ڈپازٹ کی قدر میں 20 - 30% تک اضافہ کریں
قومی اسمبلی میں تبصرے کے لیے پیش کیے جانے والے رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) کے مسودہ قانون کے آرٹیکل 23 کے مطابق، مسودہ تیار کرنے والے ادارے نے مستقبل میں ہاؤسنگ اور تعمیراتی کاروبار کے اصولوں پر دو آپشنز تجویز کیے ہیں۔ آپشن 1، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف تب ہی صارفین سے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب ہاؤسنگ اور تعمیرات نے کاروبار میں شامل ہونے کی تمام شرائط کو پورا کیا ہو اور اس قانون کی دفعات کے مطابق لین دین کیا ہو۔ آپشن 2، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت صرف اس صورت میں دی جاتی ہے جب پراجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعے تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک ہو۔ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کی رقم فروخت کی قیمت یا لیز پرچیز کی قیمت کے 10% سے زیادہ نہیں ہے۔
رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت لوگوں کی حفاظت کے لیے ڈپازٹس کو واضح طور پر ریگولیٹ کرنے کی ضرورت ہے۔
وکیل Nguyen Dang Tu، Trilaw LLC نے تجزیہ کیا کہ آپشن 1 کے لیے، سول کوڈ کے مطابق ڈپازٹ کی نوعیت شہری ذمہ داریوں کی کارکردگی کو یقینی بنانا ہے۔ اس کے مطابق، فریقین کے درمیان معاہدے کی تصدیق کرنے اور سول معاہدے کے اختتام یا کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے ایک فریق (جماعت کنندہ) دوسرے فریق (جمع کرنے والے) کو ایک خاص مدت کے اندر رقم یا جائیداد کی رقم منتقل کرتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے، ڈپازٹ ریل اسٹیٹ کی فروخت اور خریداری کے معاہدے پر دستخط کو یقینی بنانا ہے۔ اگر ضابطہ اوپر والے آپشن 1 کے مطابق ہے، تو اس کی مزید ضرورت نہیں ہے، کیونکہ جب پراجیکٹ کاروبار کرنے کے لیے اہل ہو جاتا ہے، تو فریقین بغیر کسی رقم جمع کیے فوری طور پر جائیداد کی فروخت اور خریداری کے معاہدے پر دستخط کر سکتے ہیں۔ لہذا، آپشن 1 کا مقصد صارفین کے لیے خطرات کو محدود کرنا، سرمایہ کاروں کی ذمہ داری کو بڑھانا، اور ایسے سرمایہ کاروں کو فلٹر کرنا ہے جن کے پاس کافی مالی صلاحیت نہیں ہے، لیکن اسے ڈپازٹس پر لاگو کرنا غیر ضروری ہے۔ شرط یہ ہے کہ کوئی پروجیکٹ تجارتی آپریشن کے لیے اہل ہے صرف فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے پر لاگو ہونا چاہیے۔
آپشن 2 سرمایہ کاروں کے لیے ڈپازٹ لین دین کرنے کے لیے زیادہ "کھلا" ہے۔ تاہم، صارفین کے حقوق کے تحفظ کے لیے، مسودے میں ڈپازٹس کو مناسب سطح (تقریباً 20 - 30%) تک محدود کرنے کے لیے مواد شامل کرنا چاہیے۔ کیونکہ موجودہ سول کوڈ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے کم سے کم یا زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کا تعین نہیں کرتا ہے۔ اس کی وجہ سے ریئل اسٹیٹ ڈپازٹ مارکیٹ میں حالیہ افراتفری پھیلی ہے۔ کچھ سرمایہ کار، ڈپازٹس کے ذریعے، گاہکوں سے مطالبہ کرتے ہیں کہ وہ ڈپازٹ کی آڑ میں سرمایہ جمع کرنے کے لیے جائیداد کی قیمت کا 95% تک جمع کرائیں۔ تاہم، جب تنازعات پیدا ہوتے ہیں، تو سرمایہ کار صارفین کو جمع رقم ادا کرنے سے قاصر ہوتے ہیں اور صارفین کو رقم کی واپسی میں تاخیر کرتے ہیں۔ بہت سے صارفین کو اپنے پرنسپل کو واپس حاصل کرنے میں بھی مشکل پیش آتی ہے، سرمایہ کاروں کو ڈپازٹ ادا کرنے کے لیے کہنا چھوڑ دیں۔ عام طور پر زمین کے پراجیکٹس کی خرید و فروخت کے لیے متحرک ہونے کے بہت سے معاملات میں قانونی طریقہ کار مکمل نہیں کیا جاتا بلکہ 95 فیصد تک رقم جمع کر لی جاتی ہے، لیکن معاہدے پر وقت پر دستخط نہیں ہوتے اور رقم کی واپسی کی اہلیت نہیں رہتی، لوگ مذمت کرتے ہیں، سرمایہ کار کے خلاف قانونی چارہ جوئی کی جاتی ہے اور لوگوں کا پیسہ ضائع ہوتا ہے۔ ایسے بھی بہت سے معاملات ہیں جہاں سرمایہ کار کو 10% کا ڈپازٹ ملتا ہے، تاہم، جب زمین اور مکان کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں، تو بہت سے سرمایہ کار فروخت کے معاہدے پر دستخط کیے بغیر ڈپازٹ واپس کرنے کے لیے تیار ہوتے ہیں۔ کم ڈپازٹس کے معاملات بھی ہیں، جب رئیل اسٹیٹ منجمد ہو جاتا ہے اور قیمت میں کمی آتی ہے، تو گاہک بھی ڈپازٹ کو ضائع کرنے پر آمادہ ہو جاتے ہیں۔ "ڈرافٹ میں یہ شرط ہونی چاہیے کہ ڈپازٹ پر دستخط کرنے کے لیے، سرمایہ کار کو ایک بینک گارنٹی لیٹر فراہم کرنا چاہیے جس میں گاہک کو ڈپازٹ کی رقم واپس کرنے کا عہد کیا جائے جب سرمایہ کار معاہدے کی خلاف ورزی کرتا ہے۔ یہ تجویز سرمایہ کاروں کے لیے سرمایہ جمع کرنے کے لیے مزید حالات پیدا کرے گی اور جب سرمایہ کار اپنے وعدوں کی خلاف ورزی کرے گا تو صارفین کے حقوق کو بھی یقینی بنائے گا،" وکیل ٹو نے تجویز پیش کی۔
ڈپازٹس صرف تب ہی قبول کیے جائیں گے جب پروجیکٹ کاروبار کے لیے اہل ہو۔
ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، آپشن 1 کے ساتھ، ڈپازٹ کا مقصد معاہدہ کی کارکردگی کو یقینی بنانا ہے، لیکن حقیقت میں، معاہدے پر دستخط ہونے کے بعد، شاذ و نادر ہی ایسے معاملات ہوتے ہیں جب ڈپازٹ وصول کنندہ کے ذریعے ڈپازٹ کا دھوکہ کیا گیا ہو۔ وجہ یہ ہے کہ معاہدے کی اکثر فریقین سختی سے جانچ پڑتال کرتے ہیں اور قانون کی دفعات کے مطابق اس پر عمل درآمد کیا جاتا ہے۔ جب معاہدہ پر عمل درآمد ہوتا ہے، تو ڈپازٹ کو اکثر لین دین کی ابتدائی ادائیگی سے کاٹا جاتا ہے۔ آپشن 2 معاہدے کی کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے جمع کرنے کے مقصد کے لیے ہے۔ حقیقت میں، معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے، اکثر ایسے معاملات ہوتے ہیں جب ڈپازٹ وصول کنندہ کے ذریعہ ڈپازٹر کو دھوکہ دیا جاتا ہے اور وہ معاہدہ کو انجام نہیں دیتا ہے، جس سے ڈپازٹر کو نقصان ہوتا ہے۔ فی الحال، دونوں آپشنز 1 اور 2 درست ہیں، اس لیے ضروری ہے کہ دونوں آپشنز کو ڈپازٹس پر ایک ضابطے میں ضم کر دیا جائے تاکہ کنٹریکٹ پر دستخط یا ڈپازٹ کو یقینی بنایا جا سکے تاکہ کنٹریکٹ کی کارکردگی کو یقینی بنایا جا سکے، تاکہ مستقبل میں بننے والی ریل اسٹیٹ، لیز پر خریدنے والے ریئل اسٹیٹ، دستیاب رہائش یا رہائش کے جائز حقوق اور مفادات کا تحفظ کیا جا سکے۔
اس کے مطابق، مسٹر چاؤ نے سمت میں دو اختیارات کو یکجا کرنے کی تجویز پیش کی: "پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین سے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب مکانات اور تعمیراتی کام کاروبار میں لگانے کے اہل ہوں اور معاہدے کی کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے ضوابط کے مطابق لین دین کیے ہوں، یا رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف اس وقت ڈیپازٹ جمع کرنے کی اجازت دی جاتی ہے جب صارف کے معاہدے کے ذریعے معاہدے پر دستخط کیے جانے کو یقینی بنایا جا سکے۔ ایک ریاستی ایجنسی اور سرمایہ کار کے پاس اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 24 میں بیان کردہ زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک رقم جمع کرانے کی قیمت، مکان یا تعمیراتی کاموں کا واضح طور پر ہونا ضروری ہے لیکن یہ جائیداد کی قیمت کے 10 فیصد سے زیادہ نہیں ہے۔
"2006 اور 2014 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قوانین اس وقت سے پہلے ہونے والے ڈپازٹس کو ریگولیٹ نہیں کرتے جب رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ مستقبل میں مکانات، خاص طور پر زمین کو فروخت کرنے کے لیے کسی معاہدے میں داخل ہونے یا سرمائے کو متحرک کرنے کا اہل ہوتا ہے۔ اس لیے ایسی صورت حال پیدا ہوئی ہے کہ قیاس آرائی کرنے والوں، زمین کے دلالوں، اور بے ایمان کاروباروں نے شق 1، C، 285 کی شق 1، 2014 کا فائدہ اٹھایا ہے۔ ڈپازٹس کی قیمت اور شرح کو ریگولیٹ نہیں کرتے، اس لیے انہوں نے بڑی قدروں کے حامل صارفین سے ڈپازٹ حاصل کیے ہیں، بعض صورتوں میں لین دین کی جا رہی جائیداد کی قیمت کا 90-95% تک، سٹہ بازوں، زمین کے دلالوں، اور بے ایمان کاروباروں نے دھوکہ دہی کے مقصد کے لیے بغیر کسی قانونی بنیاد کے "بھوت" پروجیکٹس قائم کیے ہیں، جس کی وجہ سے سماجی فراڈ کی صورت میں بہت زیادہ نقصان ہوتا ہے۔ علی بابا کمپنی،" مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا۔
ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ڈاکٹر نگوین وان ڈِنہ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق ترمیم شدہ قانون کے مسودے میں ڈپازٹس، خاص طور پر ڈپازٹ کے وقت کے بارے میں واضح ضوابط کی ضرورت ہے، تاکہ سرمایہ کار اس خامی کا فائدہ اٹھا کر غیر قانونی طور پر رقم اکٹھا نہ کریں۔ "ہم نے دنیا کے بہت سے ممالک میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ڈپازٹس کا مطالعہ کیا ہے، تمام ممالک ڈپازٹس کی اجازت دیتے ہیں۔ لیکن ڈپازٹ کسی تیسرے فریق جیسے بینک کے انتظام اور نگرانی کے لیے مشترکہ اکاؤنٹ میں منتقل کیا جاتا ہے۔ اگر سرمایہ کار اپنے وعدوں کو پورا نہیں کرتا ہے جیسے کہ قانون کے مطابق تعمیر نہ کرنا یا معاہدہ پر دستخط کرنے کے قابل نہیں، تو صارف اپنی رقم مکمل طور پر واپس لے سکتا ہے۔" مسٹر نے کہا۔
بینک میں جمع کروانے کے دوران صارفین اس رقم پر سود سے لطف اندوز ہوسکتے ہیں، صارفین رقم کھونے کی فکر نہ کریں۔ ڈپازٹ کی رقم معاہدے کی قیمت کے 20% سے زیادہ نہیں ہے۔ یہ صورت حال کو محدود کر دیتا ہے جہاں سرمایہ کاروں نے "ننگے ہاتھوں چور کو پکڑنے" کے انداز میں صارفین سے بہت سارے پیسے اکٹھے کرنے کے سوا کچھ نہیں کیا۔
ڈاکٹر Nguyen Van Dinh، ویتنام ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر
ماخذ لنک
تبصرہ (0)