2024 کے زمینی قانون کا نفاذ: وسائل کو غیر مقفل کرنے کی توقعات

کئی سالوں کے نفاذ کے بعد، بچ ڈاٹ این کمپنی کے اربن پراجیکٹ میں زمین خریدنے والے لوگوں کو ابھی تک ریڈ بک نہیں ملی۔ تصویر: H.QUANG

زمین کے دلالوں اور "سبز چاول" بیچنے کا وقت ختم ہو گیا ہے۔

Bach Dat An کمپنی کی جانب سے لگائے گئے منصوبوں سے پیدا ہونے والے مسائل سے نمٹنے کے لیے صوبائی ایجنسیوں کی شہریوں کے ساتھ تقریباً 200 ملاقاتیں نام نہاد شہری ترقی کے منصوبوں کے "دھماکے" کے دورانیے کے نتائج کی عام صورتیں ہیں۔

اس وقت تک، اگرچہ حکام نے بڑی کوششیں اور ذمہ داریاں نبھائی ہیں، اور صوبے کے اعلیٰ ترین رہنماؤں نے "الٹی ​​میٹم" جاری کر دیا ہے، لیکن Bach Dat An کیس کو مکمل طور پر سنبھالنے میں شاید کچھ اور وقت لگے گا۔

نہ صرف Bach Dat An، صوبے کے تقریباً 200 رہائشی اور شہری علاقوں کے پراجیکٹس میں سے بہت سے اس وقت کاروباروں کی طرف سے لگائے گئے مختلف سطحوں پر مسائل کا سامنا ہے۔

ریاست، عوام اور کاروبار کو پہنچنے والے نقصان کے اعداد و شمار (یہاں تک کہ تخمینہ بھی) کسی نے ابھی تک نہیں لگایا ہے، لیکن وسائل، خاص طور پر زمینی وسائل اور سماجی نتائج کا بہت بڑا ضیاع واضح حقائق ہیں۔ اور تمام سطحوں پر حکام کو اس وقت کے نتائج کو حل کرنے میں مزید کئی سال لگیں گے جب منصوبے ہر جگہ موجود تھے!

2024 کا زمینی قانون اور ریئل اسٹیٹ بزنس اور ہاؤسنگ (ترمیم شدہ) سے متعلق قوانین جو 1 اگست 2024 سے لاگو ہوں گے تمام شہروں اور قصبوں کے وارڈز میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر مکمل پابندی کا تقاضا کرتے ہیں۔

ساتھ ہی، شہری اور رہائشی تعمیراتی منصوبوں کو بھی لائسنس کے مرحلے اور عمل درآمد کے پورے عمل سے ہی سخت کر دیا گیا ہے۔ خاص طور پر، عوامی افشاء اور رائے عامہ میں شفافیت کا تقاضہ جامع، قانونی حیثیت، پیمانے، اور منصوبے کے نفاذ کی پیشرفت پر تفصیلی ہے۔

"زمین کو گلے لگانے" کے منصوبوں کو منسوخ کرنا

2024 کے اراضی قانون کے مطابق، پراجیکٹ کے سرمایہ کار جو زمین کو استعمال میں نہیں لاتے یا سرمایہ کاری کے منصوبے میں بیان کردہ شیڈول کے مقابلے زمین کے استعمال میں وقت سے پیچھے رہتے ہیں، انہیں زمین کے استعمال میں 24 ماہ سے زیادہ کی توسیع دی جائے گی اور انہیں ریاست کو اضافی رقم ادا کرنی ہوگی جو زمین کے استعمال کی فیس اور توسیعی مدت کے لیے زمین کے کرایے کے مطابق ہے۔

اگر سرمایہ کار نے توسیعی مدت کے بعد زمین کو استعمال میں نہیں لایا ہے، تو ریاست زمین، زمین سے منسلک اثاثوں اور زمین پر سرمایہ کاری کے بقایا اخراجات کے معاوضے کے بغیر زمین کا دوبارہ دعوی کرے گی۔

ماہرین کے مطابق، نئے قانونی ضوابط کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے سخت "اسکریننگ" ہوگی۔ محدود مالی وسائل والے چھوٹے کاروبار، موقع پرست اور غیر پیشہ ورانہ کاروبار کھیل سے ختم کر دیے جائیں گے۔

منافع کے مقاصد کے لیے "سبز چاول" بیچنے کی صورت حال اب باقی نہیں رہے گی۔ کیونکہ، انٹرپرائزز صرف تب ہی پراجیکٹس کو فروخت کے لیے کھول سکتے ہیں جب انہوں نے ریاست کے لیے اپنی ذمہ داریوں کو پوری طرح سے پورا کیا ہو اور بنیادی ڈھانچے کی شرائط کو پورا کیا ہو۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق نظرثانی شدہ قانون شوقیہ رئیل اسٹیٹ بروکرز اور فری لانسرز (جنہیں عوام طویل عرصے سے "لینڈ بروکرز" کہتے ہیں) پر بھی پابندی لگاتی ہے۔ یہ اینٹوں اور سبزی فروشوں کی صورت حال کو روکتا ہے اور زمین میں بھی "تجارت" کرتا ہے۔ یا دیہی علاقوں سے شہر تک رئیل اسٹیٹ "ایجنٹوں" کا وسیع پیمانے پر پھیلاؤ، جو کہ ایک طویل عرصے سے عام ہے۔

شہری سوچ

1 اگست 2024 سے، ریاست شہروں اور قصبوں کے وارڈوں میں زمین کی ذیلی تقسیم کے منصوبوں کے لیے لائسنس نہیں دے گی۔ زمینی منصوبوں میں سرمایہ کار شہروں اور بستیوں کے مضافات میں دیہی علاقوں پر توجہ مرکوز کرنے پر مجبور ہیں۔

ترقی کی جگہ پر اہم حدود کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں پر سخت قانونی رکاوٹوں کے ساتھ، تجزیہ کاروں نے پیش گوئی کی ہے کہ مستقبل قریب میں زمین کی قیمتیں بڑھیں گی، جس سے کم آمدنی والے لوگوں کے لیے نقصانات ہوں گے جنہیں رہائشی زمین کی حقیقی ضرورت ہے۔

خاص طور پر، 13ویں سنٹرل ایگزیکٹیو کمیٹی کی قرارداد 18 کے مطابق "لوگوں پر زیادہ ٹیکس لگانے کی پالیسی جن کے پاس بہت سے مکانات اور زمینیں ہیں لیکن انہیں موثر استعمال میں نہیں لاتے" کی پالیسی کو قانون کے ذریعے ادارہ جاتی شکل نہیں دی گئی ہے، زمین کی قیاس آرائیاں شاید اب بھی بہت سے لوگوں کے لیے پرکشش ہوں گی۔

کوانگ نام ماضی قریب میں بے تحاشہ شہری ترقی کے شدید نتائج بھگت رہا ہے، اور یقیناً بہت سے قیمتی اسباق سیکھے گا۔

ان میں سے سب سے واضح بنیادی ڈھانچے کی تکمیل کے باوجود بہت سے شہری علاقوں میں وسیع اور مسلسل صحرائی ہے۔ ایسی صورت حال جہاں زیادہ تر لوگ بنیادی طور پر کاروباری قیاس آرائیوں کے مقصد سے منصوبوں میں زمین خریدتے ہیں۔ پیداوار کے لیے زمین کا نقصان جبکہ پراجیکٹس کو ترک کر دیا گیا ہے اور کئی سالوں سے ناکارہ ہے۔ بہت سے گھرانوں اور افراد کی سماجی کہانی جو بسنے اور روزی کمانے کی ضرورت سے بہت مایوس ہیں لیکن زمین کی قیمتیں پہنچ سے بہت دور ہیں...

شہری کاری اور شہری ترقی ناگزیر رجحانات ہیں۔ لیکن کس طرح، کس سمت اور روڈ میپ میں ترقی کے ہر مرحلے کے مطابق ہونا ایک مسئلہ ہے جس پر ہر ایک علاقے کو پارٹی کی واقفیت کے مطابق زمینی وسائل کو مؤثر طریقے سے استعمال کرنے اور سماجی مسائل کو ہم آہنگی سے حل کرنے پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔

نوٹ کریں کہ 2024 - 2025 کی مدت میں کوانگ نام کے سرمایہ کاری کو راغب کرنے والے منصوبوں اور سرمایہ کاری کو راغب کرنے کی ترجیحات کی فہرست میں (فیصلہ نمبر 1221-QD/UBND، مورخہ 21 مئی 2024 صوبائی عوامی کمیٹی)، 233 میں سے زیادہ تر ترقیاتی منصوبوں میں سے 40 شہروں میں ترقیاتی منصوبے ہیں۔ بازار کے علاقوں، شہری رہائشی علاقوں (زمین کا کاروبار) کی شکل۔

یہ طے کرنا مشکل ہے کہ کتنے یا کتنے منصوبے واقعی ضروری اور فوری ہیں، ہدف کیا ہے (کاروباری قیاس آرائی کرنے والے یا مقامی رہائشیوں کی رہائش کی ضروریات) بشمول منصوبے کے ان پٹ آؤٹ پٹ کے مسائل، لیکن یقیناً یہ ایسے مسائل ہوں گے جنہیں نظر انداز نہیں کیا جا سکتا، جب کہ صوبے کے تمام مقامی لوگ بہت زیادہ "باخبر" ہیں اور انہیں ذیلی تقسیم اور زمین کی فروخت کے منصوبوں کی قیمت ادا کرنی پڑ رہی ہے۔

مذکورہ زمین سے متعلق تین قوانین کے نافذ ہونے کے بعد ماہرین کی جانب سے ایک اور قابل ذکر پیشین گوئی یہ ہے کہ انڈسٹریل ریئل اسٹیٹ آنے والے وقت میں ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کو مضبوطی سے راغب کرے گا۔

کوانگ نام صوبے کی منصوبہ بندی نے اب سے لے کر 2030 تک صنعتی پارک کی 10 ہزار ہیکٹر سے زیادہ اراضی کو تیار کرنے کا عزم کیا ہے۔ مشق نے ثابت کیا ہے کہ صنعتی اراضی سب سے زیادہ کارکردگی کو فروغ دے رہی ہے، منافع کما رہی ہے اور مقامی سماجی و اقتصادی ترقی میں سب سے زیادہ حصہ ڈال رہی ہے۔

-----------------------------------
سبق 3: جب زرعی زمین کو "کھلا" دیا جاتا ہے

ماخذ: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html