رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مختصر مدت میں "گرم" ہے۔

وزارت تعمیرات کا اندازہ ہے کہ سال کے آغاز سے لے کر اب تک، 2024 کی آخری سہ ماہی کے مقابلے میں مقامی علاقوں میں زمین کے لین دین اور فروخت کی قیمتوں میں نمایاں اتار چڑھاؤ آیا ہے۔ اس کی بنیادی وجہ صوبوں اور شہروں کے انضمام کے بارے میں معلومات ہیں۔ نئی انتظامی ایجنسیوں کے لیے جگہوں کے طور پر چنے گئے صوبوں اور شہروں میں، قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے اور لین دین کا حجم بھی بڑھ گیا ہے۔

ہو لو شہر کے نین مائی وارڈ میں ڈونگ اوئی رہائشی علاقہ مارچ 2025 میں ٹینڈر کے لیے پیش کیا جائے گا۔

تاہم، مذکورہ بالا علاقوں میں قیمت اور لین دین کے حجم میں اضافہ قیاس آرائی پر مبنی ہے اور اس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو اہم خطرات لاحق ہیں۔ بہت سے علاقوں میں حکام نے اس صورتحال کے بارے میں انتباہ جاری کیا ہے اور وہ مارکیٹ کنٹرول اور انتظام کو مضبوط کر رہے ہیں۔

حال ہی میں جاری کی گئی 2025 کی پہلی سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی صورتحال کے بارے میں وزارت تعمیرات کی رپورٹ کے اعدادوشمار کے مطابق، پورے ملک میں 101,049 کامیاب زمینی پلاٹ کے لین دین ریکارڈ کیے گئے، جو گزشتہ سہ ماہی کے مقابلے میں 16.4 فیصد اور گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 3 فیصد زیادہ ہے۔ دریں اثنا، اپارٹمنٹ اور علیحدہ گھر کے حصوں میں کل کامیاب ٹرانزیکشنز صرف 33,500 یونٹس تک پہنچ گئیں۔

ان دونوں حصوں کا موازنہ کرنے سے پتہ چلتا ہے کہ پچھلی سہ ماہی میں زمینی پلاٹ کے لین دین کا حجم روایتی ہاؤسنگ مصنوعات کے کل لین دین کے حجم سے تین گنا زیادہ تھا۔ یہ ایک غیر معمولی "تضاد" ہے، جو زمین کے پلاٹوں میں سرمائے کے مضبوط بہاؤ کی نشاندہی کرتا ہے۔

لین دین کے بڑے حجم کے ساتھ ساتھ زمین کی قیمتوں میں بھی زبردست اضافہ دیکھنے میں آیا ہے۔ مثال کے طور پر، Bac Giang میں، Bac Giang شہر کے کچھ علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں 2024 کے آخر کے مقابلے میں 20% سے زیادہ کا اضافہ ہوا ہے۔ اسی طرح Phu Tho میں، کچھ رہائشی علاقوں میں، یہاں تک کہ وان فو، Trung Vuong، Tho Son، Thanh Mieu، اور Gia Cam میں بھی لاوارث شہری علاقوں میں، پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں قیمتوں میں 2-3 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ یا Hai Phong میں، Kien Thuy، An Dong، اور Thuy Nguyen میں زمین کے پلاٹوں کی قیمتوں میں 2024 کے آخر کے مقابلے میں 15-20% اضافہ کیا گیا ہے۔

جنوبی علاقے میں، نون ٹریچ ( ڈونگ نائی صوبہ) ایک "زمینی بخار" کا ہاٹ سپاٹ بنا ہوا ہے۔ سال کے صرف پہلے تین مہینوں میں، لانگ تھو، فو ڈونگ، اور فوک کھنہ کے کچھ علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں 20-30 فیصد اضافہ ہوا، اور کچھ جگہوں پر پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 40 فیصد سے زیادہ اضافہ ہوا۔

ماہرین کا خیال ہے کہ صوبائی سطح کے انتظامی اکائیوں کے انضمام کا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ایک خاص اثر پڑتا ہے، کچھ علاقوں میں قیمتوں میں اضافے کے رجحان کے ساتھ۔ تاہم، یہ صورتحال صرف قلیل المدتی ہے۔

اس رجحان کے بارے میں، ویتنام کے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ انسٹی ٹیوٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے تبصرہ کیا کہ جب بھی صوبائی سطح کے انتظامی اکائیوں کے انضمام کے بارے میں معلومات سامنے آتی ہیں، متعلقہ علاقوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں زبردست اتار چڑھاؤ کے آثار نظر آتے ہیں۔ منصوبہ بندی اور بنیادی ڈھانچے میں تبدیلیوں کے بارے میں عوام اور سرمایہ کاروں کی توقعات کا فائدہ اٹھاتے ہوئے، کچھ قیاس آرائی کرنے والے گروہ تیزی سے مختلف منافع بخش اسکیموں کے ساتھ مارکیٹ میں داخل ہو جاتے ہیں۔

"قیمتوں میں ہیرا پھیری کا طریقہ کار عام طور پر شہری منصوبہ بندی کے بارے میں افواہیں پھیلانے یا نئے انتظامی مرکز کے محل وقوع کے بارے میں خریداری کے جذبات کو متحرک کرنے سے شروع ہوتا ہے۔ پھر، یہ گروہ ایک جھوٹا 'بخار' اثر پیدا کرنے کے لیے اندرونی لین دین کر سکتے ہیں، جس سے زمین کی قیمتیں مختصر عرصے میں آسمان کو چھوتی ہیں اور ان کی حقیقی قدر سے بہت آگے بڑھ جاتی ہیں۔"

یہ ماہر مشورہ دیتا ہے کہ، قیاس آرائیوں کے جال میں پھنسنے سے بچنے کے لیے، صارفین کو حقیقی قیمت والی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور قیاس آرائی پر مبنی مارکیٹ کے درمیان فرق کرنے کی ضرورت ہے۔ ایک حقیقی صحت مند مارکیٹ لوگوں کی حقیقی قوت خرید پر مبنی ہونی چاہیے، اس کے ساتھ شفاف منصوبہ بندی اور حکام کی طرف سے فراہم کردہ قانونی معلومات بھی شامل ہیں۔ دوسری طرف، حقیقی منڈی میں رئیل اسٹیٹ میں کرایہ یا کاروباری سرگرمیوں کے ذریعے نقد بہاؤ پیدا کرنے کی صلاحیت ہونی چاہیے، اور نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے اور سہولیات کو واضح طور پر متعین یا ترقی یافتہ بنا کر اس کی حمایت کی جانی چاہیے۔

نہ صرف زمین اور مکان متاثر ہوتے ہیں بلکہ صوبائی انتظامی حدود کے انضمام سے صنعتی رئیل اسٹیٹ کے لیے بھی رفتار پیدا ہوتی ہے۔ ماہرین یہاں تک کہ یہ توقع رکھتے ہیں کہ اس اسٹریٹجک تبدیلی کے مرحلے کے دوران ویتنام کی صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو "فروغ" دے گا۔ بین الاقوامی سرمایہ کاروں کے لیے زیادہ پرکشش بڑے پیمانے پر صنعتی-شہری زونز کی تشکیل کے لیے فائدہ اٹھانا۔

سیولز ہنوئی کے انڈسٹریل کنسلٹنگ ڈپارٹمنٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر تھامس رونی نے تبصرہ کیا کہ انتظامی اکائیوں کو ضم کرنا محض جغرافیائی حدود میں تبدیلی نہیں ہے، بلکہ اس کا مقصد انتظامی آلات کو ہموار کرنا، منصوبہ بندی میں تقسیم کو کم کرنا، اور علاقوں میں مسابقت کو بڑھانا ہے۔ اگر اسے صحیح طریقے سے لاگو کیا جاتا ہے، تو یہ مربوط شہری-صنعتی ماحولیاتی نظام کی تشکیل کے لیے راہ ہموار کرے گا، جو انہیں غیر ملکی سرمایہ کاری کے بہاؤ کے لیے زیادہ پرکشش بنائے گا جو ان کی منزلوں کے بارے میں تیزی سے منتخب ہو رہے ہیں۔

اس کے مطابق، صوبے بڑے علاقوں کے ساتھ مزید نئے صنعتی زونز کی منصوبہ بندی کر سکتے ہیں، جو کاروبار کے لیے مزید اختیارات فراہم کر سکتے ہیں۔ زمین کی سپلائی میں اضافے کے ساتھ، ملکی اور غیر ملکی کاروبار زیادہ آسانی سے کارخانے کھولنے کے لیے مناسب جگہیں تلاش کر لیں گے، اور زیادہ مانگ والے علاقوں میں صنعتی زمین کی کمی سے بچیں گے۔

مزید برآں، انضمام کے بعد، بڑے علاقوں والے صوبوں کے پاس اپنے زون کو زیادہ واضح طور پر بیان کرنے کی شرائط ہیں، اس طرح خصوصی صنعتی پارکس یا صنعتی کمپلیکس تیار کیے جائیں گے جیسے معاون صنعتی پارکس یا خصوصی معاون صنعتی پارکس جو بڑی مینوفیکچرنگ صنعتوں یا مخصوص صنعتوں جیسے آٹوموٹو یا سیمی کنڈکٹرز کے لیے اجزاء اور پرزے فراہم کرتے ہیں۔

"مقامی جو پہلے ہی سرمایہ کاری کو راغب کرنے کے لیے روشن مقامات تھے، جب ضم ہو جائیں اور منصوبہ بندی میں زیادہ قریب سے مربوط ہوں، تو انفراسٹرکچر، لیبر اور ڈیولپمنٹ کی سمت میں ایک دوسرے کی تکمیل کریں گے۔ بڑے پیمانے پر مقامی لوگوں کو انفراسٹرکچر اور مینجمنٹ میں اعلیٰ معیار حاصل کرنے میں مدد ملتی ہے، اس طرح عالمی ویلیو چین میں ان کی پوزیشن میں اضافہ ہوتا ہے،" تھامس نے تجزیہ کیا۔

تاہم، طویل مدتی فوائد حاصل ہونے سے پہلے قلیل مدتی چیلنجز ہوں گے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ انتظامی حدود کی ایڈجسٹمنٹ لامحالہ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کے لائسنسنگ سے لے کر ماحولیات اور تعمیرات سے متعلق قانونی طریقہ کار تک متعدد عوامل کو متاثر کرے گی۔

اس طرح، تھامس رونی کے مطابق، مختصر مدت میں، کاروباری اداروں کو انتظامی اور پالیسیوں میں تبدیلیوں کی وجہ سے مشکلات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے جو ابھی تک ضم شدہ علاقوں کے درمیان ہم آہنگ نہیں ہوئی ہیں۔ تاہم، طویل مدتی میں، یہ ایک زیادہ شفاف اور موثر قانونی فریم ورک کی تعمیر نو کا بہترین موقع ہے۔ نئے انتظامی شعبوں میں طریقہ کار کو مربوط اور معیاری بنانے سے وقت کی بچت اور سرمایہ کاروں کے اعتماد کو بہتر بنانے میں مدد ملے گی۔

صنعتی رئیل اسٹیٹ کے لیے، جہاں منصوبہ بندی میں استحکام اور وضاحت بہت ضروری ہے، طریقہ کار اور پالیسیوں کو یکجا کرنے سے بڑے پیمانے پر صنعتی پارکس، لاجسٹک انفراسٹرکچر، سیٹلائٹ شہروں اور بین علاقائی نقل و حمل کے رابطوں کو مربوط کرنے کی راہ ہموار ہوگی۔

اگر انضمام بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری کے ساتھ مل کر لاگو کیا جاتا ہے، خاص طور پر رنگ روڈز، بندرگاہوں، ہوائی اڈوں، اور ڈیجیٹل انفراسٹرکچر میں، صنعتی پارکس اب انتظامی حدود سے محدود نہیں رہیں گے۔ اس کے بعد کاروبار زیادہ بہتر آپریٹنگ اخراجات کے ساتھ مزید علاقوں سے افرادی قوت تک رسائی حاصل کر سکیں گے۔

بین علاقائی بنیادی ڈھانچے کی ترقی روایتی صنعتی منڈیوں سے ہٹنے کے رجحان کو بھی آگے بڑھا رہی ہے، جہاں سپلائی محدود ہے اور سرمایہ کاری کے اخراجات بڑھ رہے ہیں۔ کافی، سستی اراضی اور بہتر انفراسٹرکچر کے ساتھ نئے علاقوں کو نئے صنعتی مراکز کے طور پر ابھرنے کا موقع ملے گا۔

NBO

ماخذ: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm