رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کے مطابق، یکم اگست کے بعد سے، گھر خریدنے کے لیے ڈپازٹ 5% سے زیادہ نہیں ہونا چاہیے، سیلز کنٹریکٹ پر دستخط کرنے پر ڈپازٹ 30% سے زیادہ نہیں ہونا چاہیے، اور بقیہ 50% ہینڈ اوور سے پہلے ادا کرنا چاہیے۔
ہا ڈونگ ضلع، ہنوئی میں ایک پروجیکٹ۔ یہ منصوبہ ایک دہائی سے زائد عرصے سے تاخیر کا شکار ہے۔ خاص طور پر، بہت سے صارفین نے ڈویلپر کو خریداری کی قیمت کا 100% ادا کیا ہے۔ یہ ان بہت سے معاملات میں سے ایک ہے جہاں گھر خریداروں کو خطرات کا سامنا کرنا پڑتا ہے جب وہ ایسے منصوبوں میں مکان خریدنے کا انتخاب کرتے ہیں جو ابھی تعمیر شروع کر رہے ہیں، جنہیں "زیر تعمیر" پروجیکٹ بھی کہا جاتا ہے۔ رہائش جو مستقبل میں تعمیر کی جائے گی۔ اس میں اپارٹمنٹس، ٹاؤن ہاؤسز، یا ولاز شامل ہو سکتے ہیں۔
یکم اگست سے، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء نئے ضابطے لاگو ہوں گے۔ خاص طور پر، بہت سی نئی شرائط پراجیکٹس میں گھریلو خریداروں کے حقوق کو یقینی بناتی ہیں، یعنی ڈویلپرز اور کاروبار کے ذریعے تعمیر کردہ ہاؤسنگ پروجیکٹس۔ یہ مستقبل کے ہاؤسنگ پراجیکٹس صارفین کو ان کی ضروریات اور بجٹ کے لحاظ سے پروجیکٹ کے آغاز سے ہی اپارٹمنٹس یا مکانات کا انتخاب کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔ تاہم، یہ خطرات کے ساتھ بھی آتا ہے، خاص طور پر ایسے پروجیکٹوں میں جن میں ڈویلپرز کے پاس ضروری صلاحیتوں کا فقدان ہے۔
تعمیراتی منصوبے میں گھر خریدتے وقت، ادائیگیوں کو چھوٹی اقساط میں تقسیم کیا جاتا ہے، جس سے خریداروں کو اپنے مالیات کو بچانے یا فعال طور پر ترتیب دینے کا وقت ملتا ہے۔ اس قسم کی رہائش کے ساتھ، ادائیگی کے بہت سے ضابطے ماضی کے مقابلے بدل گئے ہیں۔
"گھر خریدنے کے لیے بوریاں لے جانے یا گاڑی سے پیسے لے جانے کے دن ختم ہو گئے ہیں۔ قانون اب یہ شرط رکھتا ہے کہ ایک ڈویلپر سے گھر خریدنا بینک ٹرانسفر کے ذریعے ہونا چاہیے۔ تاہم، انفرادی لین دین ضروری نہیں ہے؛ ہمیں صرف لین دین کرتے وقت کاروباری قانون کے ضوابط کا احترام کرنے کی ضرورت ہے، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ وہ قانونی ہیں،" اسٹاک ای زیڈ ٹوان کے چیئرمین اسٹاک ای زیڈ بورڈ کے ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹوان نے شیئر کیا۔ کمپنی
زیر تعمیر جائیدادوں کے لیے، نئے ضوابط خریداروں کو ادا کرنے کی ضرورت کی رقم کو کم کرنے میں بھی مدد کریں گے۔
ای زیڈ ویتنام انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین مسٹر فام ڈک ٹوان نے کہا: "نئے قانون کے مطابق، ڈپازٹ 5% سے زیادہ نہیں ہونا چاہیے، سیلز کنٹریکٹ پر دستخط کرنے پر ڈاون پیمنٹ 30% سے زیادہ نہیں ہونا چاہیے، اور 50% تک ہینڈ اوور سے پہلے ادا کرنا ضروری ہے۔ پرانے قانون کے تحت، گھر والوں کے لیے 70% تک مالی فائدہ ہو سکتا ہے۔ دباؤ انہیں تیار کرنے کی ضرورت ہے۔"
لہذا، 5 بلین VND گھر کے لیے، پرانے ضوابط کے مطابق، خریدار کو گھر حاصل کرنے سے پہلے 70%، یا 3.5 بلین VND ادا کرنا ہوگا۔ لیکن نئے قانون کے تحت، خریدار کو صرف 50%، یا 2.5 بلین VND ادا کرنے کی ضرورت ہے، جس سے خریداروں پر دباؤ کم ہو گا اور ڈویلپرز کو معاہدے کے مطابق باقی رقم وصول کرنے کے لیے شیڈول کے مطابق گھر حوالے کرنے کی ترغیب دی جائے گی۔
"ضابطوں کے مطابق، ڈپازٹ کی رقم کا 5% سے زیادہ ہونا رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کی خلاف ورزی ہے۔ تاہم، ڈویلپرز کے پاس اس سے بچنے کے مختلف طریقے ہیں۔ وہ جلد ادائیگی کی درخواست کر سکتے ہیں، یا ان کے پاس رعایت حاصل کرنے کے لیے قرض کی ایک شکل جیسے نجی معاہدے ہو سکتے ہیں،" مسٹر فام ڈک ٹوان نے کہا، جو ای زیڈ سٹاک کمپنی انویسٹمنٹ کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین۔
سالوں کے دوران، پر ریل اسٹیٹ مارکیٹ ایک دیرینہ مسئلہ ہے جہاں لین دین کی اصل قیمت معاہدے میں بیان کردہ قیمت سے مختلف ہے۔ عام طور پر، معاہدے کی قیمت اصل لین دین کی قیمت سے کم ہوتی ہے تاکہ دونوں فریقوں کی طرف سے قابل ادائیگی ٹیکس اور فیس کو کم کیا جا سکے۔ اس کے نتیجے میں نہ صرف جائیداد کی منتقلی پر ٹیکس کے اہم نقصانات ہوتے ہیں بلکہ گھر خریداروں کے لیے بہت سے خطرات بھی ہوتے ہیں۔ تاہم، یکم اگست سے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں مصروف افراد اور تنظیموں کو فروخت کے معاہدوں میں لین دین کی اصل قیمت کو درست طریقے سے ریکارڈ کرنا ہوگا اور اگر معاہدے کی قیمت اصل لین دین کی قیمت سے مختلف ہوتی ہے تو وہ ذمہ دار ہوں گے۔
رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے تازہ ہوا کا سانس۔
رپورٹرز کے تجربات نے ہمیں دکھایا ہے کہ گھر کے خریداروں کی حفاظت کے لیے بہت سے سخت ضابطے ہیں۔ تاہم، کاروباری نمائندوں کے واضح تاثرات سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ ڈویلپرز کے درمیان عوام سے سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے خامیاں اب بھی موجود ہو سکتی ہیں۔ لہذا، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار یکم اگست سے عمل درآمد کو یقینی بنانے کے لیے قانون کے نفاذ سے متعلق تفصیلی دستاویزات اور رہنما خطوط کا انتظار کر رہے ہیں۔
رئیل اسٹیٹ بزنس لاء کے سخت ضابطوں کو مارکیٹ کے لیے تازہ ہوا کی سانس کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔ اس نئی لہر سے ان خطرات کو اڑا دینے کی توقع ہے جو کئی سالوں سے مارکیٹ کو لپیٹے ہوئے ہیں، جیسے کہ مکمل معلومات کے افشاء نہ ہونے والے پروجیکٹس، طویل یا ترک کیے گئے پروجیکٹس، اور سرمایہ کار غلط جگہوں پر سرمایہ کاری کرتے ہیں، جس کے نتیجے میں مالی نقصانات ہوتے ہیں۔ اس سے مارکیٹ کو زیادہ شفافیت، پیشہ ورانہ مہارت اور معیاری کاری کے ساتھ ترقی کے ایک نئے مرحلے میں داخل ہونے میں مدد ملے گی۔
پراجیکٹ کی معلومات کی فراہمی اور بینک کی ادائیگیوں میں شفافیت کے حوالے سے، Tran Anh گروپ کے سرمایہ کاری کے قانونی شعبے کے ایک نمائندے نے کہا کہ نیا رئیل اسٹیٹ بزنس قانون ایک اہم اثر ڈالے گا، جس سے کاروبار پر قانونی، سرمایہ کاری اور تعمیر کے تمام پہلوؤں کو معیاری بنانے کے لیے دباؤ پڑے گا۔
"منصوبے کے قانونی پہلوؤں کے بارے میں، سرمایہ کاروں کے لیے کاروباری ماڈلز اور لین دین کے معاہدوں کو ضابطوں کی تعمیل کرنے کے لیے معیاری بنانا لازمی ہے۔ اس کے لیے ان مصنوعات کی لین دین کرتے وقت سرمایہ کاروں اور رہائشیوں کے درمیان زیادہ متوازن اور مساوی تعلقات کی ضرورت ہوگی،" مسٹر Nguyen Tieu Lam، قانونی اور سرمایہ کاری کے امور کے سربراہ، Tran Anh Group نے کہا۔
جمع کی جانے والی زیادہ سے زیادہ رقم اب صرف 5% ہے، یا ہینڈ اوور سے پہلے صارفین سے جمع کی جانے والی زیادہ سے زیادہ ادائیگی صرف 50% ہے۔ پہلے کے مقابلے میں، یہ ضوابط صارفین کی جانب سے سرمائے کی نقل و حرکت کو مزید محدود کر دیں گے، جس سے اہم مالی دباؤ پیدا ہو گا اور کاروباری اداروں کو اپنی مصنوعات کی ترقی کی حکمت عملیوں کو تبدیل کرنے اور کریڈٹ کو زیادہ مؤثر طریقے سے متحرک کرنے پر مجبور کیا جائے گا۔
مسٹر نگوین کونگ بنہ - ہنگ لوک فاٹ گروپ کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر نے اشتراک کیا: "یہ سرمایہ کاروں کے لیے سرمایہ پر زیادہ توجہ مرکوز کرنے کا دباؤ اور چیلنج بھی ہے۔ میری رائے میں، سرمایہ کاروں کو مصنوعات کو مارکیٹ میں لاتے وقت 'آہستہ لیکن یقینی طور پر' سرمایہ کاری کرنی چاہیے، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ ان کی مکمل قانونی تعمیل ہو، اور اس منصوبے کو مکمل تعاون کے لیے کریڈٹ اداروں سے سرمایہ حاصل کرنے پر زیادہ توجہ مرکوز کریں۔
وکلاء کے مطابق، نیا رئیل اسٹیٹ بزنس قانون مارکیٹ کو ان رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کو فلٹر کرنے اور محدود کرنے میں مدد کرتا ہے جو صلاحیت اور سرمایہ کاری کے وسائل دونوں میں کمزور ہیں۔
"حال ہی میں، ہمارے قوانین کو ایڈجسٹ کیا گیا ہے، اور ہم نے نئی صورتحال کے مطابق تمام خطرات اور منفی مسائل کو محدود کر دیا ہے تاکہ شفافیت کے ذریعے لوگوں میں اعتماد پیدا کیا جا سکے۔ مزید برآں، اگر ان نئے ضوابط کے نفاذ کے دوران کوئی مسئلہ پیدا ہوتا ہے، تو مجھے یقین ہے کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے ہموار بہاؤ کو یقینی بنانے کے لیے ان کا فوری طور پر ازالہ کیا جائے گا"۔
نئے قانون کے نافذ ہونے کے بعد، بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروبار اپنی آنے والی حکمت عملیوں میں زیادہ تر آبادی کی حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے زیادہ سماجی رہائش اور سستی رہائش کی ترقی کو ترجیح دینے کا منصوبہ بنا رہے ہیں۔
کے ساتھ زمین کا قانون نیا ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون، جو یکم اگست سے نافذ العمل ہے، کو ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک اہم سنگ میل سمجھا جاتا ہے۔ واضح طور پر، ان نئے ضوابط کے ساتھ، مارکیٹ میں داخل ہونے کے خواہشمند کاروباری اداروں کو مضبوط مالی صلاحیتوں کا مالک ہونا چاہیے اور گھر خریداروں کے حقوق کو یقینی بنانا چاہیے۔ یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی زیادہ شفاف اور پائیدار ترقی کا باعث بنے گا۔
حال ہی میں، وزیر اعظم فام من چنہ نے جولائی اور 2024 کی تیسری سہ ماہی میں ترقی کو فروغ دینے، مہنگائی کو کنٹرول کرنے اور میکرو اکانومی کو مستحکم کرنے کے لیے کلیدی کاموں اور حل کے لیے سرکاری ڈسپیچ نمبر 71 پر دستخط کیے اور جاری کیا۔ اتھارٹی، زمین کے قانون، ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، اور کئی دیگر قوانین کے ساتھ بیک وقت عمل درآمد کو یقینی بنانا۔
ماخذ
تبصرہ (0)