بروکرز اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ کرتے ہیں، خریدار مایوس ہیں۔

اپنے بیٹے کو یونیورسٹی کے پہلے سال میں پڑھنے کے لیے ہوانگ مائی، ہائی با ترونگ ضلع میں نیا یا استعمال شدہ اپارٹمنٹ خریدنے کی ضرورت کی وجہ سے، محترمہ ٹران تھی فونگ لین ( نام ڈنہ شہر، نام ڈنہ صوبہ) نے مسلسل ہنوئی میں جاننے والوں اور بروکرز سے کہا ہے کہ وہ 2 بیڈروم، 2 کچن اور 1 باتھ روم والا اپارٹمنٹ تلاش کریں۔

چونکہ بجٹ صرف 2 بلین VND تھا، اس لیے وہ جاننے والوں اور بروکرز پر انحصار کرتی تھی، اور کپڑے کی تاجر بھی تھی۔ محترمہ لین اکثر سامان لینے کے لیے Ninh Hiep مارکیٹ (Gia Lam, Hanoi ) جاتی تھیں اور لاگت کو کم کرنے کے ساتھ ساتھ مناسب علاقوں کی تلاش کے لیے اپارٹمنٹس اور پراجیکٹس کی سرگرمی سے تلاش کرتی تھیں۔

اپارٹمنٹ بروکرز بھی گاہکوں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے بہت سے حربے استعمال کرتے ہیں۔ (تصویر: Ky Phuong)

تاہم، ایک بروکر کے لیے پوچھے جانے اور متعارف کرائے جانے کے 1 ماہ سے زائد عرصے کے بعد، محترمہ لئین یہ جان کر حیران رہ گئیں کہ اسی علاقے، اسی جگہ یا ایک ہی پروجیکٹ کے لیے، بروکر نے پرانے مالک یا پروجیکٹ کے مالک کی طرف سے دی گئی قیمت سے بہت مختلف قیمت کا حوالہ دیا۔

عام طور پر، اس وقت روز ٹاؤن اپارٹمنٹ پروجیکٹ (79 Ngoc Hoi, Hoang Mai, Hanoi) میں، سرمایہ کار 2.4 بلین VND کی قیمت پیش کرتا ہے جس کا رقبہ 71 - 78 m2 ہے۔ 88 - 104 m2 کے رقبے کے ساتھ 3 بیڈروم والے اپارٹمنٹ کی قیمت 2.8 بلین VND ہے، جو 31.8 - 33.8 ملین VND/m2 یا اس سے زیادہ کے برابر ہے۔

محترمہ لین کے مطابق، خریداروں کی نفسیات کو سمجھتے ہوئے، بروکرز اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو بہت زیادہ بڑھا دیتے ہیں، سرمایہ کار کی طرف سے پیش کردہ قیمت کے مقابلے VND/m2 تک کئی ملین سے دسیوں ملین تک، جس سے ضرورت مندوں کے لیے مکان تلاش کرنا بہت مشکل ہو جاتا ہے۔

"حقیقت یہ ہے کہ بروکرز قیمت کو بہت زیادہ بڑھا دیتے ہیں جو لوگ واقعی میں مکان خریدنا چاہتے ہیں اسے بہت زیادہ قیمت پر خریدنا پڑتا ہے، کیونکہ گھر خریدنے والے براہ راست سرمایہ کار سے نہیں خرید سکتے، لیکن انہیں بروکرز یا تجارتی منزلوں سے گزرنا چاہیے،" محترمہ لیئن نے کہا۔

اس مواد کو واضح کرنے کے لیے، VTC نیوز نے The Terra - An Hung اپارٹمنٹ کی عمارت (An Hung urban area, La Khe, Ha Dong, Hanoi) میں قیمتوں کا سروے کیا۔ اس کے مطابق، سرمایہ کار نے 74 ایم 2، 2 بیڈ رومز، 2 باتھ رومز، 2 بالکونی، 37.4 ملین VND/m2 سے زیادہ کے مساوی ایک اپارٹمنٹ کے لیے 2.8 بلین VND کی فروخت کی قیمت پیش کی۔ 2 بیڈرومز، 2 باتھ رومز، 82 ایم 2 کے رقبے والے اپارٹمنٹ کی قیمت 3.1 بلین VND تھی، جو 37.5 ملین VND/m2 کے برابر ہے۔ 3 بیڈ رومز، 3 باتھ رومز، 90 ایم 2 کے رقبے والے اپارٹمنٹ کی قیمت 3.5 بلین VND تھی، جو 38.8 ملین VND/m2 کے برابر ہے۔

تاہم، جب PV نے اس پروجیکٹ پر کچھ بروکرز سے رابطہ کیا، تو انہوں نے کہا کہ اس پروجیکٹ میں اپارٹمنٹس کی قیمت میں تقریباً 45 - 50 ملین VND/m2 کا اتار چڑھاؤ آیا، جس کا مطلب ہے کہ قیمت میں 7.5 - 15 ملین VND/m2 کا اضافہ ہوا۔

"ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی سپلائی بہت کم ہے، اور خریداروں کی طرف سے مانگ میں حال ہی میں اضافہ ہوا ہے، اس لیے قیمت کافی مناسب ہے۔ اگر آپ ابھی خریدنے کے لیے اپنی رقم کم کرتے ہیں، تو آپ اسے خرید سکتے ہیں۔ اگر آپ ہچکچاتے ہیں، تو یہ فروخت ہو جائے گا اور آنے والے وقت میں قیمت بڑھتی رہے گی،" اس بروکر نے کہا۔

بروکرز کے ساتھ معاملہ کرتے وقت محتاط رہیں

VTC نیوز کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، بہت سے بروکرز جو جاننے والے ہیں نے کہا کہ یہ کوئی معمولی بات نہیں ہے کہ بروکرز کے لیے "سرفنگ" کا استعمال کرتے ہوئے منافع کمانے کے لیے صرف گھر کے مالک کے پاس جمع کر کے، پھر دوبارہ بیچنا، اور جب کوئی خریدار ہوتا ہے، تو وہ فوری طور پر منافع کمانے کے لیے جائیداد کو منتقل کر دیتے ہیں۔

پرانے اپارٹمنٹ بروکرز بھی گاہکوں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے بہت سے حربے استعمال کرتے ہیں۔ (تصویر تصویر)

یہاں تک کہ یہ بروکرز گھر اور زمین بیچنے میں مہارت رکھنے والے فین پیجز، سوشل نیٹ ورکنگ گروپس اور ویب سائٹس قائم کرتے ہیں، پھر باری باری گھر اور زمینیں اونچی قیمتوں پر فروخت کرتے ہیں۔ اس معلومات کو مزید مستند بنانے کے لیے، بروکرز ایک دوسرے کے ساتھ رابطہ قائم کرتے ہیں، اپارٹمنٹس پر تبصرہ کرتے ہیں یا ناتجربہ کار خریداروں، حقیقی ضروریات کے حامل افراد یا صوبوں کے لوگوں کو "چال" کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کرتے ہیں۔

یا جب کسی پروجیکٹ کو بیچنے کی ضرورت ہو، بروکرز ایک محرک اثر پیدا کرنے کے لیے مسلسل سوشل میڈیا پر مضامین پوسٹ کریں گے، جس سے صارفین کو یہ دکھایا جائے گا کہ یہ علاقہ "گرم" ہے، اس طرح دلچسپی رکھنے والے لوگوں کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں۔

"یقیناً، بروکریج ایک درمیانی پیشہ ہے، جو رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں منافع کے فرق کا ایک فیصد لے کر آمدنی حاصل کرتا ہے۔ تاہم، فرق مناسب ہونا ضروری ہے، مارکیٹ کے مقابلے میں بہت زیادہ نہیں، جس کی وجہ سے خریداروں کا اعتماد ختم ہو جاتا ہے،" بروکر ہوانگ وان بن نے بتایا۔

درحقیقت، بروکرز کے لیے یہ کوئی معمولی بات نہیں ہے کہ وہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور اپارٹمنٹ کی عمارتوں کو "گرم اپ" کرنے کے لیے ورچوئل لہریں پیدا کرنے کے لیے چالیں استعمال کریں۔ یہاں تک کہ بروکرز، گھر کے مالکان اور سرمایہ کاروں کے گروپ بھی ہیں جنہوں نے خرید و فروخت کے لیے "ہاتھ ہلائے" ہیں، ورچوئل ٹرانزیکشنز بنانے کے لیے نوٹریزنگ کی ہے، "بائیں ہاتھ" کو "دائیں ہاتھ" کو فروخت کیا ہے۔

لہذا، خریداروں کو بروکرز کی چالوں سے ہوشیار رہنے کی ضرورت ہے تاکہ زیادہ رقم ضائع ہونے یا ان کے سامان کو "پھنسا" جانے سے بچایا جا سکے، خاص طور پر اس وقت جب مارکیٹ کو اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

VTC نیوز کی تحقیق سے پتہ چلتا ہے کہ بروکرز کا اکثر یہ اصول ہوتا ہے کہ اپارٹمنٹ پروجیکٹس کے لیے، 3-4 سال کے استعمال کے بعد فرسودگی کی شرح تقریباً 20% ہے۔ 5 سالوں میں، فرسودگی کی شرح جمع ہو جائے گی اور ہر منزل کے ضوابط پر منحصر ہے۔

مثال کے طور پر، ایک گاہک 2 بلین VND میں اپارٹمنٹ خریدنا چاہتا ہے۔ 4 سال کے اندر، گھر کا مالک دوبارہ فروخت کرنا چاہتا ہے، بروکر 20% کی کٹوتی کرے گا، جو کہ 400 ملین VND ہے۔ اگر وہ 5ویں سال میں فروخت کرنا چاہتے ہیں، تو کٹوتی کی شرح 22 - 23% ہوگی، جو کہ معاہدے پر منحصر ہے۔ خاص طور پر، گلابی کتابوں کے بغیر پراجیکٹس کے اپارٹمنٹس، 50 سال کی مدت والے اپارٹمنٹس کے لیے، فرسودگی کی شرح بڑھے گی، جو بیچنے والے کی قیمت کو نچوڑنے کے لیے تقریباً 25 - 35% تک گر جائے گی۔

اپنی مثال دیتے ہوئے، محترمہ Phuong Thi Thuy ( Ha Giang ) نے کہا کہ اکتوبر کے آخر میں انہوں نے Dinh Cong (Hoang Mai, Hanoi) میں 82m2 کا ایک پرانا اپارٹمنٹ 2.5 بلین VND میں خریدا، جو کہ 30.5 ملین VND/m2 کے برابر ہے۔

"جب میں نے پوچھا تو بروکر نے بتایا کہ Dinh Cong کے علاقے میں کوئی نیا پروجیکٹ نہیں ہے، اس لیے اپارٹمنٹس کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ گئی ہیں۔ فی الحال، اس 82 m2 اپارٹمنٹ کی قیمت 3.1 بلین VND ہے۔ 2 دوروں کے بعد، میں نے ایک جاننے والے سے مالک کا فون نمبر حاصل کرنے کے لیے کہا اور براہ راست قیمت پوچھی، انہوں نے کہا، یہ VN 1.37 ارب روپے میں فروخت ہے۔ ملین VND/m2۔

اگر ہم مالک کی طرف سے دی گئی قیمت کا موازنہ کریں، تو بروکر نے 82m2 کے رقبے کے ساتھ 500 ملین VND/اپارٹمنٹ کا منافع کمانے کے لیے اس میں اضافہ کیا ہے۔ پرانے اور نئے مالکان کے درمیان خریداری کے منصوبے پر اتفاق کرنے اور بروکر کے لیے کمیشن کا فیصد کم کرنے کے بعد، ہم نے بروکر کو کمیشن میں 80 ملین VND ادا کرنے کے لیے بلایا۔ میں نے جو اپارٹمنٹ خریدا ہے وہ کافی تسلی بخش ہے، یہاں تک کہ کمیشن فیصد کے باوجود، یہ بروکر کی پیشکش سے اب بھی 420 ملین VND سستا ہے،" محترمہ تھوئے نے کہا۔

محترمہ تھوئی نے اپنا تجربہ بھی شیئر کیا کہ اگر گاہک قریبی قیمت پر خریدنا چاہتے ہیں، تو انہیں چاہیے کہ وہ ایک ہی پروجیکٹ، ایک ہی علاقے، ایک ہی طبقے میں ملتے جلتے اپارٹمنٹس کے ساتھ گھر کی قیمتوں کا سروے اور موازنہ کریں۔

"اگر آپ کو لگتا ہے کہ بروکر کی قیمت کے مقابلے میں قیمت کا فرق بہت زیادہ ہے، تو آپ کو غور کرنا چاہیے اور فعال طور پر گفت و شنید کرنا چاہیے، سودے بازی کرنا چاہیے یا حقیقی مالک کو تلاش کرنا چاہیے۔ تاہم، صارفین کو اپنی بات سے پیچھے نہیں ہٹنا چاہیے یا بروکر کے کمیشن فیصد میں کمی نہیں کرنی چاہیے،" محترمہ تھوئی نے کہا۔

PHAM DUY

ماخذ: https://vtc.vn/moi-gioi-thoi-gia-chung-cu-cao-chot-vot-nguoi-mua-ngao-ngan-ar835143.html