رئیل اسٹیٹ میں ایف ڈی آئی کا سرمایہ مارکیٹ کے لیے ایک برا اشارہ ہے۔

رئیل اسٹیٹ میں ایف ڈی آئی کی تقسیم میں تیزی سے کمی آئی

جنرل شماریات کے دفتر کے مطابق، 20 جون تک، ویتنام میں کل رجسٹرڈ FDI سرمایہ 13.43 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ گیا، جو گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 4.3 فیصد کم ہے۔ جس میں، رئیل اسٹیٹ کا کاروبار 1.53 بلین امریکی ڈالر کے کل رجسٹرڈ سرمائے کے مقابلے میں تیسری پوزیشن پر برقرار رہا، جو کہ اسی مدت کے مقابلے میں 51.5 فیصد کم ہے۔

نئے رجسٹرڈ سرمائے اور پراجیکٹس کے ایڈجسٹ شدہ رجسٹرڈ سرمائے کے حوالے سے، رئیل اسٹیٹ میں غیر ملکی براہ راست سرمایہ کاری 592.1 ملین USD تک پہنچ گئی (6.3% کے حساب سے)۔ غیر ملکی سرمایہ کاروں کی طرف سے سرمائے کی شراکت اور حصص کی خریداری کی شکل کے حوالے سے، رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیوں میں سرمایہ کاری کا سرمایہ 938.6 ملین USD تک پہنچ گیا (23.4% کے حساب سے)۔

سال کے پہلے 6 مہینوں میں، ویتنام میں براہ راست غیر ملکی سرمایہ کاری کا تخمینہ 10.02 بلین امریکی ڈالر لگایا گیا تھا، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 0.5 فیصد زیادہ ہے۔ جس میں سے، رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیاں صرف 502.1 ملین USD تک پہنچ گئیں (5% کے حساب سے)، پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 43% کم (881.3 ملین USD تک پہنچ گئی)۔

ابھی تک، اگرچہ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں غیر ملکی سرمایہ کار اب بھی صرف ایک چھوٹے بازار میں حصہ لیتے ہیں، موجودہ تناظر میں، ایف ڈی آئی کے سرمائے کے بہاؤ میں تیزی سے کمی مارکیٹ پر منفی اثر ڈال سکتی ہے جو مثبت اشارے کا انتظار کر رہی ہے۔

رئیل اسٹیٹ میں ایف ڈی آئی کے سرمائے میں تیزی سے کمی کی کیا وجہ ہے؟ تصویر 1 — سال کے پہلے 6 مہینوں میں رئیل اسٹیٹ کی سرگرمیوں میں دی گئی FDI میں اسی مدت کے مقابلے میں 43 فیصد کمی واقع ہوئی۔

ماہرین کے مطابق، حالیہ برسوں میں رئیل اسٹیٹ میں ایف ڈی آئی کی ظاہری شکل نے اس مارکیٹ کو بہت سی قسموں کی ظاہری شکل اور منصوبوں میں بہتر آپریٹنگ ماڈلز کے ساتھ مثبت تبدیلیاں کی ہیں۔ لہٰذا، یہ حقیقت کہ مارکیٹ میں غیر ملکی اداروں سے نقدی کا بہاؤ کم ہونے کے آثار دکھاتا ہے، ایک بری علامت ہے۔ کیونکہ یہ بہت سے گھریلو اداروں کے لیے مشکل وقت میں، انضمام اور حصول (M&A) کے ذریعے ایک "لائف بوائے" سمجھا جاتا ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے ڈیٹا سے پتہ چلتا ہے کہ حالیہ دنوں میں، بہت سے کاروباروں کو فنڈنگ میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑا ہے اور انہیں M&A ڈیلز کے ذریعے خود کو بچانا پڑا ہے۔ تاہم، بہت کم گھریلو رئیل اسٹیٹ ڈویلپر اب بھی پروجیکٹ خریدنے کے لیے سرمائے کا بندوبست کرنے کے قابل ہیں، خاص طور پر گرتی ہوئی لیکویڈیٹی اور بڑھتے ہوئے مالی اخراجات کے تناظر میں۔ لہذا، غیر ملکی سرمائے کے بہاؤ سے اربوں ڈالر تک کے بڑے سودوں میں اضافہ متوقع ہے۔

دریں اثنا، غیر ملکی سرمایہ کاروں کی تعداد میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے جو M&A رئیل اسٹیٹ منصوبوں کے بارے میں سیکھنے میں دلچسپی رکھتے ہیں۔ ان میں قابل ذکر سنگاپور، کوریا، تائیوان، جاپان، ملائیشیا کے غیر ملکی سرمایہ کار ہیں... تاہم، زیادہ تر سودے ابھی بھی تشخیص اور گفت و شنید کے عمل میں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ میں ایف ڈی آئی کے سرمائے میں تیزی سے کمی کی کیا وجہ ہے؟ تصویر 2 — غیر ملکی سرمایہ کاری والے اداروں کے M&A سودے مارکیٹ کو "بچانے" کی توقع رکھتے ہیں۔

