بینک لوگوں کے تحفظ کے لیے رئیل اسٹیٹ ڈپازٹ لون کو 'سخت' کرتے ہیں۔

ماہرین کے مطابق تحریری معاہدوں کے ساتھ رئیل اسٹیٹ ڈپازٹ لون کو سخت کرنا لوگوں اور سرمایہ کاروں کو "ورچوئل" پراجیکٹس سے بچانا ہے۔

اسٹیٹ بینک ریجنل برانچ 2 (NHNN ریجن 2 - ہو چی منہ سٹی اور ڈونگ نائی صوبے کے انچارج) نے ریئل اسٹیٹ بروکریج یونٹس کے ساتھ تحریری معاہدے کے مطابق ڈپازٹ ادائیگیوں کے لیے قرضے کو عارضی طور پر معطل کرنے کے لیے علاقے کے کمرشل بینکوں کو ابھی ایک دستاویز بھیجی ہے۔

اگر ان دستاویزات کے قانونی ہونے کی تصدیق ہو جاتی ہے تو، ریگولیٹر بینکوں سے مطالبہ کرتا ہے کہ وہ مخصوص خطرے کی تشخیص اور کنٹرول کے عمل کو قائم کرنے کے بعد ہی قرض دینے کی اجازت دیں۔

ہو چی منہ شہر کے ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار مسٹر نگوین مانہ توان نے کہا کہ اگر بینک صارفین اور بروکرز کے درمیان تحریری معاہدوں کے ذریعے رئیل اسٹیٹ ڈپازٹ قرضوں کو محدود کرتے ہیں تو مارکیٹ ایک نئے مرحلے میں داخل ہو جائے گی۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، اگر بینک قرض دینے کو "سخت" کرتے ہیں، تو بہت سے سرمایہ کار مالی مسائل کو حل کرنے کے لیے جدوجہد کریں گے۔ فی الحال، زیادہ تر سرمایہ کار تیسرے فریق، ایک بروکریج کمپنی، کو گاہکوں سے رقم جمع کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔

مناسب قانونی حیثیت والے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے، لوگ صرف ڈپازٹ کنٹریکٹ اور سیلز کنٹریکٹ پر دستخط کرتے ہیں۔ (مثال: ڈائی ویت)

ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کی نمائندہ محترمہ ڈاؤ تھانہ ہیوین نے اس حقیقت کا اشتراک کیا کہ بینکوں کی جانب سے "معاہدے کی دستاویزات" کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے ذخائر کے لیے قرض دینے کی "سخت" سرمایہ کاروں اور لوگوں کو ورچوئل پراجیکٹس سے تحفظ فراہم کرنا ہے۔

محترمہ ہیوین کے مطابق، حقیقت میں، بہت سے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ جو ابھی تک قانونی نہیں ہیں، نے تیسرے فریقوں، بروکریج کمپنیوں کو لوگوں سے ریزرویشن اور ڈپازٹ حاصل کرنے کا اختیار دیا ہے۔ کچھ سرمایہ کار اکثر "ننگے ہاتھوں چوروں کو پکڑتے ہیں"، غیر قانونی طور پر سرمایہ اکٹھا کرتے ہیں حالانکہ وہ اہل نہیں ہوتے ہیں۔

محترمہ ہیوین کے مطابق، چونکہ وہ فروخت کے لیے کھولنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتی ہیں، اس لیے بروکریج کمپنیاں اکثر صارفین کے ساتھ معاہدوں یا مساوی دستاویزات پر دستخط کر کے "قانون کی خلاف ورزی" کرتی ہیں۔ کچھ منصوبوں میں 1/500 کی منصوبہ بندی بھی نہیں ہوتی لیکن پھر بھی فروخت کے لیے کھولے جاتے ہیں یا قرضوں کے لیے بینکوں سے تعاون کرتے ہیں، جو کہ ضوابط کے مطابق نہیں ہے۔

"ان منصوبوں کے لیے جن کی منصوبہ بندی 1/500 ہے، ایک تعمیراتی اجازت نامہ ہے، جس نے پراجیکٹ کی بنیاد مکمل کر لی ہے اور انہیں سرمایہ جمع کرنے کی اجازت ہے، وہاں "معاہدے کی دستاویزات" جیسی کوئی دستاویزات نہیں ہیں۔ مسز ہیوین نے کہا۔

محترمہ ہیوین نے شیئر کیا کہ مناسب قانونی دستاویزات کے ساتھ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے لوگوں کو صرف ڈپازٹ کنٹریکٹ اور سیلز کنٹریکٹ پر دستخط کرنے کی ضرورت ہے۔ اس کے بعد، بینک فروخت کے معاہدے کی بنیاد پر رقم تقسیم کرے گا۔

ہو چی منہ شہر کے ایک رئیل اسٹیٹ ماہر مسٹر ٹران تھانگ لونگ نے کہا کہ اسٹیٹ بینک کمرشل بینکوں کو وارننگ جاری کرتے وقت اپنے انتظامی فرائض بخوبی انجام دے رہا ہے۔ یہ سرمایہ کاروں اور رئیل اسٹیٹ خریدنے والے لوگوں کے مفادات کے تحفظ کے لیے ایک سخت قدم ہے۔

مسٹر لانگ کے مطابق، آج رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں میں قانونی اور مالی خطرات بہت زیادہ ہیں۔ اگر احتیاط نہ کی گئی تو اس کے نتائج غیر متوقع ہوں گے۔

مسٹر لانگ کے مطابق، یہ جاننے کے لیے کہ آیا رئیل اسٹیٹ پراجیکٹ قانونی طور پر درست ہے یا نہیں، لوگوں کو درج ذیل شرائط پر توجہ دینے کی ضرورت ہے: پروجیکٹ کے لیے 1/500 کی منصوبہ بندی، تعمیراتی اجازت نامہ اور زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنا ضروری ہے۔ جب یہ اقدامات مکمل ہو جائیں گے، تو پراجیکٹ کو سرمایہ جمع کرنے اور بینک سے رقوم کی تقسیم کے لیے لائسنس دیا جائے گا۔

"معروف اور پیشہ ور سرمایہ کار عام طور پر فریق ثالث کو ڈپازٹ وصول کرنے نہیں دیتے۔ صرف ایسے منصوبے جو ابھی تک قانونی طور پر اہل نہیں ہیں وہ ڈپازٹ وصول کرنے یا متعلقہ دستاویزات پر عمل درآمد کے لیے تیسرے فریق کو استعمال کرتے ہیں۔" مسٹر لانگ نے کہا۔

پہلے، VTC نیوز الیکٹرانک اخبار نے اطلاع دی کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام، ریجن 2 برانچ (SBV ریجن 2 - ہو چی منہ سٹی اور ڈونگ نائی صوبے کے انچارج) نے علاقے کے کمرشل بینکوں کو ایک دستاویز بھیجی، جس میں رئیل اسٹیٹ کے ذخائر کی ادائیگی کے لیے قرض دینے سے متعلق قانونی اور کریڈٹ خطرات کے بارے میں انتباہ دیا گیا تھا اور صارف کے درمیان تحریری معاہدوں اور کنسلٹنگ یونٹس کے ذریعے توڑ دیا گیا تھا۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کا خیال ہے کہ کمرشل بینک صارفین کو "تحریری معاہدوں" کی بنیاد پر ڈپازٹس کی ادائیگی کے لیے کریڈٹ دینے سے سنگین قانونی خطرات پیدا ہو سکتے ہیں۔

دستاویز کے غلط قرار دیے جانے کی صورت میں، بینک کو نہ صرف طویل تنازعات اور قانونی چارہ جوئی کا سامنا کرنا پڑتا ہے بلکہ قرضوں کو سنبھالنے اور وصول کرنے میں بھی مشکلات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے، خاص طور پر جب اس منصوبے سے منسلک ضمانتی اثاثے قانونی طور پر مکمل نہ ہوں۔

قانونی خطرات کے ساتھ ساتھ، ریگولیٹر خراب قرضوں اور مالی نقصانات کے خطرے سے بھی خبردار کرتا ہے۔ بروکرز یا کنسلٹنٹس کو ڈپازٹس کی ادائیگی کے لیے قرضوں کی تقسیم مکمل طور پر اس منصوبے کی پیشرفت اور قانونی حیثیت پر منحصر ہے جسے سرمایہ کار لاگو کرتا ہے۔ اگر منصوبہ تعطل، معطل یا نفاذ کے لیے اہل نہیں ہے، تو بینک کو سرمایہ کھونے کے خطرے کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔

خاص طور پر، ایسے معاملات میں جہاں بینک نے مشاورتی یا بروکریج یونٹ کی مالی صلاحیت کا پوری طرح سے اندازہ نہیں لگایا ہے یا وہ تقسیم کیش کے بہاؤ کو کنٹرول نہیں کر سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر یہ اس بات کو یقینی نہیں بناتا ہے کہ ڈپازٹ کو کمٹڈ کے طور پر واپس کیا جا سکتا ہے، تو کریڈٹ رسک اور بھی زیادہ ہے۔

یہ نہ صرف خراب قرضوں اور پروسیسنگ کے اخراجات کا سبب بنتا ہے بلکہ بینک کے مالی تحفظ اور کاروباری نتائج کو بھی براہ راست متاثر کرتا ہے۔

قانونی اور کریڈٹ عوامل کے علاوہ، SBV ریجن 2 شہرت کے خطرات پر بھی توجہ دیتا ہے۔ جب خریداروں اور بروکرز کے درمیان تنازعات پیدا ہوتے ہیں، تو صارفین اکثر یہ مانتے ہیں کہ بینک نے غیر قانونی کاموں میں "مدد" کی ہے، خاص طور پر ایسے معاملات میں جہاں پراجیکٹ تعطل کا شکار ہو یا شیڈول کے مطابق حوالے نہ کیا گیا ہو۔

ماخذ: https://baolangson.vn/ngan-hang-siet-cho-vay-dat-coc-bat-dong-san-la-bao-ve-nguoi-dan-5062670.html