کیا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ واقعی "گرم" ہے؟

(ڈین ٹری) - ماہرین کے مطابق، فی الحال صرف بڑے شہروں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ہلچل مچا رہی ہے، قیمتوں میں ڈرامائی طور پر اضافہ ہو رہا ہے، جب کہ دیگر علاقے اب بھی کافی پرسکون ہیں۔

ہنوئی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور دیگر صوبوں کے درمیان تضاد

تحقیقی یونٹس کے اعداد و شمار کے مطابق سال کے آغاز سے ہنوئی میں پرانے اور نئے اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں زبردست اضافہ ہوا ہے۔ اس کے مطابق، اس مارکیٹ میں نئے اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت فی الحال 65 ملین VND/m2 سے 70 ملین VND/m2 تک ہے۔

ہنوئی میں نہ صرف اپارٹمنٹس بلکہ سیگمنٹس جیسے گلیوں میں گھر، ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز میں بھی حال ہی میں اضافہ ہوا ہے۔ ایک رئیل اسٹیٹ ریسرچ یونٹ کے اعداد و شمار کے مطابق، 2023 کی پہلی سہ ماہی (جب مارکیٹ خاموش تھی) سے اب تک، ہنوئی کے مضافات میں کچھ علاقوں میں قیمتوں میں اتار چڑھاؤ میں نمایاں اضافہ ہوا ہے۔ خاص طور پر، Hoai Duc ضلع میں، زمین کی قیمتوں میں 81% اضافہ ہوا ہے، Dong Anh ضلع میں 53%، اور Thanh Oai ڈسٹرکٹ میں پچھلے سال کے آغاز کے مقابلے میں 90% اضافہ ہوا ہے۔

اس کے برعکس، صوبائی رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں نے صرف ایک معمولی بحالی کا رجحان دکھایا ہے، جو ہنوئی کی طرح متحرک نہیں ہے۔ مسٹر فام ڈک ٹوان - رئیل اسٹیٹ ماہر - نے کہا کہ فی الحال، صرف ہنوئی کی مارکیٹ ہی متحرک ہے، جس میں زیادہ تر حصوں کی قیمتیں ڈرامائی طور پر بڑھ رہی ہیں۔ دریں اثنا، صوبائی رئیل اسٹیٹ مارکیٹس اب بھی کافی پرسکون ہیں۔

ان کے مطابق، جن صوبوں اور شہروں میں 2021-2022 میں زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا، وہ سب خاموش رہے، خاص طور پر Bac Ninh اور Bac Giang میں۔ Quang Ninh اور Hai Phong میں بھی صورتحال ایسی ہی ہے، لیکن ان دونوں علاقوں کی اچھی اقتصادی ترقی کی رفتار کی بدولت، مارکیٹ نے لین دین دوبارہ شروع کر دیا ہے۔

ہنوئی کے مضافات میں زمین کا ایک پلاٹ (تصویر: ڈونگ ٹام)۔

مشکل لین دین کے ساتھ ایک اور علاقہ ہوآ بن صوبہ ہے، ایک ایسا علاقہ جسے ریزورٹ ریئل اسٹیٹ کے حصے میں ہلچل مچایا جاتا ہے، لیکن اب اس میں لیکویڈیٹی بھی کم ہے۔

Thanh Hoa میں، مسٹر ٹوان نے کہا کہ یہ وہ علاقہ بھی ہے جس نے 2021 میں زمین کا سب سے شدید بخار ریکارڈ کیا، جب ہر کوئی زمین خریدنے گیا تھا۔ تاہم، یہاں پر لین دین کا حجم بھی کم ہے، زیادہ تر سرمایہ کار جو دوبارہ فروخت کرنا چاہتے ہیں انہیں اب بھی قیمت کو چوٹی کے مقابلے میں تقریباً 20% کم کرنا ہوگا۔

ماہر: سرمایہ کار کیش فلو کو صوبائی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں منتقل کرنے کا رجحان رکھتے ہیں۔

ڈین ٹری کے رپورٹر سے گفتگو کرتے ہوئے، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے مارکیٹ ورکنگ گروپ کے ممبر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے کہا کہ موجودہ رئیل اسٹیٹ "لہر" صرف ہنوئی میں مقامی طور پر ہو رہی ہے اور یہ دوسرے صوبوں اور علاقوں میں نہیں پھیلی ہے۔

ان کے مطابق، یہ 2025 کی دوسری سہ ماہی تک نہیں ہو گا کہ زمین کی منڈی بہت سی جگہوں پر مزید ترقی کا مشاہدہ کر سکے گی۔ تاہم، موجودہ وقت میں زمین میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے ایک درمیانی مدت کے وژن کی ضرورت ہوتی ہے، جس میں کم از کم 1 سے 3 سال کے سرمائے کی وصولی کی مدت ہوتی ہے، بجائے اس کے کہ فوری "سرف" کی توقع ہو۔

ہنوئی میں ذیلی تقسیم شدہ زمین (تصویر: ڈونگ تام)۔

مسٹر چنگ نے اس بات پر بھی زور دیا کہ ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں زمین کی قیمتیں اس وقت بہت زیادہ ہیں، جن میں بہت سے ممکنہ خطرات ہیں۔ اس لیے اگر سرمایہ کار اس سیگمنٹ میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں تو انہیں چاہیے کہ ہم آہنگ انفراسٹرکچر، اچھی معاشی ترقی کے ساتھ ایسے علاقوں کا انتخاب کریں لیکن حالیہ دنوں میں زمین کی قیمتیں بہت زیادہ نہیں بڑھی ہیں۔

انہوں نے کہا، "کچھ سرمایہ کاروں نے کچھ ایسے علاقوں میں زمین خریدنے کے لیے اپنا سفر شروع کیا ہے جہاں حالیہ دنوں میں قیمتوں میں خاطر خواہ اضافہ نہیں ہوا ہے۔ یہ لوگ فعال ہونے کا رجحان رکھتے ہیں، کیونکہ موجودہ رئیل اسٹیٹ بزنس قانون 2023 کے مطابق، ملک بھر کے 105 شہروں اور قصبوں میں زمین کی تقسیم اور فروخت کی اجازت نہیں ہے،" انہوں نے کہا۔

اسی وقت، یہ ماہر تجویز کرتا ہے کہ سرمایہ کاروں کو "اپنے تمام انڈے ایک ہی ٹوکری میں نہیں ڈالنا چاہئے"، یعنی اس وقت بڑی مقدار میں خریدیں۔ اس کے بجائے، انہیں واضح قانونی حیثیت، پرکشش مصنوعات یا مکمل سہولیات کے ساتھ ایسے منصوبوں کا انتخاب کرنا چاہیے۔

ہنوئی اور دیگر صوبوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں متضاد پیش رفت کی وضاحت کرتے ہوئے ماہر Nguyen Anh Que نے کہا کہ ہنوئی میں لوگوں کی سرمایہ کاری کی طلب بہت زیادہ ہے۔ اس سے پہلے، وہ ریئل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کے لیے اکثر دوسرے صوبوں میں جاتے تھے، جس سے علاقائی مارکیٹ زیادہ متحرک ہوتی تھی۔

تاہم، 2 سال کی سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بعد، ہنوئی میں سرمایہ کاروں نے اپنا رویہ بدل لیا ہے۔ پہلے کی طرح "فشنگ آف شور" کے بجائے، انہوں نے صوبوں سے اپنا کیش فلو واپس لے لیا اور ہنوئی کے وسط میں کیش فلو رئیل اسٹیٹ سیگمنٹس جیسے اپارٹمنٹس، گلیوں میں مکانات، ٹاؤن ہاؤسز، ولاز اور مضافاتی اراضی میں سرمایہ کاری کی طرف سوئچ کیا۔ اس لیے، حالیہ دنوں میں ہنوئی میں رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ گرم ہوئی ہے۔

ان کے مطابق، اپریل میں ہنوئی میں جائیداد کے تمام حصوں کی قیمتیں عروج پر تھیں۔ اپارٹمنٹس کے لیے، ایسے منصوبے ہیں جن کی قیمتوں میں حال ہی میں اضافہ ہوتا رہا ہے، لیکن صرف مقامی طور پر، پوری مارکیٹ کی نمائندگی نہیں کرتے۔ مضافاتی اراضی کے بارے میں، کچھ لوگ جنہوں نے 2022-2023 کی مدت میں ابتدائی سرمایہ کاری کی تھی، منافع لینا شروع کر دیا ہے۔

ایک پیشین گوئی کرتے ہوئے، مسٹر کیو نے کہا کہ آنے والے وقت میں، کچھ لوگ کیش فلو کو صوبوں میں منتقل کرنے کا رجحان رکھیں گے، جہاں حالیہ عرصے میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں زیادہ اضافہ نہیں ہوا ہے۔

تاہم، 2026-2027 تک ایسا نہیں ہوگا کہ صوبائی زمینی منڈی دوبارہ متحرک ہو جائے۔ خاص طور پر، صنعتی اور سیاحتی ترقی کے فوائد کے حامل صوبوں کو پہلے کیش فلو ملے گا، پھر یہ بہت سے صوبوں اور شہروں میں وسیع پیمانے پر پھیل جائے گا۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm