لوگوں کی حفاظت کے لیے ذخائر کو واضح طور پر منظم کریں۔

ڈپازٹ کی قدر میں 20 - 30% تک اضافہ کریں

قومی اسمبلی میں تبصرے کے لیے پیش کیے جانے والے رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) قانون کے آرٹیکل 23 کے مطابق، مسودہ تیار کرنے والے ادارے نے مستقبل میں بننے والے ہاؤسنگ اور تعمیراتی کاموں میں تجارت کے اصولوں پر دو آپشنز تجویز کیے ہیں۔ آپشن 1، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار کو صرف اس وقت صارفین سے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب ہاؤسنگ اور تعمیراتی کام کاروبار میں شامل ہونے کی تمام شرائط کو پورا کر چکے ہوں اور اس قانون کی دفعات کے مطابق لین دین کیے ہوں۔ آپشن 2، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار کو صارفین کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت صرف اس صورت میں دی جاتی ہے جب پروجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعہ تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک ہو۔ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کی رقم فروخت کی قیمت یا لیز پرچیز کی قیمت کے 10% سے زیادہ نہیں ہے۔

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت لوگوں کی حفاظت کے لیے ڈپازٹس کو واضح طور پر ریگولیٹ کرنے کی ضرورت ہے۔

وکیل Nguyen Dang Tu، Trilaw LLC نے تجزیہ کیا کہ آپشن 1 کے لیے، سول کوڈ کے مطابق ڈپازٹ کی نوعیت شہری ذمہ داریوں کی کارکردگی کو یقینی بنانا ہے۔ اس کے مطابق، فریقین کے معاہدے کی تصدیق کرنے اور سول کنٹریکٹ کے اختتام یا کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے ایک فریق (جماعت کنندہ) دوسرے فریق (جمع کرنے والے) کو ایک خاص مدت کے اندر رقم یا جائیداد کی رقم منتقل کرتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے، ڈپازٹ ریل اسٹیٹ کی فروخت اور خریداری کے معاہدے پر دستخط کو یقینی بنانا ہے۔ اگر ضابطہ اوپر والے آپشن 1 کے مطابق ہے، تو اس کی مزید ضرورت نہیں ہے، کیونکہ جب پراجیکٹ کاروبار کرنے کے لیے اہل ہو جاتا ہے، تو فریقین بغیر کسی رقم جمع کیے فوری طور پر جائیداد کی فروخت اور خریداری کے معاہدے پر دستخط کر سکتے ہیں۔ لہذا، اس آپشن 1 کا مقصد صارفین کے لیے خطرات کو محدود کرنا، سرمایہ کاروں کی ذمہ داری کو بڑھانا، اور ان سرمایہ کاروں کو فلٹر کرنا ہے جن کے پاس کافی مالی صلاحیت نہیں ہے، لیکن اسے ڈپازٹس پر لاگو کرنا غیر ضروری ہے۔ کسی پروجیکٹ کے تجارتی آپریشن کے اہل ہونے کی شرائط کا اطلاق صرف فروخت کے معاہدے پر دستخط پر ہونا چاہیے۔

آپشن 2 سرمایہ کاروں کے لیے ڈپازٹ لین دین کرنے کے لیے کچھ زیادہ "کھلا" ہے۔ تاہم، صارفین کے مفادات کے تحفظ کے لیے، مسودے میں ڈپازٹس کو مناسب سطح تک محدود کرنے کے لیے مواد شامل کرنا چاہیے (تقریباً 20-30%)۔ کیونکہ موجودہ سول کوڈ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے کم سے کم یا زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کا تعین نہیں کرتا ہے۔ اس کی وجہ سے ریئل اسٹیٹ ڈپازٹ مارکیٹ میں حالیہ افراتفری پھیلی ہے۔ کچھ سرمایہ کار، ڈپازٹس کے ذریعے، گاہکوں سے رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا 95% تک جمع کرنے کا تقاضا کرتے ہیں تاکہ بھیس میں سرمایہ جمع کیا جا سکے۔ تاہم، جب تنازعات پیدا ہوتے ہیں، تو سرمایہ کار صارفین کو جمع رقم ادا کرنے سے قاصر ہوتے ہیں اور صارفین کو رقم کی واپسی میں تاخیر کرتے ہیں۔ بہت سے صارفین کو اپنا پرنسپل واپس حاصل کرنے میں بھی مشکل پیش آتی ہے، سرمایہ کاروں سے ڈپازٹ کی ادائیگی کے لیے کہنے کا ذکر نہیں کرنا۔ عام طور پر زمین کے پراجیکٹس کی خرید و فروخت کے لیے متحرک ہونے کے بہت سے معاملات میں قانونی طریقہ کار مکمل نہیں کیا جاتا بلکہ 95 فیصد تک رقم جمع ہوتی ہے، لیکن معاہدے پر وقت پر دستخط نہیں ہوتے اور رقم کی واپسی کی اہلیت نہیں رہتی، لوگ مذمت کرتے ہیں، سرمایہ کار کے خلاف قانونی چارہ جوئی کی جاتی ہے اور لوگوں کا پیسہ ضائع ہوتا ہے۔ ایسے بھی بہت سے معاملات ہیں جہاں سرمایہ کار 10% ڈپازٹ قبول کرتا ہے، لیکن جب زمین اور مکان کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں، تو بہت سے سرمایہ کار فروخت کے معاہدے پر دستخط کیے بغیر ڈپازٹ واپس کرنے کے لیے تیار ہو جاتے ہیں۔ کم ڈپازٹس کے معاملات بھی ہوتے ہیں، جب رئیل اسٹیٹ منجمد ہو جاتی ہے اور قیمت میں کمی آتی ہے، تو گاہک بھی ڈپازٹ کو ضائع کرنے پر آمادہ ہو جاتے ہیں۔ "ڈرافٹ میں یہ شرط ہونی چاہیے کہ ڈپازٹ پر دستخط کرنے کے لیے، سرمایہ کار کو ایک بینک گارنٹی لیٹر فراہم کرنا چاہیے جس میں گاہک کو ڈپازٹ کی رقم واپس کرنے کا عہد کیا جائے جب سرمایہ کار معاہدے کی خلاف ورزی کرتا ہے۔ یہ تجویز سرمایہ کاروں کے لیے سرمایہ جمع کرنے کے لیے مزید حالات پیدا کرے گی اور جب سرمایہ کار اپنے وعدوں کی خلاف ورزی کرے گا تو صارفین کے حقوق کو بھی یقینی بنائے گا،" وکیل ٹو نے تجویز پیش کی۔

ڈپازٹس صرف تب ہی قبول کیے جائیں گے جب پروجیکٹ کاروبار کے لیے اہل ہو۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، آپشن 1 کے ساتھ، ڈپازٹ کا مقصد معاہدے کی کارکردگی کو یقینی بنانا ہے، لیکن حقیقت میں، معاہدے پر دستخط ہونے کے بعد، ایسے واقعات شاذ و نادر ہی ہوتے ہیں جب ڈپازٹ وصول کنندہ کے ساتھ دھوکہ دہی کی گئی ہو۔ وجہ یہ ہے کہ معاہدے کو اکثر فریقین کی طرف سے باریک بینی سے چیک کیا جاتا ہے اور قانون کی دفعات کے مطابق اس پر عمل درآمد کیا جاتا ہے۔ جب معاہدہ پر عمل درآمد ہوتا ہے، تو ڈپازٹ کو اکثر لین دین کی ابتدائی ادائیگی سے کاٹا جاتا ہے۔ آپشن 2 جمع کرانے کے مقصد کے لیے ہے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ معاہدے پر دستخط کیے گئے ہیں۔ حقیقت میں، معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے، اکثر ایسے معاملات ہوتے ہیں جب ڈپازٹ وصول کنندہ کے ذریعے ڈپازٹر کو دھوکہ دیا جاتا ہے اور وہ معاہدہ پر عمل نہیں کرتا، جس سے ڈپازٹر کو نقصان ہوتا ہے۔ فی الحال، دونوں آپشنز 1 اور 2 درست ہیں، اس لیے ضروری ہے کہ دونوں آپشنز کو ڈپازٹس پر ایک ضابطے میں ضم کر دیا جائے تاکہ کنٹریکٹ پر دستخط یا ڈپازٹ کو یقینی بنایا جا سکے تاکہ کنٹریکٹ کی کارکردگی کو یقینی بنایا جا سکے، تاکہ مستقبل میں بننے والی ریئل اسٹیٹ، لیز پر خریداری کرنے والے صارفین کے جائز حقوق اور مفادات کا تحفظ کیا جا سکے۔

اس کے مطابق، مسٹر چاؤ نے مندرجہ ذیل سمت میں دو آپشنز کو یکجا کرنے کی تجویز پیش کی: "پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین سے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب مکانات اور تعمیراتی کام کاروبار میں شامل ہونے کے لیے شرائط کو پورا کر چکے ہوں اور معاہدے کی کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے ضوابط کے مطابق لین دین کیے ہوں، یا رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف اس صورت میں اجازت دی جاتی ہے کہ وہ کنٹریکٹ ڈیزائن کے مطابق ڈیپازٹ جمع کر سکیں۔ ایک ریاستی ایجنسی کے ذریعہ اندازہ لگایا گیا ہے اور سرمایہ کار کے پاس اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 24 میں بیان کردہ دستاویزات میں سے ایک ہے جو کہ گھر یا تعمیراتی کاموں کی فروخت کی قیمت یا لیز پرچیز کی قیمت کو واضح طور پر بیان کرے گا لیکن اصل قیمت کے 10 فیصد سے زیادہ نہیں ہے۔

"2006 اور 2014 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قوانین اس وقت سے پہلے ہونے والے ڈپازٹس کو ریگولیٹ نہیں کرتے ہیں جب ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ مستقبل میں مکانات، خاص طور پر زمین کو فروخت کرنے کے لیے کسی معاہدے میں داخل ہونے یا سرمایہ اکٹھا کرنے کے اہل ہو۔ اس لیے ایسی صورت حال پیدا ہوئی ہے کہ قیاس آرائیاں کرنے والوں، زمین کے دلالوں، اور بے ایمان کاروباروں نے شق 1، C، 285 کی شق 1، 2014 کا فائدہ اٹھایا ہے۔ ڈپازٹس کی قیمت اور شرح کو ریگولیٹ نہیں کرتے، اس لیے انھوں نے بڑی قدروں کے حامل صارفین سے ڈپازٹ وصول کیے ہیں، بعض صورتوں میں لین دین کی جا رہی جائیداد کی قیمت کا 90-95% تک، سٹہ بازوں، زمین کے دلالوں، اور بے ایمان کاروباروں نے دھوکہ دہی کے مقصد کے لیے بغیر کسی قانونی بنیاد کے "بھوت" پروجیکٹس قائم کیے ہیں، جس کی وجہ سے سماجی فراڈ کی ایک بڑی مثال ہے۔ علی بابا کمپنی میں واقع ہوا،" مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ڈاکٹر نگوین وان ڈِنہ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ بزنس پر نظرثانی شدہ قانون کے مسودے میں ڈپازٹس، خاص طور پر ڈپازٹ کے وقت کے بارے میں واضح ضوابط ہونے کی ضرورت ہے تاکہ سرمایہ کار اس خامی کا فائدہ اٹھاتے ہوئے غیر قانونی طریقے سے رقم اکٹھا کریں۔ "ہم نے دنیا کے بہت سے ممالک میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ڈپازٹس کا مطالعہ کیا ہے، تمام ممالک ڈپازٹ کی اجازت دیتے ہیں۔ لیکن ڈپازٹ کسی تیسرے فریق جیسے بینک کے انتظام اور نگرانی کے لیے مشترکہ اکاؤنٹ میں منتقل کیا جاتا ہے۔ اگر سرمایہ کار اپنی کمٹمنٹ کو پورا نہیں کرتا ہے جیسے کہ عمارت نہیں بنانا یا قانون کے مطابق معاہدہ نہیں کر سکتا، تو کسٹمر مکمل طور پر اپنی رقم واپس حاصل کر سکتا ہے،" مسٹر ڈنہ نے کہا۔

بینک میں جمع کروانے کے دوران صارفین اس رقم پر سود سے لطف اندوز ہوسکتے ہیں، صارفین رقم کھونے کی فکر نہ کریں۔ ڈپازٹ کی رقم معاہدے کی قیمت کے 20% سے زیادہ نہیں ہے۔ یہ صورت حال کو محدود کر دیتا ہے جہاں سرمایہ کاروں نے "ننگے ہاتھوں چور کو پکڑنے" کے انداز میں صارفین سے بہت سارے پیسے اکٹھے کرنے کے سوا کچھ نہیں کیا۔

ڈاکٹر Nguyen Van Dinh، ویتنام ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر

ماخذ لنک