چین کے رئیل اسٹیٹ بحران کے درمیان "ہوم ریسکیو" خدمات ابھریں۔

(ڈین ٹرائی نیوز پیپر) - دیوالیہ پن کی لہر کے درمیان ایک زیر زمین کاروبار پروان چڑھ رہا ہے، جبکہ اربوں ڈالر کے فنڈز بڑے پیمانے پر سرمایہ نکال رہے ہیں۔ یہ دو انتہائیں چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بڑھتی ہوئی گہری دراڑ کو بے نقاب کرتی ہیں۔

چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں چار سال کی مندی کے درمیان سوشل میڈیا پر ایک عجیب و غریب کہانی گردش کر رہی ہے۔ چونکہ لاکھوں مکان مالکان کو "منفی ایکویٹی" (ان کے گھر کی قیمت ان کے بقیہ رہن سے نیچے آنے) اور اپنی جائیداد کو مکمل طور پر کھونے کے خطرے کا سامنا ہے، ایک غیر متوقع حل سامنے آیا ہے: یہاں تک کہ اگر آپ کے گھر کی پیش گوئی کی گئی ہے، تب بھی آپ قانونی طور پر ملکیت برقرار رکھ سکتے ہیں۔

تجسس نے Lianhe Zaobao کے ایک رپورٹر کو تحقیقات کے لیے اکسایا۔ ایک پوسٹ پر تبصرہ کرنے کے چند ہی دن بعد، اسے "ماہرین" کی طرف سے ایک درجن سے زیادہ پیغامات موصول ہوئے، سبھی کا دعویٰ تھا کہ وہ "گھر بچانے" میں مدد کر سکتے ہیں۔

یہ ایک سایہ دار کاروبار کا گیٹ وے ہے، مارکیٹ کی مایوسی سے پیدا ہونے والی ایک منفرد سروس۔

منجمد چینی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے درمیان، گھر کی بچت کا ایک سایہ دار کاروبار پیسہ کما رہا ہے کیونکہ منفی ایکویٹی والے گھر کے مالکان اپنے خراب قرضوں کو واپس خرید کر اپنی جائیدادیں برقرار رکھنا چاہتے ہیں (تصویر: رائٹرز)۔

گھر کو بچانے کے انوکھے طریقے

"آپ صرف اپنا گھر نہیں کھو رہے ہیں؛ آپ دوسروں کے مقابلے میں ایک دہائی پیچھے جا رہے ہیں۔ نیا گھر خریدنا ایک دور کا خواب ہو گا،" ایک خاتون ماہر نے آدھے گھنٹے تک قرض کی ادائیگی روکنے کے سنگین نتائج کا تجزیہ کرنے کے بعد فون پر خبردار کیا۔

مؤکل کو پریشانی سے بھرنے کے بعد، اس نے اپنا پہلا حربہ شروع کیا: ماہانہ ادائیگی کو کم کرنے کے لیے قرض کی تنظیم نو کرنا، گھر کے مالک کو مشکل وقت میں عارضی طور پر مدد کرنا۔ "بس کچھ سال اور ٹھہرو، اور گھر کی قیمتیں ضرور بڑھ جائیں گی،" اس نے اعتماد سے کہا۔

لیکن اصل راز تب ہی کھلتا ہے جب گاہک ہچکچاہٹ کا مظاہرہ کرے۔ یہ عمل کہیں زیادہ پیچیدہ اور جرات مندانہ ہے۔

یہ جان بوجھ کر طے شدہ ہے۔ اس صورت میں، مکان کا مالک قسطوں کی ادائیگی روک دیتا ہے، جس سے بینک کو جائیداد ضبط کرنے اور اسے نیلامی کے لیے پیش کرنے کی اجازت ملتی ہے۔

اس وقت جب "رشتہ دار" قدم رکھتے ہیں۔ ایک بھروسہ مند رشتہ دار یا دوست، "ہوم ریسکیو کمپنی" کی مدد سے نیلامی میں حصہ لے گا اور گھر واپس خریدے گا، اکثر بازار کی قیمت کے صرف نصف میں۔ کاغذ پر، ملکیت بدل گئی ہے، لیکن حقیقت میں، پچھلے مالک کے پاس استعمال کے مکمل حقوق برقرار ہیں۔

