کئی سالوں سے، کرایہ پر لینے کے لیے اپارٹمنٹ خریدنا ایک محفوظ آپشن تھا، جو بہت سے لوگوں، خاص طور پر درمیانی عمر کے صارفین کے لیے ایک مستحکم ماہانہ آمدنی فراہم کرتا تھا۔ انہوں نے اسے نہ صرف اثاثوں کو محفوظ رکھنے کے طریقے کے طور پر دیکھا بلکہ وقت کے ساتھ ساتھ اپارٹمنٹ کی بڑھتی ہوئی قیمت کی بدولت منافع کے ایک پائیدار ذریعہ کے طور پر بھی دیکھا۔ تاہم، پچھلے کچھ سالوں کی حقیقت یہ ظاہر کرتی ہے کہ کرایہ پر لینے کا منافع تیزی سے تبدیل ہو رہا ہے، کیونکہ اپارٹمنٹ کی خریداری کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں جبکہ کرائے کی قیمتیں صرف سست رفتاری سے بڑھ رہی ہیں۔
اپارٹمنٹس کے کرائے کی پیداوار نصف سے زیادہ کم ہو گئی ہے۔
Nguoi Lao Dong اخبار کے ایک رپورٹر کے سروے سے یہ بات سامنے آئی ہے کہ صرف پچھلے 3-4 سالوں میں، ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں 30%-50% اضافہ ہوا ہے، کچھ پروجیکٹس بھی دوگنا ہو گئے ہیں۔ دریں اثنا، کرایے کی قیمتوں میں صرف 10%-15% اضافہ ہوا ہے۔ اس تفاوت کی وجہ سے کرائے کی پیداوار میں کمی واقع ہوئی ہے، بہت سے معاملات میں سالانہ 2%-3% تک کی واپسی دیکھنے میں آئی ہے، یہاں تک کہ بچت ڈپازٹ کی شرح سود سے بھی کم ہے۔
اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں، لیکن کرائے کی پیداوار غیر معمولی کم ہو گئی ہے۔
محترمہ Thanh Dung (Xuan Hoa وارڈ میں مقیم) نے بتایا کہ 2015-2016 میں، اس نے ماسٹری تھاو ڈائین پروجیکٹ (An Khanh وارڈ) میں صرف 2.4 بلین VND فی یونٹ کے حساب سے دو دو کمروں کے اپارٹمنٹ خریدے۔ داخلہ ڈیزائن مکمل کرنے کے بعد، اس نے انہیں ہر ماہ $1,000 USD میں کرائے پر دیا۔ تاہم، وبائی مرض کے بعد، کرایے کی قیمت کم ہو کر 19 ملین VND فی ماہ رہ گئی۔
اس کے برعکس، اپارٹمنٹ کی قیمت آسمان کو چھونے لگی۔ اپریل 2025 میں، اس نے ایک کو 6.9 بلین VND میں فروخت کیا، جو قیمت خرید کے مقابلے میں تقریباً 290 فیصد زیادہ ہے۔ صرف چند ماہ بعد، نئے مالک نے اسے 8 بلین VND میں دوبارہ فروخت کیا، جبکہ اسی پراپرٹی کے کرایے کی موجودہ قیمت میں اس کے بیچنے کے مقابلے میں صرف 1-2 ملین VND کا اضافہ ہوا ہے۔ کرائے سے سرمایہ کاری پر منافع، جو پہلے 10% سالانہ تھا، اب صرف 3.5% ہے۔
نہ صرف Masteri Thao Dien، بلکہ بہت سے علاقے جو کبھی اپارٹمنٹ کے کرائے کے لیے "جنت" تھے، بھی ایسی ہی صورتحال کا سامنا ہے۔ فو مائی ہنگ شہری علاقے میں (ٹین ہنگ اور ٹین مائی وارڈز میں) جس نے ایک بار ہر سال 6%-9% کی سرمایہ کاری پر واپسی حاصل کی تھی، بہت سے مالکان گھر واپس لے چکے ہیں۔ محترمہ منہ، جو ایک طویل عرصے سے سرمایہ کار ہیں، نے کہا کہ وہ وہاں 2-3 اپارٹمنٹس کی مالک ہیں لیکن اس سال انہیں فروخت کر دیا۔
"پہلے، تقریباً 4.2-4.5 بلین VND کی قیمت کا ایک نیا دو بیڈروم اپارٹمنٹ آسانی سے 20-21 ملین VND ماہانہ میں کرایہ پر لیا جا سکتا تھا۔ اب، اس قیمت کو برقرار رکھنا مشکل ہے؛ نئی سپلائی کے مقابلے کی وجہ سے اب بہت سے اپارٹمنٹس صرف 17-18 ملین VND ماہانہ کرائے پر لے رہے ہیں۔ ہر ماہ ٹیکس، اس لیے میں نے دوسرے چینل کو بیچنے اور سرمایہ کاری کرنے کا فیصلہ کیا۔"
زیادہ سستی سیگمنٹ میں، جیسے Phu My اپارٹمنٹ کمپلیکس (Phu Thuan وارڈ)، دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی قیمت تقریباً 3.8-3.9 بلین VND ہے لیکن صرف 12 ملین VND/ماہ کے لیے کرایہ ہے، جس کی پیداوار تقریباً 4% ہے۔ ڈسٹرکٹ 8، بنہ ٹین، اور سابقہ ضلع 9 میں پروجیکٹس ایک جیسے ہیں، جن کی قیمتیں 2.7-3.5 بلین VND/اپارٹمنٹ ہیں لیکن صرف 8-10 ملین VND/ماہ کے لیے کرایہ پر ہیں، جس سے 3%-3.3% منافع ملتا ہے۔