وجہ یہ ہے کہ قیمتوں کے دباؤ کے لیے مذاکرات کسی نتیجے تک نہیں پہنچے۔ غیر ملکی سرمایہ کار اچھی قانونی حیثیت، اچھی جگہوں اور مستقبل کی صلاحیت کے حامل پراجیکٹس خریدنا چاہتے ہیں، لیکن قیمتوں میں 20% تک کی کمی پر۔ دریں اثنا، گھریلو کاروباری ادارے کم قیمتوں پر اثاثوں کی فروخت کو قبول نہیں کرتے، اور ان سودوں میں منافع کی بھی ضرورت ہوتی ہے، جس کی وجہ سے کامیاب معاہدے تک پہنچنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اب بھی بہت سی رکاوٹیں ہیں جو M&A کی سرگرمیوں کو ختم ہونے سے روکتی ہیں، ان وجوہات میں سے ایک وجہ ہے کہ مارکیٹ میں FDI کا سرمایہ بتدریج کم ہو رہا ہے۔ خاص طور پر، پراجیکٹس کے قانونی مسائل سب سے بڑی وجوہات میں سے ایک ہیں جس کی وجہ سے بہت سے غیر ملکی کاروباری اداروں کو ہچکچاہٹ محسوس ہوتی ہے، اس بات کا تذکرہ نہ کرنا کہ مارکیٹ اب بھی کم لیکویڈیٹی مرحلے میں ہے۔

جلدی سے گرہ کھولنے کی ضرورت ہے۔

اس مسئلے کا جواب دیتے ہوئے، Savills ویتنام کے ماہرین نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں ایف ڈی آئی کیپٹل کو راغب کرنے کے لیے، ویتنام کو ابھی بھی عوامل پر توجہ مرکوز کرنی ہوگی جیسے کہ سرمایہ کاری کے لیے قانونی طریقہ کار کی تکمیل کو فروغ دینا، پیداوار فراہم کرنے والے انفراسٹرکچر کے معیار کو بہتر بنانا، رئیل اسٹیٹ کی ترقی کی خدمت، انسانی وسائل کے معیار کو بہتر بنانا، خاص طور پر غیر ملکی سرمایہ کاری کے لیے انسانی وسائل کے شعبے میں سرمایہ کاری کے قابل ہونا۔

ویتنام جنوب مشرقی ایشیا میں سب سے زیادہ کھلی معیشتوں میں سے ایک ہے۔ جیسے جیسے معیشت ترقی کرتی ہے اور تیزی سے کھلتی ہے، انتظامی طریقہ کار، بنیادی ڈھانچے کے معیار، اور انسانی وسائل کے معیار جیسے عوامل کو بہتر بنانے کی ضرورت اور فوری ضرورت زیادہ اہم ہوتی جائے گی۔

رئیل اسٹیٹ میں ایف ڈی آئی کے سرمائے میں تیزی سے کمی کی کیا وجہ ہے؟ تصویر 3 — رئیل اسٹیٹ ایف ڈی آئی کیپٹل کو راغب کرنے والی سرفہرست مارکیٹ ہوا کرتا تھا۔

یہ طے کرنے کی ضرورت ہے کہ انتظامی طریقہ کار اور عمل میں بہتری کو عملی طور پر لاگو کیا جانا چاہیے، کاغذ پر نہیں۔ خطے کے ممالک کے درمیان مسابقت کی سطح بہت سخت ہے، ویتنام کو فوری طور پر ایف ڈی آئی کیپٹل کو راغب کرنے کے لیے اس مسئلے کو تیز کرنا چاہیے۔

غیر ملکی کاروباری ادارے جو مارکیٹ میں نئے ہیں وہ صرف زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے اور تعمیراتی اجازت نامے حاصل کرنے کے بعد ہی منصوبوں کو نافذ کر سکتے ہیں۔ لہذا، ان کاروباری اداروں کے لیے، سرمایہ کاری سے پہلے قانونی طریقہ کار پر غور کرنا سب سے اہم چیز ہے۔ چونکہ سرمایہ کاری کا عمل بہت طویل ہے، اس سے سرمایہ کاری کی کارکردگی متاثر ہوگی اور زیادہ فروخت ہونے والی قیمت زیادہ تر لوگوں کے لیے موزوں نہیں ہوگی۔

بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ قانونی مسائل اس وقت غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی کشش میں کمی کی سب سے بڑی وجہ ہیں۔ اگرچہ اس مسئلے کا ذکر میڈیا کے ساتھ ساتھ حکومت کی کانفرنسوں یا "بچاؤ" کے اجلاسوں میں بھی کئی بار ہوا ہے۔ تاہم، ابھی تک، ان رکاوٹوں کو دور کرنا ابھی ابتدائی مرحلے میں ہے۔

غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے ویتنامی مارکیٹ میں شرکت کے لیے سرمایہ کاری کی ایک پرکشش منزل بننا۔ موجودہ کمزوریوں کو تیزی سے بہتر کرنے کی ضرورت ہے تاکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مہینوں کی مشکل کے بعد جلد بحال ہو سکے۔

ماخذ