سست بحالی
منسٹری آف ہاؤسنگ اینڈ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ کے ڈائریکٹر مسٹر ہوانگ ہائی کے مطابق، ویتنام میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو 2022 کے وسط سے لے کر موجودہ وقت تک بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔
خاص طور پر، سپلائی میں کمی کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں، بشمول مکانات اور زمین کے پلاٹ، 2021 کے آغاز سے بڑھنا شروع ہو گئے۔ سال کے آخر تک، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اوسطاً 5-7% اضافہ ہوا تھا۔ منصوبوں میں انفرادی مکانات کی قیمتوں میں 15-20 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ اور زمین کے پلاٹ کی قیمتوں میں 2020 کے آخر کے مقابلے میں 20-30% اضافہ ہوا۔
خاص طور پر، مارکیٹ میں آنے والے اپارٹمنٹس کی تعداد میں کمی کی وجہ سے اپارٹمنٹ کی قیمتیں مسلسل نئی بلندیوں کو پہنچ رہی ہیں۔ سستی رہائش میں اپارٹمنٹس کی قیمت 25-30 ملین VND/m2 - 30 ملین VND/m2، درمیانی فاصلے کے اپارٹمنٹس 30-50 ملین VND/m2، اور لگژری اپارٹمنٹس 50 ملین VND/m2 سے زیادہ ہیں، جو ان کی متعلقہ آمدنی کی سطح کی سرمایہ کاری کی گنجائش سے زیادہ ہیں۔
مسٹر ہائی کے مطابق حالیہ دنوں میں وزیر اعظم نے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی مشکلات کو دور کرنے کے لیے بہت سے فیصلہ کن اقدامات کیے ہیں۔ خاص طور پر، قرارداد 33 نے بہت سے قانونی اور ادارہ جاتی مسائل کو حل کرتے ہوئے ابتدائی نتائج حاصل کیے ہیں۔
تاہم، مقامی لوگوں اور کاروباری اداروں کے ساتھ کام کرنے کے ذریعے، مسٹر ہائی نے اندازہ لگایا کہ اس وقت جاری رہنے والے بہت سے ہاؤسنگ اور شہری ترقی کے منصوبوں کو مشکلات، رکاوٹوں کا سامنا ہے، یا مختلف وجوہات کی بنا پر روک دیا گیا ہے، خاص طور پر وہ زمینی قانون سے متعلق ہیں۔
فی الحال، بہت سے منصوبوں کو مشکلات اور رکاوٹوں کا سامنا ہے، اور زمین کی تشخیص کے طریقوں سے متعلق ضوابط کی وجہ سے عمل درآمد میں تاخیر کا سامنا ہے۔ وجوہات منصوبہ بندی کے قوانین سے متعلق ہیں، عام منصوبہ بندی میں مقامی ایڈجسٹمنٹ کرنے کا اختیار؛ عمومی منصوبہ بندی اور زوننگ کے منصوبوں سمیت تعمیراتی منصوبہ بندی کے ہم آہنگی کو یقینی بنانے کے لیے منصوبہ بندی کا جائزہ لینے، اپ ڈیٹ کرنے اور ایڈجسٹ کرنے کے لیے حالات اور وقت؛ اور سرمایہ کاری کے قوانین سے متعلق مسائل۔
اس نقطہ نظر سے اتفاق کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Van Dinh - رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین - نے مشاہدہ کیا کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو اس وقت سماجی رہائش اور سستی کمرشل ہاؤسنگ کی کمی کا سامنا ہے۔
مارکیٹ کی مضبوط طلب کے باوجود، تجارتی حجم میں کمی واقع ہوئی ہے کیونکہ سرمایہ کاروں کو سرمائے کے بندھے ہونے کے مسئلے کا سامنا ہے اور انہیں مالی چیلنجوں سے نمٹنا پڑتا ہے۔
2022-2023 کی مدت کے دوران، رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں 90% کی کمی واقع ہوئی، جو مارکیٹ کی کمزور طلب کو ظاہر کرتی ہے۔ سستی مکانات کی کمی کے علاوہ، کئی دیگر مسائل بھی موجود ہیں، جیسے کہ میکانزم کا فقدان اور بہت سے علاقوں کی طرف سے عزم، جس کی وجہ سے بہت سے منصوبے حل نہیں ہوئے اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو متعدد چیلنجز کا سامنا ہے۔
مسٹر ڈنہ نے کہا کہ حکومت اور متعلقہ وزارتوں کی جانب سے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں مشکلات کو دور کرنے کے لیے مختلف پالیسیاں جاری کرنے کی کوششوں کا مارکیٹ پر مثبت اثر پڑا ہے۔
مسٹر ڈنہ کے مطابق، 2023 کی پہلی سہ ماہی میں، تقریباً 3,000 مصنوعات کا لین دین ہوا، اور دوسری سہ ماہی میں، اس تعداد میں 30% اضافہ ہوا۔ آج تک، سرمایہ کاروں کا اعتماد بتدریج بحال ہوا ہے، اور بہت سے نئے پروجیکٹس مارکیٹ میں فروخت ہونے لگے ہیں، جس کے نتیجے میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی تعداد میں اضافہ ہوا ہے۔
تاہم، نئے مکانات کی فراہمی میں بہتری اور خریداروں کے جذبات میں استحکام اب بھی آہستہ آہستہ جاری ہے، اور نئے منصوبوں کی تکمیل میں وقت لگے گا۔
ایک ہی وقت میں، سرمایہ کاروں کے جذبات، بتدریج مستحکم ہوتے ہوئے، کافی محتاط رہتے ہیں، خاص طور پر ان لوگوں میں جو گزشتہ سرمایہ کاری سے مالی دباؤ کا سامنا کر رہے ہیں۔
سروے کے مطابق، 70 فیصد کاروباری اداروں نے کہا کہ سرمائے کے ذرائع سے متعلق پالیسیاں صحیح معنوں میں موثر نہیں رہی ہیں۔ ان میں سے، دو تہائی نے اشارہ کیا کہ مقامی حکام جہاں ان کے پاس کاروباری معاہدے ہیں معلومات کو پھیلانا اور پالیسی سپورٹ فراہم کرنا شروع کر دیا ہے، لیکن صرف 15% درجہ بندی والی پالیسیاں جو زمین کے استعمال میں معاونت کرتی ہیں، بشمول زمین کی منظوری اور زمین کے استعمال کے حقوق، مؤثر طور پر؛ اور 28% نے ترجیحی قرضوں تک رسائی کے پروگراموں کے نفاذ کو موثر قرار دیا۔
ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کو توقع ہے کہ 2023 کے آخر سے 2024 کے آغاز تک کے عرصے میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ دوسری سہ ماہی کے اختتام اور 2024 کی تیسری سہ ماہی کے آغاز کے مقابلے میں زیادہ مثبت اشارے ریکارڈ کرے گی۔
بحالی کے عمل میں بہت سی مشکلات۔
نیشنل فنانشل اینڈ مانیٹری پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن ڈاکٹر لی شوان نگہیا کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ ایک ضروری طویل مدتی پروڈکٹ ہے، اور اس لیے طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن بحران کا باعث بنے گا۔
مسٹر اینگھیا کے مطابق، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے کئی بار بحرانوں کا سامنا کیا ہے۔ پچھلے بحران زیادہ سپلائی کی وجہ سے تھے جبکہ اس بار سپلائی کی کمی ہے۔ اس تناظر میں، کاروباری اداروں کے پاس سرمائے کی کمی ہے اور وہ نئے منصوبے شروع نہیں کر سکتے، اس طرح مارکیٹ "منجمد" ہو جاتی ہے۔
" ہم اس بات کی نگرانی کر رہے ہیں کہ آیا رئیل اسٹیٹ کارپوریشنز اور کاروباری اداروں کے بانڈز جاری کرنے سے مارکیٹ کا اعتماد بحال ہوتا ہے۔ حال ہی میں، ملک کی سب سے بڑی رئیل اسٹیٹ کارپوریشنز میں سے ایک نے کوئی بقایا بینک قرض نہ ہونے کے باوجود بانڈز جاری کیے ہیں۔ ہم دم توڑتے ہوئے دیکھ رہے ہیں، لیکن نتائج سے ظاہر ہوتا ہے کہ مارکیٹ احتیاط سے ہماری توقع کے تقریباً 30 فیصد کی وصولی کر رہی ہے۔" N Lean Xu نے تبصرہ کیا ۔
مسٹر اینگھیا کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو اگلے سال کی دوسری اور تیسری سہ ماہی تک توسیع میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بحال کرنے کے لیے، حکومت خود کاروباروں کی شرکت کے ساتھ، مارکیٹ کی مشکلات کو دور کرنے کے لیے ٹاسک فورسز کے ساتھ جارحانہ طور پر کام کر رہی ہے۔ یہ ایک بے مثال کوشش ہے لیکن اس کے خاطر خواہ نتائج سامنے نہیں آئے۔
دریں اثنا، وزیر اعظم کے اقتصادی مشاورتی گروپ کے رکن، ایسوسی ایٹ پروفیسر ٹران ڈِنہ تھین نے ایک اہم حل تجویز کیا۔ خاص طور پر، اگلے مرحلے میں سرمایہ کاروں، کاروباروں اور صارفین کے اعتماد کو بحال کرنے پر توجہ مرکوز کرنی چاہیے۔
ویتنامی معیشت کی بحالی کا عمل مثبت اشارے دکھا رہا ہے۔ تاہم، بالعموم پرائیویٹ سیکٹر اور خاص طور پر رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں کام کرنے والے کاروباری اداروں کو اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔
موجودہ چیلنجوں سے نمٹنے کے لیے، ایسوسی ایٹ پروفیسر ٹران ڈِنہ تھین تجویز کرتے ہیں کہ حکومت کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بحال کرنے کے لیے مضبوط تعاون فراہم کرنے کی ضرورت ہے۔ اس کے علاوہ، اس مارکیٹ کی ترقی کو فروغ دینے کے لیے، طلب اور رسد دونوں اطراف میں، قرض کی ضمانت کے فنڈز قائم کیے جائیں۔ وزارت خزانہ کو حفاظت کو یقینی بنانے اور بینکاری نظام پر بوجھ کو کم کرنے کے لیے اقدامات پر عمل درآمد کرنے کی ضرورت ہے۔
فی الحال، حکومت نے کاروبار کے لیے مشکلات کو کم کرنے کے لیے حل کا ایک سلسلہ جاری کیا ہے اور ان کی حمایت پر پوری توجہ مرکوز کر رہی ہے۔ تاہم، کاروباری اداروں اور سرمایہ کاروں کا اعتماد ابھی پوری طرح سے بحال نہیں ہوا ہے، اور غیر روایتی طریقوں اور حل کے لیے مشکل حالات اور غیر معمولی حالات کی نشاندہی جاری رکھنا ضروری ہے۔
اس کے علاوہ، کاروباری انجمنوں کو اپنی آواز بلند کرنے کی ضرورت ہے تاکہ ریاستی ایجنسیوں کو مشکلات کی فوری شناخت میں مدد ملے، اس طرح ان کو حل کرنے کے لیے بروقت پالیسیاں اور اقدامات کو قابل بنایا جائے۔
ڈنہ ٹران
ماخذ
تبصرہ (0)