رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو "اچانک بریک لگانا" مکانات کی قیمتوں کو کم نہیں کر سکتا

تاریخی طور پر، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو کئی بار سخت اور پھر ڈھیلا کیا گیا ہے، جس کی وجہ سے مارکیٹ میں اتار چڑھاؤ آتا ہے۔ ماہرین کے مطابق مکانات کی قیمتوں کو کنٹرول کرنا مارکیٹ کے حل سے ہونا چاہیے، اور اچانک رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو روکنا مارکیٹ کو تباہ کرنے کا سبب بن سکتا ہے۔

وزارت تعمیرات رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے اور اسے روکنے کے طریقہ کار پر حکومت کے مسودہ قرارداد پر تبصرے طلب کر رہی ہے۔ مسودہ میں دوسرا گھر یا اس سے زیادہ خریدنے کے لیے قرضوں پر ایک حد لاگو کرنے کی تجویز دی گئی ہے (دوسرے گھر کے لیے خریداری کے معاہدے کی قیمت کا زیادہ سے زیادہ 50% اور تیسرے گھر کے لیے 30% سے زیادہ کا قرض)۔

سرمایہ کاری الیکٹرانک اخبار - Baodautu.vn سے بات کرتے ہوئے، ایک اقتصادی ماہر نے کہا کہ دوسری اور تیسری بار رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو سخت کرنے سے رئیل اسٹیٹ کریڈٹ پر اچانک بریک لگے گی، جس سے لیکویڈیٹی میں اچانک کمی اور مارکیٹ منجمد ہو سکتی ہے۔ ماضی میں، قرضوں کو سخت کرنے سے بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بحران پیدا ہوا ہے۔

"ایک دہائی سے زیادہ پہلے، 2011 - 2013 کے عرصے میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بھی بحران میں پڑ گئی تھی، جس کی ایک وجہ بینکوں کی جانب سے رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو سخت کرنا تھا جبکہ 2009 - 2010 میں رئیل اسٹیٹ کا بلبلا پھٹ گیا تھا۔ اس عرصے کے دوران، اسٹیٹ بینک کی جانب سے ریئل اسٹیٹ کے قرضے کی درجہ بندی کی گئی تھی اور اس شعبے کو ایک حد کے طور پر ضرورت تھی۔" اس کے نتیجے میں، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں گر گئیں، لیکن لیکویڈیٹی بھی بہت پرسکون تھی، مارکیٹ تقریباً منجمد ہو گئی تھی، اگر موجودہ مدت میں لاگو کیا جاتا ہے، تو ضروری نہیں کہ مکانات کی قیمتیں کم ہو جائیں، کیونکہ سپلائی کی کمی ہے، لیکن اس سے مارکیٹ مکمل طور پر ٹھیک ہونے سے پہلے ہی لیکویڈیٹی کے بحران کا شکار ہو جائے گی،" اس ماہر نے کہا۔

ڈاکٹر Le Xuan Nghia، اقتصادی ماہر.

وزیر اعظم کی پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن ڈاکٹر لی شوان اینگھیا نے بھی کہا کہ اس اقدام کا اطلاق نہیں ہونا چاہیے۔ سال کے آغاز سے، پارٹی اور حکومت نے کئی قراردادیں جاری کی ہیں، جو ذہنیت کو انتظامی انتظام سے فعال تخلیق کی طرف منتقل کرتے ہوئے، لوگوں اور کاروباروں کی خدمت کرتے ہیں۔ کریڈٹ کے حوالے سے وزیراعظم نے اسٹیٹ بینک سے 2026 میں کریڈٹ روم کے خاتمے کے لیے پائلٹ کی درخواست بھی کی۔

مزید برآں، اس ماہر کے مطابق، موجودہ قانونی ضوابط کے تحت، کمرشل بینکوں کو یہ حق حاصل ہے کہ وہ اپنے صارفین کے لیے قرض کی حد خود طے کریں، اسٹیٹ بینک یا کوئی بھی انتظامی ادارہ کاروباری اداروں کی آزادی میں مداخلت نہیں کر سکتا۔ اسٹیٹ بینک صرف اس بات کو یقینی بنانے کے لیے تکنیکی ٹولز فراہم کر سکتا ہے کہ بینک محفوظ اور صحت مند طریقے سے کام کریں (مثال کے طور پر، سرمائے کی حفاظت کے تناسب، کریڈٹ کی حد، قرض کی درجہ بندی وغیرہ) سے متعلق ضوابط۔

پچھلی چند دہائیوں کے دوران، اسٹیٹ بینک کے پاس رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کے خطرات کو کنٹرول کرنے کے لیے بہت سے حل ہیں، مثال کے طور پر، رئیل اسٹیٹ کے خطرے کے گتانک کو بڑھانا/کم کرنا (بعض اوقات 250% تک)، درمیانی اور طویل مدتی قرضوں کے لیے استعمال کیے جانے والے قلیل مدتی سرمائے کے تناسب کو 60% سے 30% تک کم کرنا... حقیقت میں بہت سے بینک کریڈٹ کو کنٹرول کرنے کے لیے بہت سے مؤثر طریقے ہیں اس میدان میں مضبوطی سے بہتا ہے۔

تاہم، ڈاکٹر لی شوان اینگھیا کے مطابق، تقریباً کوئی بھی ملک کریڈٹ پالیسیوں کو سخت کر کے رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو نہیں روکتا، لیکن بنیادی طور پر ٹیکس کی پالیسیوں کے ذریعے۔ دوسری رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانا صرف اس وقت لاگو کیا جا سکتا ہے جب ایک مکمل رئیل اسٹیٹ ڈیٹا بیس موجود ہو۔ ویتنام کی موجودہ صورتحال کے پیش نظر یہ ناممکن ہے۔

"بینک اتھارٹی نہیں ہیں، اس لیے وہ یہ نہیں جان سکتے کہ قرض لینے والے کتنی جائیدادوں کے مالک ہیں۔ یہاں تک کہ دوسری جائیدادوں پر ٹیکس لگانا بھی آسان نہیں ہے۔ چین نے ایک بار دوسرا ہوم ٹیکس لاگو کیا، لیکن وہ ناکام رہا کیونکہ وہ معلومات کو کنٹرول نہیں کر سکا اور مکانات کی قیمتوں کو کم نہیں کر سکا،" ڈاکٹر لی شوان اینگھیا نے کہا۔

اس ماہر کے مطابق رئیل اسٹیٹ کا ڈیٹا اکٹھا کرنے اور اس کی درجہ بندی کرنے کے لیے کہ کون سی ریل اسٹیٹ فرسٹ، سیکنڈ یا تھرڈ کلاس ہے اس کے لیے بہت زیادہ انسانی وسائل، ٹیکنالوجی اور وقت درکار ہوتا ہے اور یہ فوری طور پر نہیں کیا جا سکتا۔

مزید برآں، ہمارے ملک میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کا پیمانہ (تقریباً 4 ملین بلین VND، جو پورے نظام کے کل بقایا قرض کا 24% بنتا ہے) زیادہ بڑا نہیں ہے۔ بہت سے ترقی یافتہ ممالک میں یہ تناسب 40% تک ہو سکتا ہے۔ بلاشبہ، دوسرے ممالک میں، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ بنیادی طور پر افراد کے لیے ہے کہ وہ مکان خریدنے کے لیے قرض لیں، سرمایہ کار اکثر بانڈ اور اسٹاک مارکیٹوں میں سرمایہ تلاش کرتے ہیں۔

سب سے اہم بات یہ ہے کہ اس ماہر کے مطابق، چاہے رئیل اسٹیٹ کریڈٹ سخت کر دیا جائے یا سیکنڈ ہومز پر ٹیکس لگا دیا جائے، ریل اسٹیٹ کی قیمتیں کم نہیں ہو سکتیں اگر سپلائی قلیل رہی جیسا کہ اب ہے۔

اس لیے ماہرین کا مشورہ ہے کہ دوسرے اور تیسرے گھروں کے لیے کریڈٹ کو تنگ کرنے کے بجائے ہمیں اس مسئلے کے سب سے زیادہ قابل عمل اور بنیادی حل پر توجہ مرکوز کرنی چاہیے، جس کا مقصد رئیل اسٹیٹ کی سپلائی میں اضافہ کرنا ہے، خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ اور کم آمدنی والے افراد کے لیے سستی رہائش۔

سماجی رہائش اور کم لاگت والے مکانات کی فراہمی کو بڑھانے کے لیے، سب سے اہم مسئلہ قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے اور گھر خریداروں کی مدد کے لیے پالیسیاں بنانے میں ہے۔ اس وقت اسٹیٹ بینک کے پاس سوشل ہاؤسنگ لون کے لیے 145,000 بلین VND پیکج ہے، لیکن اس کی تقسیم ابھی بھی بہت کم ہے۔ سخت شرائط اور قرض دینے والے مضامین کے علاوہ، منصوبوں کی کم تعداد، اور زیادہ شرح سود (بجٹ کی حمایت کی کمی کی وجہ سے) اس صورت حال کی وجوہات میں شامل ہیں۔

ماخذ: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html