بہت سے 'بھوت' شہری علاقوں اور زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کی کمی کی وجہ سے ناکام منصوبے

رئیل اسٹیٹ کے منصوبے جو ناکام ہو جاتے ہیں اور آدھے راستے پر چھوڑ دیے جاتے ہیں وہ اب ویتنامی مارکیٹ میں عجیب نہیں ہیں۔ اگرچہ اس کی بہت سی وجوہات ہیں، لیکن Savills Vietnam کی جانب سے زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کی رپورٹ میں کسی منصوبے کو تیار کرتے وقت زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کی اہمیت کا تجزیہ کیا گیا ہے۔

زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی نہ ہونے کی وجہ سے بہت سے شہری علاقے ناکام ہو جاتے ہیں۔ — مسٹر ٹرائے گریفتھس، Savills ویتنام کے ڈپٹی منیجنگ ڈائریکٹر

زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی زمین کے استعمال کے موزوں ترین اختیارات کے ساتھ ساتھ اس منصوبے کے لیے انفراسٹرکچر، منصوبہ بندی، نقل و حمل اور ماحولیاتی اثرات کے تعین میں مدد کرتی ہے۔

Savills Vietnam کے ڈپٹی مینیجنگ ڈائریکٹر مسٹر Troy Griffiths نے تبصرہ کیا کہ زمین کے استعمال کا منصوبہ زمین اور وسائل کی تقسیم کے لیے ایک مفصل اور موثر منصوبہ بناتا ہے، جس کا مقصد خاص طور پر منصوبے کی پائیدار ترقی اور بالعموم رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ہے۔ رئیل اسٹیٹ کی ترقی کی قسم، پیمانے، مرحلے، قیمت اور فروخت کی حکمت عملی کا تعین کرکے، زمین کے استعمال کا منصوبہ یقینی بناتا ہے کہ ترقی موثر ہے، ماحولیاتی اثرات کو کم کرتی ہے اور مالی طور پر ممکن ہے۔

"ایک ناکام زمین کے استعمال کا منصوبہ وہ ہے جو مصنوعات، بنیادی ڈھانچے اور سہولیات کو تیار کرتا ہے جو مالی، سماجی، اقتصادی اور ماحولیاتی فوائد فراہم نہیں کرتے ہیں۔ ناقص منصوبہ بندی کے نتیجے میں ایسی مصنوعات ہوسکتی ہیں جو قابل فروخت نہیں ہیں، اور بنیادی ڈھانچہ اور سہولیات جو کمیونٹی کی ضروریات کو پورا نہیں کرتی ہیں۔ زمین کے استعمال کی ناقص منصوبہ بندی یا اس منصوبے پر عمل درآمد میں ناکامی اسٹیک ہولڈرز کو اہم مالیاتی خطرے اور حتی کہ سرمایہ کاری کی ناکامی سے دوچار کر سکتی ہے،" ٹرائے گیری نے کہا۔

مثال کے طور پر، ہنوئی کے جنوب میں، ایک سرمایہ کار نے 3,500 m2 کے پیمانے کے ساتھ 9,000 یونٹ کا اپارٹمنٹ پروجیکٹ تیار کیا۔ تاہم، اس انٹرپرائز نے اصل منصوبے کی تعمیل نہیں کی بلکہ دفاتر اور تجارتی جگہوں کو اپارٹمنٹس میں تبدیل کر دیا، جس سے اپارٹمنٹس چھوٹے ہوئے اور اپارٹمنٹس کی تعداد میں نمایاں اضافہ ہوا۔ ان تبدیلیوں نے بنیادی ڈھانچے پر بہت دباؤ ڈالا اور رہائشیوں کی تعداد کے لیے سہولیات کافی نہیں تھیں۔ اس کی وجہ سے رہائشی گروپوں کے درمیان بہت سے تنازعات اور پروجیکٹ میں معیار زندگی میں کمی واقع ہوئی۔

ماہر نے کہا کہ بہت سے ایسے منصوبے ہیں جن میں اچھی مصنوعات ہیں جو اب بھی ناکام ہیں کیونکہ اس منصوبے میں متعلقہ بنیادی ڈھانچے کی ترقی کو مدنظر نہیں رکھا گیا ہے۔

یہاں تک کہ اگر کسی منصوبے میں مناسب رہائشی یا تجارتی مصنوعات ہوں، اگر اس میں سڑکیں، نکاسی آب کے نظام اور عوامی سہولیات کی کمی ہو، تو زندگی کا معیار اب بھی نامکمل اور تکلیف دہ رہے گا۔ اس سے 'بھوت' شہری علاقوں میں رہائش پذیر ہوں گے، "انہوں نے کہا۔

Savills کی طرف سے ذکر کردہ ایک اور مثال Nha Trang City ہے، جہاں بہت سے منصوبوں کی تعمیراتی کثافت 70% تک ہوتی ہے۔ شہر کی تعمیراتی ضروریات کو نظر انداز کرنے کی وجہ سے ترقی کی سطح ایسی ہے جو Nha Trang کے بنیادی ڈھانچے اور سماجی بنیادی ڈھانچے کی منصوبہ بندی سے مطابقت نہیں رکھتی۔

"مناسب زمین کی ترقی اور منصوبہ بندی کے لیے سازگار اور ناموافق دونوں صورتوں پر غور کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، بشمول خطرات کو مدنظر رکھنا، قابل عمل فروخت کی حکمت عملیوں، مصنوعات کی پیشکشوں اور فروخت کے مراحل کی نشاندہی کرنا، اس طرح ناکامی کے خطرے کو کم کرنا اور کامیابی کے مواقع کو زیادہ سے زیادہ کرنا،" ٹرائے گریفتھس نے کہا۔

اس کے برعکس، ویتنامی رئیل اسٹیٹ انڈسٹری میں بھی جامع اور بہترین زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کی کامیاب مثالیں موجود ہیں۔ ڈسٹرکٹ 7 (HCMC) میں Phu My Hung اور Hung Yen میں Ecopark مصنوعات کی ترقی کی منصوبہ بندی، مرحلہ وار اور فروخت کی حکمت عملیوں کی دو مثالیں ہیں جو منصوبے کی کامیابی میں معاونت کرتی ہیں۔

Savills کے تجزیے کے مطابق، 433 ہیکٹر کے پیمانے کے ساتھ ڈسٹرکٹ 7 میں Phu My Hung کا ایک "مہتواکانکشی" آغاز ہے جس کا مقصد ہو چی منہ شہر کے جنوب میں ایک خالی زمین کو ایک اہم مالیاتی، رہائشی، تجارتی، صنعتی اور تعلیمی مرکز میں تبدیل کرنا ہے۔

اس منصوبے میں 30 سال پر محیط ہر مرحلے میں ایک واضح، جامع ترقیاتی منصوبہ ہے۔ اس عمل کے دوران، سرمایہ کار نے بین الاقوامی ترقیاتی معیارات کی تعمیل کی ہے، بشمول پائیدار ترقی، اس بات کو یقینی بنانا کہ تعمیر سماجی و اقتصادی ترقی کے ساتھ مطابقت رکھتی ہو اور تمام ڈیزائن اور تعمیراتی ضوابط کی تعمیل ہو۔

"تعمیر یا سرمایہ کاری شروع کرنے سے پہلے، محتاط اور مکمل منصوبہ بندی ضروری ہے۔ اچھے فیصلے مارکیٹ کے معروضی اشارے، ترقی کے کیس اسٹڈیز اور زیر غور تجاویز پر مبنی ہوتے ہیں۔ ترقی کی مناسب قسم اور پیمانے کو سمجھنے کے لیے مارکیٹ کا تجزیہ ضروری ہے۔ مالیاتی عملداری کا تعین نقد بہاؤ کی پیشن گوئی کے ذریعے بھی کیا جانا چاہیے تاکہ یہ معلوم کیا جا سکے کہ کس قسم کی ترقی سب سے زیادہ قابل عمل ہے، یہ سرمایہ کاری کو لاگو کرنے اور خطرے سے بچنے میں مدد فراہم کرتا ہے۔ خطرات کو کم کریں،" مسٹر ٹرائے گریفتھس نے زور دیا۔

ماخذ