یہ اتنا "آسان پیسہ" نہیں ہے جتنا یہ ہوا کرتا تھا۔
فو مائی ہنگ میں اپارٹمنٹ کے کرایے میں مہارت رکھنے والی کمپنی میں سیلز کی سربراہ محترمہ ہوونگ نے تسلیم کیا کہ کرائے کی آمدنی کے مقابلے میں کرایے کی موجودہ قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔ "کرایہ دار اب پرانے اپارٹمنٹس پر نئے اپارٹمنٹس کو ترجیح دیتے ہیں، لیکن گزشتہ 4-5 سالوں میں سرمایہ کاری کی لاگت میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ اس لیے، اگرچہ کرائے کی مانگ ختم نہیں ہوئی ہے، لیکن سرمایہ کاروں کے لیے سرمایہ کاری پر واپسی نمایاں طور پر کم ہوئی ہے،" انہوں نے کہا۔
مارکیٹ کی مجموعی تصویر بھی اس رجحان کی عکاسی کرتی ہے۔ CBRE ویتنام کی ایک رپورٹ کے مطابق، Q2 2025 میں، ہنوئی میں پرائمری اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت VND 79 ملین/m² تک پہنچ گئی، جو گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 13 فیصد اضافہ ہے۔ ثانوی قیمت VND 50 ملین/m² تک پہنچ گئی، 15% اضافہ۔
ہو چی منہ سٹی میں، بنیادی مارکیٹ کی قیمتیں VND 82 ملین/m² تک پہنچ گئیں، 29% زیادہ۔ ثانوی مارکیٹ کی قیمتیں 33% کے اضافے سے VND 53 ملین/m² تک پہنچ گئیں۔ دریں اثنا، دو بڑے شہروں میں کرائے کی مجموعی پیداوار سال کے پہلے چھ مہینوں میں صرف 3.4%-3.7% تھی۔ یہ تعداد بنکاک، تھائی لینڈ (6.2%)، کوالالمپور، ملائیشیا (5.1%)، سیول، جنوبی کوریا (4.3%) سے نمایاں طور پر کم ہے، اور صرف ہانگ کانگ، چین (3.2%) اور سنگاپور (3.3%) سے زیادہ ہے۔
CBRE ویتنام کے رہائشی پروجیکٹ مارکیٹنگ کے ڈائریکٹر مسٹر Vo Huynh Tuan Kiet نے وضاحت کی کہ کرایہ کی پیداوار میں کمی کی بنیادی وجہ محدود نئی سپلائی ہے، خاص طور پر ہو چی منہ شہر میں - جہاں 2025 کی پہلی اور دوسری سہ ماہی میں صرف 1,676 نئے اپارٹمنٹس شروع کیے گئے، جو کہ 2251 کے بعد سب سے کم تعداد ہے۔
زیادہ تر پراجیکٹس درمیان سے اعلیٰ درجے کے حصے میں مرکوز ہیں، جس سے قیمتیں بڑھ رہی ہیں۔ اگرچہ ہنوئی میں بہت زیادہ سپلائی ہے (Q2 میں 1,400 یونٹس)، ان میں سے 100% کا تعلق اعلیٰ درجے کے اور لگژری طبقوں سے ہے، جس سے قیمتوں میں بھی اضافہ ہوتا ہے۔
طلب اور رسد کے عوامل کے علاوہ، حادثاتی اخراجات جیسے دیکھ بھال، انتظام اور ٹیکس بھی سرمایہ کاروں کے منافع کو کم کرتے ہیں۔ مزید برآں، Airbnb کے ذریعے قلیل مدتی کرایے کا رجحان اور سماجی رہائش اور سستی رہائش کی مضبوط ترقی، خاص طور پر درمیانی رینج والے حصے میں طویل مدتی اپارٹمنٹ کے کرایے کی مانگ کو کم کر رہی ہے۔
تاہم، کچھ ماہرین کا خیال ہے کہ اگر سرمایہ کار منتخب ہوں تو مواقع موجود ہیں۔ Wowhome کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر ٹا ٹرنگ کین نے تبصرہ کیا: "اگر آپ ایک اچھی جگہ اور بہت سی سہولیات کے ساتھ نئے حوالے کیے گئے پراجیکٹ کا انتخاب کرتے ہیں، تو کرایہ کی پیداوار اب بھی 4%-5% فی سال تک پہنچ سکتی ہے، اس کے ساتھ ساتھ 10%-15% فی سال قیمت میں اضافہ ہو سکتا ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ آپ اندھا دھند ہر پروڈکٹ کو خریدنے سے پہلے احتیاط سے غور کرنا چاہتے ہیں۔"
ایک مدھم روشنی
CBRE نوٹ کرتا ہے کہ ہو چی منہ شہر میں Di An, Lai Thieu, اور Thu Dau Mot کے وارڈوں میں درمیانے درجے کے اپارٹمنٹس نمایاں دلچسپی حاصل کر رہے ہیں، جو صنعتی زونز میں کام کرنے والے انجینئرز اور پیشہ ور افراد کی طرف سے رہائش اور کرائے کی مانگ کی وجہ سے ہے۔ ان علاقوں میں کرائے کی پیداوار کافی پرکشش ہے، جبکہ جائیداد کی قیمتوں میں طویل مدتی ترقی کی صلاحیت ہے، جو صنعتی ترقی کی عکاسی کرتی ہے۔
ماخذ: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm
تبصرہ (0)