدد دے سکے۔ خاص طور پر، ایک مقررہ قیمت کو لاگو کرنے کے بجائے، ہمیں مقام، سہولیات اور تعمیراتی معیار کی بنیاد پر قیمت کی حد بنانا چاہیے۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ جائیداد کی قیمت کی حد کو لاگو کرنا ایک ایسا طریقہ ہے جو "اچھے سے زیادہ نقصان پہنچاتا ہے"۔ (مثال: Minh Duc)۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Quang Huy - Nguyen Trai یونیورسٹی (NTU) کی فیکلٹی آف فنانس اینڈ بینکنگ کے سی ای او نے بھی کہا کہ قیمت کی حد کو لاگو کرنے سے قیاس آرائیوں کو روکنے میں مدد مل سکتی ہے لیکن فوائد سے زیادہ خطرات لاحق ہوتے ہیں۔

چونکہ یہ آزاد منڈی کے اصول کے خلاف ہے، اس لیے ریل اسٹیٹ کی قیمتیں طلب اور رسد کے ذریعے چلتی ہیں۔ زیادہ سے زیادہ قیمتوں کا اطلاق کرتے وقت، سپلائی آسانی سے سخت ہو جاتی ہے، جبکہ منزل کی قیمتیں کم لاگت والے طبقہ کو مسابقت سے محروم کر دیتی ہیں۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بہت متنوع ہے، ٹاؤن ہاؤسز، اپارٹمنٹس، زمین سے لے کر ریزورٹ پروجیکٹس تک۔ ہر قسم کے لیے مشترکہ قیمت مقرر کرنا ناممکن ہے۔

" قیمت کی حد سرمایہ کاروں کے لیے منافع کو بہتر بنانا بھی مشکل بناتی ہے، نئے منصوبوں کو لاگو کرنے کی حوصلہ افزائی کو کم کرتی ہے۔ جب قیمت کی حد بہت کم ہو گی، تو زیر زمین لین دین جنم لے گا، جس کے نتیجے میں شفافیت کا فقدان ہو گا جو مارکیٹ کو مسخ کر دیتا ہے۔ اس کے علاوہ، سرمایہ کار اعلیٰ درجے کے طبقے کو ترقی دینا بھی بند کر دیں گے یا اعلیٰ قدر کی فراہمی کی حد، مسٹر ہوو مارکیٹ کے منافع کی حد کے منصوبے ہیں ۔" زور دیا.

لہذا، مسٹر ہیو کے مطابق، فروخت کی قیمتیں طے کرنے کے بجائے، مارکیٹ کو جائیداد کی بلند قیمتوں کی بنیادی وجوہات کو حل کرنے کے لیے مزید بنیادی حل کی ضرورت ہے جیسے: قانونی طریقہ کار کو تیز کرکے، پروجیکٹ کی منظوری کے اقدامات کو ہموار کرنا، اور لائسنسنگ کے وقت کو کم کرکے سستی رہائش اور سماجی رہائش کی فراہمی میں اضافہ کرنا۔

اس کے علاوہ، ریاست کو سماجی ہاؤسنگ کے شعبے کو ترقی دینے والے سرمایہ کاروں کے لیے ٹیکس اور ترجیحی قرضوں کی حمایت کرنے کی ضرورت ہے۔

ماہر اقتصادیات ڈاکٹر وو ٹری تھانہ نے یہ بھی کہا کہ ریئل اسٹیٹ پر قیمت کی حدوں کا اطلاق کوئی نئی بات نہیں ہے لیکن ہمیشہ تنازعات کا باعث بنتی ہے۔ اس کے فوائد قیمتوں کے بخار پر قابو پانا، لین دین کی شفافیت کو بڑھانا اور "قیمتوں میں ہیرا پھیری" کو محدود کرنا، جیسا کہ اسٹاک مارکیٹ پر اثر انداز ہوتا ہے۔

تاہم، اگر احتیاط نہ کی جائے تو یہ طریقہ کار نقصان دہ ہو سکتا ہے، مارکیٹ کو بگاڑ سکتا ہے۔ اس کے مطابق، اگر سیلنگ کی قیمت حقیقی مارکیٹ ویلیو کے مقابلے میں بہت کم رکھی جاتی ہے، تو سرمایہ کاروں کو نئے منصوبوں کو لاگو کرنے کا حوصلہ نہیں رہے گا۔ اس سے مارکیٹ میں ہاؤسنگ سپلائی کی کمی ہوتی ہے یا سیلنگ قیمتوں کے ساتھ پراجیکٹس زیادہ سے زیادہ قیمت کے قریب ہوتے ہیں۔

مسٹر تھانہ نے کہا کہ " قیمت کی حد سرمایہ کاروں کو نئے پروجیکٹس تیار کرنے کی حوصلہ افزائی سے محروم کر سکتی ہے، یا منافع کو بہتر بنانے کے لیے تعمیراتی معیار کو کم کر سکتی ہے ۔"

Tuan Anh Real Estate کے ڈائریکٹر مسٹر Giang Anh Tuan نے اپنی رائے بیان کی: رئیل اسٹیٹ کی قیمت کی حدوں کو لاگو کرنا مشکل ہے کیونکہ یہ کاروباری اداروں کے کاروباری کاموں میں مداخلت نہیں کر سکتا۔

ایک پروجیکٹ بنانے کے لیے، کاروبار طریقہ کار سے لے کر تعمیر تک بہت زیادہ رقم خرچ کرتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کی قیمت کی موجودہ سطح کے ساتھ، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں کم قیمت والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس تیار کرنا ناممکن ہے۔

ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں بھی، قیمتیں 50 سے 70 ملین VND/m2 تک ہوتی ہیں، اس لیے اگر ایک نامناسب حد کی قیمت لاگو ہوتی ہے، تو سرمایہ کار زمین کے استعمال کی فیسوں اور زمین کے کرایے کو کم کرنے کی پالیسیوں کے باوجود منافع کو یقینی نہیں بنا پائیں گے۔

" اگر حد کی قیمت بہت کم رکھی گئی ہے، تو سرمایہ کار صرف ہنوئی کے آس پاس کے صوبوں میں ہی منصوبے شروع کر سکتے ہیں۔ ہنوئی کے مرکزی اضلاع میں، بہت سے سستی منصوبوں کی تعمیراتی لاگت لاکھوں VND/m2 تک پہنچ گئی ہے ،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

مسٹر ٹوان کے مطابق ہاؤسنگ کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے، ہاؤسنگ سپلائی، خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ کو بڑھانے کے لیے انتظامی اصلاحات کو فروغ دینا ضروری ہے۔ اس کے علاوہ، قیاس آرائیوں پر سختی سے قابو پانا اور پہلی بار گھر خریدنے والوں کو مالی مدد فراہم کرنا ضروری ہے۔

چو انہ

ماخذ