رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو 'بچاؤ' کی کوششیں - حصہ 2: سرمایہ کار نقصانات کو کم کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ بیچنے کے لیے دوڑ پڑے

سال کے آغاز سے، ہو چی منہ شہر اور جنوبی صوبے سرمایہ نکالنے اور نقصانات کو کم کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کی فروخت کے بارے میں معلومات سے بھر گئے ہیں۔ اس صورتحال کی وجہ قرضے کی شرح سود میں اضافہ ہے، جب کہ زیادہ تر سرمایہ کار مالی فائدہ اٹھاتے ہیں، منجمد مارکیٹ کاروباری نقصان کا باعث بنتی ہے۔

ہو چی منہ سٹی میں زمینی منصوبے، ولاز، اپارٹمنٹس... کی فوری فروخت کے لیے اشتہار دیا جا رہا ہے۔

نقصان پر فروخت کرنا قبول کرنا رپورٹر کے ریکارڈ کے مطابق، فی الحال کم قیمتوں پر فوری طور پر رئیل اسٹیٹ کی فروخت کے بارے میں بہت سی معلومات موجود ہیں جیسے کہ "پیسے کی کمی کی وجہ سے نقصان پر فروخت کرنا"، "رئیل اسٹیٹ کو نقصان پر فروخت کرنا"، "نقصان پر فوری فروخت"، "بینک قرض فوری طور پر فروخت کے لیے"... مسلسل ظاہر ہو رہا ہے، رئیل اسٹیٹ گروپس، رئیل اسٹیٹ گروپس، ریئل اسٹیٹ گروپس کے صفحہ پر۔ رئیل اسٹیٹ کے ماہرین کے مطابق، 2022 کے وسط سے آخر تک، ہو چی منہ سٹی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا جب لیکویڈیٹی سست ہو جائے گی، بینک قرضوں کی شرح سود میں اضافہ کریں گے، بہت سے رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار ایک "بحران" میں پڑ جائیں گے اور سرمایہ کو گھومنے، قرضوں اور سود کی ادائیگی کے لیے پیسہ تلاش کرنا پڑے گا۔ بنہ ڈونگ میں رہنے والی محترمہ ہو من گیانگ نے کہا: "میں نے 2021 میں بنہ ڈونگ میں بیسکون پروجیکٹ خریدا تھا۔ پہلے تو میں نے پھر بھی شیڈول کے مطابق ادائیگی کی، لیکن 2023 کے آغاز سے، معیشت مشکل تھی، میں پریشان تھی کہ میرے پاس ادائیگی جاری رکھنے کے لیے کافی رقم نہیں ہوگی۔ نقصان میں 50 m2 کا اپارٹمنٹ جو میں نے خریدا تھا وہ 1.57 بلین سے زیادہ تھا، اب میں اسے صرف 1.50 بلین میں فروخت کر رہا ہوں تاکہ نقصان کو کم کیا جا سکے۔" مندرجہ بالا صورت حال میں پڑتے ہوئے، گو واپ ضلع میں رہنے والے مسٹر ڈو وان ہنگ نے کہا کہ اس نے اور ان کے رشتہ داروں نے ضلع میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی۔ شروع میں، سب نے سرمایہ دیا اور بینک سے قرض نہیں لیا، تھونگ ناٹ اسٹریٹ پر ایک گلی میں 5 بلین سے زیادہ مالیت کا گھر خریدا۔ تاہم سال کے آغاز سے ہی معیشت مشکل رہی، ہر کسی کو مالی مسائل کا سامنا تھا، اس لیے انہیں اسے فروخت کرنا پڑا، مذکورہ مکان کو فروخت کرنے میں تقریباً 500 ملین کا نقصان قبول کیا۔ Huynh Gia Real Estate Company Thu Duc City کی ایک بروکر محترمہ Nguyen Thi Van نے کہا کہ تقریباً 100 مربع میٹر کے رقبے پر مشتمل ایک ولا بنانے کا منصوبہ، 3 منزلیں اونچی، ہو چی منہ سٹی کے مضافاتی علاقوں میں اعلیٰ درجے کے طبقے سے تعلق رکھنے والے ایک ولا کو ابھی فروخت کے لیے پیش کیا گیا ہے، لیکن اب اس کی قیمت میں تقریباً 3 ارب ڈالر کی کمی ہو رہی ہے۔ کوئی خریدار نہیں رہا ہے۔ یہ معلوم ہے کہ پچھلے ولاز کی اصل قیمت تقریباً 15 بلین VND تھی۔

رئیل اسٹیٹ کی فروخت کی معلومات "زبردست" ہے اور بروکرز کی طرف سے گاہکوں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لئے سب سے زیادہ مشتہر کیا جاتا ہے.

خوش قسمتی سے، مسٹر وو من ہنگ (ضلع 3، ہو چی منہ سٹی میں رہتے ہیں) نے بینک کی دلچسپی کو کم کرنے کے لیے تھو ڈک سٹی میں ایک ٹاؤن ہاؤس فروخت کیا ہے۔ اس نے کہا کہ اس نے جو اپارٹمنٹ خریدا اس کی اصل قیمت 7 بلین VND تھی، لیکن اس نے 10%/سال کی شرح سود کے ساتھ بینک سے 2 بلین VND قرض لیا۔ سال کے آغاز سے، بینک کے عملے نے اعلان کیا کہ شرح سود بڑھ کر 14%/سال ہو گئی ہے۔ مسٹر من ہنگ کے حساب کے مطابق، بینک سے 2 بلین VND ادھار کے ساتھ، 2023 کے لیے شرح سود 300 ملین VND سے زیادہ ہوگی، یا شاید اس سے بھی زیادہ۔ ایسی صورت حال میں جہاں گھر کے خریدار کم اور کم ہوں گے، 2023 میں انوینٹری میں اضافہ ہو گا، اس لیے جتنا زیادہ وہ اسے رکھے گا، اس کی قیمت اتنی ہی زیادہ ہوگی۔ لہذا، مسٹر ہنگ نے فوری طور پر ٹاؤن ہاؤس کو سرمایہ کار سے خریدی ہوئی قیمت پر فروخت کرنے کا فیصلہ کیا، اس کے علاوہ، اس نے نئے مالک کے لیے ٹیکس، فیس... میں 300 ملین VND بھی کم کر دیے۔ بیچنے والے تو ہیں لیکن خریدار نہیں۔ رئیل اسٹیٹ کے ماہرین کے مطابق، لیکویڈیٹی پر دباؤ بہت سے سرمایہ کاروں کو طلب کو تیز کرنے کے طریقے تلاش کرنے کا باعث بن رہا ہے، جیسے کہ فروخت کی قیمتوں پر 20-30% کی چھوٹ، یہاں تک کہ کچھ منصوبوں کے لیے 40% سے زیادہ تک۔ یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ مشرق میں تیار کیے جانے والے کچھ پروجیکٹس جیسے مون لائٹ ایونیو، ایم ٹی ایسٹ مارک سٹی یا پڑوسی پروجیکٹس جیسے کہ Bcons City، New Galaxy Di An... فروخت کے لیے اور "بڑی" چھوٹ پر پیش کیے جا رہے ہیں۔ خاص طور پر، مون لائٹ ایونیو پروجیکٹ (Thu Duc City) میں، پہلے بروکرز 1.3 بلین (34 m2 کا اپارٹمنٹ) سے لے کر 2.5 بلین (69 m2 کا اپارٹمنٹ) تک فروخت کے لیے اپارٹمنٹس کا اشتہار دیتے تھے، لیکن اب وہ 15-20% کی رعایت پر پیش کیے جاتے ہیں۔ خاص طور پر، 50% سے زیادہ کی ڈسکاؤنٹ پالیسی ان صارفین کے لیے ہے جو اپارٹمنٹ کی قیمت کا 95% سے زیادہ ادا کرتے ہیں۔ اگر گھر خریدار ادائیگی کے لیے بینک سے قرض لینے کا انتخاب کرتا ہے، تو رعایت 11.5% ہوگی اور 18 ماہ کے لیے سود سے پاک ہوگی۔ تاہم، اگرچہ اس منصوبے کی تشہیر بہت سی پرکشش مراعات کے ساتھ کی جاتی ہے، لیکن خریداروں کی کمی کی وجہ سے اسے ابھی تک پُر نہیں کیا جاسکا ہے۔ تھو ڈک سٹی میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکر، مسٹر نگوین ہائی فونگ کے مطابق، فی الحال، تمام منزلیں اشتہار دینے اور قیمتوں کو عام مارکیٹ کے مطابق کرنے کی کوشش کر رہی ہیں۔ اس رعایت سے کاروبار کو زیادہ آسانی سے مدد ملتی ہے اگرچہ منافع کم ہے، لیکن نقد بہاؤ کو بحال کرنے کے لیے "نقصان پر فروخت، نقصان کو کم کرنا" کے ہدف کو حاصل کرنے کے لیے پروڈکٹ کی فروخت اب بھی اولین ترجیح ہے۔

بہت سے ٹاؤن ہاؤسز میں قیمتوں میں کمی کے آثار ہیں لیکن پھر بھی خریدار کم ہیں۔

نیو سٹار رئیل اسٹیٹ کمپنی (Thu Duc City) کی جنرل ڈائریکٹر محترمہ Nguyen My An نے کہا کہ کچھ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس نے حال ہی میں اپارٹمنٹ پروڈکٹس کے لیے 30-40% ڈسکاؤنٹ پروگرام کو لاگو کرنے کی وجہ بڑی انوینٹری ہے۔ اس کے علاوہ، ریل اسٹیٹ مارکیٹ کا ذکر نہ کرنا حال ہی میں قیمت میں بہت زیادہ اضافہ ہوا ہے۔ ابھی تک، مارکیٹ ایک جمود کے مرحلے میں داخل ہو چکی ہے، کمزور لیکویڈیٹی کے ساتھ، سرمایہ کاروں کو نقدی کے بہاؤ کے لیے مصنوعات کو رعایت دینے پر مجبور کر دیا ہے۔

محترمہ Nguyen My An کے مطابق، اس وقت، وہ لوگ جو گھر خریدنے کے خواہاں ہیں اور ڈپازٹ ادا کرنے کے لیے تیار ہیں، وہ لوگ ہیں جن کے پاس حقیقی ضروریات اور حقیقی رقم ہے، قرض لینے کی ضرورت نہیں ہے، ایسے سرمایہ کاروں کی مدد کر رہے ہیں جنہیں نقد بہاؤ میں دشواری کا سامنا ہے تاکہ وہ گاہکوں سے سرمائے کا فائدہ اٹھا سکیں۔ تاہم، صرف چند لوگ ہی رئیل اسٹیٹ کی "نیچے خریدنے" کے لیے پیسہ خرچ کرنے کو تیار ہیں اور جن کو واقعی پیسے کی ضرورت ہے وہ اپنی ملکیت والی جائیداد بیچ دیں گے۔ لیکن موجودہ مارکیٹ میں بھی ایک تضاد ہے: "بیچنے والے ہیں، کوئی خریدار نہیں"۔

ویب سائٹس پر نہ صرف ریل اسٹیٹ برائے فروخت کی بھرمار ہے، بلکہ بہت سے سرمایہ کار خریداروں کو راغب کرنے کے لیے چوراہوں، بجلی کے کھمبوں، ٹریفک کے کھمبوں پر ریئل اسٹیٹ کی فروخت کے نشانات بھی لٹکا دیتے ہیں۔ تصویر: MT/Tin Tuc اخبار

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے تجزیہ کیا کہ 2023 مشکل رہے گا کیونکہ قرض دینے کی شرح سود میں کمی نہیں آئی ہے۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ اور کرائے کی قیمت کے ساتھ رئیل اسٹیٹ، خاص طور پر جو مصنوعات بنائی گئی ہیں، ان کی قیمت میں زیادہ کمی نہیں ہوگی کیونکہ سپلائی بہت کم ہے، جب کہ طلب زیادہ ہے۔ "اس لیے نہ صرف ایسوسی ایشن کے اعداد و شمار بلکہ کئی دیگر اکائیوں کے اعدادوشمار بھی ظاہر کر رہے ہیں کہ، کم لیکویڈیٹی کے باوجود، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں کم ہو رہی ہیں یا قدرے کم ہو رہی ہیں، گہرائی سے کم نہیں ہو رہی ہیں۔ نقصانات کو کم کرنے اور گہری چھوٹ کے اشتہارات صارفین کے تجسس کو ابھارنے کے لیے صرف چالیں ہیں، موجودہ مارکیٹ میں سرمایہ کاری کرنے والوں کو انتظار کرنا چاہیے۔ درحقیقت ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی کا انحصار بنیادی طور پر پروجیکٹ کے منافع میں کمی کی وجہ سے ہے، نہ کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے سرمائے میں کمی کی وجہ سے، اگر لوگوں کے پاس اچھی رقم ہے تو قرض لینے کی ضرورت نہیں ہے، یہ رئیل اسٹیٹ پراڈکٹس کا موازنہ کرنے کا موقع ہے، "مسٹر چانگ نے کہا کہ اس دن کا انتظار کریں۔ سبق 3: ریئل اسٹیٹ انڈسٹری کے کارکنوں کو مسلسل کاٹ دیا جاتا ہے۔

آرٹیکل اور تصاویر: ہوانگ ٹوئٹ/ٹن ٹوک اخبار