چین میں جائداد غیر منقولہ بحران کے درمیان "ہاؤس ریسکیو" سروس

(ڈین ٹری) - ایک زیر زمین صنعت دیوالیہ پن کی لہر سے ترقی کر رہی ہے، جبکہ اربوں ڈالر کے فنڈز بڑے پیمانے پر سرمایہ نکال رہے ہیں۔ یہ دو انتہائیں چینی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بڑھتی ہوئی گہری دراڑ کو بے نقاب کرتی ہیں۔

چین کی چار سالہ جائیداد کی کمی کے درمیان، سوشل میڈیا پر ایک عجیب کہانی گردش کر رہی ہے۔ چونکہ لاکھوں مکان مالکان کو "منفی ایکویٹی" (ان کے گھر کی قیمت بینک کی واجب الادا رقم سے کم ہے) اور اپنی جائیداد کھونے کے خطرے کا سامنا ہے، ایک حیران کن حل سامنے آیا ہے: یہاں تک کہ اگر بینک آپ کا گھر ضبط کر لے، تب بھی آپ اسے قانونی طور پر اپنے پاس رکھ سکتے ہیں۔

تجسس نے Lianhe Zaobao کے ایک رپورٹر کو تحقیقات کے لیے اکسایا۔ ایک پوسٹ کے نیچے ایک تبصرہ چھوڑنے کے چند ہی دن بعد، اسے "ماہرین" کے ایک درجن سے زائد پیغامات موصول ہوئے، جن میں سے سبھی "گھر بچانے" میں مدد کرنے کے لیے پرعزم تھے۔

یہ شیڈو انڈسٹری کی ایک ونڈو ہے، جو مارکیٹ کی مایوسی سے پیدا ہونے والی ایک انوکھی خدمت ہے۔

چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے منجمد ہونے کے ساتھ ہی، "منفی ایکویٹی" گھر کے مالکان اپنے ہی خراب قرضوں کو واپس خرید کر اپنی جائیدادوں کو برقرار رکھنے کی کوشش کی بدولت ایک سایہ دار ہوم ریسکیو کاروبار نقد رقم حاصل کر رہا ہے (تصویر: رائٹرز)۔

گھر سے بچاؤ کی انوکھی ترکیبیں۔

"نہ صرف آپ اپنا گھر کھو دیں گے، بلکہ آپ دوسروں کے مقابلے میں ایک دہائی تک پیچھے رہ جائیں گے۔ نیا گھر خریدنا بہت مشکل ہو گا،" ایک خاتون ماہر نے آدھا گھنٹہ اپنے قرض کی ادائیگی نہ کرنے کے سنگین نتائج کا تجزیہ کرنے کے بعد فون پر خبردار کیا۔

اپنے مؤکلوں کو خوفزدہ کرنے کے بعد، اس نے اپنی پہلی چال استعمال کرنا شروع کی: ماہانہ ادائیگی کو کم کرنے کے لیے قرض کی تنظیم نو کرنا، گھر کے مالک کو عارضی طور پر مشکل دور سے بچنے میں مدد کرنا۔ "اگر آپ صرف چند سال مزید ٹھہریں گے تو یقینی طور پر مکان کی قیمتیں دوبارہ بڑھ جائیں گی۔" اس نے اعتماد سے کہا۔

لیکن اصل راز تب کھلتا ہے جب گاہک ہچکچاتا ہے۔ یہ عمل بہت زیادہ پیچیدہ اور جرات مندانہ ہے۔

یہ فعال دیوالیہ پن ہے۔ اس وقت، گھر کا مالک قسطوں کی ادائیگی بند کر دے گا، بینک کو جائیداد ضبط کر کے عدالتی نیلامی کے لیے پیش کر دے گا۔

یہیں سے "رشتہ دار" آتا ہے۔ ایک بھروسہ مند رشتہ دار یا دوست، "ہاؤس ریسکیو کمپنی" کی مدد سے بولی لگا کر گھر واپس خریدے گا، اکثر بازار کی آدھی قیمت پر۔ کاغذ پر، ملکیت بدل گئی ہے، لیکن حقیقت میں، پرانے مالک کو اب بھی اسے استعمال کرنے کا پورا حق حاصل ہے۔

یہ کسی کے اپنے قرض کی واپسی بھی ہے۔ چونکہ نیلامی کی قیمت کم ہے، اس لیے بینک کا قرضہ ابھی تک ادا نہیں ہوا ہے۔ بینک باقی رقم کی تلاش جاری رکھے گا۔ تاہم، اگر گھر کے مالک کے پاس ضبط کرنے کے لیے کوئی اور اثاثہ نہیں ہے، تو بینک "نفاذ کرنا بند کر دے گا" اور خراب قرض کو ایک ایسیٹ مینجمنٹ کمپنی (AMC) کو گہری رعایت پر فروخت کرے گا، اکثر اصل قیمت کا صرف 30%۔ اس مقام پر، ایک درمیانی کمپنی کے ذریعے، ڈیفالٹر سستی قیمت پر اپنا قرض واپس خرید سکتا ہے۔

نتیجہ ایک بالکل بند شیطانی چکر ہے۔ گھر کا مالک نہ صرف اپنے سر پر چھت رکھتا ہے بلکہ اس کا بیشتر قرض بھی اتار دیتا ہے۔ یقینا، یہ "معجزہ" مفت میں نہیں آتا ہے۔

"ہاؤس ریسکیو" سروس - دیوالیہ پن کے درد سے پیسہ کمانا

"ہوم ریسکیو کمپنیوں" کا عروج انتہائی سنگین حالات میں بھی طلب اور رسد کے قانون کا واضح مظاہرہ ہے۔ جب لاکھوں لوگوں کو ایک ہی مسئلہ کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تو اسے حل کرنے کے لیے ایک نئی سروس انڈسٹری جنم لیتی ہے۔

ان کا کاروباری ماڈل قانونی خامیوں سے فائدہ اٹھانے اور صارفین سے معلومات کی کمی پر مبنی ہے۔ سروس فیس سستی نہیں ہے، ابتدائی قرض کی قیمت کے 5% سے لے کر، یا باقی قرض کے توازن کے 8% سے 20% تک۔ لاکھوں یوآن میں رہن کے ساتھ، یہ ایک بہت بڑی تعداد ہے۔

"ہم آپ کے پیسے نہیں لیتے۔ ہم صرف وہی سرمایہ لیتے ہیں جو آپ نے بینک کو دینا ہے،" ایک خاتون ماہر نے وضاحت کی۔ یہ دلیل، اگرچہ کسی حد تک غلط ہے، لیکن ان لوگوں کی نفسیات پر اثرانداز ہوتی ہے جو شدید مشکلات کا شکار ہیں: یہ بہتر ہے کہ جائیداد کو برقرار رکھنے اور قرض کو کم کرنے کے لیے سب کچھ کھونے سے بہتر ہے۔

مارکیٹ تیزی سے بڑھ رہی ہے۔ RedNote پلیٹ فارم پر، "مورگیج ڈیفالٹ" کے موضوع نے تقریباً 60 ملین آراء کو اپنی طرف متوجہ کیا ہے۔ کمپنیاں فخر کرتی ہیں کہ انہیں اپارٹمنٹس اور دفاتر سے لے کر ہوٹلوں اور فیکٹریوں تک تمام قسم کے اثاثوں کے لیے خراب قرضوں کو سنبھالنے کا تجربہ ہے اور اب وہ ملک بھر میں کام کر رہی ہیں۔

اعداد و شمار بھی کسی حد تک اس کی تصدیق کرتے ہیں۔ Guoxinda کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ صرف 2024 میں، 658,000 جائیدادیں عدالتی نیلامی کے لیے پیش کی گئیں، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 51.69 فیصد زیادہ ہیں۔ دیگر تحقیقی اداروں نے اعداد و شمار کو اور بھی زیادہ رکھا، 1.6 ملین یونٹس تک۔

لیکن تجزیہ کاروں نے خبردار کیا ہے کہ ہوم ریسکیو سروسز صرف ایک عارضی درد کش دوا ہیں، بنیادی مسئلہ کا علاج نہیں۔ گھر کے مالکان جو اس عمل میں شامل ہوتے ہیں وہ خود کو ایک قانونی الجھن میں ڈال رہے ہیں، پیچیدہ قانونی چارہ جوئی اور مستقبل میں کریڈٹ بحران کا خطرہ مول لے رہے ہیں۔

میکرو لیول پر، اس طرح "پکے ہوئے" اور خراب قرضوں کو منتقل کرنا چین کے پہلے سے ہی کمزور مالیاتی نظام میں ایک اور ٹائم بم لگانے کے مترادف ہے۔

بین الاقوامی سرمایہ کار ایک بار پھر ریکارڈ خسارے میں 140 بلین ڈالر کے اثاثے فروخت کرنے کے لیے دوڑ رہے ہیں۔ تصویر میں دو تقریباً خالی رہائشی پلاٹ ہیں جو چین کے کیڈونگ سٹی میں ایک پروجیکٹ میں ہیں، جن کا کنٹرول اوکٹری کیپیٹل مینجمنٹ (تصویر: بلومبرگ) ہے۔

سفاکانہ خروج: تجارتی رئیل اسٹیٹ میں 140 بلین ڈالر "بخار بن گئے"

لوگوں کی دولت پر قبضہ جمانے کی کوششوں کے بالکل برعکس، بین الاقوامی سرمایہ کار بڑے پیمانے پر اور ظالمانہ بھاگ دوڑ میں مصروف ہیں۔ انہوں نے گزشتہ 15 سالوں میں چینی دفتری عمارتوں، شاپنگ مالز اور گوداموں پر لگ بھگ 140 بلین ڈالر کی شرط لگا رکھی ہے جو اب ایک بہت بڑا بوجھ ہے۔

عالمی مالیاتی نقشے پر مشہور نام جیسے کہ BlackRock، Carlyle Group، HSBC اور Standard Chartered سبھی واپس لینے کے طریقے تلاش کر رہے ہیں، بشمول بھاری نقصان پر اثاثے فروخت کرنا۔

بلومبرگ انٹیلی جنس کے مطابق، چین میں 2023 اور 2024 کے درمیان مجموعی طور پر 16 بلین ڈالر کی فروخت کی توقع ہے، جو گزشتہ سال کے لین دین کے 22 فیصد کی بلند ترین سطح ہے۔ بینکرز اور سرمایہ کاروں کا اندازہ ہے کہ بیجنگ اور شنگھائی میں گریڈ A کے دفتر کی عمارتوں کی سرمائے کی قیمت 2019 کی بلند ترین سطح سے کم از کم 40 فیصد کم ہو گئی ہے۔

کلاسک "بھاگنے والے" سودے ایک ایسی کہانی بن گئے ہیں جو مالیاتی دنیا میں گزری ہے۔

BlackRock کا "وائپ آؤٹ": 2024 کے آخر میں، واٹر فرنٹ پلیس کمپلیکس (شنگھائی) میں دفتر کی دو عمارتیں فروخت کرنے میں ناکامی کے بعد، BlackRock کے فنڈ نے اثاثوں کو ترک کرنے کا فیصلہ کیا، اور اسٹینڈرڈ چارٹرڈ بینک کو 780 ملین یوآن کے قرض کو سنبھالنے کے لیے چھوڑ دیا۔ اس اقدام نے ان کی 420 ملین یوآن ایکویٹی سرمایہ کاری کو مکمل طور پر بخارات بنا دیا۔

کارلائل کا 50% نقصان: شنگھائی میں بھی، کارلائل گروپ کے فنڈ نے دی کریسٹ بلڈنگ کو 826 ملین یوآن میں فروخت کیا، جو اس نے تقریباً ایک دہائی قبل اس کے لیے ادا کی تھی اس کا صرف 57%، یہاں تک کہ 1 بلین یوآن رہن سے بھی کم۔

Oaktree's "Venice of the East": یہاں تک کہ گدھ فنڈ جو کہ Oaktree Capital جیسے پریشان کن اثاثوں کی تلاش کرتا ہے، Evergrande Venice ریزورٹ پروجیکٹ کے ساتھ جدوجہد کر رہا ہے جسے Evergrande سے ضبط کیا گیا ہے۔ وہاں گھروں کی قیمتیں اپنے عروج سے آدھے سے زیادہ گر چکی ہیں۔

یہاں تک کہ لاجسٹک سیکٹر، جو کبھی ای کامرس کی تیزی کی بدولت ایک روشن مقام کے طور پر دیکھا جاتا تھا، زیادہ سپلائی سے محفوظ نہیں ہے۔ بلیک اسٹون، جو کہ سب سے بڑے کھلاڑیوں میں سے ایک ہے، کہا جاتا ہے کہ اسے صارفین کو برقرار رکھنے کے لیے اوسطاً 25 فیصد کرایہ میں کٹوتی قبول کرنی پڑی۔

حل صرف "گھر بچانا" یا "بیچنا" نہیں ہو سکتا۔

میکرو ڈیٹا کو دیکھتے وقت تصویر اور بھی تاریک ہوتی ہے۔ 20 اکتوبر کو جاری ہونے والی چین کے قومی ادارہ برائے شماریات (NBS) کی تازہ ترین رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ نئے گھروں کی قیمتوں میں پچھلے مہینے کے مقابلے ستمبر میں 0.4% کی کمی واقع ہوئی ہے جو کہ 11 مہینوں میں سب سے تیز ترین ماہانہ کمی ہے۔

سست روی بڑے پیمانے پر ہے، بیجنگ اور شینزین جیسے پہلے درجے کے شہروں سے لے کر نچلے درجے کے شہروں تک۔ گولڈمین سیکس نے کہا کہ چھوٹے شہروں کو "کمزور ترقی کے بنیادی اصولوں اور شدید ضرورت سے زیادہ سپلائی" کی وجہ سے بڑھتی ہوئی مشکلات کا سامنا ہے۔

کمرشل رئیل اسٹیٹ کے لیے تو صورتحال اور بھی خراب ہے۔ 2024 میں چین بھر میں دفاتر کے لیے خالی آسامیوں کی شرح تقریباً 25% تک پہنچ گئی، جو کہ ریکارڈ میں سب سے زیادہ ہے۔ عمارتوں کے مالکان ایک شدید "رعایتی جنگ" میں پھنس گئے ہیں، جس کی وجہ سے اوسط کرایوں میں 6.9 فیصد کمی واقع ہوئی ہے، جو کہ ریکارڈ میں سب سے تیز سالانہ کمی ہے۔ CBRE نے پیش گوئی کی ہے کہ شنگھائی مارکیٹ 2028 سے پہلے تمام نئی سپلائی کو جذب نہیں کر سکے گی۔

چین کی تجارتی رئیل اسٹیٹ کے لیے "گمشدہ دہائی" کی وارننگ پہلے سے کہیں زیادہ واضح ہیں (تصویر: گیٹی)۔

گھریلو لوگوں کی کہانیاں جو اپنے گھروں کو برقرار رکھنے کی کوشش کر رہے ہیں اور بین الاقوامی مالیاتی ادارے چین میں اثاثے بیچ رہے ہیں، اگرچہ اس کے برعکس، دونوں ایک ہی بیماری کی علامات ہیں: اعتماد کا خاتمہ اور طلب اور رسد میں شدید عدم توازن۔

اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ "ہاؤس ریسکیو" اسکیم کتنی ہی ہوشیار اور منفرد کیوں نہ ہو، یہ صرف ایک عارضی حل ہے، زخم بھرنے کے بجائے اسے چھپانے کا ایک طریقہ۔ اس سے بنیادی مسئلہ حل نہیں ہوتا: مکانات کی قیمتیں بہت زیادہ گر چکی ہیں اور لوگوں کی آمدنی اب محفوظ نہیں رہی۔

دریں اثنا، غیر ملکی سرمایہ کاروں کا انخلا مارکیٹ کی بحالی کے امکانات پر عدم اعتماد کا واضح ووٹ ہے۔ وہ اب چینی رئیل اسٹیٹ کی ترقی کی کہانی پر یقین نہیں رکھتے۔

آکسفورڈ اکنامکس کے نکولس ولسن نے خبردار کیا، "2030 تک، عمارتوں کی برائے نام قیمت 2020 کے مقابلے میں کم ہو سکتی ہے،" انہوں نے مزید کہا کہ چین کی تجارتی رئیل اسٹیٹ کے لیے "گمشدہ دہائی" کا امکان حقیقت بنتا جا رہا ہے۔

واضح طور پر، اس بحران کا حل مالی چالوں یا گھبراہٹ میں فروخت نہیں ہو سکتا۔ اس کے لیے ایک زیادہ جامع حل کی ضرورت ہے، جس کی جڑیں اقتصادی بحالی، ملازمت کے استحکام اور سب سے اہم بات یہ ہے کہ شہریوں اور سرمایہ کاروں دونوں کے درمیان دوبارہ اعتماد پیدا کرنا۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm