ہمیں سماجی انفراسٹرکچر کو برباد کرنے سے بچنا چاہیے۔

Người Đưa Tin•27/06/2023

15 ویں قومی اسمبلی کے 5ویں اجلاس میں، پلینری ہال میں رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون (ترمیم شدہ) پر بحث ہوئی۔ مسودہ قانون کے مشمولات کے بارے میں، Nguoi Dua Tin (The Informer) نے قومی اسمبلی کے ڈپٹی کوان من کوونگ - ڈونگ نائی صوبے کی قومی اسمبلی کے وفد کے سربراہ کے ساتھ ایک انٹرویو کیا۔

انٹرویو کنندہ: جناب، 15 ویں قومی اسمبلی نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق ترمیم شدہ قانون پر بحث کی، جس میں افراد اور تنظیموں کے حقوق اور ذمہ داریوں کو واضح طور پر بیان کیا گیا ہے جو ہاؤسنگ بنا رہے ہیں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لے رہے ہیں۔ تو، اس مسودہ قانون کے بارے میں آپ کے باقی تحفظات کیا ہیں؟

قومی اسمبلی کے ڈپٹی کوان من کوونگ: یہ کہا جا سکتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق ترمیم شدہ قانون میں اب واضح طور پر افراد اور تنظیموں کے حقوق اور ذمہ داریوں کو متعین کیا گیا ہے جو ہاؤسنگ بنا رہے ہیں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لے رہے ہیں، ریاست، لوگوں اور کاروبار کے درمیان تعلقات کو ہم آہنگ کرتے ہیں۔

ترمیم شدہ رئیل اسٹیٹ بزنس قانون، ہاؤسنگ قانون، سرمایہ کاری کے قانون اور خاص طور پر ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے کے درمیان اوورلیپ کی وجہ سے... میں کچھ نکات بھی تجویز کرنا چاہوں گا۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے والی تنظیموں کے لیے سرمائے کی ضروریات کے بارے میں، پوائنٹ سی، شق 1، قانون کا آرٹیکل 10 یہ بتاتا ہے کہ سرمایہ کاری کے کل سرمایہ کے فیصد کے طور پر ایکویٹی کیپیٹل کی شرائط کے علاوہ، یہ شرط بھی ہے کہ "سرمایہ کاری کے منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے سرمائے کو متحرک کرنے کی صلاحیت کو یقینی بنایا جانا چاہیے" ۔

رئیل اسٹیٹ - ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون میں ترمیم: ہمیں سماجی انفراسٹرکچر کو برباد کرنے سے بچنا چاہیے۔ — قومی اسمبلی کے ڈپٹی کوان من کوونگ Nguoi Dua Tin کے ساتھ بات کر رہے ہیں (تصویر: Hoang Bich)

تاہم، سرمایہ کاری کا قانون اور بولی لگانے کا قانون پہلے ہی واضح طور پر بیان کرتا ہے کہ سرمایہ کاروں کو اپنی مالی صلاحیت کو یقینی بنانا چاہیے۔ سرمایہ کاری کے منصوبے کے ڈوزیئرز، بولی کے دستاویزات، اور سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری کے دوران، سرمایہ کار کی مالی صلاحیت کے ثبوت کا پہلے ہی جائزہ لیا جا چکا ہے۔ لہذا، قانون میں اس شق کو شامل کرنا غیر ضروری ہے اور اضافی انتظامی طریقہ کار تشکیل دے سکتا ہے۔

مزید برآں، شق 1، آرٹیکل 10 پوائنٹ d کا اضافہ کرتا ہے، جس میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار کو بقایا کریڈٹ اور کارپوریٹ بانڈ قرض کے اپنے سرمائے کے تناسب کو یقینی بنانا چاہیے جیسا کہ حکومت نے تجویز کیا ہے۔"

فی الحال، حکومت نے انٹرپرائزز کی ایکویٹی میں بقایا کریڈٹ اور کارپوریٹ بانڈ قرض کے تناسب پر کوئی مخصوص ضابطے جاری نہیں کیے ہیں (فی الحال، صرف بینکنگ سیکٹر سے متعلق ضوابط ہیں) ۔

لہذا، میں تجویز کرتا ہوں کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی اس مواد کو مسودے میں شامل نہ کرنے پر غور کرے یا اس معاملے پر حکومتی حکم نامے کے مسودے میں اسے شامل کرے، تاکہ مندوبین شرکت کر سکیں اور رائے دے سکیں۔

سرمایہ کار: آپ کی رائے میں، ان مسائل کو حل کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے اندر سماجی انفراسٹرکچر کی تعمیر میں ڈویلپر کی ذمہ داری کو کیسے حل کیا جانا چاہیے؟

قومی اسمبلی کے ڈپٹی کوان من کوونگ: رئیل اسٹیٹ کے کاروباری منصوبوں میں سماجی انفراسٹرکچر کی تعمیر میں سرمایہ کار کی ذمہ داری کے بارے میں، آرٹیکل 18 کی شق 7 میں کہا گیا ہے کہ سرمایہ کار کو "صرف اس وقت صارفین کے حوالے کرنے کی اجازت ہے جب ہاؤسنگ اور ٹیکنیکل انفراسٹرکچر کی تعمیر اور سماجی انفراسٹرکچر کے کام منظور شدہ پروجیکٹ میں بیان کردہ پیش رفت کے مطابق مکمل ہو گئے ہوں۔"

میری رائے میں، سماجی انفراسٹرکچر ایک بہت وسیع تصور ہے، جس میں تجارت، خدمات، عوامی کام، تعلیم، صحت کی دیکھ بھال وغیرہ سے متعلق تمام سہولیات اور سہولیات شامل ہیں۔

درحقیقت، ڈویلپر کے مقصد اور کاروباری منصوبے کی بنیاد پر، کئی بار پراجیکٹس کو فروخت کے لیے شروع کیا جا سکتا ہے، اس لیے پراجیکٹ میں آنے والے رہائشیوں کی تعداد سیلز شیڈول کی پیروی کرے گی۔ لہذا، ڈویلپر اکثر رہائشیوں کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے ضروری بنیادی ڈھانچہ تیار کرتے ہیں (جیسے کہ پارکس، سبز جگہیں، مشترکہ علاقے، پارکنگ لاٹ، اور تفریحی علاقے)۔

بقیہ سماجی انفراسٹرکچر، جیسے کہ اسکول اور سپر مارکیٹس/شاپنگ مالز، عام طور پر ثانوی سرمایہ کاروں کے ذریعے تیار کیا جائے گا جب اس منصوبے میں بڑی تعداد میں رہائشی ہوں گے۔

جب آبادی کی کثافت ابھی بھی کم ہو تو ڈویلپر سے کسی پروجیکٹ کے لیے تمام سماجی انفراسٹرکچر سسٹم کی تعمیر کا مطالبہ کرنا فضول ہوگا۔

رئیل اسٹیٹ - ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون میں ترمیم: ہمیں سماجی انفراسٹرکچر کو برباد کرنے سے بچنا چاہیے (شکل 2)۔ — ضروری سماجی انفراسٹرکچر کے حوالے سے مخصوص ضابطوں کی ضرورت ہے (تصویر: فام تنگ)۔

دوسری طرف، حقیقت میں، تعلیم، تجارت اور سپر مارکیٹوں میں خدمات فراہم کرنے والے صرف ترقی کے ساتھ آگے بڑھتے ہیں جب ہر منصوبے کے اندر آبادی کی ایک خاص کثافت ہوتی ہے (سوائے ان صورتوں کے جہاں سرمایہ کاروں کے پاس ایک ماحولیاتی نظام ہے جس میں رئیل اسٹیٹ اور صحت کی دیکھ بھال، تعلیم اور تجارت کی خدمات شامل ہیں، جو وہ آزادانہ طور پر سرمایہ کاری اور کاروباری ترقی کو انجام دیں گے... تاہم، مشق سے پتہ چلتا ہے کہ جب کچھ مالیاتی شعبے میں سرمایہ کاری کرتے ہیں عدم توازن یا غیر موثر کاروباری آپریشنز)۔

ضابطہ "تعمیر کی تکمیل..." کا مطلب یہ سمجھا جاتا ہے کہ تعمیراتی منصوبوں کو سرکاری طور پر تصدیق شدہ ہونا ضروری ہے۔ مثال کے طور پر، متعدد اجزاء پر مشتمل پروجیکٹ کی صورت میں، جس میں ایک علیحدہ اسکول کی عمارت بھی شامل ہے جو مکمل ہو چکی ہے اور سرٹیفیکیشن کے طریقہ کار سے گزر رہی ہے لیکن ابھی تک اس کی تصدیق نہیں ہوئی ہے، مسودے کے ضوابط کے مطابق، سرمایہ کار کو مکانات صارفین کے حوالے کرنے کی اجازت نہیں ہے۔

درحقیقت، ڈویلپر اور گاہک کے درمیان مکانات کی حوالگی مکان/اپارٹمنٹ کی خریداری کے معاہدے کے مطابق کی جاتی ہے، اور مسودے میں حوالے کرنے کی آخری تاریخ اور حوالے کرنے پر ادائیگی کے مخصوص ضابطے بھی شامل ہیں۔

اسی وقت، نقطہ بی، شق 1، آرٹیکل 31 یہ بھی تقاضا کرتا ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کے ساتھ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس جنہوں نے تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر میں سرمایہ کاری کی ہے ان کی ضرورت کو پورا کریں: "منظور شدہ ڈیزائن کے مطابق ضروری خدمات کی سہولیات اور تکنیکی بنیادی ڈھانچے کی سہولیات کی سرمایہ کاری اور تعمیر مکمل کرنے کے بعد، تفصیلی تعمیراتی منصوبہ 1/500،" اور مجموعی طور پر ضروری سہولیات فراہم کرنے والے منصوبے جو کہ اس منصوبے کی سائٹ کو ضروری سہولیات فراہم نہیں کرتا ہے۔

لہذا، میں سمجھتا ہوں کہ ضروری سماجی انفراسٹرکچر کے حوالے سے مخصوص ضابطے ہونے چاہئیں، اور صرف سرمایہ کاروں کو "منظور شدہ پروجیکٹ میں بیان کردہ شیڈول کے مطابق ضروری تکنیکی اور سماجی بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں" کو مکمل کرنے کا مطالبہ کرنا ہی رہائش کے حوالے کرنے یا زمین کے استعمال کے حقوق صارفین کو منتقل کرنے کے لیے کافی ہوگا۔ اس سے مسائل حل ہوں گے اور عملی حقائق کے مطابق زیادہ ہوں گے۔

سرمایہ کار: بہت بہت شکریہ !

ماخذ