2024 کے زمینی قانون کا نفاذ: وسائل کو کھولنے کی توقعات۔

کئی سالوں کے نفاذ کے بعد، جن لوگوں نے بچ ڈاٹ این کمپنی کے اربن ڈیولپمنٹ پروجیکٹ میں اراضی خریدی ہے، انہیں ابھی تک اپنی زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ نہیں ملے ہیں۔ تصویر: H.QUANG

زمین کے دلالوں اور جائیدادیں مکمل ہونے سے پہلے بیچنے والوں کا دور ختم ہو چکا ہے۔

Bach Dat An کمپنی کی جانب سے لگائے گئے منصوبوں سے پیدا ہونے والے مسائل کو حل کرنے کے لیے صوبائی سطح کی ایجنسیوں کے ذریعے تقریباً 200 عوامی مشورے کیے گئے جو کہ شہری ترقی نامی منصوبوں میں "بوم" کی مدت کے نتائج کی ایک مخصوص مثال ہے۔

اس وقت تک، حکام کی بہترین کوششوں، ذمہ داری اور اعلیٰ ترین صوبائی رہنماؤں کی طرف سے جاری کردہ الٹی میٹم کے باوجود، Bach Dat An کیس کو مکمل طور پر حل کرنے میں کچھ اور وقت لگے گا۔

Bach Dat An اکیلا نہیں ہے۔ صوبے میں تقریباً 200 رہائشی اور شہری ترقیاتی منصوبوں میں سے بہت سے، جن میں اس وقت نجی اداروں کی طرف سے سرمایہ کاری کی گئی ہے، کو مختلف درجوں تک مسائل کا سامنا ہے۔

ریاست، لوگوں اور کاروباروں کو پہنچنے والے نقصان کی حد (حتیٰ کہ ایک تخمینہ بھی) ابھی تک کسی نے نہیں لگایا ہے، لیکن وسائل کا بے تحاشہ ضیاع، خاص طور پر زمینی وسائل، اور اس کے نتیجے میں پیدا ہونے والے سماجی نتائج ناقابل تردید ہیں۔ اور تمام سطحوں پر حکام کو ایک ایسے وقت کے بعد حل کرنے میں مزید کئی سال لگیں گے جب ہر جگہ بڑے دھوم دھام سے منصوبے شروع کیے جا رہے تھے!

اراضی قانون 2024 اور ترمیم شدہ رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ بزنس قوانین، جو 1 اگست 2024 سے لاگو ہوں گے، تمام شہروں اور قصبوں کے تمام وارڈز میں زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر مکمل پابندی عائد کرتے ہیں۔

اس کے ساتھ ساتھ، شہری اور مکانات کی تعمیر کے منصوبوں پر عمل درآمد کے پورے عمل کے دوران لائسنسنگ کے مرحلے سے سختی سے ریگولیٹ کیا جا رہا ہے۔ خاص طور پر، قانونی پہلوؤں، پیمانے، اور منصوبے کی پیشرفت کے بارے میں جامع اور تفصیلی عوامی انکشاف کی ضرورت ہے۔

زمین کو ذخیرہ کرنے والے منصوبوں کو منسوخ کریں۔

2024 کے اراضی قانون کے مطابق، اگر پراجیکٹ کے سرمایہ کار زمین کو استعمال میں لانے میں ناکام رہتے ہیں یا سرمایہ کاری کے منصوبے میں بیان کردہ شیڈول کے مقابلے زمین کے استعمال میں مقررہ وقت سے پیچھے رہتے ہیں، تو سرمایہ کار کو 24 ماہ سے زیادہ کی توسیع دی جا سکتی ہے اور اسے ریاست کو زمین کے استعمال کی فیس یا توسیعی مدت کے لیے زمین کے لیز کی فیس کے برابر اضافی رقم ادا کرنی ہوگی۔

اگر سرمایہ کار توسیع شدہ آخری تاریخ کے بعد زمین کو استعمال میں لانے میں ناکام رہتا ہے، تو ریاست زمین، زمین سے منسلک اثاثوں، اور باقی سرمایہ کاری کے اخراجات کے معاوضے کے بغیر زمین کا دوبارہ دعوی کرے گی۔

ماہرین کے تجزیے کے مطابق، نئے قانونی ضوابط کے ساتھ، جلد ہی رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں اور کاروباروں کے لیے ایک سخت "فلٹرنگ" عمل ہوگا۔ محدود مالی وسائل کے حامل چھوٹے کاروبار، جو موقع پرست اور غیر پیشہ ورانہ طریقوں میں ملوث ہیں، کو کھیل سے ختم کر دیا جائے گا۔

وقت سے پہلے پراجیکٹس کو منافع کے لیے فروخت کرنے کے رواج کو اب پھلنے پھولنے کی جگہ نہیں ملے گی۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ کاروباروں کو صرف ریاست کے لیے اپنی تمام ذمہ داریوں کو پورا کرنے اور ضوابط کے مطابق بنیادی ڈھانچے کی ضروریات کو پورا کرنے کے بعد ہی پروجیکٹ شروع کرنے کی اجازت ہے۔

ترمیم شدہ رئیل اسٹیٹ بزنس قانون بغیر لائسنس کے، فری لانس رئیل اسٹیٹ بروکرز (جو طویل عرصے سے "زمین کے قیاس آرائیاں" کے نام سے جانا جاتا ہے) پر پابندی لگاتا ہے۔ اس کا مقصد ایسے حالات کو روکنا ہے جہاں تعمیراتی کارکن اور سبزی فروش بھی زمین کی تجارت میں مشغول ہوں، یا دیہی علاقوں سے شہروں تک پھیلنے والی رئیل اسٹیٹ "ایجنسیوں" کا پھیلاؤ، ایک دیرینہ مسئلہ۔

شہری سوچ

یکم اگست 2024 سے، ریاست شہروں اور قصبوں کے وارڈوں میں زمین کی ذیلی تقسیم کے منصوبوں کے لیے اجازت نامے نہیں دے گی۔ زمینی پلاٹ پراجیکٹس میں سرمایہ کاروں کو مجبور کیا جائے گا کہ وہ قصبوں اور ٹاؤن شپ کے مضافات میں دیہی علاقوں پر توجہ مرکوز کریں۔

ترقی کی جگہ پر اہم حدود کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے منصوبوں پر سخت قانونی رکاوٹوں کے ساتھ، تجزیہ کاروں نے پیش گوئی کی ہے کہ مستقبل قریب میں زمین کی قیمتیں تیزی سے بڑھیں گی، جس سے کم آمدنی والے افراد کو رہائش کی حقیقی ضرورت پڑے گی۔

خاص طور پر، جب تک کہ 13ویں مرکزی کمیٹی کی قرارداد 18 میں بیان کردہ "ان لوگوں پر زیادہ ٹیکس عائد کرنے کی پالیسی جو بہت سے مکانات اور زمین کے مالک ہیں لیکن انہیں مؤثر طریقے سے استعمال نہیں کرتے ہیں،" کو قانون کے ذریعے ادارہ جاتی شکل نہیں دی گئی ہے، زمین کی قیاس آرائیاں بہت سے لوگوں کے لیے پرکشش رہیں گی۔

حالیہ دنوں میں بے تحاشہ شہری ترقی کے سنگین نتائج بھگتنے کے بعد، کوانگ نام صوبہ بلاشبہ بہت سے قیمتی سبق سیکھے گا۔

ان میں سے سب سے زیادہ قابل توجہ مسائل بہت سے شہری علاقوں میں مکمل انفراسٹرکچر کے باوجود وسیع پیمانے پر اور مسلسل نظر انداز ہیں۔ حقیقت یہ ہے کہ منصوبوں میں زمین کے خریداروں کی اکثریت ایسا بنیادی طور پر قیاس آرائی پر مبنی کاروباری مقاصد کے لیے کرتی ہے۔ رہائشیوں کی طرف سے زرعی اراضی کا نقصان جبکہ منصوبے برسوں سے لاوارث اور نامکمل پڑے رہتے ہیں۔ اور بہت سے گھرانوں اور افراد کا سماجی مسئلہ جو رہائش اور معاش کی فوری ضرورت کا سامنا کر رہے ہیں، پھر بھی زمین کی قیمتیں ان کی پہنچ سے دور ہیں۔

شہری کاری اور شہری ترقی ناگزیر رجحانات ہیں۔ تاہم، کس طرح اور کس سمت اور روڈ میپ میں ترقی کے ہر مرحلے کے مطابق ہونا ایک مسئلہ ہے جس پر ہر علاقے کو غور کرنے کی ضرورت ہے تاکہ پارٹی کے رہنما خطوط کے مطابق زمینی وسائل کو مؤثر طریقے سے استعمال کیا جا سکے اور سماجی مسائل کو ہم آہنگی سے حل کیا جا سکے۔

دھیان دیں کہ 2024 - 2025 کی مدت کے لیے کوانگ نام صوبے کے سرمایہ کاری کی کشش کے منصوبوں اور ترجیحی سرمایہ کاری کے پرکشش منصوبوں کی فہرست میں (فیصلہ نمبر 1221-QD/UBND، مورخہ 21 مئی 2024، صوبائی عوامی کمیٹی)، 43 منصوبوں میں سے 3 مقامی سرمایہ کاری کو راغب کر رہے ہیں۔ شہری ترقی، زیادہ تر بازار کی گلیوں اور شہری رہائشی علاقوں (زمین کے پلاٹ کا کاروبار) کی شکل میں۔

یہ یقینی طور پر کہنا مشکل ہے کہ کتنے منصوبے واقعی ضروری اور فوری ہیں، ان کا مطلوبہ مقصد کیا ہے (قیاس آرائی کرنے والے یا مقامی رہائشیوں کی رہائش کی ضروریات)، اور یہاں تک کہ ان منصوبوں کے ان پٹ آؤٹ پٹ پہلو بھی۔ تاہم، یہ یقینی طور پر ایسے مسائل ہیں جن کو نظر انداز نہیں کیا جا سکتا، کیونکہ صوبے کے مقامی لوگوں نے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے منصوبوں کے لیے بہت اچھا تجربہ کیا ہے اور قیمت ادا کی ہے۔

ماہرین کی طرف سے ایک اور قابل ذکر پیشین گوئی، زمین سے متعلق تین مذکورہ بالا قوانین کے نفاذ کے بعد، یہ ہے کہ صنعتی رئیل اسٹیٹ آنے والے عرصے میں ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کو مضبوطی سے راغب کرے گا۔

کوانگ نام کی صوبائی منصوبہ بندی نے اب سے لے کر 2030 تک 10,000 ہیکٹر سے زیادہ صنعتی اراضی کی ترقی کی نشاندہی کی ہے۔ عملی تجربے نے ثابت کیا ہے کہ صنعتی زمین سب سے زیادہ موثر، منافع بخش رہی ہے، اور مقامی سماجی و اقتصادی ترقی میں سب سے زیادہ حصہ ڈالتی ہے۔

-----------------------------------
سبق 3: جب زرعی زمین کو "چھوڑ دیا گیا"

ماخذ: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html