اس میں اپنا قرض واپس لینا بھی شامل ہے۔ نیلامی کی کم قیمت کی وجہ سے، بینک کا قرض ادا نہیں ہوا ہے۔ بینک باقی رقم کی تلاش جاری رکھے گا۔ تاہم، اگر گھر کے مالک کے پاس ضبط کرنے کے لیے کوئی اور اثاثہ نہیں ہے، تو بینک "نفاذ کو ختم" کر دے گا اور خراب قرض کو اثاثہ جات کی انتظامی کمپنی (AMC) کو نمایاں رعایت پر بیچ دے گا، عام طور پر اصل قیمت کا صرف 30%۔ اس مقام پر، درمیانی کمپنی کے ذریعے، ڈیفالٹر اپنا قرضہ سودے کی قیمت پر واپس خرید سکتا ہے۔

نتیجہ بالکل ٹوٹا ہوا شیطانی چکر تھا۔ گھر کے مالک نے نہ صرف اپنا گھر رکھا بلکہ قرض کے بوجھ کا ایک بڑا حصہ بھی ختم کر دیا۔ یقینا، یہ "معجزہ" مفت میں نہیں آیا۔

"ہوم ریسکیو" خدمات - دیوالیہ پن کے درد سے فائدہ اٹھانا۔

"ہوم ریسکیو کمپنیوں" کا عروج انتہائی سنگین حالات میں بھی طلب اور رسد کے قانون کا واضح ثبوت ہے۔ جب لاکھوں لوگوں کو ایک ہی مسئلہ کا سامنا کرنا پڑے گا، تو اسے حل کرنے کے لیے ایک نئی سروس انڈسٹری سامنے آئے گی۔

ان کا کاروباری ماڈل قانونی خامیوں اور صارفین کی معلومات کی کمی کے استحصال پر مبنی ہے۔ سروس فیس سستی نہیں ہے، ابتدائی قرض کی رقم کے 5% سے، یا بقیہ بیلنس کے 8% سے 20% تک۔ لاکھوں یوآن مالیت کے رہن کے لیے، یہ بہت بڑی رقم ہے۔

"ہم آپ کے پیسے نہیں لے رہے ہیں۔ ہم صرف وہی پرنسپل لے رہے ہیں جو آپ کے بینک سے واجب الادا ہے،" ایک خاتون ماہر نے وضاحت کی۔ یہ دلیل، اگرچہ کسی حد تک غلط ہے، لیکن ان لوگوں کے ساتھ گہرا اثر ڈالا جو شدید مشکلات میں ہیں: اثاثوں کو برقرار رکھنے اور قرض کو کم کرنے کے لیے سب کچھ کھونے سے بہتر ہے کہ بڑی فیس ادا کی جائے۔

اس مارکیٹ کا سائز تیزی سے پھیل رہا ہے۔ RedNote پلیٹ فارم پر، موضوع "مارگیج ڈیفالٹس" نے تقریباً 60 ملین آراء کو اپنی طرف متوجہ کیا ہے۔ کمپنیاں فخر کرتی ہیں کہ انہیں اپارٹمنٹس اور دفاتر سے لے کر ہوٹلوں اور فیکٹریوں تک تمام قسم کے اثاثوں کے لیے خراب قرضوں کو سنبھالنے کا تجربہ ہے اور اب وہ ملک بھر میں کام کر رہی ہیں۔

اعداد و شمار بھی جزوی طور پر اس کی تصدیق کرتے ہیں۔ Guoxida کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ صرف 2024 میں، 658,000 جائیدادوں کو عدالتی نیلامی کے لیے پیش کیا گیا، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 51.69 فیصد زیادہ ہے۔ دیگر تحقیقی ادارے یہاں تک کہ 1.6 ملین جائیدادوں تک زیادہ اعداد و شمار بتاتے ہیں۔

تاہم، تجزیہ کاروں نے خبردار کیا ہے کہ ہوم ریسکیو سروسز صرف ایک عارضی درد کش دوا ہے اور اس کی بنیادی وجہ کا علاج نہیں کر سکتی۔ اس عمل میں حصہ لینے والے گھر کے مالکان خود کو ایک قانونی چوٹ پر ڈال رہے ہیں، جس سے پیچیدہ قانونی چارہ جوئی اور مستقبل میں کریڈٹ کے مزید سنگین بحران کا خطرہ ہے۔

میکرو لیول پر، جس طرح سے خراب قرضوں کو "ہیرا پھیری" اور منتقل کیا جا رہا ہے، وہ چین کے پہلے سے ہی کمزور مالیاتی نظام میں ایک اور ٹائم بم لگانے کے مترادف ہے۔

بین الاقوامی سرمایہ کار ایک بار پھر بزدلانہ طور پر 140 بلین ڈالر کے اثاثے ریکارڈ توڑ نقصانات پر فروخت کر رہے ہیں۔ تصویر میں Oktree Capital Management کے زیر کنٹرول چین کے کیڈونگ سٹی میں ایک پروجیکٹ میں تقریباً دو خالی رہائشی پلاٹ ہیں (تصویر: بلومبرگ)۔

ایک تباہ کن خروج: $140 بلین مالیت کی تجارتی جائداد "غائب"۔

شہریوں کی اپنے اثاثوں کو برقرار رکھنے کی کوششوں کے بالکل برعکس، بین الاقوامی سرمایہ کار بڑے پیمانے پر اور تباہ کن خروج کر رہے ہیں۔ انہوں نے گزشتہ 15 سالوں میں چین میں دفتری عمارتوں، شاپنگ مالز اور گوداموں میں جو تقریباً 140 بلین ڈالر کی سرمایہ کاری کی تھی وہ اب ایک بہت بڑا بوجھ بنتا جا رہا ہے۔

عالمی مالیاتی نقشے پر نمایاں نام جیسے کہ BlackRock، Carlyle Group، HSBC، اور Standard Chartered سبھی باہر نکلنے کے طریقے تلاش کر رہے ہیں، بشمول اہم نقصانات پر اثاثوں کی فروخت۔

بلومبرگ انٹیلی جنس کے مطابق، چین میں پریشان کن اثاثوں کی فروخت کی کل مالیت 2023 اور 2024 کے درمیان 16 بلین ڈالر تک پہنچ گئی، جو گزشتہ سال کے کل لین دین کا 22 فیصد بنتا ہے – ایک بے مثال شرح۔ بینکرز اور سرمایہ کاروں کا تخمینہ ہے کہ بیجنگ اور شنگھائی میں گریڈ A کے دفتری عمارتوں کی سرمائے کی قیمت 2019 میں اپنے عروج کے مقابلے میں کم از کم 40 فیصد کم ہوئی ہے۔

کلاسک "جہاز چھوڑنے" کے سودے مالیاتی دنیا میں بڑے پیمانے پر گردش کرنے والی کہانیاں بن چکے ہیں۔

BlackRock کا "وائپ آؤٹ": 2024 کے آخر میں، واٹر فرنٹ پلیس کمپلیکس (شنگھائی) میں دو دفتری عمارتیں فروخت کرنے میں ناکامی کے بعد، BlackRock کے فنڈ نے اثاثوں کو ترک کرنے کا فیصلہ کیا، اور اسٹینڈرڈ چارٹرڈ بینک کو 780 ملین یوآن کے قرض کو سنبھالنے کے لیے چھوڑ دیا۔ اس اقدام کی وجہ سے ان کی 420 ملین یوآن ایکویٹی سرمایہ کاری مکمل طور پر بخارات بن گئی۔

کارلائل کا 50% نقصان کا سودا: شنگھائی میں بھی، کارلائل گروپ کے فنڈ نے دی کریسٹ بلڈنگ کو 826 ملین یوآن میں فروخت کیا، اس قیمت کا صرف 57% جو انہوں نے تقریباً ایک دہائی تک خریدا، یہاں تک کہ 1 بلین یوآن رہن کے قرض سے بھی کم۔

Oaktree's "Venice of the East": یہاں تک کہ Oaktree Capital جیسے مشکل سے تلاش کیے جانے والے اثاثوں کا شکار کرنے میں مہارت رکھنے والا "گدھ" فنڈ Evergrande Venice ریزورٹ میگا پروجیکٹ کے ساتھ جدوجہد کر رہا ہے، جسے انہوں نے Evergrande سے ضبط کر لیا ہے۔ وہاں مکانات کی قیمتیں اپنے عروج سے نصف سے زیادہ گر چکی ہیں۔

یہاں تک کہ لاجسٹک سیکٹر، جو کبھی ای کامرس کی تیزی کی بدولت ایک روشن مقام سمجھا جاتا تھا، ضرورت سے زیادہ سپلائی سے محفوظ نہیں ہے۔ بلیک اسٹون، جو کہ سب سے بڑے کھلاڑیوں میں سے ایک ہے، مبینہ طور پر صارفین کو برقرار رکھنے کے لیے کرائے کی شرحوں میں اوسطاً 25 فیصد کمی کو قبول کرنے پر مجبور ہے۔

اس کا حل صرف "گھر بچانا" یا اثاثوں کو "بیچنا" نہیں ہو سکتا۔

میکرو اکنامک ڈیٹا کو دیکھتے ہوئے تصویر اور بھی تاریک ہو جاتی ہے۔ چین کے قومی ادارہ برائے شماریات (NBS) کی تازہ ترین رپورٹ، جو 20 اکتوبر کو جاری کی گئی، ظاہر کرتی ہے کہ ستمبر میں نئے گھروں کی قیمتوں میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں 0.4% کی کمی واقع ہوئی – جو 11 مہینوں میں سب سے تیز ترین ماہانہ کمی ہے۔

یہ کمی بڑے پیمانے پر ہے، بیجنگ اور شینزین جیسے پہلے درجے کے شہروں سے لے کر نچلے درجے کے شہری علاقوں تک۔ گولڈمین سیکس نوٹ کرتا ہے کہ چھوٹے شہروں کو "کمزور ترقی کے بنیادی اصولوں اور شدید ضرورت سے زیادہ سپلائی" کی وجہ سے پیچیدہ مشکلات کا سامنا ہے۔

کمرشل رئیل اسٹیٹ کے لیے تو صورتحال اور بھی خراب ہے۔ 2024 میں پورے چین میں دفاتر کی خالی جگہوں کی شرح تقریباً 25% تک پہنچ گئی، جو کہ تاریخ کی بلند ترین سطح ہے۔ عمارتوں کے مالکان ایک شدید "قیمتوں کی جنگ" میں پھنس گئے، جس کی وجہ سے اوسط کرایوں میں 6.9% کی کمی واقع ہوئی – جو اب تک ریکارڈ کی گئی سب سے تیز سالانہ کمی ہے۔ CBRE نے پیش گوئی کی ہے کہ شنگھائی مارکیٹ 2028 سے پہلے تمام نئی سپلائی کو جذب نہیں کر سکے گی۔

چینی تجارتی رئیل اسٹیٹ کے لیے "گمشدہ دہائی" کا انتباہ پہلے سے کہیں زیادہ واضح ہوتا جا رہا ہے (تصویر: گیٹی)۔

چینی شہریوں کی متضاد کہانیاں شدت سے اپنے گھروں پر قبضہ جمانے کی کوشش کر رہی ہیں اور بین الاقوامی مالیاتی ادارے چین میں اثاثے بیچ رہے ہیں، دونوں ایک ہی بیماری کی علامات ہیں: اعتماد کا خاتمہ اور طلب اور رسد کا شدید عدم توازن۔

اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ "ہاؤسنگ ریسکیو" اسکیم کتنی ہی ہوشیار یا انوکھی کیوں نہ ہو، یہ صرف ایک عارضی حل ہے، زخم بھرنے کے بجائے اسے چھپانے کا ایک طریقہ۔ یہ بنیادی مسئلہ کو حل نہیں کرتا: مکانات کی قیمتیں بہت کم ہو چکی ہیں اور لوگوں کی آمدنی اب محفوظ نہیں رہی۔

دریں اثنا، غیر ملکی سرمایہ کاروں کی پرواز مارکیٹ کی بحالی کے امکانات پر عدم اعتماد کا واضح ووٹ ہے۔ وہ اب چینی رئیل اسٹیٹ کی ترقی کی کہانی پر یقین نہیں رکھتے۔

آکسفورڈ اکنامکس کے ماہر نکولس ولسن نے ایک احتیاطی جائزہ جاری کیا: "2030 تک، عمارتوں کی برائے نام قدر 2020 کے مقابلے میں بھی کم ہو سکتی ہے۔" ان کے بقول، چینی کمرشل رئیل اسٹیٹ کے لیے "گمشدہ دہائی" کا امکان بتدریج حقیقت بنتا جا رہا ہے۔

واضح طور پر، اس بحران کا حل مالی چالوں یا گھبراہٹ میں فروخت نہیں ہو سکتا۔ اس کے لیے ایک زیادہ جامع حل کی ضرورت ہے، جو معاشی بحالی، ملازمت کے استحکام، اور سب سے اہم بات یہ ہے کہ عوام اور سرمایہ کاروں دونوں کے درمیان دوبارہ اعتماد پیدا کرنا۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm