رئیل اسٹیٹ 'سرفنگ' سرمایہ کاری کو سخت؟

رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے حاصل ہونے والے حقیقی منافع پر 20% ٹیکس لگانا یا ہولڈنگ ٹائم کی بنیاد پر پروگریسو ٹیکس کی شرح کا اطلاق اگر خریداری کی قیمت اور اخراجات کا تعین نہیں کیا جا سکتا، ماہرین کے مطابق، 'سرفنگ' سرمایہ کاری کی سرگرمیوں کو محدود کرنے میں مدد ملے گی۔

بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ وزارت خزانہ کی جانب سے تبصروں کے لیے تیار کردہ نئی ذاتی انکم ٹیکس پالیسی کے اطلاق کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیاں زندہ رہنے کی گنجائش ختم کر دے گی - تصویر: Q.DINH

ماہرین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے حاصل ہونے والے حقیقی منافع پر 20% ٹیکس لگانا یا ہولڈنگ ٹائم کی بنیاد پر پروگریسو ٹیکس کی شرح کا اطلاق اگر خریداری کی قیمت اور اخراجات کا تعین نہیں کیا جا سکتا، ماہرین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی "سرفنگ" سرمایہ کاری کی سرگرمیوں کو محدود کرنے میں مدد ملے گی۔

پرسنل انکم ٹیکس (PIT - متبادل) کے مسودہ قانون میں جو تبصرے کے لیے پیش کیا جا رہا ہے، وزارت خزانہ نے ہر ایک منتقلی کے لیے قابل ٹیکس آمدنی کو 20% کی ٹیکس کی شرح سے ضرب دے کر افراد کے ذریعے جائیداد کی منتقلی پر ذاتی انکم ٹیکس لاگو کرنے کی تجویز پیش کی ہے۔ اس قابل ٹیکس آمدنی کا تعین فروخت کی قیمت کو مائنس کر کے خرید کی قیمت اور جائیداد کی منتقلی سے آمدنی پیدا کرنے سے متعلق معقول اخراجات سے کیا جاتا ہے۔

"قابل قبول" ریئل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس کی شرح کیا ہے؟

خریداری کی قیمت اور متعلقہ اخراجات کا تعین نہ ہونے کی صورت میں، ذاتی انکم ٹیکس کا حساب فروخت کی قیمت کو ٹیکس کی شرح سے ضرب دے کر لگایا جاتا ہے۔ اس معاملے میں ٹیکس کی شرح کا حساب ملکیت کی مدت کے مطابق فروخت کی قیمت کے زیادہ سے زیادہ 10% کے ساتھ کیا جائے گا۔

خاص طور پر، ٹیکس کی شرح 10%/فروخت کی قیمت ہے جس کی مدت 2 سال سے کم ہے۔ 2-5 سال کی ہولڈنگ مدت کے ساتھ ریل اسٹیٹ کے لیے ٹیکس کی شرح 6%/فروخت کی قیمت ہے۔

ٹیکس کی شرح 4%/فروخت کی قیمت ہے 5 - 10 سال کے لیے رکھی گئی رئیل اسٹیٹ کے لیے... 10 سال یا اس سے زیادہ عرصے کے لیے رکھی گئی رئیل اسٹیٹ اور وراثت سے حاصل کی گئی جائیداد کے لیے، ٹیکس کی شرح 2%/فروخت کی قیمت ہے۔ وراثت سے حاصل کردہ رئیل اسٹیٹ کے لیے، ہولڈنگ کی مدت کا حساب نہیں لگایا جاتا ہے، لیکن منتقلی 2%/فروخت کی قیمت کے ٹیکس کی شرح سے مشروط ہوگی۔

رئیل اسٹیٹ رکھنے کی مدت کا حساب اس وقت سے لگایا جاتا ہے جب فرد کو رئیل اسٹیٹ کے مالک ہونے اور استعمال کرنے کا حق ہے (ذاتی انکم ٹیکس کے قانون کی موثر تاریخ سے لے کر منتقلی کے وقت تک)۔ وراثت سے شروع ہونے والی رئیل اسٹیٹ کے لیے، منتقلی ٹیکس کی شرح موجودہ کی طرح ہی رہتی ہے، فروخت کی قیمت کے 2% پر، ہولڈنگ کی مدت سے قطع نظر۔

Tuoi Tre کے ساتھ بات کرتے ہوئے ، Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company کے ڈائریکٹر مسٹر Tran Khanh Quang نے کہا کہ جائیداد کی منتقلی کے منافع پر 20% کی ذاتی انکم ٹیکس کی شرح قابل قبول ٹیکس ہے۔

مسٹر کوانگ کے مطابق، اخراجات کو کم کرنے کے بعد منافع پر ٹیکس ادا کرنے سے سرمایہ کاری کی سرگرمیوں پر کوئی بڑا اثر نہیں پڑے گا، اور ساتھ ہی ساتھ مارکیٹ کو مزید شفاف بنانے میں بھی مدد ملے گی۔

"اگر یہ ٹیکس کی شرح لاگو ہوتی ہے، تو خریداروں اور فروخت کنندگان کو اصل اخراجات جیسے کہ خریداری کی قیمت، سود کی لاگت، بروکریج کے اخراجات یا تزئین و آرائش اور مرمت کے اخراجات کا صحیح اور مکمل حساب لگانا ہو گا... ٹیکس کا حساب لگانے سے پہلے خارج کیے گئے درست اخراجات میں شامل کیا جائے گا،" مسٹر کوانگ نے کہا، لیکن ان کا خیال ہے کہ ہولڈنگ کی مدت کے مطابق ٹیکس کی شرح 1/2 کو واضح کرنے کے لیے قیمتوں کی شرح کی ضرورت ہے۔ قابل اطلاق اصول

ان پٹ اخراجات کا تعین کرنے کے لیے ضوابط کو واضح کرنے کی ضرورت ہے۔

مسودے میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ ایسی صورتوں میں جہاں خریداری کی قیمت اور لاگت کا تعین نہیں کیا جا سکتا، ٹیکس کا حساب ہولڈنگ کی مدت پر مبنی ہوگا۔ دریں اثنا، ہولڈنگ کی مدت اس وقت کی مدت کے طور پر بیان کی جاتی ہے جس کا قانون اس سے مراد کرتا ہے جب کسی فرد کو قانون کی مؤثر تاریخ (مثال کے طور پر 1 جنوری 2026) سے منتقلی کے وقت تک رئیل اسٹیٹ کے مالک ہونے اور استعمال کرنے کا حق حاصل ہوتا ہے، یعنی سابقہ ​​نہیں، متبادل قانون کی مؤثر تاریخ سے پہلے اس کا حساب نہیں لگایا جاتا۔

"اگر اوپر کی طرح وقت کا اطلاق کیا جاتا ہے، تو واضح کرنے کے لیے بہت سی چیزیں ہوں گی کیونکہ لین دین بنیادی طور پر لاگت، قیمت خرید کو واضح طور پر دکھاتا ہے... فروخت کی قیمت واضح ہے، اس لیے مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی کو زیادہ خاص طور پر معاملات بیان کرنے کی ضرورت ہے تاکہ یہ تعین کیا جا سکے کہ آیا ٹیکس کی شرح ہولڈنگ کے وقت کے مطابق لاگو ہوتی ہے،" مسٹر کوانگ نے کہا۔

دریں اثنا، Batdongsan کے جنوبی علاقے کے ڈائریکٹر مسٹر Dinh Minh Tuan نے کہا کہ ہولڈنگ کی مدت کے مطابق ٹیکسوں میں اضافے کی تجویز، 10% تک کی بلند ترین شرح، موجودہ شرح سے 5 گنا زیادہ، بہت سے اثرات کا باعث بنے گی۔

اس کمپنی کے ایک حالیہ سروے سے پتہ چلتا ہے کہ سروے کے شرکاء میں سے 59% نے کہا کہ انہوں نے بنیادی طور پر رہائشی مقاصد کے بجائے سرمایہ کاری کے مقاصد کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدی، اور ان لوگوں کا ایک بڑا حصہ جو رئیل اسٹیٹ کے مالک ہیں اگلے سال کے اندر بیچنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔

اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ ویتنامی لوگ واقعی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنا پسند کرتے ہیں، لیکن ہولڈنگ کی مدت مختصر ہے، وہ "قیمت صحیح ہونے پر بیچنے" کا رجحان رکھتے ہیں، ہر وقت سرمایہ کے بہاؤ کو دوسرے زیادہ منافع بخش اثاثوں کی طرف منتقل کرتے ہیں۔

لہٰذا، ہولڈنگ ٹائم کے مطابق ٹیکس لگانے کی تجویز قلیل مدتی کھلاڑیوں پر گرفت مضبوط کرے گی، جو براہ راست قلیل مدتی سرمایہ کاروں اور "سرفرز" کو متاثر کرے گی، جو مارکیٹ کی طلب کا ایک بڑا حصہ ہیں۔

"یہ ایک ایسا اقدام ہے جو واضح طور پر "ان لوگوں کو انعام دینے اور فروخت کرنے والوں کو سزا دینے" کے ہدف کو واضح طور پر ظاہر کرتا ہے، لیکن ساتھ ہی یہ مارکیٹ کے ابھی تک ٹھیک نہ ہونے کے تناظر میں بروقت اور سپل اوور اثرات کے بارے میں بھی بہت سے خدشات کو جنم دیتا ہے۔" مسٹر ٹوان نے مسئلہ اٹھایا۔

بہت سے چھوٹے سرمایہ کاروں کو مارکیٹ سے نکال دیا جائے گا۔

رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق، ہولڈنگ ٹائم کی بنیاد پر ٹیکس کی شرحوں کا اطلاق، زمین اور اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹ کے حصے سب سے پہلے سرمایہ کاروں پر متاثر ہوتے ہیں جو زیادہ سے زیادہ منافع حاصل کرنے کے لیے اکثر 6 سے 18 ماہ کے اندر "سرف" کرتے ہیں، اس لیے ٹیکس کی شرح 10% لاگو ہوتی ہے۔

"اس ٹیکس کی شرح سے، قلیل مدتی سرمایہ کاروں کے منافع کا مارجن نمایاں طور پر کم ہو جائے گا، سرمایہ کاری کی کشش میں کمی آئے گی، اور بہت سے چھوٹے سرمایہ کار کھیل سے باہر ہو جائیں گے،" ایک ماہر نے تبصرہ کیا۔

این جی او سی ہائین

ماخذ: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm