سماجی انفراسٹرکچر کو برباد کرنے سے بچیں۔

5 ویں اجلاس میں، 15 ویں قومی اسمبلی نے رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون (ترمیم شدہ) پر بحث کی۔ مسودہ قانون کے مشمولات کے بارے میں، Nguoi Dua Tin نے قومی اسمبلی کے ڈپٹی کوان من کوونگ کے ساتھ ایک انٹرویو کیا - ڈونگ نائی صوبے کی قومی اسمبلی کے وفد کے سربراہ۔

سرمایہ کار: معزز مندوبین، 15ویں قومی اسمبلی نے رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون (ترمیم شدہ) پر بحث کی ہے، یہ قانون افراد اور تنظیموں کے مکانات بنانے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے کے حقوق اور ذمہ داریوں کو واضح طور پر بیان کرتا ہے۔ تو، اس بل کے بارے میں آپ کے خدشات کیا ہیں؟

قومی اسمبلی کے ڈپٹی کوان من کوونگ: یہ کہا جا سکتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون (ترمیم شدہ) نے اب تک افراد اور تنظیموں کے گھروں کی تعمیر، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے، اور ریاست، لوگوں اور کاروباری اداروں کے درمیان تعلقات کو ہم آہنگ کرنے کے حقوق اور ذمہ داریوں کو واضح طور پر بیان کیا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قانون (ترمیم شدہ)، ہاؤسنگ قانون، سرمایہ کاری کے قانون اور خاص طور پر ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے کے درمیان اوورلیپ کی وجہ سے... میں کچھ مشمولات بھی تجویز کرتا ہوں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے والی تنظیموں کے لیے سرمائے کے حالات کے بارے میں۔ نقطہ c، شق 1، قانون کی شق 10 میں یہ شرط عائد کی گئی ہے کہ کل سرمایہ کاری کے سرمائے پر ایکویٹی کیپیٹل کی شرائط کے علاوہ، یہ شرط بھی رکھتا ہے کہ "سرمایہ کاری کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے سرمائے کو متحرک کرنے کی صلاحیت کو یقینی بنانا چاہیے" ۔

رئیل اسٹیٹ - ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون میں ترمیم: سماجی بنیادی ڈھانچے کے نظام کو برباد کرنے سے بچنا چاہیے۔ — قومی اسمبلی کے مندوب Quan Minh Cuong Nguoi Dua Tin کے ساتھ بات کر رہے ہیں (تصویر: Hoang Bich)

تاہم، سرمایہ کاری کے قانون اور بولی کے قانون کی دفعات کے مطابق، سرمایہ کار کے لیے مالی صلاحیت کو یقینی بنانے کے لیے واضح دفعات موجود ہیں۔ سرمایہ کاری کے منصوبے کی دستاویزات، بولی کے دستاویزات اور سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری کے عمل کے دوران، سرمایہ کار کی مالی صلاحیت کے مظاہرے کا جائزہ لیا گیا ہے، اس لیے اس قانون میں اضافی دفعات غیر ضروری ہیں اور اضافی انتظامی طریقہ کار کا سبب بن سکتی ہیں۔

اس کے علاوہ، شق 1، آرٹیکل 10 پوائنٹ ڈی کا اضافہ کرتا ہے، جس میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو حکومتی ضوابط کے مطابق بقایا کریڈٹ اور بقایا کارپوریٹ بانڈ قرض کے اپنے سرمائے کے تناسب کو یقینی بنانا چاہیے"۔

فی الحال، حکومت کے پاس انٹرپرائز کی ملکیت والے سرمائے میں بقایا کریڈٹ اور بقایا کارپوریٹ بانڈز کے تناسب کے بارے میں کوئی خاص ضابطے نہیں ہیں (فی الحال صرف بینکنگ سیکٹر میں متعلقہ ضوابط ہیں) ۔

اس لیے میں تجویز کرتا ہوں کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی اس مواد کا مطالعہ کرے اور اس کو مسودے میں شامل نہ کرے یا اس مسئلے پر حکومت کا مسودہ حکم نامہ موجود ہو تاکہ مندوبین اپنی رائے دے سکیں۔

سرمایہ کار: آپ کی رائے میں، مسائل کو حل کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے منصوبوں میں سماجی انفراسٹرکچر کی تعمیر میں سرمایہ کار کی ذمہ داری کو کیسے نافذ کیا جانا چاہیے؟

قومی اسمبلی کے مندوب کوان من کوونگ: رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے منصوبوں میں سماجی انفراسٹرکچر کی تعمیر میں سرمایہ کاروں کی ذمہ داری کے بارے میں، شق 7، آرٹیکل 18 میں کہا گیا ہے کہ سرمایہ کاروں کو "صرف اس وقت صارفین کے حوالے کرنے کی اجازت ہے جب وہ مکانات اور تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر مکمل کر لیں، منظور شدہ پروجیکٹ میں درج پیش رفت کے مطابق سوشل انفراسٹرکچر"۔

