رئیل اسٹیٹ ڈپازٹ لون کو سخت کرنا: مارکیٹ سست ہوسکتی ہے لیکن زیادہ شفاف ہوتی جارہی ہے۔

ماہرین کے مطابق ’’تحریری معاہدوں‘‘ کے مطابق ڈپازٹ کی ادائیگی کے ساتھ قرض دینے سے روکنے کی درخواست کا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر خاصا اثر پڑے گا۔

مسٹر Nguyen Quang Huy - فیکلٹی آف فنانس اینڈ بینکنگ (Nguyen Trai University) کے سی ای او نے کہا کہ مختصر مدت میں، مندرجہ بالا ضابطے کی وجہ سے مارکیٹ عارضی طور پر جمود کا شکار ہو سکتی ہے، خاص طور پر پرائمری سیگمنٹ اور پراجیکٹس میں کیپٹل موبلائزیشن کے ابتدائی مراحل میں۔ قلیل مدتی لیوریج استعمال کرنے والے کچھ سرمایہ کاروں کے مواقع کم ہو جائیں گے، اور لیکویڈیٹی قدرے کم ہو جائے گی۔

تاہم، درمیانی اور طویل مدتی میں، یہ ایک ضروری تطہیر کا عمل ہے: حقیقی خریداروں اور حقیقی منصوبوں کی طرف کریڈٹ کے بہاؤ کو منظم کیا جائے گا۔ بینک ضمانت کے معیار کو بہتر بنایا جائے گا اور مارکیٹ کا اعتماد زیادہ شفاف اور مستحکم بنیادوں پر مضبوط کیا جائے گا۔

اگر واضح رہنما خطوط، شفاف بلاکنگ میکانزم اور معیاری رسک کنٹرول کے عمل کے ساتھ مربوط طریقے سے لاگو کیا جائے تو یہ پالیسی نہ صرف سرمائے کے بہاؤ کو روکے گی بلکہ بینکوں، کاروباروں اور خریداروں کے لیے ایک محفوظ آپریٹنگ فریم ورک بھی بنائے گی۔ وہاں سے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "بیعانہ کی بنیاد پر ترقی" کے مرحلے سے "حقیقی مالیاتی صلاحیت اور اثاثوں کی حقیقی قدر پر مبنی ترقی" کی طرف جا سکتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ ڈپازٹ لون کو سخت کرنا: مارکیٹ کو پاک کیا جائے گا۔ (تصویر تصویر: Minh Duc)

مسٹر ہیو نے مزید تجزیہ کیا کہ اسٹیٹ بینک آف ریجن 2 کو بینکوں کی ضرورت ہے۔ قرضہ جمع کرنے کی ادائیگی بند کرو رئیل اسٹیٹ کی خریداری کرتے وقت "تحریری معاہدے" (یا اسی طرح کی شکل) کا استعمال ایک اسٹریٹجک کریڈٹ ریگولیشن اقدام ہے، جو خطرات کو کنٹرول کرنے اور سرمائے کے بہاؤ کو پائیدار ترقی کے اہداف کی طرف واپس لانے میں انتظامی ایجنسی کی سمجھداری کا مظاہرہ کرتا ہے۔

خلاصہ یہ کہ یہ کوئی انتہائی سخت کارروائی نہیں ہے بلکہ مالیاتی اور بینکاری نظام کی حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے ایک ضروری ایڈجسٹمنٹ قدم ہے، جب کہ گرم ترقی اور زیادہ فائدہ اٹھانے کی مدت کے بعد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں نظم و ضبط کی بحالی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کریڈٹ پریکٹس میں، بینک عام طور پر جائیداد کی تخمینہ شدہ قیمت کا صرف 50-70٪ قرض دیتے ہیں اور صرف تب ہی تقسیم کرتے ہیں جب صارف ایکویٹی کیپیٹل مکمل کر لیتا ہے۔ تاہم، حال ہی میں کچھ صارفین کی جانب سے ڈپازٹ کی ادائیگی کے لیے سرمایہ ادھار لینے کا رجحان سامنے آیا ہے - وہ مرحلہ جب پراپرٹی ابھی تک نہیں بنی ہے، پروجیکٹ نے ابھی تک قانونی شرائط پوری نہیں کی ہیں، یا یہاں تک کہ صرف ریزرویشن ایگریمنٹ یا ڈیپازٹ کے ابتدائی معاہدے کی صورت میں موجود ہے۔

اس وقت، بینکوں نے "معاہدوں" کی بنیاد پر قرضے تقسیم کیے جن کی کوئی واضح قانونی بنیاد نہیں تھی، جس کی وجہ سے کریڈٹ کا بہاؤ زیادہ خطرے والے علاقوں میں داخل ہو جاتا ہے، جو آسانی سے تنازعات اور خراب قرضوں کا باعث بنتا ہے۔

صرف یہی نہیں، ڈپازٹ قرضہ بھی نادانستہ طور پر قیاس آرائیوں کو ہوا دیتا ہے، جب کچھ سرمایہ کار ایک ہی رقم کا استعمال کرتے ہوئے بہت سی مختلف مصنوعات جمع کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں، یہ توقع رکھتے ہیں کہ بینک تناسب کے مطابق تقسیم جاری رکھے گا۔

یہ لیوریج سائیکل سرمایہ کاری کی ایک بڑی مانگ پیدا کرتا ہے، قیمتوں میں اضافے میں حصہ ڈالتا ہے، طلب اور رسد کے توازن کو سختی سے متاثر کرتا ہے، اور مارکیٹ کو زیادہ گرمی کا شکار بناتا ہے۔ جب رجحان الٹ جاتا ہے، لیوریج لین دین تیزی سے واپس لے لیتا ہے، جس سے ڈپازٹ کی منسوخی، ادائیگی کی معطلی، سرمایہ کاروں پر دباؤ اور کریڈٹ سسٹم کے لیے خطرات بڑھ جاتے ہیں۔

اس تناظر میں، ڈپازٹ قرضوں کی معطلی کو ایک مناسب احتیاطی قدم سمجھا جا سکتا ہے، جس سے مارکیٹ کو صحت مند مالیاتی مدار میں واپس آنے میں مدد ملے گی۔ اس پالیسی کا مقصد حقیقی گھر خریداروں کی حفاظت کرنا ہے، لین دین کو ایک معیاری قانونی بنیاد پر واپس آنے پر مجبور کرنا ہے: صرف اس صورت میں جب پراجیکٹ فروخت کے لیے اہل ہو، جائیداد کی شفافیت سے قدر کی جائے، کیا بینک پیش رفت کے مطابق کریڈٹ اور تقسیم کرے گا۔ خریداروں کے پاس ایکویٹی کی مساوی رقم ہونی چاہیے، اس طرح ڈپازٹ کرنے سے پہلے زیادہ احتیاط سے غور کریں، ایسے منصوبوں میں پھنس جانے کے خطرے کو کم کریں جو قانونی طور پر مکمل نہیں ہیں یا جن کے معاہدے پیچیدہ ہیں۔

اسی نظریے کا اظہار کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے بھی کہا کہ کریڈٹ اداروں کو قرض دینے یا ڈپازٹ نہ دینے کی ضرورت ہے تاکہ مستقبل کے لین دین کو انجام دیا جا سکے جو کہ ڈپازٹ کے وقت شرائط پر پورا نہ اترے ہوں۔

" زمین یا اپارٹمنٹ کے منصوبوں کی غیر قانونی ذیلی تقسیم اور فروخت کی صورتوں میں جنہوں نے بنیاد مکمل نہیں کی ہے اور قواعد و ضوابط کے مطابق سرمائے کو متحرک کرنے کی شرائط کو پورا نہیں کرتے ہیں، صارفین جمع کرانے کے لیے سرمایہ نہیں لے سکیں گے۔ یہ ان صارفین کے قانونی اور جائز حقوق اور مفادات کے تحفظ کے لیے ہے جو رئیل اسٹیٹ اور مستقبل کی رہائش خریدتے ہیں یا لیز پر دیتے ہیں، اور ایک صحت مند مارکیٹ کی تعمیر میں اپنا حصہ ڈالنے کے لیے " مسٹر ہو نے کہا۔

مسٹر Giang Anh Tuan - Tuan Anh Real Estate کے ڈائریکٹر نے بھی اس نئی ضرورت کے ساتھ اپنے اتفاق کا اظہار کیا، کیونکہ اس سے مارکیٹ کو صاف کرنے میں مدد ملے گی، بینکوں اور قرض لینے والوں دونوں کے لیے خطرات کم ہوں گے۔ مسٹر ٹوان نے مزید بتایا کہ جن سرمایہ کاروں کے پاس مصنوعات فروخت کرنے کے لیے کافی قانونی حیثیت نہیں ہے انہیں ڈپازٹ چینل کے ذریعے سرمایہ جمع کرنا چاہیے۔ لہٰذا، قرض کی فراہمی کو سخت کرنے سے کمزور مالیات والے سرمایہ کاروں کو ختم کرنے میں مدد ملے گی۔

جہاں تک صارفین کا تعلق ہے جو ڈپازٹ کے مرحلے سے ہی قرض لیتے ہیں، اس سے یہ بھی ظاہر ہوتا ہے کہ ان کی مالی صلاحیت کمزور ہے، اور وہ قیاس آرائیاں کرتے ہیں "ننگے ہاتھوں چوروں کو پکڑنے والے"۔ ڈپازٹ کے لیے قرض کی ادائیگی کو سخت کرنے سے قیاس آرائی کرنے والے خریداروں، سرفرز اور ان لوگوں کے گروپ کو کم کیا جا سکتا ہے جن کی رہائش کی حقیقی ضروریات نہیں ہیں، اس طرح گھر کے خریداروں کو حقیقی ضروریات کے ساتھ مکان رکھنے کے مواقع کے قریب پہنچنے میں مدد ملے گی۔

ان کے مطابق یہ ضرورت قرض لینے والوں کے سرمائے کے استعمال کے مقصد کو سختی سے کنٹرول کرنے اور کریڈٹ کے خطرات کو کنٹرول کرنے کی ہے۔

ان منصوبوں کے لیے جو ڈپازٹ کے وقت قانون کی دفعات کے مطابق لاگو ہونے کے اہل ہیں، کریڈٹ ادارے اب بھی مستقبل کے معمول کے لین دین کو انجام دینے کے لیے ڈپازٹس کی ادائیگی کے لیے قرض دیتے ہیں۔ لہٰذا، یہ سرمائے کو سخت کرنے کا اقدام نہیں ہے، اس لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ زیادہ متاثر نہیں ہوگی۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار جو قانون کی تعمیل کرتے ہیں متاثر نہیں ہوتے ہیں کیونکہ مستقبل کے رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ پروجیکٹس جو کیپیٹل موبلائزیشن کی شرائط پر پورا اترتے ہیں اب بھی صارفین ڈیپازٹس کی ادائیگی کے لیے قرض لینے کے لیے استعمال کر سکتے ہیں۔

گھر کے خریدار خطرات کو محدود کر دیں گے۔ (مثال: Minh Duc)۔

اس سے قبل، اس مسئلے پر اپنی رائے کا اظہار کرتے ہوئے، اقتصادی ماہر، ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے بھی کہا تھا کہ بینکوں کا آپریٹنگ اصول خطرے کا انتظام کرنا ہے۔ بینک عموماً کیس کی نوعیت کے مطابق ہی قرض دیتے ہیں۔ مزید یہ کہ ابتدائی ڈپازٹ بہت کم ہے اور صرف شروعات ہے، اگر جائیداد خریدنے والے کے پاس نہیں ہے تو بینک قرض دینے کی ہمت کیسے کر سکتا ہے؟

ڈپازٹس اور رئیل اسٹیٹ کی منسوخی جو قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتی ہے عام بات ہے اور حقیقت میں ایسا بہت ہوتا ہے۔ اس وقت، یہ قرض بینک کے لیے برا قرض بننے کے لیے بہت خطرناک ہوگا۔

ان کے مطابق، سرمایہ کاری کی سرگرمیاں جیسے ڈپازٹس اور ابتدائی سرمائے کی شراکت بینکوں کو قرض دینے کے قابل نہیں ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ بچوں کو بیرون ملک تعلیم حاصل کرنے کے لیے بھیجتے وقت مالی صلاحیت کو ثابت کرنے کے ضوابط، کاروبار کے قیام کے لیے سرمائے کی شراکت کی ضمانت دیتے ہیں، لیکن بینک قرض دیتے ہیں، اس سے ان سرگرمیوں کے لیے مالی صلاحیت ثابت کرنے کا مطلب ختم ہو جاتا ہے۔

لہذا، یہ کام ضروری ہے اور بینکنگ سسٹم کی حفاظت کو بڑھانے کے لیے، بینکوں یا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی قرض دینے کی عمومی صورت حال کو متاثر کیے بغیر، مزید تفصیل سے دیا گیا ہے۔

ماخذ: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html