زمین کی آسمان چھوتی قیمتوں کے پیش نظر اراضی قانون میں ترمیم

"شاید میرے پاس اس زندگی میں کوئی گھر نہ ہو۔ ہو سکتا ہے کہ مجھے اگلی زندگیوں میں گھر کی امید کے لیے بہت سی زندگیوں کے لیے مشق کرنی پڑے، جب مکان کی قیمتیں اتنی زیادہ ہوں۔"

استعفیٰ دینے والا یہ آہ ایک نوجوان رپورٹر کی طرف سے آیا – جس کی ملازمت مستحکم اور اوسط آمدنی ہے – لیکن پھر بھی وہ دارالحکومت میں آباد ہونے کے لیے کسی جگہ کا خواب دیکھنے کی ہمت نہیں کر پاتا۔

ہنوئی یا ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں لاکھوں نوجوانوں کے لیے یہ جنون ایک عام حقیقت بنتا جا رہا ہے، جہاں اپارٹمنٹ کی اوسط قیمتیں ناقابل تصور بلندیوں تک بڑھ گئی ہیں۔

صرف 2024 میں، تعمیراتی وزارت کے مطابق، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں پچھلے سال کے مقابلے میں 40-50% اضافہ ہوا، بہت سے پروجیکٹس اس سے بھی زیادہ بڑھ گئے۔ ہو چی منہ شہر میں، قیمتیں 20-30% کے اوسط اضافے کے ساتھ، سانس لینا آسان نہیں ہیں۔

صرف نصف سال بعد، اب، ایک دہائی قبل تعمیر کیے گئے اپارٹمنٹس، معمولی علاقوں کے ساتھ، بھی 70-80 ملین VND/m² تک پہنچ گئے ہیں۔ لگژری اپارٹمنٹس کی قیمت 150 ملین تک ہو سکتی ہے، اور کچھ جگہیں 200 ملین VND/m² سے زیادہ قیمتیں بھی بتاتی ہیں۔

یہ قیمت نہ صرف نوجوانوں کی پہنچ سے باہر ہے بلکہ متوسط ​​طبقے کو بھی نقصان میں ڈالتی ہے۔

"مارکیٹ لینڈ کی قیمت" کے تصور کو واضح کرنا اور اسے "قیاس آرائی کی قیمت" یا "بلبل کی قیمت" سے الگ کرنا ضروری ہے۔ تصویر: ہوانگ ہا

ایک ماہر معاشیات کے مطابق، اس صورتحال نے گھر خریدنے کے لیے درکار جمع وقت کو… 60 سال تک بڑھا دیا ہے – جو 30 سال کی حد سے دوگنا ہے جسے آئی ایم ایف رئیل اسٹیٹ بلبلے کی علامت سمجھتا ہے۔

دوسرے لفظوں میں، موجودہ اوسط آمدنی کے ساتھ، ایک ویتنامی شخص اپنی پوری زندگی کام میں گزارے گا، بغیر گھر کے مالک ہونے کے، رہنے کے اخراجات، بچوں کی پرورش، یا زندگی میں کسی دوسرے مالی جھٹکے کا ذکر نہیں کرنا۔

جولائی کے اوائل میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے خبردار کیا تھا کہ آنے والے وقت میں زمین کی قیمتوں میں "بڑے اتار چڑھاؤ" ہوں گے، کیونکہ 2024 کے زمینی قانون کے مطابق بہت سے علاقے زمین کی قیمتوں کی نئی فہرستیں جاری کریں گے۔

زمین کی قیمتوں کا جنون کہاں تک جاری رہے گا؟

رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اتنی تیزی سے کیوں بڑھ رہی ہیں؟

2024 کے زمینی قانون میں زمین کی مقامی قیمتوں کی فہرستیں "مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب" ہونے کی ضرورت ہے۔ زمین کی قیمت کی فہرست، ایک نیا ٹول جس سے مارکیٹ کی قیمتوں کی ایمانداری سے عکاسی کی توقع کی جاتی ہے، بدقسمتی سے قیاس آرائیوں اور جوڑ توڑ کی نیلامیوں کی وجہ سے زمین کے بخار کو قانونی حیثیت دیتی ہے۔

ایسا کیوں ہے؟

مارکیٹ کی قیمت کیا ہے؟ آج کی نام نہاد "مارکیٹ پرائس" اکثر ورچوئل لین دین، قلیل مدتی قیاس آرائیوں، غیر معمولی طور پر زیادہ نیلامی کی قیمتوں، اور انفرادی لاٹوں سے قائم ہوتی ہے – اور پھر پورے علاقے پر لاگو ہوتی ہے۔

اس کے علاوہ، آسمان چھوتی زمین کی قیمتوں کی فہرست تمام متعلقہ ٹیکسوں، فیسوں اور چارجز میں اضافے کا باعث بنی ہے۔ زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کے لیے درخواست دینے والے کاروبار، پلاٹوں کو الگ کرنے یا ضم کرنے کے لیے درخواست دینے والے، یا یہاں تک کہ صرف مکانات بنانے کے لیے درخواست دینے والے کاروبار - یہ سب زمین کی لاگت سے مشروط ہیں۔

بہت سے معاملات ایسے ہیں جہاں کسی کی اپنی زمین پر حق کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنا ناممکن ہے کیونکہ کوئی شخص بھاری مالیاتی فرق کا متحمل نہیں ہو سکتا۔

ہر کوئی زمین کی قیمتوں کے چکر میں پھنس گیا ہے: لوگ مکان خریدنے کی استطاعت نہیں رکھتے۔ کاروباروں کو اب سرمایہ کاری کرنے کا حوصلہ نہیں ہے۔ اور اس کے نتیجے میں، معیشت کھپت اور پیداوار دونوں سے توانائی کا ایک بڑا ذریعہ کھو دیتی ہے۔

زمین کی بہت زیادہ قیمتوں نے ترقی کا ذریعہ بننے کی بجائے مراعات کو ختم کر دیا ہے۔

10 جولائی کی صبح قرارداد 18 پر عمل درآمد کے 3 سال اور 2024 اراضی قانون کے نفاذ کے 1 سال کا جائزہ لینے والی کانفرنس میں، وزیر اعظم فام من چن نے اہم رکاوٹوں کی نشاندہی کی: زمین کی بازیابی، مختص اور لیز کا طریقہ کار ابھی بھی سست ہے۔ زمین کی تشخیص میں شفافیت کا فقدان ہے۔ قیمتوں میں ہیرا پھیری کے لیے نیلامی کا فائدہ اٹھایا جاتا ہے۔ زمینی مالیاتی پالیسیاں مکمل طور پر ادارہ جاتی نہیں ہیں۔

خاص طور پر، وزیر اعظم کے مطابق، پورے لوگوں کے لیے زمین کی ملکیت کے نمائندے کے طور پر ریاست کا کردار واضح طور پر قائم نہیں ہوا ہے، جس کی وجہ سے یہ صورت حال پیدا ہوتی ہے کہ "جس کے پاس طاقت ہے وہ زمین پر قبضہ کرتا ہے"، اور "جو قیمت مقرر کرتا ہے وہ پوری مارکیٹ کا تعین کرتا ہے"۔

اس کانفرنس میں، مندوبین نے بھی صاف صاف اعتراف کیا کہ زمین کی عوامی ملکیت کے نظام کے بارے میں آگاہی "ابھی تک محدود ہے"۔

درحقیقت، زمین کی عوامی ملکیت کے نظام کے مواد کو واضح نہیں کیا گیا ہے۔ ریاست نمائندہ مالک ہے، لیکن حقیقت میں، صرف چند ایجنسیوں کو - یا یہاں تک کہ صرف سرکاری ملازمین کے ایک گروپ کو - زمین سے متعلق تمام مسائل کا براہ راست تعین کرنے کا حق ہے: منصوبہ بندی، زمین کی تقسیم، زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی، تشخیص تک۔ جب اس طاقت کو سختی سے کنٹرول نہیں کیا جاتا ہے، تو زمین آسانی سے مقامی مفادات کو پورا کرنے کا آلہ بن سکتی ہے۔

زمین کی قیمتوں میں امتیازی سلوک بھی ایک بڑی ناانصافی ہے۔ غیر ملکی سرمایہ کاروں یا "پسندیدہ" اداروں کو کم قیمتوں پر زمین مختص کی جا سکتی ہے، یہاں تک کہ مکمل مراعات کے ساتھ۔ دریں اثنا، زیادہ تر گھریلو نجی اداروں کو بہت زیادہ قیمتوں پر زمین خریدنی پڑتی ہے، اور ہر قسم کے "مارکیٹ لیبل" کے اخراجات برداشت کرنا پڑتے ہیں۔ یہ کاروباری ماحول کو بگاڑ دیتا ہے، جس کی وجہ سے زمین – ایک خاص وسیلہ – کو غیر موثر طریقے سے استعمال کیا جاتا ہے اور سنگین فضلہ کا باعث بنتا ہے۔

زمینی قانون میں ترمیم کرتے وقت کیا کیا جائے؟

سب سے پہلے، یہ ضروری ہے کہ "مارکیٹ لینڈ کی قیمت" کے تصور کو واضح کیا جائے اور اسے "قیاس آرائی" یا "بلبل کی قیمت" سے الگ کیا جائے۔ زمین کی قیمتوں کی فہرستیں بے قاعدہ نیلامیوں یا ہیرا پھیری سے نہیں لی جا سکتیں، لیکن یہ حقیقی لین دین کے اعداد و شمار، طویل مدتی اوسط، اور آزادانہ طور پر نگرانی پر مبنی ہونی چاہیے۔

دوسرا، ریاست کے کردار کو - لوگوں کی زمین کی ملکیت کے نمائندے کے طور پر - کو خاص طور پر ادارہ جاتی بنانے کی ضرورت ہے۔ ریاست نہ صرف "قیمتوں کا تعین کرنے والی" ہے بلکہ "انصاف کی محافظ" بھی ہے۔ زمین کی تقسیم اور قیمتوں کے تعین کی پالیسیاں عوامی، شفاف اور واضح سماجی نگرانی کا طریقہ کار ہونا ضروری ہے۔

تیسرا، یہ ضروری ہے کہ زمینی مالیاتی پالیسیوں میں بڑے پیمانے پر اصلاحات کی جائیں۔ زمین کی اونچی قیمتوں کو بجٹ کی آمدنی میں اضافے کے لیے استعمال نہیں کیا جا سکتا۔ اگر ریاست زمین سے وسائل حاصل کرنا چاہتی ہے، تو اسے قیمتوں کے تعین، زمین کے استعمال کے ٹیکس اور سرمایہ کاری کی ترغیبات میں جامع اصلاحات کے ساتھ ساتھ چلنا چاہیے - جو کہ انصاف اور کارکردگی کے اصولوں پر مبنی ہے۔

چوتھا، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کو دو سطحی حکومتی ماڈل کے مطابق قائم کرنے کی ضرورت ہے، جس میں طویل مدتی وژن اور سماجی و اقتصادی ترقی کی حکمت عملی سے قریبی تعلق ہے۔ زمینی ڈیٹا بیس کو مکمل کرنے اور باہم مربوط کرنے کی ضرورت ہے، نگرانی اور درست فیصلے کرنے کے لیے ایک بنیاد بنانا۔

آخر میں - لیکن سب سے اہم - زمین کو اس کی صحیح جگہ پر واپس کرنا ہے: ایک خاص وسیلہ، جس کی قیمت قیاس آرائی پر مبنی منڈیوں میں نہیں ڈالی جا سکتی، مانگنے اور دینے کے فیصلوں سے اسے مسخ نہیں کیا جا سکتا۔

حالیہ 12ویں مرکزی کانفرنس، سیشن XIII، نے واضح طور پر کہا کہ زمین کے قانون میں ترمیم کا مقصد "شفافیت، انصاف، کارکردگی، اور ریاست، لوگوں اور کاروباری اداروں کے درمیان مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنانا ہے۔" یہ صرف پالیسی کی سمت نہیں ہے – بلکہ ان لاکھوں لوگوں کے ساتھ انصاف کا وعدہ ہے جو آباد ہونے کے اپنے خواب پر آہیں بھر رہے ہیں۔

فوری اور فیصلہ کن کارروائی کے بغیر، گھر کا مالک ہونے کا خواب پوری نسل کے لیے عیش و عشرت رہے گا۔ پیداوار اور کاروبار کے لیے زمین تک رسائی ویتنامی کاروباروں کی پہنچ سے باہر ہو جائے گی۔

یہ غیر منصفانہ اور غیر منڈی وسائل کی تقسیم کے پورے نظام سے متعلق مسئلہ ہے، نہ صرف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے۔ نظرثانی شدہ اراضی قانون کو ان ضروریات کو پورا کرنے کی ضرورت ہے۔

Vietnamnet.vn

ماخذ: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html