میری رائے میں، سماجی بنیادی ڈھانچہ ایک بہت وسیع تصور ہے، جسے تمام تجارتی، عوامی، تعلیمی، طبی، وغیرہ کے افادیت کے کاموں کے طور پر سمجھا جاتا ہے۔

درحقیقت، پراجیکٹس میں، سرمایہ کار کے مقصد اور کاروباری منصوبے کی بنیاد پر، انہیں کئی بار فروخت کے لیے کھولا جا سکتا ہے، اس لیے پراجیکٹ میں رہنے کے لیے منتقل ہونے والے رہائشیوں کی تعداد فروخت کی پیشرفت کی پیروی کرے گی۔ لہذا، سرمایہ کار اکثر رہائشیوں کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے ضروری بنیادی ڈھانچہ تیار کرتے ہیں (جیسے کہ پارکس، درخت، مشترکہ علاقے، پارکنگ لاٹ، تفریحی مقامات وغیرہ)۔

باقی سماجی انفراسٹرکچر جیسے کہ اسکول، سپر مارکیٹ اور شاپنگ سینٹرز کو عام طور پر ثانوی سرمایہ کاروں کے ذریعے لاگو کیا جائے گا جب اس پروجیکٹ میں بہت سے رہائشی ہوں گے۔

اگر سرمایہ کار کو اس منصوبے کے تمام سماجی بنیادی ڈھانچے کے نظام کو تعمیر کرنے کی ضرورت ہے جب آبادی کی کثافت زیادہ نہیں ہے، تو یہ فضلہ کا سبب بنے گا۔

رئیل اسٹیٹ - ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون میں ترمیم: سماجی بنیادی ڈھانچے کے نظام کو ضائع کرنے سے بچنا چاہیے (شکل 2)۔ — ضروری سماجی انفراسٹرکچر پر مخصوص ضابطے ہونے کی ضرورت ہے (تصویر: فام تنگ)۔

دوسری طرف، حقیقت میں، تعلیم، تجارت اور سپر مارکیٹوں میں خدمات فراہم کرنے والے صرف اس وقت عمل درآمد کرتے ہیں جب ہر منصوبے میں ایک مخصوص آبادی موجود ہو (سوائے ایکو سسٹم کے حامل سرمایہ کاروں کے بشمول رئیل اسٹیٹ اور طبی، تعلیمی، اور تجارتی خدمات جو خود سرمایہ کاری اور کاروبار کا نفاذ کریں گے... تاہم، عملی طور پر، کچھ سرمایہ کار، جب بہت سے شعبوں میں سرمایہ کاری کرتے ہیں، مالیاتی یا کاروبار کو متاثر کرتے ہیں)۔

ریگولیشن "مکمل کنسٹرکشن…" کا مطلب یہ سمجھا جاتا ہے کہ کام مکمل ہونا ضروری ہے۔ مثال کے طور پر، بہت سی چیزوں پر مشتمل پروجیکٹ کی صورت میں، جس میں ایک علیحدہ اسکول پروجیکٹ بھی شامل ہے جو مکمل ہو چکا ہے اور تکمیل کے طریقہ کار سے گزر رہا ہے لیکن اس کی تصدیق نہیں ہوئی ہے، مسودے کی دفعات کے مطابق، سرمایہ کار کو گھر کسٹمر کے حوالے کرنے کی اجازت نہیں ہے۔

درحقیقت، سرمایہ کاروں اور صارفین کے درمیان مکانات کی منتقلی مکان/اپارٹمنٹ کی فروخت اور خریداری کے معاہدے کے مطابق کی جاتی ہے اور مسودے میں گھر کے حوالے کرنے کے وقت اور ادائیگی کے حوالے سے مخصوص ضابطے بھی ہوتے ہیں۔

اسی کے ساتھ ساتھ، پوائنٹ بی، شق 1، آرٹیکل 31 یہ بھی تقاضا کرتا ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کے ساتھ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس جنہوں نے تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر میں سرمایہ کاری کی ہے اور کاروبار میں ڈالے گئے ہیں ان کو اس شرط کو پورا کرنا ہوگا: "سروس ورکس کی تعمیر میں مکمل سرمایہ کاری، ضروری تکنیکی انفراسٹرکچر ڈیزائن کے مطابق کام کرتا ہے"، تفصیلی تعمیراتی منصوبہ بندی 1/500 اور اس منصوبے کے ضروری مواد کو بھی پورا نہیں کرتا جو سروس کے کاموں کی منظوری دیتا ہے۔ کام شامل ہیں.

لہذا، میں سمجھتا ہوں کہ ضروری سماجی انفراسٹرکچر پر مخصوص ضابطے ہونے چاہئیں اور صرف سرمایہ کاروں کو "منظور شدہ پروجیکٹ میں درج پیش رفت کے مطابق ضروری تکنیکی انفراسٹرکچر اور سوشل انفراسٹرکچر کے کام" مکمل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ وہ مکانات کے حوالے کرنے یا صارفین کو زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے اہل ہوں۔ اس سے مسائل حل ہوں گے اور مشق کے لیے موزوں ہوں گے۔

سرمایہ کار: بہت بہت شکریہ !

ماخذ